גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

TLV - קניון על הכוונת

זוהי הסיבה שבגללה האג"ח של גינדי השקעות רעדו בשבוע שעבר

קניון TLV בתל אביב. כשהפיתוח האזורי יסתיים, האטרקטיביות תעלה / צילום: איל יצהר
קניון TLV בתל אביב. כשהפיתוח האזורי יסתיים, האטרקטיביות תעלה / צילום: איל יצהר

סערה שהתחוללה במסחר באיגרות החוב של חברת הנדל"ן גינדי השקעות בשבוע שעבר, מיקדה את תשומת-הלב בנכס המרכזי של החברה - 25% מקניון TLV החדש. קניון האופנה הכולל 32 אלף מ"ר להשכרה נפתח לקהל הרחב בסוף חודש מארס השנה. לפי דוחות גינדי לרבעון הראשון, נחתמו הסכמי שכירות ומזכרי הבנות ביחס ל-28.1 אלף מ"ר ממנו, השטחים המשווקים מושכרים ל-159 שוכרים, שיעור התפוסה הוא כ-87% ושכר הדירה החודשי הממוצע כ-315 למ"ר.

בהערכת השווי שנלוותה לדוחות הכספיים, צוין שהחברה צופה כי בשנה הקרובה יושכרו חלק ניכר מהשטחים הפנויים. לשם השוואה, דמי השכירות הממוצעים בקניון עזריאלי הסמוך והוותיק עומדים על 280 שקל למ"ר, כך שהשוכרים החדשים בקניון TLV מוכנים לשלם מחירים דומים ואף גבוהים במקרים מסוימים ממקביליהם בעזריאלי, תוך הערכה כי זה ישתלם בשורת הההכנסות.

דומה כי תחילת דרכו העסקית של הקניון החדש אינה סוגה בשושנים. לפי ידיעות בתקשורת הכלכלית, נרשמו פדיונות נמוכים בתקופת ההרצה, ועובדה זו הובילה את בעליו לנקוט צעד חריגים כדי להקל על עומס שכר הדירה של השוכרים.

פרויקט הרכבת הקלה, אשר הפך את ההתניידות במרכז תל-אביב לסיוטו של כל נהג, צפוי להמשיך ולפגוע במימוש הפוטנציאל הכלכלי של קניון TLV עד להשלמת הפרויקט בעוד מספר שנים, אז יהפוך מקללה לברכה.

אכלוס מלא של שכונות המגורים שעתידות לקום בסביבת הקניון ולהגביר את פוטנציאל הפדיון שלו, ייקח זמן לא מועט, ולפיכך קיים יסוד סביר להניח כי מצבם הפיננסי של השוכרים ימשיך ולהיות מאתגר בעתיד הנראה לעין.

תוספת שטחי המסחר בתחום הקניונים בתל-אביב, אשר עתידה להתרחש בשנים הקרובות, ובמסגרתה ייפתחו בין השאר בצומת גלילות, קניון "בלו מול" של קנדה ישראל (הצפוי לכלול על פי הפרסומים 34 אלף מ"ר לשיווק) ו"ביג פאשן" של החברות ביג ואלייד (הצפוי לכלול כ-25 אלף מ"ר למסחר), וכן שטחי מסחר חדשים של קבוצת עזריאלי בשרונה ובקניון הקיים, עתידה לאתגר את הרווחיות של קניון TLV.

על פי הפרסומים, המרכזיים המסחריים האמורים מתוכננים להיפתח במהלך 2018 ו-2019. לצד שטחי המסחר הרבים העתידים להיפתח בתל-אביב בשנים הקרובות, צפוי המסחר באינטרנט להמשיך ולפרוח ולנגוס בפוטנציאל העסקי של הקניונים בכלל, ואלו המגדירים עצמם כמוטי אופנה בפרט. הקרטוע של מתחם שרונה מרקט הסמוך, על אף השוני בינו לבין קניון TLV, מוסיף אף הוא לסקפטיות בנוגע לביצועיו העתידיים של הקניון החדש.

