גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

TLV - קניון על הכוונת

זוהי הסיבה שבגללה האג"ח של גינדי השקעות רעדו בשבוע שעבר

קניון TLV בתל אביב. כשהפיתוח האזורי יסתיים, האטרקטיביות תעלה / צילום: איל יצהר
קניון TLV בתל אביב. כשהפיתוח האזורי יסתיים, האטרקטיביות תעלה / צילום: איל יצהר

סערה שהתחוללה במסחר באיגרות החוב של חברת הנדל"ן גינדי השקעות בשבוע שעבר, מיקדה את תשומת-הלב בנכס המרכזי של החברה - 25% מקניון TLV החדש. קניון האופנה הכולל 32 אלף מ"ר להשכרה נפתח לקהל הרחב בסוף חודש מארס השנה. לפי דוחות גינדי לרבעון הראשון, נחתמו הסכמי שכירות ומזכרי הבנות ביחס ל-28.1 אלף מ"ר ממנו, השטחים המשווקים מושכרים ל-159 שוכרים, שיעור התפוסה הוא כ-87% ושכר הדירה החודשי הממוצע כ-315 למ"ר.

בהערכת השווי שנלוותה לדוחות הכספיים, צוין שהחברה צופה כי בשנה הקרובה יושכרו חלק ניכר מהשטחים הפנויים. לשם השוואה, דמי השכירות הממוצעים בקניון עזריאלי הסמוך והוותיק עומדים על 280 שקל למ"ר, כך שהשוכרים החדשים בקניון TLV מוכנים לשלם מחירים דומים ואף גבוהים במקרים מסוימים ממקביליהם בעזריאלי, תוך הערכה כי זה ישתלם בשורת הההכנסות.

דומה כי תחילת דרכו העסקית של הקניון החדש אינה סוגה בשושנים. לפי ידיעות בתקשורת הכלכלית, נרשמו פדיונות נמוכים בתקופת ההרצה, ועובדה זו הובילה את בעליו לנקוט צעד חריגים כדי להקל על עומס שכר הדירה של השוכרים.

פרויקט הרכבת הקלה, אשר הפך את ההתניידות במרכז תל-אביב לסיוטו של כל נהג, צפוי להמשיך ולפגוע במימוש הפוטנציאל הכלכלי של קניון TLV עד להשלמת הפרויקט בעוד מספר שנים, אז יהפוך מקללה לברכה.

אכלוס מלא של שכונות המגורים שעתידות לקום בסביבת הקניון ולהגביר את פוטנציאל הפדיון שלו, ייקח זמן לא מועט, ולפיכך קיים יסוד סביר להניח כי מצבם הפיננסי של השוכרים ימשיך ולהיות מאתגר בעתיד הנראה לעין.

תוספת שטחי המסחר בתחום הקניונים בתל-אביב, אשר עתידה להתרחש בשנים הקרובות, ובמסגרתה ייפתחו בין השאר בצומת גלילות, קניון "בלו מול" של קנדה ישראל (הצפוי לכלול על פי הפרסומים 34 אלף מ"ר לשיווק) ו"ביג פאשן" של החברות ביג ואלייד (הצפוי לכלול כ-25 אלף מ"ר למסחר), וכן שטחי מסחר חדשים של קבוצת עזריאלי בשרונה ובקניון הקיים, עתידה לאתגר את הרווחיות של קניון TLV.

על פי הפרסומים, המרכזיים המסחריים האמורים מתוכננים להיפתח במהלך 2018 ו-2019. לצד שטחי המסחר הרבים העתידים להיפתח בתל-אביב בשנים הקרובות, צפוי המסחר באינטרנט להמשיך ולפרוח ולנגוס בפוטנציאל העסקי של הקניונים בכלל, ואלו המגדירים עצמם כמוטי אופנה בפרט. הקרטוע של מתחם שרונה מרקט הסמוך, על אף השוני בינו לבין קניון TLV, מוסיף אף הוא לסקפטיות בנוגע לביצועיו העתידיים של הקניון החדש.

חובה לומר כי מדובר בקניון שהוא תינוק בן רבעון, ולפיכך ראוי לנהוג בזהירות עם חיבור הספדים באשר לאופק העסקי שלו. יתר על כן, סביר להניח כי בעוד שנים לא רבות, עם סיום הפיתוח האזורי המדובר, יהיה הקניון אטרקטיבי יותר, ואולם הטווח הקצר שלו צפוי להיות מאתגר.

נראה כי למעריכי השווי אצה הדרך

פתיחת קניון TLV הביאה את מעריך השווי של הקניון להזדרז ולשערך את שוויו בסוף הרבעון הראשון ל-1.853 מיליארד שקל - גבוה בכ-102 מיליון שקל משוויו בדוחות השנתיים של 2016. מקדם ההיוון על השטחים המושכרים הופחת ברבע האחוז לרמה של 7.5%, ואילו מקדם ההיוון של מלאי השטחים להשכרה ירד גם הוא ב-0.25% ל-8%.

