גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בגלילות שוב חולמים על מנופים - האם יש לכך בסיס במציאות?

כותרת שבישרה כי הוועדה המחוזית אישרה את תוכנית רובע גלילות בכניסה הצפונית של תל-אביב תדלקה מחדש את חלומות המשווקים ובעלי הקרקע במקום ■ בפועל, התוכנית רחוקה שנים מאישור סופי

עוד תוכנית בגלילות יוצאת לדרך / צילום: דרור מרמור
עוד תוכנית בגלילות יוצאת לדרך / צילום: דרור מרמור

בשבוע שעבר הודיעה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כי תוכנית גלילות אושרה בוועדה המחוזית בתל-אביב, "ורובע דרום גלילות יוצא לדרך", לאחר עשור של תכנון .

המונח "אושרה" שבו בחרה רמ"י הוא כמובן טעות אחת גדולה, שלא הפריעה כמובן למשווקי הקרקעות במקום למנף אותה לקמפיין שיווקי מוצלח. בפועל, התוכנית רחוקה שנים מאישור סופי. היא הופקדה להתנגדויות הציבור, שלב משמעותי ולא מבוטל, אבל צפויה לעבור עוד לא מעט שינויים. גם לאחר שלב זה, יגיע שלב חלוקת הזכויות בין בעלי הקרקע - הליך שרק הוא עשוי לארוך שנים ארוכות, שכן בעלי הזכויות עצמם צפויים להגיש התנגדויות. ואגב, באוגוסט 2001 כבר בישרה כותרת פה ב"גלובס" כי "הוועדה המחוזית אישרה את תוכנית גלילות". 16 שנים (ומאות כותרות דומות) עברו מאז .

18.5% בבעלות פרטית

את תוכנית גלילות יזמה המדינה (רמ"י), והיא נחשבת לאחת התוכניות המשמעותיות במחוז תל-אביב, בשל היקפה ומיקומה בין צירי תנועה ראשיים. רובע גלילות כולו משתרע על פני 1,800 דונם, הכלואים בין שכונת רמת-אביב ג' מדרום, כביש החוף ממערב, כביש 5 מצפון ונתיבי איילון ממזרח. התוכנית שהופקדה כוללת הקמה של 9,000 יחידות דיור, 800 יחידות דיור מוגן, ו-700 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר .

התוכנית מתייחסת לחטיבת הקרקע שנמצאת בתחום השיפוט של העיר רמת השרון, וחלק נוסף מחטיבת הקרקע שטרם החל תכנונו נמצא בתחום השיפוט של העיר תל-אביב. התוכנית יוצרת למעשה רצף תכנוני בין תל-אביב לרמת השרון ובין מחלף מורשה באזור רצועת הנופש עד לים. 81.5% מהקרקע נמצאת בבעלות המדינה ו-18.5% בבעלות פרטיים .

בחלק ניכר מעתודת הקרקע הפרטית מחזיקה חברת טריגו השקעות שבבעלות טל פרץ, רון נובוטני וגל פאר, שיצאה השבוע בקמפיין התקשורתי. במאי 2016 רכשה טריגו 13% ממניות חברת פי גלילות, הכוללות קרקעות בפי גלילות בשטח 6.4 דונם, מקבוצת עזריאלי, תמורת 130 מיליון שקל. מלבד טריגו, מי שרכשו את מניות פי גלילות (שהחזיקה 164 דונם במתחם) היו חברות קנדה ישראל, אקרו, אריאל שוב וקבוצת טריגו.

גם טריגו, שהפכה למחזיקה הפרטית המשמעותית ביותר, אינה משאירה את כל הקרקעות ברשותה ומשווקת 6 דונם מתוך כ21 דונם שבבעלותה. החברה משווקת בפרסומיה "חלק בקרקע במתחם בסך של מיליון שקל". בין היתר שיווקה החברה חטיבות קרקע של דונם, ב-12 חתיכות של 83 מ"ר כל אחת. עם זאת, לכל הפחות היא לא נקבה בפרסומים במונח הבעייתי "זכות לדירה", אלא ציינה שמדובר ב"קרקע להשקעה". השאלה החשובה היא עם מי יישארו אותם משקיעים ביד, ביום שהתוכנית תבשיל לבנייה .

לדברי שמאי המקרקעין ירון ספקטור, שערך עבור רמ"י את התוכנית, "המפתח האקוויוולנטי שנקבע לכל אחת מהתוכניות המפורטות, הכולל דירות, תעסוקה ודיור מוגן, הוא 10 יחידות לדונם". במילים אחרות, חתיכת קרקע של 83 מ"ר, יחס המשקף 12 יחידות לדונם, לא מובילה כרגע לדירה . בקרב החברות המשווקות מקפידים לומר כי הצפיפות תקבע כאשר תהיה טבלת הקצאות מוכנה וסופית, ו"כרגע עדיין אין צפיפות מדויקת שעתידה להיות במתחם".

