פרוייקט תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ הבניין) מבוצע לרוב ללא פינוי הבניין מיושביו.
המשמעות עבור בעלי הדירות הנותרים לגור בבניין היא מגורים באתר בניה למשך חודשים ארוכים.
נוכח זאת, לאחרונה קיימת מגמה לפנות את בעלי הדירות גם בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1. זוהי מגמה מבורכת עבור כל הצדדים לעסקה- בעלי הדירות לא צריכים לסבול במשך תקופת העבודות, אלא יכולים למצוא מקום מגורים חלופי לתקופה זו ולשוב לדירותיהם לאחר סיום העבודות ואילו היזם זוכה לבניין ריק מאדם ומונע מעצמו את הקושי הרב בביצוע עבודות בניה באתר בו מתגוררים דיירים.
לעיתים נאות היזם לשלם דמי שכירות לכל בעלי הדירות ואף מתחייב שלא ישכיר את דירותיהם שפונו לאחרים, אך ישנם מקרים בהם היזם דורש מבעלי הדירות שיאפשרו לו להשכיר את הדירות לצרכיו (השכרה לשוכר כלשהו, הלנת עובדי הקבלן וכו').
בעיה מיוחדת נוצרת כאשר חלק מהדירות בבניין מושכרות. במקרה זה קיים חשש של בעלי הדירות שהשוכר ידרוש להפחית באופן משמעותי את דמי השכירות ובמקרה גרוע מכך יעזוב את הדירה בעת תחילת ביצוע העבודות (ואף עלול להגיש תביעה כנגד בעלי הדירה בגין הפרת הסכם השכירות).
כבר אמרנו שבעלים של דירה המשכיר את דירתו חייב להודיע מבעוד מועד לשוכר על הכוונה לבצע פרוייקט תמ"א 38 בבניין ולציין זאת באופן מפורש בהסכם השכירות. אולם, נשאלת השאלה האם בעל הדירה חשוף לתביעה מצד שוכר הגם שהשוכר ידע היטב כי צפוי להתבצע בבניין פרוייקט תמ"א 38/1.
עניין מעין זה נדון לאחרונה על ידי בית משפט השלום בתל אביב במסגרת תביעה שהגישו שוכרי דירה ברחוב יהודית 7 ברמת גן כנגד בעל הדירה.
השוכרים טענו ששכרו את הדירה לתקופה של 12 חודשים וכי כתוצאה מביצוע עבודות החיזוק והשיפוץ בבניין לא היתה הדירה ראויה למגורים.
השוכרים תמכו את טענותיהם בחוות דעת של מומחה שביקר בדירה וקבע שהוצבו פיגומים לגובה הבניין, והקבלן שביצע את העבודות ניצל אותם כדי לחדור ללא אישור כלשהו לדירת השוכרים ולקדוח חורים בקיר הסלון, על מנת לקשור פיגום בחלקו העליון.
עוד קבע המומחה, כי הקבלן עקר ארונות מטבח, שבר את משטח השיש, ניתק כיור מטבח מזרם המים והניקוז, הסיר וילונות גלילה ונציאנים בסלון אגב השחתתם, יצק ממ"ד בצמוד למטבח, אגב הסרת ריצוף קרמיקה והתזת כתמי טיט/בטון על הקירות, ניתק את יחידת המזגן המפוצל (הפנימית) מקיר הסלון שחורר לצורך חיזוק הפגמים, סילק ופגע בדוד שמש שהיה על גג הבניין, גרם לחדירת מים לדירה במספר מקומות, במהלך יציקות בטון שבוצעו בגג הבניין ועוד.
מנגד טען בעל הדירה, כי השוכרים שכרו את הדירה בידיעה ברורה ומפורשת שהבניין בו מצויה הדירה עתיד לעבור שיפוצים במסגרת פרויקט תמ"א 38, והיו מודעים לכל ההשלכות הנובעות מכך, ואף סוכם בהסכם השכירות כי דמי השכירות יופחתו באופן משמעותי.
לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את התביעה.
נקבע על ידי בית המשפט כי אכן, כפי שעולה מהסכם השכירות, התובעים היו מודעים לעובדה שמדובר בדירה בבניין שעובר שיפוץ במסגרת הסכם תמ"א 38, ואין ספק כי עליהם לקחת בחשבון שבתקופת ביצוע העבודות תיגרם להם אי נוחות כתוצאה מרעש ואבק של ביצוע עבודות הבנייה, ופגיעה באופן כללי באיכות החיים הנובעת מכך, אולם, במקרה דנן, לאור הראיות שהוצגו, עולה כי הדירה נשוא הדיון לא הייתה ראויה למגורים, ולא היה מקום להשכירה בנסיבות אלה.
לעניין מצב הדירה עצמה, קיבל בית המשפט את קביעות המומחה ומסקנתו היתה כי בעל הדירה השכיר את הדירה לשוכרים בתנאים בהם הדירה לא הייתה ראויה למגורים, ולא היה מקום להשכירה לשוכרים כלשהם גם לא במחיר המופחת שסוכם.
נקבע, כי לאור העובדה שהדירה לא הייתה ראויה למגורים, זכאים השוכרים להשבת שכר הדירה אשר שולם על ידם עבור שלושה חודשים בהם נאלצו להתגורר בדירה בנסיבות אותן תיאר המומחה, באופן שאיננו ראוי ועוד זכאים הם לפיצוי בגין נזק שנגרם למטלטליהם.
■הכותב הוא מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון