גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

איסתא החליטה ששווה להסתכן

מה הסיכוי לזכות בדירה במחיר למשתכן ומדוע חברת התיירות נכנסה לפרויקט?

איסתא /  צילום: איל יצהר
איסתא / צילום: איל יצהר

השבוע הסתיימה ההרשמה להגרלה הגדולה עד כה בתוכנית מחיר למשתכן - כ-42 אלף משקי בית התמודדו על 15 אלף דירות ב-90 פרויקטים הפזורים ב-24 יישובים. לכאורה, סיכוי הזכייה נראים לא רע - יחס של כמעט 1 ל-3. אבל זה הממוצע. זה לא מבטא את כל האזורים - יש מקומות שסיכוי הזכייה קטן - 1 ל-27, ויש מקומות שסיכוי הזכייה הוא גבוה מאוד.

מה שברור הוא ש-15 אלף משקי בית יזכו לדירה (ההגרלה תיערך בשבועות הקרובים). אולי זו לא דירת חלומותיהם, אולי זאת לא הדירה שהם בכלל רוצים לעבור אליה (ואז הם יהפכו לסוג של משקיעי נדל"ן - יגורו בשכירות במקום שהם כן רוצים וישכירו את הדירה שבה זכו), אבל זה משהו, במיוחד שהוא ניתן בהנחה משמעותית - סביב 20% מערך השוק.

ההנחה הזו הפחידה בתחילת הדרך יזמים וקבלנים, שטענו כי הם לא מתקרבים לתחום כי אי אפשר להרוויח בפרויקטים הללו. אבל, בינתיים נראה שדווקא הקבלנים שהתמודדו על הקרקעות וזכו, עושים חיל. השבוע דיווחה איסתא, המוכרת בתחום התיירות, על זכייה בפרויקט גדול. מה לאיסתא ולנדל"ן? טוב, מתברר שהיא כבר ממש לא עוסקת רק בתיירות, יש לה נדל"ן מניב בחו"ל, השקעות נוספות בארץ, ופעילות יזמית דרך חברה נכדה משותפת (המוחזקת בשיעור של 50%).

איסתא הודיעה לאחרונה כי החברה המשותפת, סלע-איסתא נדל"ן, זכתה במכרז "מחיר למשתכן" בשכונת קריית חינוך ברמת גן. מדובר על זכייה בזכויות חכירה בשני מתחמים לבנייה רוויה, כאשר ההצעה במכרז הייתה בהתאם למחיר למ"ר - כלומר, כל היזמים שניסו להתמודד בפרויקט היו צריכים להציע מחיר למ"ר לפיו ימכרו את הדירה לזכאים. המחיר הזוכה (של סלע-איסתא) היה 12,256 שקל (לא כולל מע"מ) לכל מ"ר דירתי במתחם א', ו-12,195 שקל (לא כולל מע"מ) לכל מ"ר דירתי במתחם ב'. מדובר על שני מגרשים (מתחם א' ומתחם ב'), כאשר במתחם א' ייבנו 237 דירות ובמתחם ב' 160 דירות.

47 דירות יימכרו במחיר השוק

במקביל לזכייה בפרויקט, איסתא מדווחת על תוכנית העבודה בשני המתחמים האלו, על ההכנסות, ההוצאות והרווחים הצפויים. זה עובד כך: ההכנסות צפויות להסתכם ב-456 מיליון שקל בפרויקט הגדול יותר (מתחם א'), כאשר ההוצאות יהיו: 148 מיליון שקל בגין הקרקע; כ-18 מיליון שקל עלויות פיתוח; וביחד עם הוצאות הבנייה השוטפות לרבות מס רכישה, אגרות והוצאות פיתוח יגיע מכלול ההוצאות ל-400 מיליון שקל. כלומר, בפרויקט הזה צפויה החברה להרוויח כ-56 מיליון שקל.

הרווח הזה צפוי לזרום לכיסה בטווח של 22 חודשים - תקופת הבנייה/ההקמה המוערכת ממועד מסירת הקרקע. הקרקע אמורה להימסר בטווח של 18 חודשים, כך שבגדול מאוד, רוכשי הדירות יקבלו את הדירה בטווח של 3 עד 4 שנים. אלא שבפועל, הטווח הרלוונטי ליזמים הוא תקופת ההקמה - הם מרוויחים בגין הבנייה שנמשכת במקרה הזה 22 חודשים, בלי קשר לתקופת ההמתנה של 18 חודשים.