חובה לומר כי מדובר בקניון שהוא תינוק בן רבעון, ולפיכך ראוי לנהוג בזהירות עם חיבור הספדים באשר לאופק העסקי שלו. יתר על כן, סביר להניח כי בעוד שנים לא רבות, עם סיום הפיתוח האזורי המדובר, יהיה הקניון אטרקטיבי יותר, ואולם הטווח הקצר שלו צפוי להיות מאתגר.

נראה כי למעריכי השווי אצה הדרך

פתיחת קניון TLV הביאה את מעריך השווי של הקניון להזדרז ולשערך את שוויו בסוף הרבעון הראשון ל-1.853 מיליארד שקל - גבוה בכ-102 מיליון שקל משוויו בדוחות השנתיים של 2016. מקדם ההיוון על השטחים המושכרים הופחת ברבע האחוז לרמה של 7.5%, ואילו מקדם ההיוון של מלאי השטחים להשכרה ירד גם הוא ב-0.25% ל-8%.

ניתן היה לצפות את חבלי הלידה הקשים של הקניון, ולפיכך נשאלת השאלה האם למעריכי השווי לא אצה הדרך בשערוך האמור, ולו מטעמי שמרנות. אנו סבורים כי טוב היה לו היו ממתינים לסוף שנת 2017 בטרם היו מעדכנים את הנחות הבסיס של מודל הערכת השווי. מקדם ההיוון הנוכחי של קניון TLV הוא אמנם שמרני ביחס לקבוצת ההשוואה התל-אביבית העומד על 6.75%, ואולם תוואי הרווחיות העתידית של הקניון עדיין מעורפל, וזאת למרות ההצלחה בגיוס השוכרים ודמי השכירות הנאים.

נזכיר כי ערב פרסום הדוחות הכספיים לשנת 2014, נאלצו ענקיות הנדל"ן המניב מליסרון ועזריאלי להפחית את שווי הקניונים שלהן - הגרנד קניון בבאר שבע וקניון הנגב, בהתאמה - בשיעורים ניכרים בעקבות ממצאי ביקורת של רשות ניירות ערך. טענת הרשות אז הייתה כי במצב בו קיימת בקניונים הללו מגמה שלילית וברורה של ירידה בפדיונות הנכס וברווחיותו, אזי על התאגיד ומעריך השווי לגלם מגמה זו.

הרשות טענה כי בהערכות השווי לנכסים לא גולמו ההתפתחויות הנ"ל, ואף הונחו בהן הנחות אופטימית לגבי תזרים מזומנים עתידי. הסיטואציה העסקית המתפתחת אל מול עינינו בקניון TLV, בשילוב עם העובדה שרשות ניירות ערך גילתה בעבר הלא רחוק עירנות ואקטיביות ברוכה ביחס לשערוכי קניונים תחת הנחות עבודה לא שמרניות, מקטינים במידה רבה את פוטנציאל השערוכים כלפי מעלה בקניון זה בטווח הקצר.

תזרים המזומנים העתידי המצורף לדוחות הכספיים של גינדי השקעות נוקב במפורש במימון מחדש של הקניון והגדלת המימון עליו, כאמצעי לעמוד בפירעון חוב האג"ח של החברה בשנה הבאה. ההון העצמי של גינדי השקעות עומד על כ-19.5 מיליון שקל בלבד, לא כזה הנוטל חלק במגה פרויקט דוגמת קניון TLV ובנייני המגורים הסמוכים לו במתחם השוק הסיטונאי בתל-אביב. ההון העצמי הקטן מהווה משענת קנה רצוץ בתרחיש של קשיים במיצוי הפוטנציאל הכלכלי של הקניון, ולפיכך גינדי השקעות עלולה למצוא את עצמה במצבו של משה רבנו - רואה את הארץ המובטחת הנגזרת מהפוטנציאל העסקי של קניון TLV, אך לא באה בשעריה, בשל אילוצי תזרים.