ניתן היה לצפות את חבלי הלידה הקשים של הקניון, ולפיכך נשאלת השאלה האם למעריכי השווי לא אצה הדרך בשערוך האמור, ולו מטעמי שמרנות. אנו סבורים כי טוב היה לו היו ממתינים לסוף שנת 2017 בטרם היו מעדכנים את הנחות הבסיס של מודל הערכת השווי. מקדם ההיוון הנוכחי של קניון TLV הוא אמנם שמרני ביחס לקבוצת ההשוואה התל-אביבית העומד על 6.75%, ואולם תוואי הרווחיות העתידית של הקניון עדיין מעורפל, וזאת למרות ההצלחה בגיוס השוכרים ודמי השכירות הנאים.

נזכיר כי ערב פרסום הדוחות הכספיים לשנת 2014, נאלצו ענקיות הנדל"ן המניב מליסרון ועזריאלי להפחית את שווי הקניונים שלהן - הגרנד קניון בבאר שבע וקניון הנגב, בהתאמה - בשיעורים ניכרים בעקבות ממצאי ביקורת של רשות ניירות ערך. טענת הרשות אז הייתה כי במצב בו קיימת בקניונים הללו מגמה שלילית וברורה של ירידה בפדיונות הנכס וברווחיותו, אזי על התאגיד ומעריך השווי לגלם מגמה זו.

הרשות טענה כי בהערכות השווי לנכסים לא גולמו ההתפתחויות הנ"ל, ואף הונחו בהן הנחות אופטימית לגבי תזרים מזומנים עתידי. הסיטואציה העסקית המתפתחת אל מול עינינו בקניון TLV, בשילוב עם העובדה שרשות ניירות ערך גילתה בעבר הלא רחוק עירנות ואקטיביות ברוכה ביחס לשערוכי קניונים תחת הנחות עבודה לא שמרניות, מקטינים במידה רבה את פוטנציאל השערוכים כלפי מעלה בקניון זה בטווח הקצר.

תזרים המזומנים העתידי המצורף לדוחות הכספיים של גינדי השקעות נוקב במפורש במימון מחדש של הקניון והגדלת המימון עליו, כאמצעי לעמוד בפירעון חוב האג"ח של החברה בשנה הבאה. ההון העצמי של גינדי השקעות עומד על כ-19.5 מיליון שקל בלבד, לא כזה הנוטל חלק במגה פרויקט דוגמת קניון TLV ובנייני המגורים הסמוכים לו במתחם השוק הסיטונאי בתל-אביב. ההון העצמי הקטן מהווה משענת קנה רצוץ בתרחיש של קשיים במיצוי הפוטנציאל הכלכלי של הקניון, ולפיכך גינדי השקעות עלולה למצוא את עצמה במצבו של משה רבנו - רואה את הארץ המובטחת הנגזרת מהפוטנציאל העסקי של קניון TLV, אך לא באה בשעריה, בשל אילוצי תזרים.

זוהי בדיוק הסיבה בגינה רעדו האג"ח של גינדי השקעות בשבוע שעבר, בעוד שניירות הערך של השותפה הגדולה בקניון, חברת רבוע נדל"ן, שלה חוסן פיננסי עדיף, הפגינו עמידות יחסית.

■ הכותב הוא האסטרטג הראשי של קבוצת איילון. כותב המאמר ו/או החברה עשויים להחזיק או לסחור בניירות ערך המצוינים בכתוב. האמור בכתבה אינו מהווה תחליף לשיווק השקעות ו/או ייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. 

עוד כתבות

עו"ד חנן פרידמן - יוני רייף / צילום: יחצ

מנכ"ל לאומי: "בתרחיש פסימי קיצוני התפשטות הקורונה תאט את צמיחת המשק לפחות מ-2% בשנת 2020"

כך אומר חנן פרידמן, מנכ"ל הבנק, שסיכם את 2019 עם רווח נקי של כ–3.52 מיליארד שקל ושיפור בתשואה להון שעלתה ל–9.8% ● מחלק דיבידנד בהיקף 297 מיליון שקל לצד רכישה עצמית של מניות ב–700 מיליון שקל ● גידול של 3.6% חל בהיקף האשראי שהבנק מעמיד לציבור, לכ–282.5 מיליארד שקל

שכונת נווה שאנן / הדמיה: עיריית חיפה

החזון לנווה שאנן בחיפה: תוספת של 26 אלף תושבים

עיריית חיפה הציגה את החזון שלה לחידוש שכונת נווה שאנן ● בתפריט: תוספת של אלפי תושבים, יצירת "סוהו" מקומי וטיילת היקפית ● מתכננת המסמך, האדריכלית פרופ' אירית צרף-נתניהו: "עד עכשיו לא הייתה ודאות תכנונית"

