עסקאות למכירת דירות בכל רחבי תל אביב נעצרו בימים האחרונים, בשל שומות היטלי השבחה חדשות ששולחת העירייה למוכרים, או שבכוונתה לשלוח, בגין אישור תוכנית המתאר המפורסמת תא/5000.
מדובר בתוכנית מתאר כוללנית שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה, ועל כן מתגברת מחאה מצד בעלי נכסים בעיר המבקשים למכור אותם, הטוענים כי העירייה דורשת למעשה תשלום היטל השבחה על זכויות בנייה שכלל לא ברור אם ניתן לממש.
לדברי עו"ד טלי קסלר, ממשרד רכניץ, קסלר ושות' ,המייצגת צדדים בעסקאות מקרקעין, "תוכנית המתאר של תל אביב אושרה בסוף 2016 אך לא ניתן להוציא מכוחה היתר בנייה, אלא רק אחרי שתאושר תוכנית מפורטת ויהיה ברור מהן זכויות הבנייה שניתן לממש. אנחנו ייצגנו לקוח שביקש למכור דירה, ועיריית תל אביב קבעה לו היטל השבחה בגובה של 70 אלף שקל בגין אישור של תוכנת תא/5000. הנימוק היה כללי, ללא שום פירוט איזו השבחה נולדה מהתוכנית, ומאחר שבשומה לא מצוינים מספרים שאנחנו יכולים לחלוק עליהם, יש לנו קושי לערער עליה. מה גם שעלויות הערעור גבוהות ולא מצדיקות מבחינת המוכר את ביצוע העסקה.
"הבעיה היא שבהרבה מקרים בימים האחרונים, לפני ביצוע עסקה פונים לעירייה לברר אם יש חבות בהיטל השבחה ונאמר שתהייה חבות בגין התוכנית, אך לא מציינים מה גובה החבות. כך נוצר חוסר ודאות גדול בקרב מוכרים וקונים שמקפיאים את העסקאות".
לדברי המתווך יוני סיון, בעל משרד "צבר נכסים" המתמחה בנכסים בשכונות הצפוניות של תל אביב, "מוכרי נכסים שביצעו עסקאות חתומות ומחכים חודשים רבים לשומות היטל השבחה, נמצאים בינתיים באי ודאות. הפקידים בעירייה יודעים רק להגיד שיהייה היטל השבחה אך לא אומרים כמה, וחלק מהעסקאות שאמורות היו להיחתם בוטלו או נעצרו. מוכרים שביצעו עסקאות מתעכבים, ובגלל העירייה שלא מוציאה שומות לא יכולים לקבל את יתרת הכספים המוחזקים בנאמנות אצל עורכי הדין ונגרם להם נזק כלכלי".
סיון מוסיף כי "ברחוב מנורה 11, למשל, מכרנו בחודש פברואר דירה בשטח 76 מ"ר בבניין משותף ב-2.6 מיליון שקל ועיריית תל אביב הודיעה ביולי שיש פטור מלא מהיטל השבחה. לאחרונה עמדנו למכור דירה דומה בשטח 89 מ"ר בבניין זהה ברחוב מנורה 15, עם אותו מספר דיירים, אותה שנת בנייה, ב-3 מיליון שקל, וכשהמוכר פנה לעירייה, היא קבעה שומה של היטל השבחה בגובה 160 אלף שקל. המוכרים ביטלו את העסקה. איך ייתכן שבאותו רחוב, בגין דירה אחת אין היטל השבחה ובגין דירה אחרת יש?"
היטל - רק על תוכנית מפורטת
שמאי המקרקעין גיל וינלס מסביר כי גביית היטל השבחה בגין תוכנית המתאר בשלב זה היא בעייתית מאוד מאחר שמימוש התוכנית תלוי בתנאים רבים שלא ברור אם ימומשו: "תוכנית תא/5000, שחלה על שטחה הכולל של העיר תל אביב, תוחמת את הפוטנציאל התכנוני ברחבי העיר, וקובעת הוראות שינחו את הכנתן של תוכניות מפורטות לכל מגרש ומגרש, שרק מכוחן של התוכניות המפורטות ניתן להוציא היתרי בנייה. את התוכניות ניתן לממש רק בכפוף להתקיימות תנאים כמו איחוד חלקות, מטלות ציבוריות, וכמובן הסכמת הבעלים במתחם לקידום והכנת תכנית חדשה. לכן אין ודאות שניתן לממש את הפוטנציאל התכנוני של תוכנית תא/5000.
