את השמועות שצצות מעת לעת בשנים האחרונות על חזרתם של המשקיעים הישראלים למזרח אירופה, לא כולם מיהרו לאמץ. האמת שגם אנחנו לא ממש האמנו. אחרי הכל, מדוע שחברות נדל"ן ישובו למקום שבו עמיתיהן (ולעיתים גם הן עצמן) נפרדו ברגע ממאות מיליוני אירו?
אבל שמסיירים היום בבלגרד בירת סרביה, רואים נוכחות ישראלית רבה. באחד הרחובות הראשיים של העיר, בסמיכות לאזור משרדי הממשלה, ניתן להבחין באתרי בנייה מגודרים של אפריקה ישראל ושיכון ובינוי.
במדרחוב התיירותי בלב העיר, מסיימת אשטרום הקמה של מלון. באזור התעסוקה החדש, שנקרא איירפורט סיטי, אותו הקימו אפריקה ישראל ותדהר עוד ב-2003, נבנים עוד בניינים חדשים, שניים מהם אוכלסו לאחרונה.
בחלק הצפוני של בלגרד, פתחה חברת ביג מרכזי קניות את קניון ביג פאשן בלגרד בחודש אפריל האחרון, עם לוגו כמעט זהה לזה שאנו מכירים בישראל. את הקניון רכשה ביג בתחילת 2017 מחברת פלאזה סנטרס (שהיתה בעבר בשליטת מוטי זיסר) טרם פתיחתו. בחלקה הדרומי של העיר נמצא אתר הבנייה שבו עומדת ביג להתחיל בקרוב בהקמת הקניון הגדול ביותר בבלקן, בשטח 50 אלף מ"ר, שצפוי להיפתח באביב 2019.
בעיר השנייה בגודלה אחרי בלגרד, נובי סאד, פועל קניון נוסף של ביג. לאחר השלמת הקמתו של הקניון השלישי, צפויה ביג להיות השחקן הגדול ביותר בסרביה במספר הקניונים והמטרים הרבועים למסחר.
עסקאות בשלוש השנים האחרונות
כשראינו את הנוכחות הישראלית הגבוהה ואת האתרים הרבים, ניחשנו שכולם פרי עסקאות פזיזות שנעשו טרום המשבר הכלכלי של 2008. שכמו שאירע ברומניה, החברות "נתקעו" עם מגרש קטן ומשבר גדול, והן מנסות בעיקר למזער נזקים. אבל טעינו. חלק ניכר מהעסקאות המדוברות בוצעו בשלוש השנים האחרונות, מה שמעיד על האמונה של היזמים בפוטנציאל הסרבי. שיכון ובינוי, למשל, נכנסה לסרביה לראשונה רק לפני שלוש שנים.
את הקרקע בנובי סאד רכשה ביג ב-2008 מאיש עסקים מקומי, ב-14 מיליון אירו. העסקה בוצעה בשותפות עם חברת CEE, וזמן קצר לאחר מכן פרץ המשבר הכלכלי, והבנייה הוקפאה. לאחר המשבר החליטה ביג לא למכור את הקרקע ולהקים את הקניון. החברה, שלא היתה פעילה בסרביה, נתקלה בקושי לשכנע מותגים בינלאומיים להגיע, אך לבסוף פתחה את הקניון באוקטובר 2012 בהשקעה של 40 מיליון שקל. בקניון, ששוכרים בו שטחים ב-15 אירו למ"ר בממוצע, נמצאים היום כל מותגי האופנה האירופאיים. הוא כולל 37 אלף מ"ר, רובם בקניון סגור וחלק בפאוור סנטר. הקניון משרת 600 אלף תושבים ברדיוס רלוונטי, והחברה מעריכה את שוויו בקצת יותר מ-50 מיליון אירו. הקניון מנוהל כבר כ-5 שנים, בתפוסה של 99%, ומניב כ-5 מיליון אירו לשותפות (NOI*).
