דירה בניו יורק / צילום: בלומברג
לפני 25 שנה, שמע בריאן וויבר באחד הסמינרים שמקצוע שמאות הנדל"ן יובס וייעלם על ידי הטכנולוגיה בתוך חמש שנים. זה לא קרה, אבל כעת הוא חושב שהתחזית לא היתה לא נכונה, אלא רק מוקדמת.
וויבר עובד כיום במועצת רישוי השמאים במדינת אילינוי בארצות הברית. הוא אומר שיום הדין הגיע לתחום העיסוק שלו, שמקיף כ-73 אלף שמאים, רובם בוגרי מכללות, בארה"ב. "שמאים שמתמחים במשכנתאות לדיור הם בסכנת הכחדה", הוא כתב לאחרונה בעלון מקצועי לעמיתיו. "זה לא יהיה מפץ גדול, אפילו לא לחישה".
החמרת דרישות הסף
פריצת הדרך שנחזתה בסמינר במכללה לפני 25 שנה מתרחשת סוף סוף. ההתקדמות בתחום ה"ביג דאטה" והמחשוב עוזרת לאוטומציה לזחול למקצועות מבוססי ידע, ומאיימת לחסל מקומות עבודה, כפי שהרובוטים מחסלים פועלי ייצור במפעלים.
בסוכנות הנדל"ן הארצית זילו (Zillow) אומרים שהאלגוריתמים לומדים לא רק עובדות בסיסיות על שווי, אלא גם אינדיקטורים מתוחכמים יותר של מחירים, כמו אם לסלון יש רצפת עץ, או למטבח יש דלפקי גרניט במקום שיש רגיל. התוכנה אמנם אינה משמשת כרגע לשמאות - היא מוצגת חינם באתר החברה - אבל מוסדות ההלוואה משתמשים כבר זמן רב במודלים ממוחשבים מתוצרת בית או של צד שלישי, לשערך בתים ודירות.
כעת מתחילות גם חברות מימון המשכנתאות הענקיות, כמו פרדי מק, להרגיש בנוח עם עסקאות שלא כוללות שמאי אנושי.
השמאים הם כבר עתה זן במצוקה. הצרות החלו בקריסת שוק הדיור בארה"ב ב-2007, ובמשבר הפיננסי שהגיע אחריו. בשנות השפע, מתווכים וחברות משכנתאות לחצו לעתים על השמאים להגיע לשערוך שהיה נחוץ לסגירת הלוואה. אי היענות לבקשה כזו היתה גוררת אובדן של הלקוחות בעתיד. כאשר השוק קרס, שמאים היו בין אלו שהואשמו בכך שסיפקו את הרקע להלוואות חסרות אחריות.
המפקחים הגיבו על ידי החמרת דרישות הסף של המקצוע (תואר של ארבע שנים, הכשרה של מאות שעות נוספות, התמחות של שנתיים-שלוש, בחינה של המדינה). ובינתיים, דמי השמאות נשארו ללא שינוי. חברות משכנתאות רבות שוכרות חברות שמאות שעובדות ישירות עם שמאים. זה אמור להגן על שמאים מלחצים לא ראויים, אבל החברות גם לוקחות חלק מדמי השמאות.
בשיא תעשיית השמאות ב-2007, מדינות ארה"ב העניקו 121,407 אישורים לביצוע שמאות לנכסי דיור. בשנה שעברה ניתנו 96,856 תעודות הסמכה, חלקן לשמאים שעובדים במקביל בכמה מדינות. צנרת הצעירים שנכנסים למקצוע כמעט ריקה, אומר ג'ים אמורין, נשיא מכון השמאות הארצי. באילינוי, היכן שוויבר עובד, הגיל הממוצע של שמאי הוא 58, וכמעט אף אחד לא מגיע להחליף את הפורשים לפנסיה. ב-2006 פנו יותר מ-1,200 בני אדם להתמחות בשמאות. בשנה שעברה עשו זאת כ-100 איש ואשה בלבד.
פרדי מק, הסוכנות הממשלתית-למחצה שמממנת משכנתאות רבות, החלה בחודש שעבר להכיר בשמאות אוטומטית בחלק מתיקי החלפת המשכנתאות שלה. היא אומרת שהיא מתכוונת להרחיב את התוכנית הזו להלוואות לקניית בתים, בכפוף לאישור הגוף המפקח עליה, הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA).
זהו שינוי גדול ביחס לעבודת המשכנתאות. פרדי מק והסוכנות האחות שלה, פאני מיי, דורשות בדרך כלל הערכת שמאי כדי לוודא שהקונה לא משלם יותר מדי, מה שיגדיל את ההפסד הפוטנציאלי שלהן במידה שהדירה תועבר לאחר מכן לעיקול.
מסתבר שחברות ובנקי משכנתאות מגלים ששערוך שמתבסס על תוכנת מחשב מעניק להם כמעט אותה הגנה של שמאות אנושית. והאלגוריתמים מידיים וזולים הרבה יותר. ועדיין, אנדי היגנבותם, סגן נשיא בכיר בפרדי, אומר שהתוכנה של הסוכנות שמחליפה שמאות אנושית היא מצומצמת וממוקדת בנכסים שקל לשערך. לדבריו, היא לעולם לא תתרחב עד כדי כך שהשמאים יהפכו ללא רלבנטיים.