אריאל קליקשטיין ויוני לוקסנברג, מייסדי ELEMENTOR / צילום: יח"צ

אלמנטור גייסה 15 מיליון דולר כדי להתחרות ב-Wix על בוני האתרים המקצועיים

חברת אלמנטור גייסה את כל הסכום מקרן לייטספיד ● החברה הוקמה ב-2016 ועברה לרווחיות לאחר כמה חודשים

בר מיטלמן, בעלי אתר BITIN, בכתבה בתוכנית "שישי עם אילה חסון" ששודרה בערוץ עשר ב-2018  / צילום: צילום מסך מפייסבוק

בעלי אתר חלפנות הקריפטו BITIN נעצר בחשד לעבירות מס והלבנת הון

בר מיטלמן הוא אחד מארבעת החשודים שנעצרו אתמול לחקירה, ומעצרו הוארך עד ל-3 במרץ ● עסק החלפת המטבעות הדיגיטליים, שבו מעורבים לכאורה החשודים, פעל ללא רישיון למתן שירותים פיננסיים ובלי לשלם מס הכנסה

רפת פרות / צילום:  איל יצהר

ליאור שמחה יחליף את אביתר דותן כמנכ"ל התאחדות מגדלי הבקר

שמחה יכנס לתפקיד במאי ● האתגר הראשון יהיה התמודדות עם סוגיית תכנון משק החלב אל מול הממשלה הבאה שתקום

חיים סבן, בעלי בפרטנר / צילום: רויטרס

לאחר הכישלון הצורב בפרטנר: חיים סבן מקבע הפסד של מאות מיליוני דולרים בחברת המדיה יוניוויז'ן

קרן ההשקעה האמריקאית סרצ'לייט וחברת ההשקעות פורג'לייט ירכשו מסבן ושותפיו את השליטה בחברת המדיה בשפה הספרדית, וישלמו לפי מקורות שונים כ-800 מיליון דולר עבור 64% מהמניות ● סכום זה משקף ליוניוויז'ן שווי של כ-1.3 מיליארד דולר, נמוך מהותית מהשווי שבו רכשו סבן ושותפיו את השליטה בה

ברני סנדרס חותם לתומכים לטיניים בתיכון בקליפורניה / צילום: דמיאן דוברגנס, AP

הלטינים באים: האם המיעוט הגדול בארה"ב יכריע מי יהיה הנשיא הבא?

ברני סנדרס מסתמן כמועמד המוביל במפלגה הדמוקרטית בבחירות 2020 לנשיאות ארה"ב, במיוחד לאחר הניצחון בנבאדה ● עם הצבעה משמעותית של האוכלוסיה הלטינית ולקראת ההצבעה הנרחבת ב׳סופר טיוזדיי׳ בשבוע הבא, מה השפעת הקול של המיעוט הגדול ביותר בארה״ב? • האזינו

ג'ם טריק יוקסל, איציק אברכהן, ענת גבריאל, רמי לוי ויפית אטיאס / צילום: אלירן אביטל, יח"צ

הקמעונאים נפרדים ממנכ"לית יונילוור היוצאת ענת גבריאל

וגם: ד"ר צחי גליקמן, סמנכ"ל בכיר וראש חטיבת מערכות חימוש ברפאל, ימונה לתפקיד סמנכ"ל בכיר וראש חטיבת מחקר, פיתוח והנדסה בחברה ● השיחה

נחום ביתן / צילום: שלומי יוסף

איתות חיובי מקבוצת יינות ביתן: החלה להעביר תשלומים לספקיות המזון

ל"גלובס" נודע כי יינות ביתן החלה להעביר בימים האחרונים את תשלומי החובות לספקיות הגדולות והבינוניות ● עם זאת, ישנן עדיין ספקיות בינוניות וקטנות שטרם קיבלו תשלום ● המהלך מתבצע על אף קשיי התזרים והעובדה שהחברה טרם חתמה על עסקה עם גוף שיעניק לה מימון

אסף פלד, מנכ"ל החברה ומייסד-שותף / אילוסטרציה: מינט מדיה

סבב שני בשנה: חברת Minute Media הישראלית גייסה 40 מיליון דולר

החברה, שעוסקת בהפצת תכני מדיה שמייצרים גולשים בתחום הבידור והספורט, צומחת ב-120%, והכנסותיה מוערכות בכ-200 מיליון דולר