הרווח הזה הוא בהחלט נאה בעולם היזמות והקבלנות, במיוחד על רקע תחרות לכאורה גדולה - 56 מיליון שקל זה רווח גולמי של 12.3% - לא מי יודע מה בעולם יזמיות פרויקטים של מגורים, אבל ממש לא נמוך כפי שהציגו זאת בתחילת הדרך של תוכנית מחיר למשתכן. זאת ועוד, בפרויקטים האלו אין בעצם הוצאות שיווק ומכירה משמעותיות - הלקוחות עומדים בתור, נרשמים להגרלה וזוכים. תהליך המכירה הוא בעלויות נמוכות, וזאת לעומת פרויקט רגיל שאמנם לרוב הרווחיות בו גבוהה יותר מבפרויקטים של מחיר למשתכן, אבל הוצאות השיווק והמכירה בו גבוהות בצורה משמעותית מאוד ביחס לפרויקטים של מחיר למשתכן.

אגב, בפרויקטים של מחיר למשתכן יש ליזם אפשרות למכור חלק מהדירות במחיר שוק. במקרה של סלע-איסתא, הרי שבמתחם א' מתוך 237 דירות, 47 דירות יימכרו בשוק החופשי - אז מצד אחד אמנם יהיו הוצאות שיווק על המכירות הללו, אבל מחירן של הדירות האלה צפוי להיות גבוה יותר (מהמחיר במכרז מחיר למשתכן).

הפרויקט השני (מתחם ב') צפוי לעלות בסך הכול 279 מיליון שקל, כאשר הקרקע תעלה כ-104 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות להערכת איסתא יסתכמו ב-319 מיליון שקל - כך שהרווח החזוי כאן עומד על 40 מיליון שקל. שני הפרויקטים האלו אמורים להניב לסלע-איסתא רווח של כמעט 100 מיליון שקל.

איסתא מחזיקה בשרשור 50% מסלע-איסתא, כך שנראה שהיא תזכה ל-50% מהרווח האמור. לא רע, ובהחלט מסביר למה החברה נכנסה לתחום הזה.

מצלאוי מצילה את כבודה

בחברת מצלאוי לא אהבו את הטור מלפני שבועיים ("מה יציל את מצלאוי"). בטור נכתב, בין היתר, שהחברה מימשה חברה בת ב-38.5 מיליון שקל, בעוד שבדוח תזרים המזומנים היא ציפתה ל-46 מיליון שקל מהמכירה. כלומר, היא השיגה פחות ממה שהיה אמור להתקבל.

האם זה מעיד על מכירה בלחץ, בגלל מצבה הפיננסי המורכב של החברה? ובכן, במצלאוי אומרים - מה פתאום. לטענתם הם קיבלו יותר ממה שהעריכו בדוח התזרים, ומדגישים כי בנוסף ל-38.5 מיליון שקל בגין מכירת המניות, התקבלו 9 מיליון שקל מהחברה הבת בגין החזר הלוואה, כך שבסך הכול התקבלו 47.5 מיליון שקל - יותר מ-46 מיליון שקל. ואם כך, הרי שלא מדובר כמובן במכירה בלחץ, ואין שום חור בתזרים (לפחות לא בגין העסקה הזו).

זה נשמע הגיוני - נכון שבדוח תזרים המזומנים החזוי רשום שהתמורה הצפויה ממכירת מניות החברה הבת היא 46 מיליון שקל (לגבי החזרי הלוואות ועניינים מימוניים יש פרק נפרד - תזרים מימון), אבל במצלאוי מסבירים שכוונתם הייתה למכירת מניות וקבלת הלוואה (החזר הלוואה מהחברה הבת). הם אולי לא ממש דייקו בניסוח המילולי בדוח התזרים החזוי, אבל אם חוזרים למספרים - ההסבר הזה שלהם בהחלט מתקבל: מצלאוי לא מכרו את הנכס בזול, אלא קיבלו מעבר למה שהעריכו בדוח התזרים.

רווח למשכן

עוד כתבות

מיצג מחאה במרכז תל אביב – "שולחן הסדר הנטוש" / צילום: מטה המאבק להצלת עולם התרבות, האירועים והמופעים

שולחן הסדר הנטוש: מיצג מחאה הוקם במרכז תל אביב כנגד מצבם הקשה של העצמאים בישראל

המיצג היה באורך של עשרות מטרים ולאורכו מוקמו 100 כיסאות ריקים המיצגים את הענפים השונים של העצמאים אשר ננטשו ערב חג הפסח ע"י ממשלת ישראל

סניף של סופר פארם / צילום: בר אל, גלובס

אפקט הקורונה: סופר-פארם סוגרת זמנית 9 סניפים

זאת על רקע ירידה משמעותית בפעילות באותם סניפים, כשבחברה העדיפו לנייד את כוח-האדם לטובת חנויות עמוסות ופעילות האונליין ● גם היצע המוצרים בסניפים ישתנה, לאור ירידה בביקוש למוצרי קוסמטיקה ולייף סטייל ועלייה בביקוש למוצרי הפעלות לילדים

הפגנת העצמאים / צילום: שלומי יוסף, גלובס

הכסף בחשבון: 122 אלף מהעסקים שנמצאו זכאים למענק מהמדינה כבר קיבלו אותו

רשות המסים העבירה ביומיים האחרונים כחצי מיליארד שקל לזכאים למענק מהמדינה; המענק הממוצע עומד על כ-4,000 שקל ● אתמול אחה"צ, שלחה רשות המסים הודעות סמס לעשרות אלפי עסקים שזוהו כפוטנציאליים לקבלת המענק וטרם הגישו בקשה

משלוח של כמיליון ביצים שנחת בישראל / צילום: לסר

מיליון ביצים נחתו בישראל - מתי הן יגיעו לסופרמרקט שלכם?