זוהי בדיוק הסיבה בגינה רעדו האג"ח של גינדי השקעות בשבוע שעבר, בעוד שניירות הערך של השותפה הגדולה בקניון, חברת רבוע נדל"ן, שלה חוסן פיננסי עדיף, הפגינו עמידות יחסית.

■ הכותב הוא האסטרטג הראשי של קבוצת איילון. כותב המאמר ו/או החברה עשויים להחזיק או לסחור בניירות ערך המצוינים בכתוב. האמור בכתבה אינו מהווה תחליף לשיווק השקעות ו/או ייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. 

עוד כתבות

וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה ירוקה בוול סטריט; רובינהוד קפצה ב-13%, פלנטיר בכ-4%

נאסד"ק עלה ב-0.5% ● אירופה ננעלה בירידות קלות ● פעילות הייצור בסין התכווצה בחודש יוני זה החודש השלישי ברציפות ● קנדה מבטלת את המס על שירותים דיגיטליים "מתוך ציפייה" להסכם סחר כולל עם ארה"ב ● סין מזהירה את ארה"ב כי לא תסבול הסכמי סחר עם מדינות אחרות אשר מנוגדים לאינטרסים שלה ● בוול סטריט, שבוע המסחר יהיה מקוצר ויסתיים ביום חמישי ב-20:00 שעון ישראל

וול סטריט / צילום: Unsplash, Ahmer Kalam

המניה הלוהטת שחזרה לככב בוול סטריט, והמניות שאכזבו בת"א

האופטימיות ביחס להסכמי הסחר והמערכה הקצרה עם איראן צבעו את המסכים בבורסה בתל אביב ובוול סטריט בירוק במהלך החודש החולף ● סקטור השבבים ובעיקר מניית אנבידיה הובילו את העליות, מי אכזבו והאם הראלי יימשך?

מכונות הדפוס של לנדא דיגיטל פרינטינג / צילום: באדיבות לנדא דיגיטל פרינטינג

הצרות בחברת הדפוס של בני לנדא מגיעות לחברת הנדל"ן המניב

חברת ויתניה דיווחה היום כי חברת לנדא דיגיטל פרינטינג שוכרת משרדים בשלב א' בפרויקט שהיא מקימה בנס ציונה ואמור להתאכלס בשנה הבאה ● דמי השכירות שאמורים היו להיות משולמים מוערכים בכ-48 מיליון שקל בשנה

פאנלים סולאריים על גג בית מגורים / צילום: Shutterstock

המדינה תחייב התקנת גגות סולאריים בבתים פרטיים - מי ישלם את החשבון?

החל מדצמבר קבלת טופס 4 תותנה בהתקנת גג סולארי במגוון סוגי מבנים ● במשרד האנרגיה מדגישים את התרומה לביזור רשת החשמל ולהפחתת זיהום - אלא שמומחים מזהירים: הדבר יעלה את מחירי הדיור, יפגע בזכות הקניין והציבור יסבסד את המהלך דרך חשבון החשמל

שלמה אליהו, בעל השליטה במגדל / צילום: תמר מצפי

לחץ המכירות על מניית מגדל השתחרר, ואליהו כבר מורווח מעל 3 מיליארד שקל

מימוש אופציות על־ידי גופים מוסדיים הכביד עד לאחרונה על מניית מגדל ● בעל השליטה, שלמה אליהו, יכול כעת לחייך, אך השקעה במדד הביטוח הייתה מניבה לו תשואה של פי כמה וכמה

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

ניצחה את הגרמנים והצרפתים: רפאל זכתה בעסקת ענק

לפי דיווחים שפורסמו, המערכת שרפאל צפויה לספק לרומניה בעסקת הענק היא ספיידר, המספקת פתרונות הגנה אווירית בטווחים שונים, אל מול מגוון איומים ● ככל שתיחתם, תהיה זו העסקה השנייה בגודלה אי פעם של מדינת ישראל, לאחר מכירת מערכת חץ 3 לגרמניה, תמורת כ-3.5 מיליארד דולר

