גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

TLV - קניון על הכוונת

זוהי הסיבה שבגללה האג"ח של גינדי השקעות רעדו בשבוע שעבר

קניון TLV בתל אביב. כשהפיתוח האזורי יסתיים, האטרקטיביות תעלה / צילום: איל יצהר
קניון TLV בתל אביב. כשהפיתוח האזורי יסתיים, האטרקטיביות תעלה / צילום: איל יצהר

סערה שהתחוללה במסחר באיגרות החוב של חברת הנדל"ן גינדי השקעות בשבוע שעבר, מיקדה את תשומת-הלב בנכס המרכזי של החברה - 25% מקניון TLV החדש. קניון האופנה הכולל 32 אלף מ"ר להשכרה נפתח לקהל הרחב בסוף חודש מארס השנה. לפי דוחות גינדי לרבעון הראשון, נחתמו הסכמי שכירות ומזכרי הבנות ביחס ל-28.1 אלף מ"ר ממנו, השטחים המשווקים מושכרים ל-159 שוכרים, שיעור התפוסה הוא כ-87% ושכר הדירה החודשי הממוצע כ-315 למ"ר.

בהערכת השווי שנלוותה לדוחות הכספיים, צוין שהחברה צופה כי בשנה הקרובה יושכרו חלק ניכר מהשטחים הפנויים. לשם השוואה, דמי השכירות הממוצעים בקניון עזריאלי הסמוך והוותיק עומדים על 280 שקל למ"ר, כך שהשוכרים החדשים בקניון TLV מוכנים לשלם מחירים דומים ואף גבוהים במקרים מסוימים ממקביליהם בעזריאלי, תוך הערכה כי זה ישתלם בשורת הההכנסות.

דומה כי תחילת דרכו העסקית של הקניון החדש אינה סוגה בשושנים. לפי ידיעות בתקשורת הכלכלית, נרשמו פדיונות נמוכים בתקופת ההרצה, ועובדה זו הובילה את בעליו לנקוט צעד חריגים כדי להקל על עומס שכר הדירה של השוכרים.

פרויקט הרכבת הקלה, אשר הפך את ההתניידות במרכז תל-אביב לסיוטו של כל נהג, צפוי להמשיך ולפגוע במימוש הפוטנציאל הכלכלי של קניון TLV עד להשלמת הפרויקט בעוד מספר שנים, אז יהפוך מקללה לברכה.

אכלוס מלא של שכונות המגורים שעתידות לקום בסביבת הקניון ולהגביר את פוטנציאל הפדיון שלו, ייקח זמן לא מועט, ולפיכך קיים יסוד סביר להניח כי מצבם הפיננסי של השוכרים ימשיך ולהיות מאתגר בעתיד הנראה לעין.

תוספת שטחי המסחר בתחום הקניונים בתל-אביב, אשר עתידה להתרחש בשנים הקרובות, ובמסגרתה ייפתחו בין השאר בצומת גלילות, קניון "בלו מול" של קנדה ישראל (הצפוי לכלול על פי הפרסומים 34 אלף מ"ר לשיווק) ו"ביג פאשן" של החברות ביג ואלייד (הצפוי לכלול כ-25 אלף מ"ר למסחר), וכן שטחי מסחר חדשים של קבוצת עזריאלי בשרונה ובקניון הקיים, עתידה לאתגר את הרווחיות של קניון TLV.

על פי הפרסומים, המרכזיים המסחריים האמורים מתוכננים להיפתח במהלך 2018 ו-2019. לצד שטחי המסחר הרבים העתידים להיפתח בתל-אביב בשנים הקרובות, צפוי המסחר באינטרנט להמשיך ולפרוח ולנגוס בפוטנציאל העסקי של הקניונים בכלל, ואלו המגדירים עצמם כמוטי אופנה בפרט. הקרטוע של מתחם שרונה מרקט הסמוך, על אף השוני בינו לבין קניון TLV, מוסיף אף הוא לסקפטיות בנוגע לביצועיו העתידיים של הקניון החדש.