אחרי החוסרים החריגים, כמיליון ביצים נחתו הלילה בישראל ופוזרו הבוקר ברשתות המזון, ומשלוח נוסף צפוי להגיע גם מחר ● אלא שברשתות המזון כבר מבהירים כי המשלוח הנוכחי לא יאפשר למלא את החוסרים האדירים שקיימים היום

מנכ"ל גלאסבוקס, ירון מורגנשטרן / אילוסטרציה: גלאסבוקס

גלאסבוקס גייסה 40 מיליון דולר כדי להקליט את המסך שלכם

החברה מפתחת ומשווקת פלטפורמה טכנולוגית לניתוח ושיפור חוויית משתמש, ע"י תיעוד המסך של המשתמשים וכל האינטראקציות שלהם באפליקציות ובאתרים של לקוחות החברה

קובי חזן. / צלם: אורן קאן

זמן להשקיע ? "אני ממליץ למי שנמצא על הגדר לרדת ממנה"

קובי חזן, המנהל את קרן הגידור אמידה, מעריך כי בנקודת הזמן הזו כדאי לחזור להשקיע במניות, "אבל חייבים לעשות את זה בצורה סלקטיבית" ● באיזה מגזרים לדעתו כדאי להתמקד ?

מפגינה ליד משכן הכנסת בירושלים בחודש שעבר, במחאה על מדיניות הממשלה במשבר הקורונה  / צילום: Sebastian Scheiner, Associated Press

ניר קלקשטיין לנתניהו: "האסטרטגיה הממשלתית למאבק בקורונה לא נכונה"

במאמר שהועבר לראש הממשלה מסבירים המיליארדר ניר קלקשטיין ושותפו ממדינט רואי קידר כי הצלחת ישראל בריסון התפשטות המגפה עלולה להתגלות כמוגזמת ולגבות מחיר יקר ● "כדי להתמודד עם המגפה בצורה סבירה לאורך זמן ישראל צריכה לייצר 'עקומת הכלה'"

חי גאליס, מנכ"ל ביג  / צילום: ארז בנקר, יח"צ

ביג מתעכבת בהשלמת רכישתו של מרכז מסחרי בסרביה מידי אביב ארלון

בדצמבר דיווחו החברה על העסקה במסגרתה אמורה ביג לרכוש את מרכז הקניות שהקימה אביב ארלון בעיר זרניאנין בתמורה לסכום של 24.95 מיליון אירו ● מדובר על מרכז קניות מניב בעל שטח מסחרי להשכרה של 23.36 אלף מ"ר עם שיעור תפוסה של כ-100% בקירוב

בורסת תל אביב סיקור שוטף / צילום: איל יצהר, גלובס

ת"א נעלה את יום המסחר האחרון השבוע בעליות חזקות; מדד הנפט והגז נסק ב-11.5%

ת"א-90 זינק ב-5.1% ● מדד ת"א 35 התחזק בכ-2.4% בהובלת נסיקה של 34% במניית פתאל ● מניית קבוצת דלק נסקה ב-17%, יחידות דלק קידוחים קפצו ב-34%, ואלו של רציו הוסיפו 20% ● מחזור המסחר הסתכם בכ-2.8 מיליארד שקל

משה ברקת / צילום: רפי קוץ

בשל הקורונה: האוצר ורשות שוק ההון יתירו לבנקים לספק ייעוץ פנסיוני מרחוק

הצעד נועד לסייע לענף הייעוץ הפנסיוני שגם ככה בשנים האחרונות הביקוש אליו ירד ●  נכון לסוף 2018 ומאז 2007 ניתן ייעוץ פנסיוני בבנקים לכ-444.2 אלף איש, שלהם נכסים בהיקף של 187.5 מיליארד שקל

ברק עילם, מנכ"ל נייס / צילום: איל יצהר

השיאן הישראלי: שכר בעלות של יותר מ-13 מיליון דולר לברק עילם מנכ"ל נייס

רוב התגמול שקיבל עילם בשנה החולפת - באמצעות מניות ● בשנים 2019-2014 הצטברה עלות השכר של מנכ"ל נייס לכ-43 מיליון דולר

