גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

TLV - קניון על הכוונת

זוהי הסיבה שבגללה האג"ח של גינדי השקעות רעדו בשבוע שעבר

קניון TLV בתל אביב. כשהפיתוח האזורי יסתיים, האטרקטיביות תעלה / צילום: איל יצהר
קניון TLV בתל אביב. כשהפיתוח האזורי יסתיים, האטרקטיביות תעלה / צילום: איל יצהר

סערה שהתחוללה במסחר באיגרות החוב של חברת הנדל"ן גינדי השקעות בשבוע שעבר, מיקדה את תשומת-הלב בנכס המרכזי של החברה - 25% מקניון TLV החדש. קניון האופנה הכולל 32 אלף מ"ר להשכרה נפתח לקהל הרחב בסוף חודש מארס השנה. לפי דוחות גינדי לרבעון הראשון, נחתמו הסכמי שכירות ומזכרי הבנות ביחס ל-28.1 אלף מ"ר ממנו, השטחים המשווקים מושכרים ל-159 שוכרים, שיעור התפוסה הוא כ-87% ושכר הדירה החודשי הממוצע כ-315 למ"ר.

בהערכת השווי שנלוותה לדוחות הכספיים, צוין שהחברה צופה כי בשנה הקרובה יושכרו חלק ניכר מהשטחים הפנויים. לשם השוואה, דמי השכירות הממוצעים בקניון עזריאלי הסמוך והוותיק עומדים על 280 שקל למ"ר, כך שהשוכרים החדשים בקניון TLV מוכנים לשלם מחירים דומים ואף גבוהים במקרים מסוימים ממקביליהם בעזריאלי, תוך הערכה כי זה ישתלם בשורת הההכנסות.

דומה כי תחילת דרכו העסקית של הקניון החדש אינה סוגה בשושנים. לפי ידיעות בתקשורת הכלכלית, נרשמו פדיונות נמוכים בתקופת ההרצה, ועובדה זו הובילה את בעליו לנקוט צעד חריגים כדי להקל על עומס שכר הדירה של השוכרים.

פרויקט הרכבת הקלה, אשר הפך את ההתניידות במרכז תל-אביב לסיוטו של כל נהג, צפוי להמשיך ולפגוע במימוש הפוטנציאל הכלכלי של קניון TLV עד להשלמת הפרויקט בעוד מספר שנים, אז יהפוך מקללה לברכה.

אכלוס מלא של שכונות המגורים שעתידות לקום בסביבת הקניון ולהגביר את פוטנציאל הפדיון שלו, ייקח זמן לא מועט, ולפיכך קיים יסוד סביר להניח כי מצבם הפיננסי של השוכרים ימשיך ולהיות מאתגר בעתיד הנראה לעין.

תוספת שטחי המסחר בתחום הקניונים בתל-אביב, אשר עתידה להתרחש בשנים הקרובות, ובמסגרתה ייפתחו בין השאר בצומת גלילות, קניון "בלו מול" של קנדה ישראל (הצפוי לכלול על פי הפרסומים 34 אלף מ"ר לשיווק) ו"ביג פאשן" של החברות ביג ואלייד (הצפוי לכלול כ-25 אלף מ"ר למסחר), וכן שטחי מסחר חדשים של קבוצת עזריאלי בשרונה ובקניון הקיים, עתידה לאתגר את הרווחיות של קניון TLV.

על פי הפרסומים, המרכזיים המסחריים האמורים מתוכננים להיפתח במהלך 2018 ו-2019. לצד שטחי המסחר הרבים העתידים להיפתח בתל-אביב בשנים הקרובות, צפוי המסחר באינטרנט להמשיך ולפרוח ולנגוס בפוטנציאל העסקי של הקניונים בכלל, ואלו המגדירים עצמם כמוטי אופנה בפרט. הקרטוע של מתחם שרונה מרקט הסמוך, על אף השוני בינו לבין קניון TLV, מוסיף אף הוא לסקפטיות בנוגע לביצועיו העתידיים של הקניון החדש.

חובה לומר כי מדובר בקניון שהוא תינוק בן רבעון, ולפיכך ראוי לנהוג בזהירות עם חיבור הספדים באשר לאופק העסקי שלו. יתר על כן, סביר להניח כי בעוד שנים לא רבות, עם סיום הפיתוח האזורי המדובר, יהיה הקניון אטרקטיבי יותר, ואולם הטווח הקצר שלו צפוי להיות מאתגר.