מי גנב את אביזרי האמבטיה
תעשיית השמאות לא לוקחת סיכונים. בספטמבר שעבר, כאשר מכון השמאות קיבל מידע על כוונת פרדי מק להרחיב את השימוש בשערוך ממוחשב, הוא הגיב במכתב מהיר לגוף הפיקוח, FHFA. "החלטת פרדי מק לסטות מפרקטיקת ניהול סיכונים בסיסית נראית כמו חזרה אל ימי ההלוואות שהובילו אל המשבר הפיננסי של 2007-2008", נאמר שם.
השמאים מנחמים את עצמם במחשבה שכמה דברים מחייבים בן אנוש. מחשב לא יוכל לדעת אם הבעלים קודמים של הנכס גנב את כל הציוד והאביזרים בחדר האמבטיה, אומר אמורין.
זילו וכמה סוכנויות נדל"ן אחרות מנסות להוכיח שהמחשבים כן יודעים ורואים הכול. סטן המפריז, האנליסט הראשי של זילו, אומר שמהנדסי התוכנה שלו בודקים את כל התצלומים של הנכסים שמספקים מתווכי הדירות והבתים, ומחפשים תוספות פנימיות שיכולות לגרום לדירה אחת להיות שווה יותר מדירה אחרת. הם עובדים גם על המראה החיצוני של הבית, ומנסים ללמד את האלגוריתמים שלהם לזהות צל של עץ בוגר על המדשאה הקדמית, למשל, שידוע שגורם לקונים להסכים לשלם יותר. החברה מתכננת להשיק את האלגוריתם הזה, כלומר את השמאי הרובוטי שלה, כבר השנה.
יש כל מיני נתונים שיכולים לגרום למודלים ממוחשבים לעבוד טוב יותר, אומר המפריז, כולל נתונים שזילו אפילו עוד לא מכירה. "זה יכול להיות הרעש ברחוב שמקיף את הנכס, או מסלולי ההמראה של מטוסים מנמל התעופה הסמוך", הוא אומר.
החברה אומרת ששיעור הטעות - הפער בין השערוך שלה ומחיר המכירה בפועל של הנכס - הוא 5%, לעומת 14% כשהחלה לפעול ב-2006. מתווכים ובעלי נכסים אומרים שלשערוכים של זילו יש את הכוח להרוס מכירה של בית, והם חולקים לעתים קרובות על הערכות השווי שלה. באילינוי הוגשה נגד זילו תביעה שטוענת שהיא מבצעת הערכות שמאות ללא רישיון, טענה שזילו מכחישה.
גם אלו שעוזרים לבנות כלי שערוך אוטומטיים יודעים את המגבלות שלהם. כדי שהמודלים יעבדו, הם זקוקים לבתים דומים שנמכרו לאחרונה להשוואה. ככל שהנכס מרוחק או ייחודי, כך האלגוריתמים יהיו גרועים בשמאות שלו. "הם לא יצליחו להפיק הערכת שווי נכונה של כיפה גיאודזית במרכז מונטנה", אומרת סוזאן אלן, סגנית נשיאה בכירה לפתרונות שערוך בחברת המחקר CoreLogic.
הבעיה של השמאים בני האנוש היא שרוב האמריקנים לא מתכננים להתגורר בכיפות גיאודזיות.
גם לישראלים יש נוסחה אוטומטית
הנוסחה האוטומטית לחישוב שווי דירה הגיעה בשנה שעברה גם לישראל, והיא בהחלט מאיימת על כ-2,000 שמאי מקרקעין שפועלים בארץ. באוגוסט הודיע שר האוצר כחלון על מס חדש, מס ריבוי דירות, במסגרתו ישלמו בעלי 2.5 דירות ויותר מס שנתי בגובה 1% משווי דירה (עד 18 אלף שקל). ולצורך חישוב השווי, במטרה מוצהרת לחסוך ביורוקרטיה ושימוש באלפי שמאים, שלפו באוצר נוסחה אקונומטרית מורכבת, שאמורה לחשב בצורה אוטומטית שווי כל דירה בישראל.
מחשבון רשות המסים מאפשר לכל בעל דירה לחשב בקלות את גובה המס, אולם הנוסחה עצמה מורכבת (ושנויה במחלוקת) מאין כמותה: לפי לשון החוק, שיעור המס עומד על 1% מסכום של 15,148 שקל (כ-151 שקל), והוא מוכפל בשטח הדירה לפי הארנונה. וכדי להבדיל בין אזור לאזור, גובה התשלום מוכפל "במקדם" - נוסחה המורכבת מכמה פרמטרים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטסטיקה ומייצגים את האזור הסוציואקונומי. כך זה מופיע בחוק: "מקדם 1.49 - בהפחתת מדד פריפריה בשיעור 23.62% ומדד חברתי-כלכלי בשיעור 1.037%, בתוספת 2.38% ממדד פריפריאליות בחזקת 2 ו-0.66% ממדד חברתי-כלכלי בחזקת 2 ובתוספת 0.42% ממדד הפריפריאליות, שהוא מוכפל במדד חברתי-כלכלי".