אבל עוד לפני שלב חלוקת הזכויות בין בעלי הקרקע הרבים, התוכנית בגרסה שהופקדה טומנת בעיות קשות לבעלים הפרטיים. עו"ד אביעד שוב (אחיו של אריאל שוב, בעל נתחים בקרקע), המייצג למעלה מ-100 בעלי זכויות במתחם, מסביר כי "התוכנית שהופקדה מנפצת חלומות, ויוגשו עליה התנגדויות מצד בעלי הקרקע. התוכנית שהופקדה אמנם ממקסמת את זכויות הבנייה, ונוקבת במספר של 9,000 יחידות דיור ו-700 אלף מ"ר תעסוקה, אבל אופן חלוקת המתחם בעייתי. לקחו את הקרקע וחתכו אותה לרוחב במקום לאורך, מה שיצר שלוש רצועות עיקריות: צפונית, מרכזית, ודרומית בשלוש תוכניות מפורטות שונות .

"המשמעות היא שמי שמחזיק, למשל, בדונם בחלקה מסוימת, במקום שהוא יקבל זכויות בנייה במקום אחד, הדונם שלו יתחלק בכל אחת מהרצועות האלה, שכל אחת עשויה להיות מאושרת בזמן אחר. רוכשים עלולים למצוא את עצמם עם שארית בכל אחת מהרצועות, ודירה בטח שלא תהיה להם באף מקום. הבעיה שיש עשרות רבות כאלה. לכן יהיו הרבה מלחמות על הזכויות וכנראה הרבה פירוקי שיתוף. אנחנו נגיש התנגדות במטרה לבטל את המתחמים, או שיקבעו אותם לאורך ולא לרוחב".

"עדיין נותרו מגבלות של ביטחון, תעופה וסביבה"

גילי טסלר, מתכננת מחוז תל-אביב ברשות מקרקעי ישראל, מדגישה: "בסופו של דבר, חלוקת הזכויות תיערך אך ורק בתוכניות המפורטות. נכון להיום לא קיימת עדיין חלוקה סופית של מגרשי בנייה, חלוקה שתיערך אך ורק בשלב התכנון המפורט, ועל כן לא ברור לי על בסיס מה משווקים שונים קובעים מפתח של 12 יחידות לדונם "

לדבריה, "אנחנו רואים שהסחר בשטחים הפרטיים הולך ומתגבר ככל שהסטטוטוריקה מתקדמת, אבל חשוב שהציבור יידע שלא ניתן להוציא היתרי בנייה עד שהתוכניות המפורטות יאושרו, וגם אחר כך ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה רק לתשתיות ולמבני הציבור ".

מתכננים מאז 2002

טסלר מזכירה כי "בהתאם להחלטת ממשלה, שנבעה מהסיכונים הבטיחותיים של אחסנת דלקים בסמוך לאזורי מגורים, הופסקה הפעילות של פי גלילות בשנת 2002 .

"מאז אנחנו מתכננים את הרובע, כאשר תוכנית המתאר בשטח השיפוט של רמת השרון (שהופקדה עכשיו) שכוללת 9,000 יחידות דיור התאשרה בשנת 2004, ותוכנית המתאר בשטח של תל-אביב שכוללת 3,000 יחידות דיור התאשרה בשנת 2005. אחר כך התחלנו לתכנן את התוכניות המפורטות, לאחר שבמקור שתי התוכנות היו מקשה אחת ".

בכל מקרה, מדגישה טסלר, הבעיות בשטח עדיין לא נגמרו: "בתוכנית עדיין נותרו מגבלות של ביטחון, תעופה וסביבה, אבל רובן יוסרו עד לאישור הסופי של התוכנית.

"בשלב מוקדם יחסית של תכנון ערכנו תסקיר סביבה שגם הראה שצריכים להתבצע שינויים בשטחי ציבור. כתוצאה מכך, אם רצינו בשלב ראשון להקים בית ספר סמוך למפגש בין דרך נמיר ומחלף גלילות, קיבלנו הנחיה מהמשרד להגנת הסביבה להכניס את בית הספר לפנים התוכנית בקירבה לפארק, בגלל הסמיכות לכביש והרעש. חילקנו את המתחם לשלוש תוכניות מפורטות שהן בעצם שלוש שכונות שונות, כאשר הפריסה של שטחי הציבור היא לפי הצרכים והתכנון המיטבי הנכון. יכול להיות שיהיו הרבה שטחי ציבור בשכונה אחת ופחות באחרת. אבל צורכי ציבור השכונתיים, כמו גני ילדים למשל, ימוצו בתוך כל שכונה ".

אז מה בכל זאת הלו"ז של התוכנית כרגע? לדברי טסלר, "בשנה הקרובה נעסוק בעדכון התוכנית בהתאם לשלבי ההתנגדויות".

המשווקים עדיין בטוחים שהבנייה במקום אינה רחוקה. הם מדגישים כי המתחם המרכזי עתיד להיכנס להליך של ותמ"ל (ועדת העל הממשלתית שמקדמת במהירות מתחמי בנייה גדולים), "מה שעתיד לקצר את זמניות התכנון של חלק מהמתחם".

עוד כתבות

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

צה"ל מאשר: חיסלנו את סגן מפקד יחידת הרקטות והטילים של חיזבאללה

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?