כיכר המדינה / צילום: איל יצהר
רקע: כיכר המדינה בתל אביב היא אחד האזורים היקרים במדינה. תוכניות לבנייה על החלק הפנימי של הכיכר, צצות ועולות עוד משנות ה-70 המוקדמות של המאה שעברה.
מה קרה: לאחר שנים של עיכובים, התנגדויות, שינויים, והמתנה ממושכת, הוגשה לאחרונה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקשה להיתר בנייה כולל, להקמת פרויקט המגדלים בכיכר המדינה.
הפרויקט הנוכחי, פרויקט כיכר המדינה שתכנן משרד יסקי מור סיון אדריכלים, יכלול שלושה מגדלי מגורים בני 40 קומות כל אחד, ובסך הכל 453 דירות.
את הבקשה להיתר בנייה הגישו בעלי הקרקע והיא התאפשרה לאחר שלאחרונה, בתום משא ומתן שהתנהל בין הבעלים לעירייה, נחתם הסכם פיתוח בין בעלי הקרקע לבין עיריית תל אביב לגבי אופן ההקמה ותחזוקת השטחים הפתוחים בפרויקט, לרבות הפארק שיוקם במרכז הכיכר, והסדרת העלויות הכרוכות בכך.
על ההסכם חתמה נציגות בעלי הקרקע שמאגדת 93% מבעלי הקרקע. ההסכם קובע כי העירייה ובעלי הקרקע יממנו, כל אחד על פי חלקו היחסי, את עלויות עבודות הפיתוח של הפרויקט, אך האחריות לביצוע העבודות תהיה על בעלי הקרקע שישכרו קבלן שיבצע את כל העבודות מקשה אחת בפיקוח של העירייה. במסגרת העבודות יוקם פארק בן 35 דונם, פתוח לציבור.
דני גולדשמיד, יו"ר נציגות בעלי הקרקע, הסביר ל"גלובס" כי רוב בעלי הזכויות מתכוונים לפנות לבנייה עצמית באמצעות מימון עצמי, וייתכן כי רק מעטים מהבעלים יפנו לעסקאות קומבינציה מול קבלנים. "כל התכנון שבוצע עד היום בוצע ממימון עצמי, והוא יימשך עד שלב החפירה והדיפון", אומר גולדשמיד. "כשנגיע לשלב של התחלת הבנייה עצמה, נפנה לבנק לקבלת ליווי. אם לא תהיינה בעיות מיוחדות אני צופה שנעלה על הקרקע בתוך חצי שנה והבנייה לא תהיה בשלבים. כל המגדלים יוקמו בבת אחת".
גולדשמיד הוסיף כי מדובר במימוש זכויות שבעלי הקרקע מצפים לו עשרות שנים: "קנינו את הקרקע הזאת בשנת 1942, כשהיא היתה כבר מיועדת בתוכניות לבנייה. אמא שלי שמעה על הפרויקט מהיום שהיתה בת 12. כשהעבודות יחלו זה יהיה לא אחרת מאשר 'צדק בכיכר העיר'".
מה הלאה: לדברי עו"ד אביגיל קסטיאל, ראש מחלקת נדל"ן במשרד ש. הורוביץ המייצגת את בעלי הקרקע, "בבעלות בקרקע מחזיקים 250 בעלים, רובם יורשים של בעלים מקוריים. 93% מהבעלים חתומים על הסכם שיתוף, ו-5% מהבעלים הלא חתומים משתפים פעולה עם הנציגות אך אינם יכולים לחתום על הסכם השיתוף מסיבות טכניות שנוגעות ליורשים או שותפים, אך הכנסתם להסכם תתאפשר. חתימה בשם 2% מהבעלים הנותרים תתאפשר לאחר החלטת בית המשפט במסגרת הליך פירוק שיתוף אליו פנתה הנציגות. כך או כך, הסכם השיתוף קובע שכל ההסכמים שנחתמו עם גורמים שונים, מחייבים את כל בעלי הקרקע".
בעיריית תל אביב מסרו כי "ועדת ההתקשרויות העירונית אישרה לאחרונה הסכם עם נציגות בעלי הזכויות בכיכר המדינה לגבי פיתוח ותחזוקה של שטחים פתוחים בפרויקט. בשלב זה נחתם כתב התחייבות; חתימת היזם על הסכם מפורט הינה תנאי לקבלת היתר בנייה לבנייה מעל הקרקע וכן לבניית המרתפים בפרויקט.
"הפיתוח המוצע לפי תוכנית העיצוב מתוכנן להתבצע על ידי היזם כמקשה אחת, כך ששטחי זיקת ההנאה, השפ"פים (שטחים פרטיים פתוחים) והשצ"פים (שטחים ציבוריים פתוחים) יתוכננו ויבוצעו ללא הפרדה פיזית בין השטחים הפרטיים הפתוחים לבין השטחים הציבוריים הפתוחים. התכנון והביצוע של עבודות הפיתוח בכלל השטחים הפתוחים יבוצעו על ידי היזם באמצעות מתכננים, יועצים וקבלנים מטעמו, אך במימון משותף של היזם והעירייה (כל אחד לפי חלקו היחסי בשטחים הפתוחים). התחזוקה של כל השטחים הפתוחים (לרבות הפרטיים), לאחר השלמת עבודות הפיתוח, תבוצע על ידי העירייה ועל חשבונה וזאת כנגד תשלום מהוון לצמיתות חד פעמי לעירייה של עלויות אחזקת השטחים הפרטיים הפתוחים, המוערכים בסך של בסך כולל של 42 מיליון שקל".