חובה לומר כי מדובר בקניון שהוא תינוק בן רבעון, ולפיכך ראוי לנהוג בזהירות עם חיבור הספדים באשר לאופק העסקי שלו. יתר על כן, סביר להניח כי בעוד שנים לא רבות, עם סיום הפיתוח האזורי המדובר, יהיה הקניון אטרקטיבי יותר, ואולם הטווח הקצר שלו צפוי להיות מאתגר.

נראה כי למעריכי השווי אצה הדרך

פתיחת קניון TLV הביאה את מעריך השווי של הקניון להזדרז ולשערך את שוויו בסוף הרבעון הראשון ל-1.853 מיליארד שקל - גבוה בכ-102 מיליון שקל משוויו בדוחות השנתיים של 2016. מקדם ההיוון על השטחים המושכרים הופחת ברבע האחוז לרמה של 7.5%, ואילו מקדם ההיוון של מלאי השטחים להשכרה ירד גם הוא ב-0.25% ל-8%.

ניתן היה לצפות את חבלי הלידה הקשים של הקניון, ולפיכך נשאלת השאלה האם למעריכי השווי לא אצה הדרך בשערוך האמור, ולו מטעמי שמרנות. אנו סבורים כי טוב היה לו היו ממתינים לסוף שנת 2017 בטרם היו מעדכנים את הנחות הבסיס של מודל הערכת השווי. מקדם ההיוון הנוכחי של קניון TLV הוא אמנם שמרני ביחס לקבוצת ההשוואה התל-אביבית העומד על 6.75%, ואולם תוואי הרווחיות העתידית של הקניון עדיין מעורפל, וזאת למרות ההצלחה בגיוס השוכרים ודמי השכירות הנאים.

נזכיר כי ערב פרסום הדוחות הכספיים לשנת 2014, נאלצו ענקיות הנדל"ן המניב מליסרון ועזריאלי להפחית את שווי הקניונים שלהן - הגרנד קניון בבאר שבע וקניון הנגב, בהתאמה - בשיעורים ניכרים בעקבות ממצאי ביקורת של רשות ניירות ערך. טענת הרשות אז הייתה כי במצב בו קיימת בקניונים הללו מגמה שלילית וברורה של ירידה בפדיונות הנכס וברווחיותו, אזי על התאגיד ומעריך השווי לגלם מגמה זו.

הרשות טענה כי בהערכות השווי לנכסים לא גולמו ההתפתחויות הנ"ל, ואף הונחו בהן הנחות אופטימית לגבי תזרים מזומנים עתידי. הסיטואציה העסקית המתפתחת אל מול עינינו בקניון TLV, בשילוב עם העובדה שרשות ניירות ערך גילתה בעבר הלא רחוק עירנות ואקטיביות ברוכה ביחס לשערוכי קניונים תחת הנחות עבודה לא שמרניות, מקטינים במידה רבה את פוטנציאל השערוכים כלפי מעלה בקניון זה בטווח הקצר.

תזרים המזומנים העתידי המצורף לדוחות הכספיים של גינדי השקעות נוקב במפורש במימון מחדש של הקניון והגדלת המימון עליו, כאמצעי לעמוד בפירעון חוב האג"ח של החברה בשנה הבאה. ההון העצמי של גינדי השקעות עומד על כ-19.5 מיליון שקל בלבד, לא כזה הנוטל חלק במגה פרויקט דוגמת קניון TLV ובנייני המגורים הסמוכים לו במתחם השוק הסיטונאי בתל-אביב. ההון העצמי הקטן מהווה משענת קנה רצוץ בתרחיש של קשיים במיצוי הפוטנציאל הכלכלי של הקניון, ולפיכך גינדי השקעות עלולה למצוא את עצמה במצבו של משה רבנו - רואה את הארץ המובטחת הנגזרת מהפוטנציאל העסקי של קניון TLV, אך לא באה בשעריה, בשל אילוצי תזרים.

