עומר דורון / צילום: צלול צילום אירועים
"אני לא רואה עצירה כללית בעליית מחירי הדירות בשנים הקרובות. להערכתי באזורי המרכז המחירים יתייצבו ויעלו קלות ואילו באזורים שיש שם הגירה שלילית והיצע גדול כמו עפולה וכרמיאל, שם המחירים עשויים לרדת בשנים הקרובות". כך אומר עומר דורון, הבעלים והמנכ"ל של חברת "פשוט משכנתא", בראיון ל"גלובס".
דורון, כמו רבים אחרים בתחום הנדל"ן והמשכנתאות, חושב שתוכנית "מחיר למשתכן", אותה הוא מכנה "מחיר למסתכן", למרות הכוונות הטובות של שר האוצר משה כחלון, פוגעת בשוק ותביא בסופו של דבר לעליות מחירים. "זאת תוכנית הזויה לדעתי. אם שר האוצר היה באמת רוצה לעזור לזוגות הצעירים הוא היה יכול לתת להם מענק לכל מי שקונה דירה חדשה מקבלן, נניח של 100-200 אלף שקלים. או שיה מחזיר את EMI ואז היה אפשר לקחת משכנתא בגובה 95% מערך הנכס".
המטרה להגדיל היצע..
"בינתיים ההיצע לא גדל ואפילו להיפך. כל הקרקעות ששווקו לקבלנים בשנתיים האחרונות היו אך ורק דרך מחיר למשתכן. יש הרבה מאוד אנשים שזכו בדירה על הנייר ועדיין לא בחרו אותה. יש לי למשל זוג שזכה בפרויקט בראש העין עם מיליון שקל בעובר ושב, הם מחכים כבר קרוב לשנה ועדיין לא יודעים כמה הדירה תעלה, אין מפרט עדיין ואין להם מושג איך תיראה הדירה, כמה היא תעלה ומתי היא תהיה מוכנה לכניסה".
אז מה עושה זוג כזה?
"הם עובדי עצות. הם פשוט לא יודעים מה לעשות. עכשיו בינתיים הם גרים בשכירות וצריך להבין שבמקרה הטוב הם ייכנסו לדירה עוד 4-5 שנים כך ששכר הדירה שהם ישלמו בשנים האלה יכול להסתכם ב-150-250 אלף שקל. תוסיף לזה את ההצמדה למדד תשומות הבניה מרגע שהקבלן זכה בקרקע שזה יכול להיות עוד כמה אחוזים על מחיר הדירה כך שבסופו של דבר זה יכול להסתכם בתוספת מאוד גדולה למחיר הדירה כך שזה לא משתלם. אני ראיתי דירות עם מפרטים מזעזעים ואין סיכוי שמישהו ירצה לגור שם לפני שדרוג מאסיבי בהשקעה של עשרות אלפי שקלים לדירה".
הכוונה של כחלון טובה בסך הכל אבל כמו הרבה דברים במדינה הזאת הביצוע לא טוב..
"נכון. אני ממליץ לאנשים שזכו במחיר למשתכן לקנות אותה רק אם זה לצרכים האישיים שלהם ומי שאין לו הון עצמי מספיק לדירה יקרה יותר, ובשום פנים ואופן לא כהשקעה. יש לי לקוחות שקנו דירה בחריש ולא מצליחים להשכיר אותה גם ב-2500 שקל לחודש. דירה להשקעה צריכים לקנות רק באזורי ביקוש מובהקים".
היום מי שרוצה לקנות בשוק הפרטי חייב ללכת לשוק היד שנייה...
"נכון. בגלל שאין מספיק קרקעות בשוק הפרטי המחירים עולים. המדינה פוגעת בשוק הנדל"ן החופשי מכל מיני כיוונים אז היזמים והקבלנים משנים את הפעילות ונכנסים להמתנה. התוצאה תהיה שכמות הדירות תקטן בשנים הקרובות והמחירים יעלו. זו כלכלה פשוטה. גם הפרויקטים של פינוי בינוי בקושי מתקדמים מכל מיני סיבות ובכל מקרה הם לא יכולים לענות על הצרכים של האוכלוסייה".
ריבית המשכנתאות נעצרה ואפילו ירדה בחודשים האחרונים?
"בתקשורת פורסם שהריבית ירדה ברבע אחוז בחודשיים האחרונים אבל צריך להבין שזה הממוצע של כלל המשכנתאות. יש שוני בריביות - עד 45% משווי הנכס הריבית נמוכה יחסית, בין 45% ל-60% זו ריבית אחרת, ומעל 60% ועד 75% שוב משתנה הריבית. וזה כמובן תלוי גם בסוג הלקוח ועוד גורמים.. אז הממוצע הכללי אכן ירד אבל בתוך הסיגמנטים השונים זה יכול להיות אחרת. אני יכול להגיד שיש תחרות מאוד גדולה על הלקוחות הטובים, גם אם הם מבקשים יותר מ-60% מימון".
"עלייה ברמת התחרות בין הבנקים למשכנתאות"
המצב השתנה בחודשים האחרונים? התחרות גדלה בין הבנקים?