בית משפט / צילום: shutterstock

ניצחתם בביהמ"ש בגיאורגיה? לא תוכלו לאכוף את פסק הדין בישראל

ביהמ"ש דחה תביעה שהגישה חברת השקעות גיאורגית נגד חברה בקבוצת "אשטרום" שביקשה לאכוף בישראל פסק-דין שניתן לטובתה בגיאורגיה ● ביהמ"ש קבע כי לאור העובדה שפסקי דין שהתקבלו בישראל לא נאכפים בגיאורגיה, כך גם יש לדחות בקשה לאכיפת פסקי-דין גיאורגים בישראל

יצחק אנג'ל / צילום: איל יצהר

אנרגיות נמוכות: אורמת פרסמה דוחות רבעוניים מאכזבים והמנכ"ל אנג'ל הודיע על פרישה

התפרצות הר הגעש בהוואי, שהובילה לסגירת תחנת הכוח של החברה בפונה, ממשיכה להעיק על הדוחות: הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ירד ברבעון הרביעי ב -30.8% על רקע ירידת הרווח הגולמי ועליית ההוצאות התפעוליות ● בסיכום שנתי הרווח הנקי ירד ב-10.1% ל-88.1 מיליון דולר

ארבה וחגבים / צילום: אורית לוי

האם מכת הארבה נמצאת בדרכה לישראל?

נחילי ארבה עושים שמות במדינות אפריקה בחודשים האחרונים, וכעת החרקים נצפים גם ברחבי ישראל ● החשש הוא שיגיעו ארצה נחילי ענק עם מיליארדי חרקים, שעשויים לפגוע בחקלאות המקומית, כפי שקרה ב-2013

איתמר בן גביר, ראש עוצמה יהודית / צילום:

בן גביר: "אפרוש מהמרוץ לכנסת אם יפנו את חאן אל אחמר עד יום שישי"

יו"ר עוצמה יהודית הציב מספר תנאים לפרישתו, בהם התחייבות לא להקים מדינה פלסטינית ולבטל את הסכמי אוסלו ● גורם בליכוד ל"גלובס": אין כבר מגעים עם בן גביר ואם לממשלת ימין יחסר מנדט אחד לקואליציה, ברור מי יהיה האשם בכך

חולה קורונה בסין/ צילום: רויטרס CHINA DAILY

הקורונה בדרך לתפוח הגדול: בארה"ב נערכים להתפשטות משמעותית של הנגיף

עד כה נספרו בארה"ב 14 מקרי הידבקות בלבד ● מנהלת המרכז האמריקאי הלאומי לחיסון, בקרה ומניעת מחלות: "השאלה איננה אם הנגיף יתפשט בארה"ב - אלא מתי"

גל גדות בפרסומת לוואווי/ צילום: מתוך ערוץ יוטיוב

"לעומק התודעה" זכה בתקציב הפרסום הבינ"ל של וואווי בהיקף כ-500 מיליון דולר

המשרד יטפל בכלל הפעילות העולמית של המותג ב-115 המדינות בו הוא פועל ● לזכות המשרד עמדה בין היתר העובדה שליהק לקמפיין המותג את השחקנית גל גדות, עוד לפני שכיכבה בתפקיד וונדר וומן

נוסעים בנמל התעופה בהונג קונג. אופן זרימת החדשות ישפיע על היקף השיתוק הכלכלי 
צילום: AP - Kin Cheung

אפקט הפחד: כשהחשש מהנגיף מתפשט מהר יותר מהנגיף עצמו

הניסיון של ממשלות ורשויות להפחית את החשיפה לנגיף הקורונה מרחיב בכל יום את היקף הפאניקה ● מכאן והלאה, מזהירים כלכלנים, מתחיל להיווצר מנגנון תגובה דרסטי שכבר מוביל לשיתוק כלכלי, שאת תוצאותיו ייקח זמן רב לתקן

רונן מיילי / צילום: יח"צ

משלושה יוצא אחד: פיץ', בלוסטון ומיוזיק ת"א מקימים משרד תוכן, הפקות ופרסום

מדובר בחיבור לא שגרתי בענף הפרסום המנסה לתת מענה ל"פרסום החדש", שבו מחפשים את הצרכן לא רק דרך אמצעי הפרסום המסורתיים אלא גם ע"י יצירת חוויות בעלות ערך וניסיון להשפיע באמצעות משפיענים - תחום המצוי בפריחה

רועי ורמוס / צילום: שלומי יוסף

נוקד קפיטל סגרה את גלובל אקוויטי ונפרדה מרוקח

חברת ניהול קרנות הגידור של רועי ורמוס ושלומי ברכה סוגרת את הקרן לאחר כשנתיים של פעילות, במהלכן צברה נכסים שנאמדים בכ-200 מיליון שקל

מנחם פרלמן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מנחם פרלמן יכין את חוות-הדעת למיזוג סלקום וגולן טלקום

פרלמן היה גם מי שהכין את חוות-הדעת לבקשת המיזוג של סלקום וגולן טלקום שנדחתה ב-2016