נראה כי למעריכי השווי אצה הדרך

פתיחת קניון TLV הביאה את מעריך השווי של הקניון להזדרז ולשערך את שוויו בסוף הרבעון הראשון ל-1.853 מיליארד שקל - גבוה בכ-102 מיליון שקל משוויו בדוחות השנתיים של 2016. מקדם ההיוון על השטחים המושכרים הופחת ברבע האחוז לרמה של 7.5%, ואילו מקדם ההיוון של מלאי השטחים להשכרה ירד גם הוא ב-0.25% ל-8%.

ניתן היה לצפות את חבלי הלידה הקשים של הקניון, ולפיכך נשאלת השאלה האם למעריכי השווי לא אצה הדרך בשערוך האמור, ולו מטעמי שמרנות. אנו סבורים כי טוב היה לו היו ממתינים לסוף שנת 2017 בטרם היו מעדכנים את הנחות הבסיס של מודל הערכת השווי. מקדם ההיוון הנוכחי של קניון TLV הוא אמנם שמרני ביחס לקבוצת ההשוואה התל-אביבית העומד על 6.75%, ואולם תוואי הרווחיות העתידית של הקניון עדיין מעורפל, וזאת למרות ההצלחה בגיוס השוכרים ודמי השכירות הנאים.

נזכיר כי ערב פרסום הדוחות הכספיים לשנת 2014, נאלצו ענקיות הנדל"ן המניב מליסרון ועזריאלי להפחית את שווי הקניונים שלהן - הגרנד קניון בבאר שבע וקניון הנגב, בהתאמה - בשיעורים ניכרים בעקבות ממצאי ביקורת של רשות ניירות ערך. טענת הרשות אז הייתה כי במצב בו קיימת בקניונים הללו מגמה שלילית וברורה של ירידה בפדיונות הנכס וברווחיותו, אזי על התאגיד ומעריך השווי לגלם מגמה זו.

הרשות טענה כי בהערכות השווי לנכסים לא גולמו ההתפתחויות הנ"ל, ואף הונחו בהן הנחות אופטימית לגבי תזרים מזומנים עתידי. הסיטואציה העסקית המתפתחת אל מול עינינו בקניון TLV, בשילוב עם העובדה שרשות ניירות ערך גילתה בעבר הלא רחוק עירנות ואקטיביות ברוכה ביחס לשערוכי קניונים תחת הנחות עבודה לא שמרניות, מקטינים במידה רבה את פוטנציאל השערוכים כלפי מעלה בקניון זה בטווח הקצר.

תזרים המזומנים העתידי המצורף לדוחות הכספיים של גינדי השקעות נוקב במפורש במימון מחדש של הקניון והגדלת המימון עליו, כאמצעי לעמוד בפירעון חוב האג"ח של החברה בשנה הבאה. ההון העצמי של גינדי השקעות עומד על כ-19.5 מיליון שקל בלבד, לא כזה הנוטל חלק במגה פרויקט דוגמת קניון TLV ובנייני המגורים הסמוכים לו במתחם השוק הסיטונאי בתל-אביב. ההון העצמי הקטן מהווה משענת קנה רצוץ בתרחיש של קשיים במיצוי הפוטנציאל הכלכלי של הקניון, ולפיכך גינדי השקעות עלולה למצוא את עצמה במצבו של משה רבנו - רואה את הארץ המובטחת הנגזרת מהפוטנציאל העסקי של קניון TLV, אך לא באה בשעריה, בשל אילוצי תזרים.

זוהי בדיוק הסיבה בגינה רעדו האג"ח של גינדי השקעות בשבוע שעבר, בעוד שניירות הערך של השותפה הגדולה בקניון, חברת רבוע נדל"ן, שלה חוסן פיננסי עדיף, הפגינו עמידות יחסית.

■ הכותב הוא האסטרטג הראשי של קבוצת איילון. כותב המאמר ו/או החברה עשויים להחזיק או לסחור בניירות ערך המצוינים בכתוב. האמור בכתבה אינו מהווה תחליף לשיווק השקעות ו/או ייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. 

עוד כתבות

וויטני וולף הרד, מנכ"לית אפליקציית הדייטים באמבל/ צילום:Kristen Kilpatrick

באפליקציית הדייטים באמבל רק נשים יכולות ליזום היכרויות. האם זה צעד הראשון לשיוויון מגדרי?

