גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

TLV - קניון על הכוונת

זוהי הסיבה שבגללה האג"ח של גינדי השקעות רעדו בשבוע שעבר

קניון TLV בתל אביב. כשהפיתוח האזורי יסתיים, האטרקטיביות תעלה / צילום: איל יצהר
קניון TLV בתל אביב. כשהפיתוח האזורי יסתיים, האטרקטיביות תעלה / צילום: איל יצהר

סערה שהתחוללה במסחר באיגרות החוב של חברת הנדל"ן גינדי השקעות בשבוע שעבר, מיקדה את תשומת-הלב בנכס המרכזי של החברה - 25% מקניון TLV החדש. קניון האופנה הכולל 32 אלף מ"ר להשכרה נפתח לקהל הרחב בסוף חודש מארס השנה. לפי דוחות גינדי לרבעון הראשון, נחתמו הסכמי שכירות ומזכרי הבנות ביחס ל-28.1 אלף מ"ר ממנו, השטחים המשווקים מושכרים ל-159 שוכרים, שיעור התפוסה הוא כ-87% ושכר הדירה החודשי הממוצע כ-315 למ"ר.

בהערכת השווי שנלוותה לדוחות הכספיים, צוין שהחברה צופה כי בשנה הקרובה יושכרו חלק ניכר מהשטחים הפנויים. לשם השוואה, דמי השכירות הממוצעים בקניון עזריאלי הסמוך והוותיק עומדים על 280 שקל למ"ר, כך שהשוכרים החדשים בקניון TLV מוכנים לשלם מחירים דומים ואף גבוהים במקרים מסוימים ממקביליהם בעזריאלי, תוך הערכה כי זה ישתלם בשורת הההכנסות.

דומה כי תחילת דרכו העסקית של הקניון החדש אינה סוגה בשושנים. לפי ידיעות בתקשורת הכלכלית, נרשמו פדיונות נמוכים בתקופת ההרצה, ועובדה זו הובילה את בעליו לנקוט צעד חריגים כדי להקל על עומס שכר הדירה של השוכרים.

פרויקט הרכבת הקלה, אשר הפך את ההתניידות במרכז תל-אביב לסיוטו של כל נהג, צפוי להמשיך ולפגוע במימוש הפוטנציאל הכלכלי של קניון TLV עד להשלמת הפרויקט בעוד מספר שנים, אז יהפוך מקללה לברכה.

אכלוס מלא של שכונות המגורים שעתידות לקום בסביבת הקניון ולהגביר את פוטנציאל הפדיון שלו, ייקח זמן לא מועט, ולפיכך קיים יסוד סביר להניח כי מצבם הפיננסי של השוכרים ימשיך ולהיות מאתגר בעתיד הנראה לעין.

תוספת שטחי המסחר בתחום הקניונים בתל-אביב, אשר עתידה להתרחש בשנים הקרובות, ובמסגרתה ייפתחו בין השאר בצומת גלילות, קניון "בלו מול" של קנדה ישראל (הצפוי לכלול על פי הפרסומים 34 אלף מ"ר לשיווק) ו"ביג פאשן" של החברות ביג ואלייד (הצפוי לכלול כ-25 אלף מ"ר למסחר), וכן שטחי מסחר חדשים של קבוצת עזריאלי בשרונה ובקניון הקיים, עתידה לאתגר את הרווחיות של קניון TLV.

על פי הפרסומים, המרכזיים המסחריים האמורים מתוכננים להיפתח במהלך 2018 ו-2019. לצד שטחי המסחר הרבים העתידים להיפתח בתל-אביב בשנים הקרובות, צפוי המסחר באינטרנט להמשיך ולפרוח ולנגוס בפוטנציאל העסקי של הקניונים בכלל, ואלו המגדירים עצמם כמוטי אופנה בפרט. הקרטוע של מתחם שרונה מרקט הסמוך, על אף השוני בינו לבין קניון TLV, מוסיף אף הוא לסקפטיות בנוגע לביצועיו העתידיים של הקניון החדש.

חובה לומר כי מדובר בקניון שהוא תינוק בן רבעון, ולפיכך ראוי לנהוג בזהירות עם חיבור הספדים באשר לאופק העסקי שלו. יתר על כן, סביר להניח כי בעוד שנים לא רבות, עם סיום הפיתוח האזורי המדובר, יהיה הקניון אטרקטיבי יותר, ואולם הטווח הקצר שלו צפוי להיות מאתגר.