לאחר הקמתו, היה קל יותר לחברה לבצע את העסקה בינואר 2017 עם פלאזה סנטרס, ולרכוש את הקניון בבלגרד שכולל 32.5 אלף מ"ר. ביג פאשן בלגרד מוערך בשווי 85 מיליון אירו וההכנסה הצפויה משכירות תעמוד על כ-7 מיליון אירו. בקניון מותגי אופנה כמו זארה, H&M, קומפלקס קולנוע, מסעדות וסופרמרקט. המותגים שכבר הכירו את החברה שכרו ממנה שטחים בזמן קצר יחסית, במחיר ממוצע של 18 אירו למ"ר. והיא כאמור בונה קניון נוסף שיהיה הגדול בבלקן.
"כשנכנסנו לראשונה ב-2008 היו לנו תוכניות גדולות", מספר חי גאליס, משנה למנכ"ל ביג. "אבל אז המדינה חטפה חזק את המשבר הכלכלי וההשקעות במדינה נעצרו. תוך כדי הניסיונות להתאושש מהמשבר, הצלחנו לפתוח את קניון נובי סאד בסוף 2012 שהפך לקניון מצליח. לאורך השנים צברנו שם בענף מרכזי הקניות של סרביה, ולהיות שחקן דומיננטי זה חשוב בעולם של מרכזי קניות.
"בשנתיים האחרונות המצב הכלכלי והפיתוח של סרביה השתנה מהותית בכל ההיבטים הכלכליים - אם במגורים, חקלאות, תיירות, ובכל מדד אחר. לצד זה קיים חוסר משמעותי במרכזי קניות בסרביה. שיש בה 0.2 מ"ר מסחר לנפש. הרבה פחות מהארץ.
"מחירים לא נמוכים"
"עד עכשיו נתנו פתרון לצד הצפוני של בלגרד, כשנפתח את קניון ביג איברסקה ניתן פתרון לצד הדרומי ונהיה רשמית השחקן הגדול ביותר בתחום מרכזי הקניות בסרביה, מה שייתן לנו כוח לפתח מרכזי קניות. השוכרים כבר מכירים אותנו, הבנקים פתוחים למימון פרויקטים מהסוג הזה.
"המהלך שסרביה צריכה לעשות בהיבט של הפיתוח כלכלי, רומניה, הונגריה, בולגריה וקרואטיה עשו כבר ב-20 השנה האחרונות. ומה שהן עשו אין סיבה שסרביה לא תעשה. שם יש לפחות 1 מ"ר מסחר לנפש, לעומת 0.2 מ"ר מסחר לנפש בסרביה. מישהו יפתח מרכזי קניות כדי להגיע ל-1 מ"ר מסחר לנפש, ואנחנו כחברה דומיננטית בתחום מרכזי הקניות נהיה אחד הגופים האלה".
לדברי גאליס, היקף ההשקעה של החברה בסרביה צפוי לגדול מכ-100 מיליון שקל היום, לכחצי מיליארד עד מיליארד שקל בתוך 3 שנים.
גיא דבורי, מנכ"ל שיכון ובינוי יזמות חו"ל: "סרביה היתה מנותקת שנים מהעולם בגלל המלחמות. כתוצאה מכך, 60 שנה לא בנו בה כלום, ונוצר מחסור אמיתי וצורך בהכל: במגורים, במסחר ובמשרדים. בגלל הבידוד לא היה מימון של בנקים ולא השקעות זרות, והיה קשה להביא כסף.
"בשנתיים האחרונות שוב חוזרת הפעילות הכלכלית והפיתוח, האבטלה פחתה, והראשונים שזיהו את הפוטנציאל ורכשו קרקעות נהנים היום מיתרון. היום נכנסות הרבה השקעות זרות, וסרביה עומדת להיכנס לאיחוד האירופי. אנחנו חושבים שבבלגרד הפוטנציאל למגורים הוא רב, בטח עם פתיחת שוק המשכנתאות. לפני שלוש שנים נכנסנו לראשונה לסרביה כשקנינו קרקע בשיתוף אפריקה ישראל מדירקט קפיטל במרכז העיר העתיקה, סמוך לפרלמנט. פרויקט סנטרל גרדן יכלול 500 דירות ובניין משרדים של 20 אלף מ"ר. מכרנו שם כמעט את כל הדירות במחיר של 200 אלף אירו לדירה בממוצע. המחירים בבלגרד לא נמוכים, ומוכרים כמו בבוקרשט. הדירה הכי מבוקשת היא 2 חדרים, 60 מ"ר.
