עוד תוכנית בגלילות יוצאת לדרך / צילום: דרור מרמור
בשבוע שעבר הודיעה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כי תוכנית גלילות אושרה בוועדה המחוזית בתל-אביב, "ורובע דרום גלילות יוצא לדרך", לאחר עשור של תכנון .
המונח "אושרה" שבו בחרה רמ"י הוא כמובן טעות אחת גדולה, שלא הפריעה כמובן למשווקי הקרקעות במקום למנף אותה לקמפיין שיווקי מוצלח. בפועל, התוכנית רחוקה שנים מאישור סופי. היא הופקדה להתנגדויות הציבור, שלב משמעותי ולא מבוטל, אבל צפויה לעבור עוד לא מעט שינויים. גם לאחר שלב זה, יגיע שלב חלוקת הזכויות בין בעלי הקרקע - הליך שרק הוא עשוי לארוך שנים ארוכות, שכן בעלי הזכויות עצמם צפויים להגיש התנגדויות. ואגב, באוגוסט 2001 כבר בישרה כותרת פה ב"גלובס" כי "הוועדה המחוזית אישרה את תוכנית גלילות". 16 שנים (ומאות כותרות דומות) עברו מאז .
18.5% בבעלות פרטית
את תוכנית גלילות יזמה המדינה (רמ"י), והיא נחשבת לאחת התוכניות המשמעותיות במחוז תל-אביב, בשל היקפה ומיקומה בין צירי תנועה ראשיים. רובע גלילות כולו משתרע על פני 1,800 דונם, הכלואים בין שכונת רמת-אביב ג' מדרום, כביש החוף ממערב, כביש 5 מצפון ונתיבי איילון ממזרח. התוכנית שהופקדה כוללת הקמה של 9,000 יחידות דיור, 800 יחידות דיור מוגן, ו-700 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר .
התוכנית מתייחסת לחטיבת הקרקע שנמצאת בתחום השיפוט של העיר רמת השרון, וחלק נוסף מחטיבת הקרקע שטרם החל תכנונו נמצא בתחום השיפוט של העיר תל-אביב. התוכנית יוצרת למעשה רצף תכנוני בין תל-אביב לרמת השרון ובין מחלף מורשה באזור רצועת הנופש עד לים. 81.5% מהקרקע נמצאת בבעלות המדינה ו-18.5% בבעלות פרטיים .
בחלק ניכר מעתודת הקרקע הפרטית מחזיקה חברת טריגו השקעות שבבעלות טל פרץ, רון נובוטני וגל פאר, שיצאה השבוע בקמפיין התקשורתי. במאי 2016 רכשה טריגו 13% ממניות חברת פי גלילות, הכוללות קרקעות בפי גלילות בשטח 6.4 דונם, מקבוצת עזריאלי, תמורת 130 מיליון שקל. מלבד טריגו, מי שרכשו את מניות פי גלילות (שהחזיקה 164 דונם במתחם) היו חברות קנדה ישראל, אקרו, אריאל שוב וקבוצת טריגו.
גם טריגו, שהפכה למחזיקה הפרטית המשמעותית ביותר, אינה משאירה את כל הקרקעות ברשותה ומשווקת 6 דונם מתוך כ21 דונם שבבעלותה. החברה משווקת בפרסומיה "חלק בקרקע במתחם בסך של מיליון שקל". בין היתר שיווקה החברה חטיבות קרקע של דונם, ב-12 חתיכות של 83 מ"ר כל אחת. עם זאת, לכל הפחות היא לא נקבה בפרסומים במונח הבעייתי "זכות לדירה", אלא ציינה שמדובר ב"קרקע להשקעה". השאלה החשובה היא עם מי יישארו אותם משקיעים ביד, ביום שהתוכנית תבשיל לבנייה .
לדברי שמאי המקרקעין ירון ספקטור, שערך עבור רמ"י את התוכנית, "המפתח האקוויוולנטי שנקבע לכל אחת מהתוכניות המפורטות, הכולל דירות, תעסוקה ודיור מוגן, הוא 10 יחידות לדונם". במילים אחרות, חתיכת קרקע של 83 מ"ר, יחס המשקף 12 יחידות לדונם, לא מובילה כרגע לדירה . בקרב החברות המשווקות מקפידים לומר כי הצפיפות תקבע כאשר תהיה טבלת הקצאות מוכנה וסופית, ו"כרגע עדיין אין צפיפות מדויקת שעתידה להיות במתחם".