שמועת קורונה 30 / אילוסטרציה: גלובס

מדריך מיוחד: כך תדעו איך להתייחס לשמועות הקורונה שהגיעו אליכם ממקורות לא רשמיים

קראתם בפייסבוק על תרופה מוזרה למגפה? קיבלתם בוואטסאפ הודעה מלחיצה ממקור עלום? ● בודקי העובדות של "גלובס" מבררים את השמועות הטריות

משה כחלון / צילום: רפי קוץ

תדברו על זה בליל הסדר: הגרלה מחודשת ל-418 דירות מחיר למשתכן

אחרי שבהגרלות קודמות של מחיר למשתכן לא היה להן ביקוש, משרד הבינוי והשיכון מוציא להגרלה חוזרת 418 דירות ב-11 ערים

תל אביב./  צילום: גיא ליברמן

מכת קורונה: השוכרים בורחים מת"א ומחפשים דירות זולות בפתח תקוה

שוק השכירות מגיב במהירות למשבר הכלכלי ומשנה את מפת הביקושים • מנתוני חברת WeCheck עולה כי השוכרים הצעירים מוותרים על הדירות היקרות של העיר ללא הפסקה ומחפשים תחליפים • במקביל נרשמת ירידה של כ-30% בהיצע הדירות להשכרה בכל הארץ

אריה דרעי בשיחת וידאו עם ועדת הקורונה של הכנסת / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

ועדת הקורונה בכנסת בדוח ביניים חריף: מדיניות בדיקות בעייתית, היעדר הנהגה וסכנה לנזק בלתי הפיך לכלכלה ולחברה

יו"ר הוועדה עפר שלח הכין מסמך מסכם ובו מתח ביקורת חריפה על התנהלות המדינה במשבר ● בין המלצותיו: לשנות את מדיניות הבדיקות ולהקים גוף לניהול משברים לאומיים ● "דרג מדיני לא אמור לקבל, במשבר רב-ממדי ועמוק כמו זה, החלטות מהירות תוך כדי תנועה"

ימי קורונה בארה"ב / צילום: AP Photo, AP

פרשנות: מחיר ההזנחה - הקהילה השחורה היא הנפגעת המרכזית מקורונה בארה"ב

חלקם בין הנדבקים ובין המתים גדול הרבה יותר מחלקם באוכלוסייה; עוני, היעדר טיפול רפואי, הרגלים לקויים וחוסר אמון בממשלה הם הסיבות העיקריות ● ניו יורק מוסיפה לחכות לחיל ורעדה לשיא המגפה ומכחישה שמועות על קבורה זמנית בגנים ציבוריים

עסקים סגורים בתל אביב / צילום: איל יצהר, גלובס

לא פטור מלא: הממשלה אישרה הנחה של 25% בארנונה לעסקים

ההנחה משקפת 3 חודשי פטור מתשלום, אך לא פטור מלא כפי שביקשו ארגוני העצמאים במו"מ ● לטובת מתן ההנחה יועמד תקציב בסך כ-2.8 מיליארד שקל לצורך שיפוי הרשויות המקומיות

בורסת דרום קוריאה / צילום: Ahn Young-joon, Associated Press

מתמתנות העליות בוול סטריט; זינוקים חדים במניות הנופש והפנאי

מניות חברות השיט והנופש רושמות עליות בשיעורים דו-ספרתיים ● המשקיעים שואבים עידוד מהתפתחויות חיוביות בחזית המאבק בקורונה ברחבי העולם ● עליות באירופה בהובלת מדד דאקס בפרנקפורט שמטפס בכ-2.5%

רוני חזקיהו החשב הכללי במשרד האוצר / צילום: משרד האוצר

הביקורת עשתה את שלה: עסקים קטנים יוכלו לקבל אשראי מוגדל מקרן הסיוע

החשב הכללי באוצר, רוני חזקיהו, קבע כי עסקים קטנים בעלי מחזור מכירות שנתי של עד 25 מיליון שקל יוכלו לקבל הלוואה מוגדלת מקרן הסיוע המיוחדת שהקים האוצר ● עפ"י ההנחיה החדשה, עסקים אלה יוכלו לקבל הלוואה מוגדלת בגובה עד 16% ממחזור המכירות השנתי

פרויקט בנייה של אאורה ביהוד / צילום: איל יצהר, גלובס

מפחדים מהעלאת ריבית: הקורונה הטיסה את לקיחת המשכנתאות ב-50% לשיא כל הזמנים

הסיבות: העלאת רף המגבלה להלוואה במשכון הדירה והחשש מעליות ריבית ● סך המשכנתאות שניתנו במרץ 2020 עמדו על כ-9 מיליארד שקל ● משכנתאות בהיקף של כ-1.1 מיליארד שקל הוקפאו ● בבנקים מעריכים כי המשבר יבוא לידי ביטוי בנתוני אפריל