"פרויקט נוסף רכשנו בשנה שעברה מקרן יוונית, שרכשה את הקרקע לפני המשבר והקרן הגיעה לסיומה. על הקרקע התחלנו לבנות פרויקט של 700 יחידות דיור ובניין משרדים של 15 אלף מ"ר. סיימנו למכור את שלב א' ועומדים לפתוח את שלב ב', ובוחנים מגרשים כל הזמן".
אבי ברזילי, משנה למנכ"ל אפריקה נכסים ומנכל אפ"י אירופה: "אנחנו פעילים בסרביה משנת 2003. פרויקט איירפורט סיטי שהקמנו עם תדהר כבר קיים, ואנחנו בונים שם כל הזמן עוד. רק בינואר סיימנו בניין נוסף ויש זכויות בנייה להכפיל את המטרים הקיימים.
"כבר כמה שנים שאנחנו מנסים להרחיב פעילות במזרח אירופה וגם בבלגרד. נכנסנו לשני פרויקטים חדשים למגורים בבלגרד, אחד פרויקט סנטרל גרדן עם שיכון ובינוי, שם מכרנו כמעט את כל הדירות, והשני סקייליין - קרקע שקנינו לפני שנה מפלאזה סנטר של זיסר. הפרויקט, בסמיכות לכל משרדי הממשלה, יכלול שלושה מגדלים של מגורים ומשרדים שישקיפו לנהר. בשני הפרויקטים הדירות יקרות יחסית - 2,200 אירו למ"ר.
"סרביה ככלל היא מדינה שמתאוששת. כשמסתובבים בה קשה להאמין שלפני 18 שנה נאטו הפציצה פה. על הקרקע שעליה בנינו את הסקייליין היה בניין ישן שהרסנו, שבתקופה הקומוניסטית שימש את משרד הפנים והופצץ במלחמה על ידי ארבעה טילי טומהוק.
"מאז היו לסרביה כמה שנים טלטלה, עם בידוד בינלאומי ופוליטי בגלל המלחמות. אבל בשנים האחרונות יש מנהיגות חדשה במדינה. כל השכנות שלה באיחוד האירופי וגם היא תיכנס. גם אין יותר מדי תחרות. יש מעט בנייה חדשה ולא של מאות יחידות דיור. ביג עושים נכון כי יש חוסר במרכזי קניות, וגם אנחנו שמנו לעצמנו יעד להקים מרכז קניות במקום מרכזי בעיר אבל לא מימשנו את היעד הזה.
"בשורה התחתונה, יש בבלגרד תופעה שקיימת בכל אירופה: אין גידול אוכלוסיה, אבל יש נהירה מהכפר אל העיר. הערים הגדולות גדלות. בוקרשט גדלה, ורשה גדלה, וגם בלגרד גדלה. לכן יש ביקוש למגורים בערים".
הכותבת היתה אורחת ביג בסרביה
שגרירת ישראל בסרביה: "מיליארד שקל השקעות ישראליות בסרביה"
"המשקיעים הישראלים העיקריים נכנסו לסרביה בשנת 2000, בעקבות תהליכי דמוקרטיזיציה שעברו על המדינה", אומרת שגרירת ישראל בסרביה, אלונה פישר-קם, בשיחה עם "גלובס". "היקף ההשקעות הישראליות הכולל בסרביה עומד על מיליארד אירו במשך השנים והוא מתמקד בעיקר בענף הנדל"ן, שהפך את ישראל למשקיעה הגדולה ביותר באזור סרביה. אנו רואים מגמה של חברות ישראליות שלוקחות חלק בפיתוח פארקים קמעונאיים מחוץ לבלגרד, אשר מהווה סימן טוב לפיתוח עירוני מאוזן יותר. בנוסף, יש לנו כמה השקעות בייצור שבו אני מאמינה שיש בסיס לפיתוח משותף. מלבד זאת, ישנן חברות סרביות המייצגות חברות IT ישראליות, טכנולוגיה חקלאית, מוצרי טקסטיל ותכשיטים.