יצחק מירילשוילי, בעלי רוטשטיין וערוץ 14 / צילום: wikimedia ,RONENGOLDMAN.COM

קבלת פנים צוננת: המניה שנפלה ביומה הראשון במסחר

אנשי העיר, חברת הנדל"ן שבשליטת רוטשטיין, ירדה בחדות בבורסה בתל אביב, לאחר שהשלימה הנפקה ראשונית לפי שווי של רבע מיליארד שקל

תשואות קרנות הפנסיה והגמל / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

זו כנראה הייתה חצי השנה הכי טובה לכסף שלכם מאז 2021, אלא אם כן אתם ב-S&P 500

למרות המכסים, המלחמות, הנפט והיחלשות הדולר - הקפיצה של הבורסה המקומית סידרה לחוסכים תשואות נאות מאוד ● גם הקאמבק של וול סטריט מהשפל של תחילת אפריל סייעה ● היחלשות הדולר פגעה בכולם אך בפרט במסלולים מחקי מדד ה-S&P 500

המשרוקית מארחת. חברה ממשלתית / צילום: Shutterstock

להפריט או לא? זה המושג שעומד בלב המחלוקת המתמשכת

בממשלה נאבקים על השליטה בהן, והוויכוחים אודותן נמשכים כבר עשורים • מה עומד מאחורי "החברות הממשלתיות"? ● המשרוקית של גלובס מציגה: המוניטור מבאר מושגים

מטוס של איזי ג'ט / צילום: Shutterstock

באופן חריג, חברות התעופה הזרות והישראליות מתאגדות. מה הן דורשות?

בחברות התעופה הישראליות והזרות מאחדים כוחות ומבקשים הקלות בחוק שמחייב אותם לפצות נוסעים שבוטלה טיסתם ● החוק כבר תוקן לפני מספר חודשים כדי לתת מענה לחברות תעופה בזמן חירום, וכעת החברות מבקשות שהמדינה תספוג את הנזק במקומן ● "אנחנו נמצאים בזמן קריטי בו חברות התעופה בוחנות האם יחזרו לארץ"

הוספת מיגון ליצירת ''חדר מוגן''. הביקוש עלה מאוד בשבועות האחרונים / צילום: אורטק

איך למגן חדר קיים במקרה שאי אפשר להוסיף ממ"ד

בעקבות מתקפת הטילים מאיראן ושיעורם הנמוך של דירות ובניינים ממוגנים, ישראלים רבים נמצאים בחיפוש אחר מרחב מוגן תקני ● חברות שונות מציעות פתרונות מיגון מעבר לממ"דים ולמקלטים, אולם פיקוד העורף אישר רק חלק מהשיטות ● גלובס עושה סדר

אסדת קידוח לוויתן / צילום: אלבטרוס

תחזית הכנסות קרן העושר עודכנו כלפי מעלה: 57-74 מיליארד דולר

בעקבות עדכון כלפי מעלה של כמויות הגז במאגר "לוויתן" והכניסה של המאגר הקטן "קטלן" שנמצא לאחרונה ע"י אנרג'יאן, רשות המסים הודיעה על עדכון כלפי מעלה של צפי ההכנסות מתמלוגים על רווחי גז ונפט

בית המשפט העליון / צילום: Shutterstock, Seth Aronstam

סערה בפתח הדיון בבג"ץ על מינוי ראש השב"כ: השופטים יקבלו עדכון במעמד צד אחד

בג"ץ דן היום בשתי עתירות: האחת מבקשת לאפשר לנתניהו להשלים את מינוי האלוף דוד זיני לראש השב"כ, והשנייה מבקשת למנות ועדה בלתי תלויה לאיתור מועמדים לתפקיד ● היועמ"שית קבעה כי נתניהו בניגוד עניינים בגלל חקירות השב"כ נגד יועציו ● בפתח הדיון הודיעו השופטים הודיע כי ייצאו תחילה לאולם אחר כדי לקבל עדכון במעמד צד אחד מנציגי המדינה לגבי ההתפתחויות בחקירות נגד יועצי רה"מ