נראה כי למעריכי השווי אצה הדרך

פתיחת קניון TLV הביאה את מעריך השווי של הקניון להזדרז ולשערך את שוויו בסוף הרבעון הראשון ל-1.853 מיליארד שקל - גבוה בכ-102 מיליון שקל משוויו בדוחות השנתיים של 2016. מקדם ההיוון על השטחים המושכרים הופחת ברבע האחוז לרמה של 7.5%, ואילו מקדם ההיוון של מלאי השטחים להשכרה ירד גם הוא ב-0.25% ל-8%.

ניתן היה לצפות את חבלי הלידה הקשים של הקניון, ולפיכך נשאלת השאלה האם למעריכי השווי לא אצה הדרך בשערוך האמור, ולו מטעמי שמרנות. אנו סבורים כי טוב היה לו היו ממתינים לסוף שנת 2017 בטרם היו מעדכנים את הנחות הבסיס של מודל הערכת השווי. מקדם ההיוון הנוכחי של קניון TLV הוא אמנם שמרני ביחס לקבוצת ההשוואה התל-אביבית העומד על 6.75%, ואולם תוואי הרווחיות העתידית של הקניון עדיין מעורפל, וזאת למרות ההצלחה בגיוס השוכרים ודמי השכירות הנאים.

נזכיר כי ערב פרסום הדוחות הכספיים לשנת 2014, נאלצו ענקיות הנדל"ן המניב מליסרון ועזריאלי להפחית את שווי הקניונים שלהן - הגרנד קניון בבאר שבע וקניון הנגב, בהתאמה - בשיעורים ניכרים בעקבות ממצאי ביקורת של רשות ניירות ערך. טענת הרשות אז הייתה כי במצב בו קיימת בקניונים הללו מגמה שלילית וברורה של ירידה בפדיונות הנכס וברווחיותו, אזי על התאגיד ומעריך השווי לגלם מגמה זו.

הרשות טענה כי בהערכות השווי לנכסים לא גולמו ההתפתחויות הנ"ל, ואף הונחו בהן הנחות אופטימית לגבי תזרים מזומנים עתידי. הסיטואציה העסקית המתפתחת אל מול עינינו בקניון TLV, בשילוב עם העובדה שרשות ניירות ערך גילתה בעבר הלא רחוק עירנות ואקטיביות ברוכה ביחס לשערוכי קניונים תחת הנחות עבודה לא שמרניות, מקטינים במידה רבה את פוטנציאל השערוכים כלפי מעלה בקניון זה בטווח הקצר.

תזרים המזומנים העתידי המצורף לדוחות הכספיים של גינדי השקעות נוקב במפורש במימון מחדש של הקניון והגדלת המימון עליו, כאמצעי לעמוד בפירעון חוב האג"ח של החברה בשנה הבאה. ההון העצמי של גינדי השקעות עומד על כ-19.5 מיליון שקל בלבד, לא כזה הנוטל חלק במגה פרויקט דוגמת קניון TLV ובנייני המגורים הסמוכים לו במתחם השוק הסיטונאי בתל-אביב. ההון העצמי הקטן מהווה משענת קנה רצוץ בתרחיש של קשיים במיצוי הפוטנציאל הכלכלי של הקניון, ולפיכך גינדי השקעות עלולה למצוא את עצמה במצבו של משה רבנו - רואה את הארץ המובטחת הנגזרת מהפוטנציאל העסקי של קניון TLV, אך לא באה בשעריה, בשל אילוצי תזרים.

זוהי בדיוק הסיבה בגינה רעדו האג"ח של גינדי השקעות בשבוע שעבר, בעוד שניירות הערך של השותפה הגדולה בקניון, חברת רבוע נדל"ן, שלה חוסן פיננסי עדיף, הפגינו עמידות יחסית.

■ הכותב הוא האסטרטג הראשי של קבוצת איילון. כותב המאמר ו/או החברה עשויים להחזיק או לסחור בניירות ערך המצוינים בכתוב. האמור בכתבה אינו מהווה תחליף לשיווק השקעות ו/או ייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. 

עוד כתבות

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

בורסת טוקיו / צילום: Associated Press, Eugene Hoshiko

עליות קלות באסיה. מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות באירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על 70.5 אלף דולר למטבע

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?