וויטני וולף הרד, מייסדת ומנכ"לית אפליקציית הדייטים באמבל שבה רק נשים יכולות ליזום היכרויות, חושבת ששינוי הרגלי החיזור הוא הצעד הראשון בדרך להפלת הפטריארכיה

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

פנס: ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה

ההודעה מגיעה לאחר פגישתם של פנס ופומפאו, שר ההגנה האמריקאי, עם נשיא טורקיה ארדואן ● "כל הפועלות הצבאיות של טורקיה בסוריה יופסקו, המבצע יחדול, והכוחות הכורדיים יאובטחו", אמר פנס

אלה אלקלעי / צילום: תמר מצפי

תשובה לשאלה של אתמול והתעלמות מהמצב של היום

אנחנו חיים בתקופה שבה הפרדיגמות שאפשרו ניהול תקין של החברה בעשורים החולפים הפסיקו להיות תקפים ● השאת רווחים איננה יכולה להיות התכלית החברתית הבלעדית של חברה עסקית ● דעה - בתגובה לעו"ד דוד חודק

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

בדרך לפשרה: שופט זימן את מנכ"לי טבע וחברות התרופות האחרות לדיון לפני המשפט

שופט פדרלי זימן בכירים מהחברות על מנת לדון בפיצויים שהחברות מציעות ● טבע תשלם 29 מיליארד דולר, כחלק מהסכם הפשרה, בתרופות ובשירותי הפצה - כך על פי מקורבים לעסקה

נחום ביתן/ צילום: תמר מצפי

נחום ביתן ממשיך לממש נכסים: מוכר סניף לרשת קינג סטור 

קינג סטור תרכוש ב-2 מיליון שקל סניף של יינות ביתן בעיר כרמיאל ● העסקה בין הצדדים נחתמה אתמול וכוללת סניף בשטח של 3,000 מ"ר

מאיר שמגר / צילום:אמיר מאירי

מאיר שמגר היה גדול הבנאים של שלטון החוק במדינת ישראל

פרקליט צבאי ראשי, יועץ משפטי לממשלה ונשיא בית המשפט העליון – בכל תפקידיו הניעה את מאיר שמגר מחויבות דמוקרטית עמוקה, אנושיות, ואמונה בחירות, שוויון וצדק לכל אדם ● איש לא תרם כמותו לעיצוב מעמד שלטון החוק במדינת ישראל

איילת שקד / צילום: רפי קוץ

מפינוי להסדרה: מה מספרת המדינה לבג"ץ

שקד מתפארת שבתפקידה כשרת המשפטים הפכה את גישת המדינה למאחזים על ראשה • העובדות מלמדות כי בתקופתה פיתחו הרשויות שלל תרופות משפטיות ומנהליות כדי להשאיר מבנים לא חוקיים במקומם • אבל בדיקה מעמיקה מראה כי התפנית התחילה עוד הרבה לפניה ● המשרוקית של גלובס

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

עוקף מלמעלה: תנו לאנשים לעוף, והם יבינו הכל אחרת

לא הייתי צריך לטוס בגובה 800 רגל כדי לאהוב את המקום שאני חי בו, אבל עכשיו אני רואה אותו אחרת לגמרי

מפעל פרוטליקס  / צילום: פאול אורלייב

פרוטליקס זינקה ב-74% בוול סטריט על רקע נתוני ביניים חיוביים בטיפול בחולי פברי

נתונים מ-12 חודשי טיפול בתפקוד הכלייתי של חולי פברי מעידים על שיפור משמעותי בתפקוד הכלייתי אצל החולים שעברו מטיפול באחת משלוש התרופות המתחרות בשוק לחלבון Prx-102 של פרוטליקס

משה יעלון ומשה כחלון / צילום: אמיל סלמן-הארץ

ערעור לבית המשפט העליון: חשפו את הסכם כחלון-יעלון

מדובר בנספחים להסכם שנחתם בנובמבר 2015 בין שר האוצר משה כחלון לשר הביטחון משה יעלון שאותם סרב משרד הביטחון לחשוף במסגרת פנייה לפי חוק חופש המידע ● המידע בנספחים החסויים הוא בעיקרו תחשיבי שכר וגמלאות לאנשי הקבע בצה"ל אך במשרד הביטחון טענו כי נתונים אלה מאפשרים ללמוד על סדרי הכוחות בהווה בעתיד

 אוהד סנדלר, רמי לוי ואדם פרידלר./ צילום: שלומי יוסף, גלובס

"אם לא נגיע לשווי של מיליארד שקל, עשינו טעות": מה מחפש רמי לוי ב"גוד-פארם" ומי מחפש עליו חומר מכפיש