מטוסי קרב איראניים באספהאן / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

רגע אחרי הפסקת האש, איראן יוצאת לעסקת ענק. על הפרק: מטוסי קרב חדשים

מיד לאחר כינון הפסקת האש, שר ההגנה האיראני המריא לסין עם מטרה אחת: לרכוש מטוסי קרב מדגם J-10C ● מדובר בחלופה זולה יותר למטוסי סוחוי 35 שלא סופקו לאיראן למרות הבטחות מצד רוסיה, ובקפיצת מדרגה טכנולוגית עבור הצי המיושן של הרפובליקה האסלאמית

דגם Aion V של המותג GAC / צילום: GAC

מי יעמוד בראש מותג הרכב הסיני שנכנס מחדש לישראל

מותג הרכב הסיני GAC יושק מחדש בספטמבר הקרוב בישראל, כאשר בשלב הראשון, יושקו בארץ ארבעה דגמים חשמליים ● קבוצת אגד חתמה על הסכם להקמת מרכז לוגיסטי חדש באזור התעשייה תימורים ● וגם: חברת ההתחדשות העירונית שמשפצת ומרהטת בהתנדבות מקלטים בבניינים ישנים ● אירועים ומינויים

ג'רמי בלנק, מבעלי יעז / צילום: תמר מצפי

ג'רמי בלנק פועל להביא את חברת ההתחדשות העירונית יעז להנפקה

יעז התחדשות עירונית, שבבעלות משפחת יקואל רייפמן וקרן קומיוניטי של בלנק, שואפת לגייס 65 מיליון שקל בהנפקה בתל אביב ● החברה, שבונה עשרות פרויקטים בת"א, סיימה את השנה החולפת עם מכירות של מעל 200 מיליון שקל ● השווי המתוכנן אינו מהווה הצפת ערך משמעותית

נשיא אזרבייג'ן אילהם אלייב (מימין) עם נשיא איראן מסעוד פזשכיאן / צילום: ap

המל"ט שחשף ידידה ותיקה של ישראל להאשמות איראניות

על רקע קשריה ההדוקים עם ישראל, מוצאת את עצמה אזרבייג'ן מטרה לחשדות של טהרן בשיתופי-פעולה ביטחוניים עם ישראל בזמן המלחמה, לרבות תנועות של מל"טים על גבול איראן ● באקו מכחישה, אבל המשטר האיראני דורש הסברים - והמתיחות האזורית מתגברת

יעקב לוקסנבורג / צילום: סיון פרג'

המהלך הכפול שהניב ליעקב לוקסנבורג תוספת שווי של 400 מיליון שקל

בשבוע שעבר ניצל יעקב לוקסנבורג את מחירי השיא בבורסה בת"א כדי למכור מניות בחברת הבנייה דניה סיבוס, ובמקביל הגדיל את החזקותיו בלפידות קפיטל השולטת בה ● התוצאה: שווי החזקותיו בלפידות זינק ל-3.2 מיליארד שקל

שרת התחבורה מירי רגב / צילום: עמית שאבי - ידיעות אחרונות

רגב הורתה להחרים את הדיונים על הקמת שדה תעופה בעמק יזרעאל

שרת התחבורה הורתה שלא לקדם את הקמתו של השדה הצפוני עד להצגת חלופות לשדה הדרומי לראש הממשלה ● בכך מצטרפת רגב לקריאתו של ח"כ אלמוג כהן שלא לקדם בינתיים את השדה

ועדת הכספים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

בעקבות חשיפת גלובס: דרישה לדיון בוועדת הכספים בנושא מצוקת השוכרים והמשכירים

חברי הכנסת נאור שירי וולדימיר בליאק מבקשים דיון דחוף בנושא הסדרת הפיצויים לשוכרים ולמשכירים עקב הטילים מאיראן ● בבקשה נכתב כי "בעלי הדירות נמצאים במצב בעייתי, הם נותרים עם נכס שאינו ראוי למגורים ושאינו מניב הכנסה"