"כן. באחד מהבנקים הגדולים התחלף בינואר הממונה על תחום המשכנתאות והם התחילו להתחרות על לקוחות, לאחר תקופה מאוד גדולה. וזו כמובן בשורה טובה מאוד ללקוחות בכל הארץ. אני למשל הצלחתי לחסוך ללקוח שלי 400 שקל בהחזר החודשי עקב שינוי תמהיל המשכנתא. הלקוחות גם לא יודעים שיש הבדלים גדולים בין הסניפים בתוך הבנק. החוק מאפשר למשל לתת עד 33% מהמשכנתא בריבית פריים ויש מקומות מסוימים שמציעים ללקוחות עד 20% מהרכב המשכנתא בפריים".
עדיין כדאי לקחת כמה שיותר מהמשכנתא בריבית פריים?
"כן. מי שלקח משכנתא לפני 2011 שכולה בריבית פריים, כשעוד היה אפשר,חסך הרבה מאוד כסף לעומת מי שחוייב לקחת משכנתא שרק שליש ממנה בריבית פריים בשנים האחרונות. אגב יש דרכים להגדיל את רכיב הפריים".
איך למשל?
"אם הלקוח צריך רק 40% מימון למשל, הוא יכול לבקש 60% מימון ומיד עם קבלת המשכנתא להחזיר חלק ממנה שלא כולל את רכיב הפריים, ואז אפשר ליצור מצב שמרכיב הפריים יהיה 50% וזה כנראה יחסוך לו הרבה מאוד כסף כי גם בשנים הקרובות לא נראה שהאינפלציה תזנק".
מה אתה חושב על הצעת החוק להורדת או ביטול הקנס על פירעון מוקדם של המשכנתא?
"הרעיון נכון מאוד, לחברי הכנסת והשרים יש הצעות טובות מאוד, אבל הם מנותקים מהשטח וברוב המקרים לא מבינים שהתוכניות שלהם, למרות הכוונה הטובה, לא יזיזו לשוק יותר מדי. הסיבה העיקרית - התנהלות הבנקים. למשל, הבנקים לא אוהבים להתעסק עם משכנתאות קטנות של כמה מאוד אלפי שקלים וכאלה שחלקן הגדול בגיבוי מדינה, כי שם הרווחיות שלהם הרבה יותר נמוכה. יש להם פחות אינטרס לטפל בזה. אז צריך לחייב את הבנקים בצורה כלשהי לבצע את זה ועד היום זה לא קרה".
מה לגבי עמלת פירעון מוקדם?
"הבנקים אולי יוותרו על עמלת פירעון אבל במקביל יעלו את המרווחים והריביות לכלל ציבור נוטלי המשכנתאות כי הם לא רוצים לפגוע ברווחיות שלהם. הם לא יפסידו כסף, אז זה ייפגע בכולם. רק אם המחוקק או בנק ישראל ידאגו שהריביות לא יעלו במקביל זה יצליח".
ההצעה ל-90% מימון טובה?
"באופו עקרוני כן. בנק ישראל יכול ברגע אחד להחזיק את EMI ואז תהיה אפשרות כזאת. אבל, שוב, הבנקים יעלו את המרווחים והריביות שלהם בגלל שהשוק כאן מאוד ריכוזי ואין כמעט תחרות".
הבנקים מתאמים מחירים?
"כן. יש לי אלפי דוגמאות לתיאומי מחירים בין הבנקים".
מה אתה חושב על היחס של הבנקים ליועצי המשכנתאות? הרשימות השחורות?
"הבנקים צודקים בקטע הזה. ואני אומר את זה בתור יועץ משכנתאות. התחום הזה לא מפוקח וללא רגולציה כך שהיום עוסקים בו לצערי הרבה מאוד אנשים שהמקצוע שלהם אחר לגמרי ועושים את זה כהשלמת הכנסה ואין להם מושג קלוש והבנה. וזה תחום מאוד דינמי שיש בו הרבה מאוד שינויים כל שבוע כמעט אז הבנקים צריכים להתעסק הרבה פעמים עם 'יועצים' למיניהם שלא מבינים וגורמים נזק ללקוחות שלהם. אני מטפל לא מעט פעמים בלקוחות שנפגעו מייעוץ לא מקצועי ולקחו משכנתאות גרועות, ובחלק מהמקרים נאלצו לשלם קנסות יציאה של עשרות אלפי שקלים ועדיין הרבה משתלם להם לשנות את הרכב המשכנתא. יש כמובן גם יועצים טובים. אני מאוד אשמח אם התחום יעבור הסדרה".
לסיום אומר דורון "בנק ישראל דואג לאינטרסים של הבנקים ולא של הציבור וכל עוד זה לא משתנה אז הציבור ימשיך לשלם הרבה יותר ממה שהוא היה משלם אם באמת המחוקק היה משנה את המצב בדרך אפקטיבית, בלי לפגוע בכלל הציבור. אם בנק ישראל היה באמת דואג לציבור הבנקים היו מפסיקים לחגוג".