אבל עוד לפני שלב חלוקת הזכויות בין בעלי הקרקע הרבים, התוכנית בגרסה שהופקדה טומנת בעיות קשות לבעלים הפרטיים. עו"ד אביעד שוב (אחיו של אריאל שוב, בעל נתחים בקרקע), המייצג למעלה מ-100 בעלי זכויות במתחם, מסביר כי "התוכנית שהופקדה מנפצת חלומות, ויוגשו עליה התנגדויות מצד בעלי הקרקע. התוכנית שהופקדה אמנם ממקסמת את זכויות הבנייה, ונוקבת במספר של 9,000 יחידות דיור ו-700 אלף מ"ר תעסוקה, אבל אופן חלוקת המתחם בעייתי. לקחו את הקרקע וחתכו אותה לרוחב במקום לאורך, מה שיצר שלוש רצועות עיקריות: צפונית, מרכזית, ודרומית בשלוש תוכניות מפורטות שונות .
"המשמעות היא שמי שמחזיק, למשל, בדונם בחלקה מסוימת, במקום שהוא יקבל זכויות בנייה במקום אחד, הדונם שלו יתחלק בכל אחת מהרצועות האלה, שכל אחת עשויה להיות מאושרת בזמן אחר. רוכשים עלולים למצוא את עצמם עם שארית בכל אחת מהרצועות, ודירה בטח שלא תהיה להם באף מקום. הבעיה שיש עשרות רבות כאלה. לכן יהיו הרבה מלחמות על הזכויות וכנראה הרבה פירוקי שיתוף. אנחנו נגיש התנגדות במטרה לבטל את המתחמים, או שיקבעו אותם לאורך ולא לרוחב".
"עדיין נותרו מגבלות של ביטחון, תעופה וסביבה"
גילי טסלר, מתכננת מחוז תל-אביב ברשות מקרקעי ישראל, מדגישה: "בסופו של דבר, חלוקת הזכויות תיערך אך ורק בתוכניות המפורטות. נכון להיום לא קיימת עדיין חלוקה סופית של מגרשי בנייה, חלוקה שתיערך אך ורק בשלב התכנון המפורט, ועל כן לא ברור לי על בסיס מה משווקים שונים קובעים מפתח של 12 יחידות לדונם "
לדבריה, "אנחנו רואים שהסחר בשטחים הפרטיים הולך ומתגבר ככל שהסטטוטוריקה מתקדמת, אבל חשוב שהציבור יידע שלא ניתן להוציא היתרי בנייה עד שהתוכניות המפורטות יאושרו, וגם אחר כך ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה רק לתשתיות ולמבני הציבור ".
מתכננים מאז 2002
טסלר מזכירה כי "בהתאם להחלטת ממשלה, שנבעה מהסיכונים הבטיחותיים של אחסנת דלקים בסמוך לאזורי מגורים, הופסקה הפעילות של פי גלילות בשנת 2002 .
"מאז אנחנו מתכננים את הרובע, כאשר תוכנית המתאר בשטח השיפוט של רמת השרון (שהופקדה עכשיו) שכוללת 9,000 יחידות דיור התאשרה בשנת 2004, ותוכנית המתאר בשטח של תל-אביב שכוללת 3,000 יחידות דיור התאשרה בשנת 2005. אחר כך התחלנו לתכנן את התוכניות המפורטות, לאחר שבמקור שתי התוכנות היו מקשה אחת ".
בכל מקרה, מדגישה טסלר, הבעיות בשטח עדיין לא נגמרו: "בתוכנית עדיין נותרו מגבלות של ביטחון, תעופה וסביבה, אבל רובן יוסרו עד לאישור הסופי של התוכנית.
"בשלב מוקדם יחסית של תכנון ערכנו תסקיר סביבה שגם הראה שצריכים להתבצע שינויים בשטחי ציבור. כתוצאה מכך, אם רצינו בשלב ראשון להקים בית ספר סמוך למפגש בין דרך נמיר ומחלף גלילות, קיבלנו הנחיה מהמשרד להגנת הסביבה להכניס את בית הספר לפנים התוכנית בקירבה לפארק, בגלל הסמיכות לכביש והרעש. חילקנו את המתחם לשלוש תוכניות מפורטות שהן בעצם שלוש שכונות שונות, כאשר הפריסה של שטחי הציבור היא לפי הצרכים והתכנון המיטבי הנכון. יכול להיות שיהיו הרבה שטחי ציבור בשכונה אחת ופחות באחרת. אבל צורכי ציבור השכונתיים, כמו גני ילדים למשל, ימוצו בתוך כל שכונה ".
אז מה בכל זאת הלו"ז של התוכנית כרגע? לדברי טסלר, "בשנה הקרובה נעסוק בעדכון התוכנית בהתאם לשלבי ההתנגדויות".
המשווקים עדיין בטוחים שהבנייה במקום אינה רחוקה. הם מדגישים כי המתחם המרכזי עתיד להיכנס להליך של ותמ"ל (ועדת העל הממשלתית שמקדמת במהירות מתחמי בנייה גדולים), "מה שעתיד לקצר את זמניות התכנון של חלק מהמתחם".