לאחרונה פורסם תזכיר חוק לעידוד השקעות הון (תיקון מס' 72), התשע"ז-2017, הכולל הצעה לתיקון החוק בנוגע למסלול הטבות המס בבניינים המיועדים להשכרה למגורים לטווח ארוך.
נכון להיום, המדינה מעודדת בניית דיור להשכרה לטווח ארוך של יזמים פרטיים באמצעות מתן הטבות מס לפי פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון. הטבות המס כוללות, בין היתר, שיעור מס מופחת על הכנסה חייבת הנובעת ממכירה (שבח ריאלי במקרה זה) או מהשכרה של הנכס - 11% לחברה ו- 20% ליחיד. מסלול זה מחייב השכרה של לפחות מחצית הדירות לתקופה של 5 שנים מתוך 7 השנים שלאחר תום הבנייה.
בתזכיר החוק מוצע לקבוע מסלול הטבות נוסף, לפיו יוענקו הטבות מס מוגדלות לחברה בשל השכרת נכס לתקופות של 10 שנים ו- ו-15 שנים.
המסלול המוצע כולל קביעת מתווה מדורג למתן הטבות מס לחברות על רווחים מהשכרה ומכירה של בניין להשכרה שבנייתו החלה לאחר יום פרסום החוק, אם בניית הבניין הושלמה עד 31.12.2022, ואם לפחות מחצית מהדירות שבבניין, שמהוות לפחות 40% משטחו הושכרו מפורט להלן: בהשכרה ל-5 שנים מתוך 6 השנים שלאחר תום הבנייה - 11% מס; בהשכרה ל-5 שנים נוספות מתום 6 השנים הבאות- - 9%; ובהשכרה לתקופת נוספת של 5 שנים מתוך 6 השנים הבאות - 7.5%.
כמו כן, מוצע לקבוע, כי חברה שבבעלותה בניין להשכרה תהיה חייבת במס רכישה בשיעור 0.5% ברכישת קרקע שעליה נבנה בניין שלפחות מחצית מהדירות בו הושכרו למגורים לתקופה של 15 שנה לפחות.
הטבות המס מותנות בהתקיימות התנאים הבאים: הבניין כולל 30 דירות מגורים לפחות; ניתן לבניין היתר בנייה לאחר פרסום החוק ובנייתו הושלמה עד 31.12.2022 או שייעוד הקרקע עליה הוא נבנה שונה למגורים לפי התכנית החלה עליו או שנוספו לו לפחות 30 דירות לאחר יום פרסום החוק ועד 31.12.2022; גובה דמי השכירות הממוצע לדירת מגורים בבניין לא יעלה על סכום שייקבע על ידי מנהל רשות המסים בהתייעצות עם מנהלת רשות ההשקעות ויפורסם ברשומות. כלל הטבות המוצעות מותנות בהשכרת הדירות למלוא התקופות המזכות בהטבה.
יצוין כי, בשונה מהטבות המס הניתנות כיום מכוח פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, הטבות המס המוצעות לא יותנו באישור מראש של רשות ההשקעות. בנוסף, בהתאם לדברי ההסבר לתזכיר החוק, מוצע להרחיב את תחולת ההטבות הקבועות בתזכיר החוק גם על תוספות בנייה, בין היתר מכוח תמ"א 38.
מדובר בהטבות מס ראויות, אם כי לעמדתנו יש לשכלל את ההטבות הניתנות במסגרתו, כמו למשל, להפחית את מספר הדירות שצריכות להיכלל בבניין לצורך קבלת הטבה לפחות מ-30 ולכלול בניינים קיימים שתהיה התחייבות להשכרה לתקופה כאמור במהלך התקופה הקובעת.
תודה לעו"ד ורו"ח שי כהן על עזרתו בהכנת המאמר.
להרחבה ניתן לפנות למאיר מזרחי ושות',