מימון וגיוס כספים / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
הקבלנים מציעים יותר ויותר פתרונות מימון לקהל הלקוחות שלהם - רוכשי הדירות. הפתרונות האלו מיועדים בעיקר לרוכשים שמשלמים משכנתא על הדירה הישנה או שכר דירה שוטף. הרוכשים האלו בתקופה שבין חתימת החוזה ועד לכניסה לדירה משלמים בעצם על שתי הדירות - משכנתא קודמת ומשכנתא חדשה, או משכנתא פלוס שכירות. צריך פתרון יצירתי לתקופה הזו וכאן נכנסים הקבלנים בהצעות להלוואות.
מבצעי 20/80 - מה זה?
מבצעי 20/80 הם מבצעי מימון של הקבלנים בהם הרוכשים משלמים 20% במועד הרכישה ו-80% הם משלמים קרוב למועד האכלוס. כך בעצם רוכשי הדירות דוחים את רוב התשלום לאחר מכירת הדירה השנייה ואין להם בעיה בתקופה שבין חתימת החוזה לאכלוס.
אבל, האם הלוואה כזו בהכרח כדאית?, חשוב לשים לב לכמה נקודות - ראשית, אתם לא בורחים מהמשכנתא, אתם פשוט תיקחו אותה מאוחר יותר. אבל - אולי כשתיקחו אותה היא תהיה יקרה יותר, הריבית הרי במגמת עלייה. מעבר לכך, התשלום לקבלן צמוד למדד תשומות הבנייה (ראו כאן הרחבה על המדד והמשמעות שלו לרכושי דירות) ואם המדד הזה יעלה בשיעור ניכר אתם מפסידים. כלומר, יש מצב שכדאי לכם לקחת את המשכנתא ולא לקבל את המימון מהקבלן - אם לדוגמה ריבית המשכנתא בתקופה הזו נמוכה ממדד תשומות הבנייה אז אין טעם לקחת את ההלוואה של הקבלן, אתם צפויים להפסיד. הבעיה היא שהכל תחזיות - אתם לא באמת יודעים מה יהיה מדד תשומות הבנייה. על פי ההיסטוריה המדד הזה מתייקר משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן - כאן תוכלו לקבל את כל השינויים במדד - דרך מחשבון מדד תשומות הבנייה.
בעיה נוספת עם הלוואות מסוג זה היא שאם היא נעשית באופן ניכר, עולה שאלה איך הקבלן מממן את עצמו? אולי הוא עושה זאת כדי למכור כמה שיותר, אבל האם יש לו מימון על כל הבנייה?
הלוואות בריבית אפס
מעבר ל-80/20 מציעים הקבלנים גם הלוואה מבנק לצורך מימון הרכישה, כאשר הקבלן/ יזם משלמים מראש את הריבית. מדובר על הלוואות לזמן קצר - בין שנה לשלוש שנים. היזם בעצם מספק לרוכש הלוואה בריבית אפס, כשבמועד סגירת ההלוואה, או שהיא נפרעת לחלוטין או שמגלגלים אותה/ ממחזרים אותה או שהיא הופכת למשכנתא.
ליזם/ קבלן יש בהלוואות האלו יתרון - הוא אמנם מסבסד את הריבית, אבל בעולם של ריבית אפסית זה לא כסף גדול, ומעבר לכך - הוא נפגש עם הכסף - ההלוואה הרי מגיעה אליו כתשלום של הרוכש. בדרך זו הוא מקטין את סיכון האשראי שלו. הרוכש מנגד, אמנם כבר לא חשוף למדד מחירי תשומות הבנייה, אבל הוא כן חשוף לשינויים בריבית. הוא לקח הלוואה בריבית אפס לשנה שנתיים, ומה יהיה בסוף התקופה - אולי הריבית משכנתא תעלה - ואז הוא בעצם מפסיד, מכיוון שהוא יכל לקחת משכנתא בריבית נמוכה.
הלוואה כזו יכולה להתאים לרוכשים המוכרים דירה וקונים דירה חדשה. זאת בעצם הלוואת גישור בין שלב החתימה על רכישת הדירה החדשה ועד שימכרו את הדירה הקודמת. זה גם יכול להתאים לרוכשי דירה שמתגוררים בשכירות, אבל לא רוצים לקחת משכנתא עכשיו אלא לחכות כמה שאפשר, רק שכאמור אז הם חשופים לשינויים בריבית משכנתא.
הלוואות - כל מה שצריך לדעת
מה זה מבצע צ'קים?
ויש מבצע נוסף - מבצע צ'קים. מבצע צ'קים או בשמות הנוספים שלו - החזרי משכנתא, המשכנתא עלינו, החזרי שכר דירה, הוא מבצע שמוצע בשלב הבנייה ומטרתו לתת תמריץ כספי לרוכשים פוטנציאליים. היזם/ קבלן משלם לרוכשים תשלום חודשי קבוע, שעוזר להם להתמודד עם תשלום חודשי כפול של משכנתא או שכירות ומשכנתא. כך בעצם הרוכש נהנה ממתנה חודשית שוטפת וכן הוא לוקח משכנתא ולא חושש ממצב שהריבית תעלה - יש לרוכשים וודאות לגבי המשכנתא, להבדיל ממבצעים אחרים של הקבלנים שבהם המשכנתא נדחית וקיים סיכון מסוים שהיא תעלה.
כמו כן, לא קיימת גם חשיפה למדד תשומות הבנייה להבדיל ממבצעים אחרים של הקבלנים/ יזמים.
אז בשורה התחתונה כדאי או לא כדאי? ובכן, ראשית חשוב להבין שלפעמים יש תחליף - אם הקבלן מוכן לסבסד לכם ריבית של הלוואה בסך 500 אלף שקל לשנתיים, אז כנראה שהוא יהיה מוכן מלתת הנחה של 15 אלף שקל על הדירה. כלומר, אתם יכולים לנסות להחליף את המתנה דרך הלוואה במתנה אחרת. שנית - לא בטוח שההלוואות של הקבלנים אטרקטיביות בעיקר מכיוון שאתם דוחים את לקיחת המשכנתא, והריבית יכולה לעלות שתגיעו לבנק בעוד חצי שנה, וגם אם אתם דוחים את התשלום לקבלן (80/20) אתם חשופים לעלייה במדד תשומות הבנייה. בקיצור, ממש לא בטוח שכדאי, מה שבטוח שגם אם לא מנצלים את ההלוואה המסובסדת כדאי לנסות להמיר אותה להטבה אחרת.
רכישת דירה להשקעה
רכישת דירה יד שנייה
* המאמר נכתב על ידי הון, מדריכים פיננסים. המידע והנתונים במאמר אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור מניות, קרנות נאמנות וניירות ערך אחרים; וכן אינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.