"נתוני הסחר בשנה שעברה מעודדים מאוד. הסחר הדו-צדדי עלה ב-50% על בסיס שנתי", מוסיפה פישר-קם. "ענף התיירות רשם שינוי דרמטי בשנה שעברה עם גידול של 70% במספר התיירים הישראליים שהגיעו לסרביה, לאחר שארקיע וישראייר השיקו טיסות שכר בחודש אוקטובר האחרון".
"עם זאת", היא אומרת, "הפער בין המאזן המסחרי לפוטנציאל הכלכלי האמיתי בהשקעה ישראלית בסרביה עדיין עצום".
פישר-קם הוסיפה כי היא מזהה תחומים עסקיים בעלי אינטרסים משותפים, שבהם פוטנציאל להעמקת שיתוף הפעולה הכלכלי בין המדינות כמו היי טק, חדשנות, חקלאות, טכנולוגיה נקייה (קלין טק) ותיירות, יחד עם התפתחויות בתחום הנדל"ן שהפכו לדבריה ל"ספינת הדגל של ההשקעות הישראליות בסרביה".
"בכוונתנו להשלים את המסגרת המשפטית בהסכמים שיקלו ויעודדו את היחסים הכלכליים בין המדינות. בשנה שעברה גיבשנו את נוסח ההסכם בדבר הימנעות ממיסוי כפול, אשר אנו מקווים שייושם בשנה הבאה ויועיל לעסקים משתי המדינות".
סרביה: צמיחה כלכלית, משקיעים עולמיים, מלחמה בהון השחור
סרביה, מדינה של 7.1 מיליון תושבים, צמחה ב-2016 ב-2.8%, והיא נמצאת בדהרה קדימה. רק ב-2014 עוד רשמה צמיחה שלילית בשיעור 1.4%. מצד אחד, היא עדיין מתפתחת: התמ"ג לנפש עמד בשנה שעברה על 14,200 דולר, ויש פער גדול בינה לבין שכנותיה המזרח אירופאיות בהן הונגריה (27,200 דולר תמ"ג לנפש) רומניה (22,300), בולגריה, וקרואטיה. מצד שני, היא נמצאת כמה רמות מעל שכנותיה האחרות מהבלקן, קוסובו ואלבניה למשל.
מהנתונים הרשמיים עולה כי שיעור הילודה בסרביה עומד על 1.43 ילדים בממוצע, כך ששיעור הגידול באוכלוסיה שלילי.
מאז 2012 הצליחה סרביה להתרחק מהפרק ההיסטורי רווי המלחמות והבידוד הבינלאומי שממנו סבלה לאחר מכן, ולקרב עצמה לכיוון השתלבות באיחוד האירופאי, מהלך שטרם קרה.
כתוצאה מהשינוי נרשמה בשנים האחרונות עלייה בהשקעות זרות בסרביה, מצד גורמים המזהים את הפוטנציאל בשוק הצומח. מלבד חברות ישראליות משקיעות בנדל"ן במדינה גם קרנות מארה"ב, מהאמירויות וממדינות אפריקה. כך למשל, חברה מאבו דאבי רכשה בשנת 2013 את חברת התעופה הלאומית איר סרביה, שמחצית ממנה שייכת לממשלה.
אחת הבעיות המהותיות שבהן מנסה הממשלה להילחם היא ההון השחור, המביא גם לעיוותים בנתוני מאקרו, כגון השכר הממוצע במשק, שעומד רשמית על 350 אירו לחודש בממוצע.
עם זאת, מסתבר שיש לכך גם יתרונות. העובדה שההון השחור עדיין דומיננטי במדינה, מהווה גם כלי לעידוד קנייה במרכזי קניות בכסף מזומן, בניגוד למדינות מערביות אחרות, שם סובלים השחקנים בתחום מרכזי הקניות מעלייה מתמדת בהעדפת הציבור לרכוש באינטרנט באמצעות כרטיס אשראי.
אתגר נוסף שניצב בפני ממשלת סרביה בשנים האחרונות הוא השבת תושבים סרבים אמידים שעזבו את המדינה בתקופת המלחמות. חלקם שבו בשנתיים האחרונות למדינה, אך חלקם בחרו שלא לשוב להתגורר בה, אך לרכוש דירה בבירה בלגרד, העיר המשמעותית בסרביה, בה מתגוררים 2 מיליון איש.