"גביית היטלי השבחה על מכירת דירה באזורים רוויים, שעליהם מתגוררים עשרות בעלי דירות, כשלא בטוח אם תאושר בכלל תוכנית מפורטת שתמומש, היא התנהלות שדומה מאוד לגביית היטל השבחה על מכירת קרקע חקלאית רק בגלל שיש פוטנציאל לשנות את הייעוד שלה למגורים".
בעיריית תל אביב מסבירים כי חוק התכנון והבנייה מחייב את העירייה לגבות היטלי השבחה ברגע שמאושרת תוכנית משביחה, כמו תא/5000. על כן פועלת העירייה בימים אלה לשנות את החוק, כך שהיטל השבחה בגין אישור תוכנית המתאר יחול רק לאחר אישור תוכנית מפורטת מכוח תוכנית המתאר. ההשבחה בגין אישור התוכנית המפורטת תיערך בהתחשב בעליית ערך הנכס מהמועד שבסמוך לפני אישור תוכנית המתאר ועד לאחר מועד אישורה של התוכנית המפורטת .
בשנים האחרונות מאושרות בתחומי ועדות מקומיות רבות תוכניות מתאר. במקרים רבים, תוכניות אלה מביאות לעליית ערך הנכסים ולפיכך מחייבות את בעליהם בהיטל השבחה. אלא שבחלק ניכר מהמקרים, שיעורו המדויק של היטל ההשבחה קשה להערכה. הדבר נובע מאי ודאות לגבי מרכיבים שונים אותם דורשת התוכנית כתנאי לאישור תוכנית מפורטת, שרק מכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה.
אי ודאות גוברת
בעיריית תל אביב טוענים כי על פי הפסיקה, במקרה של אי ודאות מסוג זה יש לאמוד את היקף ההשבחה כתוצאה מתוכנית המתאר ולחייב בגינה, ואילו את יתרת ההשבחה המתגבשת בשלב התכנון המפורט יש לחייב בשלב התכנון המפורט.
על כן לצד הקושי באומדן ההשבחה אשר ניתן לייחס לאותה תוכנית המתאר, קיים קושי נוסף הניצב בפני אלו הרוצים למכור דירת מגורים, לדוגמא, ומושת עליהם חיוב בהיטל השבחה בגין אישורה התוכנית.
מסיבה זו העירייה מבקשת להשהות את מועד יצירת החיוב בגין תוכנית מתאר עד לשלב התכנון המפורט. עם זאת, היא גם מציעה הסדר בו בשלב התכנון המפורט, החיוב יחושב כך שגם עליית הערך בגין תוכנית המתאר תיכלל בו. לטענתה, התיקון המוצע מגביר את הוודאות בשוק הדיור ומאפשר מעבר חלק בין שלב תוכנית המתאר לשלב התוכניות המפורטות, כך שעקרון ההשבחה התכנונית המלאה נשמר.
מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "העירייה פועלת מול הגורמים המוסמכים לכך בממשלה ובכנסת על מנת לתקן את החקיקה, כך שייקבע שבמקרה המיוחד של תוכנית מתאר כוללנית יידחה מועד חישוב וגביית היטלי ההשבחה עד למועד אישור של תוכניות מפורטות.
"הוועדה המקומית פועלת כרגע בהתאם לחוק הקיים, המחייב אותה להוציא שומות השבחה בגין תוכנית 5000 בכל מקרה בו יש פנייה לקבלת אישור לטאבו בגין עסקה להעברת זכויות. השומות הוצאו בכל אזורי העיר באופן שוויוני לחלוטין ובהתאם לחוק".
הבעיה היא שבשלב זה לא ברור אם התיקון שמציעה עיריית תל אביב לחוק יאושר ומתי, וגם אם יאושר, כיצד יתנהלו בינתיים המוכרים והקונים סים בשוק של אי ודאות.