זוהי בדיוק הסיבה בגינה רעדו האג"ח של גינדי השקעות בשבוע שעבר, בעוד שניירות הערך של השותפה הגדולה בקניון, חברת רבוע נדל"ן, שלה חוסן פיננסי עדיף, הפגינו עמידות יחסית.

■ הכותב הוא האסטרטג הראשי של קבוצת איילון. כותב המאמר ו/או החברה עשויים להחזיק או לסחור בניירות ערך המצוינים בכתוב. האמור בכתבה אינו מהווה תחליף לשיווק השקעות ו/או ייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. 

עוד כתבות

מצעד בסין / צילום: Reuters, Thomas Peter

כשהממשל מכריז מלחמה על החברות המקומיות ומפיל את הבורסות: מה קורה בסין?

אין שום דרך אחרת לומר זאת - הממשל בסין החליט "למשמע" (Discipline) את ענקיות הטכנולוגיה במדינה ● למה הוא החליט לעשות זאת? מדי פעם קשה להבין דרך עיניים מערביות, אבל להלן כמה השערות בנושא

הבורסה בשנחאי, סין / צילום: Shutterstock, Dmitri Ometsinsky

רגע לפני דוחות ענקיות הטק וול סטריט ננעלה בטריטוריה אדומה

מדד נאסד"ק ירד ב-1.2%, הדאו נסוג 0.2% ומדד S&P 500 נחלש ב-0.5% ● אפל, גוגל ומיקרסופט יפרסמו דוחות עם סיום המסחר ● הזהב ננעל ביציבות, עדיין מתחת ל-1,800 דולר ● מדד דאקס איבד 0.6%, פוטסי 100 נסוג 0.5% ומדד קאק 40 ירד ב-0.7%

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: המכון הישראלי לדמוקרטיה

היטל של 40% על רופאים פרטיים: כך תיראה הרפורמה הגדולה בבריאות

על פי טיוטת חוק ההסדרים, באוצר בחרו ברף הגבוה של ההיטל, וקבעו כי מי שישא בו הן חברות הביטוח וקופות החולים • במקביל, מוסדות הרפואה הפרטיים ישלמו גם הם היטל של 40% בגין תשלומים שיקבלו מפעולות שלא מכוסות על ידי הביטוח הפרטי • קופות החולים יונחו לצמצם פרוצדורות בשב"ן כדי למנוע העמסת ההיטל על הציבור

שר האוצר אביגדור ליברמן בכנס Gexcutives / צילום: איל יצהר

"אני לא אדרוס את השרים" (והם לא יפריעו לי)

באופן פלאי כמעט, ליברמן שומר היטב על הנכסים שבתחומי אחריותו ולא מוכן להתערבות של איש מהשרים ואף לא ראש הממשלה ● היתרון שלו על פני חבריו לממשלה ניכר למרחקים. הוא מכתיב את הדרך, והם בלי לשים לב צועדים אחריו

בלוקצ'יין / צילום: Shutterstock, LuckyStep

"בקרוב נראה את מניות אפל וגוגל נסחרות על בסיס בלוקצ'יין"

ארה"ב, סין ושווייץ צועדות לכיוון של אסדרת הקריפטו והבלוקצ'יין, בישראל אנו עדיין רחוקים מכך ● " מטבעות דיגיטליים הם העתיד. אך זה לא יכול לקרות בלי פיקוח הדוק של הרגולטור", טוען שי דתיקה, מנכ"ל INX, ששואפת להיות הנאסד"ק של הקריפטו ● האזינו

גלית פנינה אבינעם, אדריכלית ומעצבת פנים / צילום: רונן מחלב

"יצא משהו מאוד מרגש מהקורונה: לקוחות מלפני עשור מבקשים ממני לחזור לעצב את אותם חללים שעיצבתי"

גלית פנינה אבינעם, בת 48 מנס ציונה ● אדריכלית ומעצבת פנים ● "אני עדיין לא ברף ההכנסות שהיה לי בפרויקטים הגדולים לפני הקורונה, אבל זו חוויה אחרת והעניין הכלכלי יסתדר בעצמו" • גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

סימון ביילס / צילום: Reuters, Lindsey Wasson

מה הוביל לדרמה של סימון ביילס: הראיון שחושף את הקשיים בדרך לטוקיו

רגע לפני אולימפיאדת טוקיו שבה מעדה בתרגיל ופרשה במפתיע מהתחרות הקבוצתית, שיתפה סימון ביילס בקשיים העצומים שניצבו בפניה: התקיפה המינית, משפט הרצח של אחיה וההתמודדות עם הספקות העצמיים ● האם זה סוף הקריירה של המתעמלת הטובה ביותר של זמננו? ● ראיון בלעדי

אביב כוכבי ובני גנץ / צילום: אריאל חרמוני, משרד הביטחון

האוצר והביטחון, מלחמת הגרסאות: כמה מיליארדים נוספו לתקציב משרד הביטחון?

תוספת של 9 מיליארד שקל, 7 מיליארד או בכלל 3 מיליארד? ● בפגישה שנערכה אמש סיכמו בנט, ליברמן וגנץ על תקציב מערכת הביטחון לשנת 2022, אך בין משרדי האוצר והביטחון מתנהלת מעין מלחמת גרסאות בנוגע להיקף התוספת לתקציב

איך מובילים צמיחה מואצת באמצעות טכנולוגיה בעידן של שינויים?

תוכנית עבודה, סדרת מפגשי הלייב של גלובס, חוזרת והפעם כדי לעסוק בניהול ובכלי עבודה בעולם טכנולוגי ● הצטרפו לשידור החי באתר גלובס ובפייסבוק

אתר בנייה / צילום: שלומי יוסף

המשלה תדון בהגדלת מספר היתרי העבודה לפועלים פלסטינים בענף הבנייה ובתיירות

לפי ההצעה, מספר ההיתרים לעובדים פלסטינים בענף הבנייה יעלה ב-15 אלף, אבל רק למקצועות המכונים "רטובים", שבהם לטענת הקבלנים יש מחסור בידיים עובדות ● מתאם הפעולות בשטחים האלוף רסאן עליאן: "צעד זה יחזק את הכלכלות של ישראל והרשות הפלסטינית ויתרום רבות ליציבות הביטחונית בשטחי יהודה ושומרון"

טים קוק / צילום: AP

ענקיות הטק לא עוצרות; אפל, מיקרוסופט וגוגל ניפצו את התחזיות

מכירות האייפונים זינקו ב-50% ● הכנסות גוגל מפרסום זינקו ב-69% ● הכנסות שירותי הענן אז'ור של מיקרוסופט צמחו ב-51%

רשות התחרות והשווקים בבריטניה חוקרת אם חנות האפליקציות של אפל קבעה  למפתחי אפליקציות תנאים לא הוגנים / צילום: Shutterstock, mundissima

לחברות הטק הגדולות יש שריף חדש, הפעם בבריטניה

ראש רשות התחרות והשווקים הבריטית אומר כי הסוכנות שלו יוצאת מצללי האיחוד האירופי

מטה בנק אגוד ברחוב אחוזת בית בת"א / צילום: מזרחי טפחות

למכירה מבנקאי: מזרחי טפחות פועל לממש נדל"ן בשווי חצי מיליארד שקל

בין הנכסים שהועמדו למכירה: בניין המטה המרכזי של בנק אגוד ברחוב אחוזת בית בת"א וסניפים של הבנק, שמוזג אשתקד למזרחי טפחות ● הבנק מתכוון לשכור מחדש חלק מהנכסים לאחר מכירתם