מפגש ייחודי בין רמי לוי לאדם פרידלר ואוהד סנדלר הוליד שותפות ברשת הטואלטיקה "גוד פארם" שמונה כבר 18 סניפים ● בראיון משותף ראשון הם מספרים על התוכנית להנפיק, על הקשיים מול הקניונים ועל החיבור בין "הילדים הטובים" מתל אביב לקמעונאי הוותיק מירושלים

גפילטע בפיתה עם חזרת ביתית / צילום: דוד ששון

לא רק לאייל שני מותר: לסגור את החגים עם גפילטע, בפיתה

אחת האופנות הקולינריות הבולטות בישראל היא תופעת ה"הכול בפיתה", אבל גפילטע פיש בפיתה, זה כבר השיא

ליברפול, מרכז העיר. רחוב אופייני של בנייני לבנים אדומות  / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

ליברפול, לא רק ביטלס וכדורגל. טיול אחר בעיר

רוב התיירים שמגיעים לליברפול נוחתים בשדה התעופה ע"ש ג'ון לנון ועושים את הסיבוב המסורתי בעקבות ארבעת המופלאים ● אבל הביטלס לא צמחו מתוך ואקום, וליברפול היא לא רק הביטלס ● יש לה היסטוריה, מורשת כדורגל מפוארת והרבה אווירה

קשים מפלסטיק / צילום: Shutterstock

מקשיות לחליפות חלל - כמה אתם שולטים בחדשות?

מה מגדלים בשטחים המוחכרים מירדן, איזו מניה שברה שיאים ומה שמו של ההאקר הרוסי? 10 שאלות שיבחנו כמה אתם מעודכנים

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

מחוקקים, אל תצאו טונה! יש להקל ברגולציה על עסקי מזון

לאחרונה נעשו ניסיונות להקל ברגולציה על עסקי המזון ● חשוב שמקרה הטונה המקולקלת בארומה ת"א לא יסיט את הספינה לאחור ● דעה

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס SIMON DAWSON

בוריס ג׳ונסון אחרי התבוסה בפרלמנט: ״אנסה להעביר את הסכם הברקזיט שוב בשבוע הבא״

הפרלמנט הבריטי הצביע בעד עיכוב נוסף בפרישה מהאיחוד האירופי ● חברי הפרלמנט הצביעו בעד תיקון שיאלץ את רה"מ לבקש עוד הערב מבריסל הארכה נוספת של שלושה חודשים ● ג'ונסון: "החוק לא מחייב אותי לכך" ● במקביל לדיון התקיימה הפגנה מחוץ לפרלמנט שבה השתתפו מאות אלפי בני אדם

סוכה / צילום: שאטרסטוק

סוכת שלום כל השנה: אפשר לפתור את המתח בין החילונים לחרדים

רוב הישראלים מסורתיים וחובבים את היהדות אך מודאגים מאוד מהקונפליקט החילוני-חרדי ● מסתבר שניתן לפתור אותו, אך הוא דורש מאמץ משני הצדדים ● דעה

נחל הקיבוצים / צילום: יותם יעקובסון

כמעיין המתגבר: פארק המעיינות מציין 60 שנה בפסטיבל חגיגי

פסטיבל המעיינות חוגג השנה עשור להקמתם של פארק המעיינות ושביל המעיינות, וגם 60 שנה לגן השלושה (הסחנה), בשפע של פעילויות, הופעות, תערוכות ואירועים מיוחדים בחול המועד סוכות

ראש ממשלת לבנון סעאד חרירי / צילום: Aziz Taher, רויטרס

המס על הוואטסאפ הצית הפגנות זעם בלבנון

המס עצמו כנראה יבוטל אבל ההפגנות לא שוככות ● ראש ממשלת לבנון סעד אל-חרירי ביטל את ישיבת הממשלה שאמורה הייתה לדון בהצעת התקציב לשנה הבאה, והקציב לקואליציה שלושה ימים לפתור את המשבר ● מנהיג חיזבאללה, חסן נסראללה: "נגד מסים חדשים, אבל לא תומך בהתפטרות של הממשלה"

גמר גביע העולם בכדורגל.  beoutQ הערוץ הפיראטי beoutQ / צילום:HANDOUT  רויטרס

כך מאיים ערוץ טלוויזיה פיראטי ואלמוני על הכסף הגדול של קטאר

ערוץ טלוויזיה לא חוקי שפועל מסעודיה ומעביר לכל העולם שידורי ספורט מקטאר, מסעיר את האמירות וגורם לה להרהר אם להמשיך לשלם מיליארדי דולרים בשנה עבור שידורי התחרויות • החשש: הקטארים ינטשו את שידורי הספורט וענפים שלמים יתמוטטו