מתחם ביג הקריות / צילום: פאול אורלייב

כששוקי המניות נוסקים והתשואות צונחות, הנדל"ן המניב הוא חלופה ראויה

הנחת המוצא ההגיונית היא שהצמיחה האורגנית בעסקי הנדל"ן המניב מוגבלת ותחומה - אף חברה לא יכולה להשכיר יותר שטחים ממה שהיא בנתה ● עם זאת, המציאות בנדל"ן המסחרי כיום שונה - הרבעון הראשון לא היה תקופה רגילה, וההכנסות משכירות יחזרו לרמה נורמלית רק ברבעון הבא

קרקע חקלאית / צילום: Shutterstock, Bonita R. Cheshier

מפקדי צמתים, כלים כבדים ואנשי קשר בתוך המפלגות. כך מתכנן הלובי החקלאי להילחם ברפורמה להוזלת יוקר המחיה

ארגוני החקלאים הפיצו היום תוכנית פעולה בשם "מבצע מגן חקלאות - שומר גבולות", במסגרתה הם מפרטים את המאבק שלהם נגד הרפורמה המתוכננת בחקלאות ● אלה הצעדים הפוליטיים, המשפטיים והתקשורתיים שהם מתכננים

רביב צולר / צילום: שלומי יוסף

איי.סי.אל הכתה את התחזיות ברבעון השני; רשמה זינוק ברווח ובמכירות

חברת הדשנים והכימיקלים איי.סי.אל (כיל לשעבר) מדווחת על רבעון חזק בהשוואה לאשתקד, כאשר הרווח הנקי המתואם כמעט הכפיל את עצמו והמכירות זינקו ב-34% ● החברה תחלק דיבידנד בהיקף של 68 מיליון דולר

הנפקת אאוטבריין / צילום: נועם גלאי

המדריך למנפיקים בוול סטריט: איך נקבע התמחור וכיצד תדעו שהגעתם לשוק במחיר הנכון?

מתחילת השנה הונפקו 10 חברות ישראליות בבורסות בארה"ב - לא כולן לפי השווי המתוכנן ● מנכ"ל אופנהיימר: "גם אם חברה מתפשרת בהנפקה ואחר כך המניה עולה יפה, התוצאה הסופית היא חיובית: יש כסף בקופה, המניה נסחרת, ועכשיו היא תישפט לפי הביצועים בשוק ההון"

מנכ”לים שמתעלמים מנושאים חברתיים עשויים לפגוע בקריירה שלהם / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

מנכ"לים שמתעלמים מבעיות חברתיות עשויים לפגוע בקריירה שלהם

מחקר חדש טוען כי הסיכוי שמנהלים יפוטרו בגלל תסיסת בעלי מניות סביב עניינים חברתיים, גבוה מהסיכוי שיפוטרו בגלל דאגות פיננסיות

הדמיה קומפלקס גולף בהדר יוסף בתל אביב / צילום: סטודיו 84

אקרו נדל"ן השכירה 7,000 מ"ר בקומפלקס כיתן בהדר יוסף לחברת ההייטק Tipalti ב-50 מיליון שקל

מדובר בבניין משרדים שלם בן 6 קומות בשטח כולל של 7,000 מ"ר בקומפלקס הנבנה בימים אלה באתר מתחם כיתן (גולף) בשכונת הדר יוסף בת"א ● העסקה נחתמה לתקופה של 5 שנים עם אופציה ל-5 שנים נוספות

אילוסטרציה - בורסה ת"א / צילום: שלומי יוסף

מגמה מעורבת בתל אביב; טבע עולה לקראת הדוחות, אורמד ונובה נחלשות

עליות קלות במדדי ת"א 35 ו-125, ת"א 90 מאבד גובה ● הדואליות שבו עם פערי ארביטראז' מעורבים ● עונת הדוחות בוול סטריט: היום פייסבוק, פייזר וטבע יפרסמו תוצאות ● הערב תפורסם החלטת הריבית בארה"ב