רחוב המעגל 3 בגבעתיים. תוספת של 200 מ”ר / צילום: משה ליכטמן
בעקבות סדרת התחקירים ב"גלובס" על תוספת אחוזי בנייה בהיקפים גדולים שניתנו ליזמים בגבעתיים שלא כדין בנימוקים של "מגרש מדרוני", תדון בשבוע הבא הוועדה המחוזית תל-אביב בפרשה, בעקבות ערר של שני חברי מועצת העיר, איריס אברהם, שהייתה סגנית ראש העיר, וד"ר עמיחי בלרד.
העתירה עוסקת בין השאר בזכויות שניתנו בגין שיפועיות לכאורה לבניין ברחוב המעגל 3 בעיר, בו יש מספר דירות לקרובי משפחה של שרון אבן-טוב, שהיה פעיל מרכזי במסע הבחירות של ראש העיר רן קוניק, ומונה לתפקיד בכיר בעיריית גבעתיים.
על פי תוכנית בניין העיר בגבעתיים, כאשר בתוך מגרש נמדד שיפוע קרקע טבעי של למעלה מ-8% בין קווי גבולות המגרש, הוועדה המקומית רשאית להעניק ליזמים תוספת של עוד 15% זכויות בנייה, בגלל הקושי בבנייה במגרש שיפועי. בשורה של מקרים התברר כי זכויות הבנייה הנוספות ניתנו ליזמים למרות שהשיפוע במגרש היה פחות מ-8%.
תחשיב של שווי זכויות הבנייה שניתנו בשנים האחרונות למגרשים, שקיבלו אישור מדרוניות שלא כדין, מכיוון שהשיפוע בפועל לא הצדיק מתן זכויות אלה, נוקב בהערכה של עשרות מיליוני שקלים.
יצירת ערפול
אחרי מינויו של רן קוניק בסוף 2013 לראש עיריית גבעתיים וכניסתו לתפקיד יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הוא התלונן במשטרה על חשדות הקשורים לתוספות בנייה בגין מדרוניות שניתנו בעבר בוועדה המקומית, תוספות שהסתמכו על מדידות השיפועים.
ל"גלובס" נודע כי על פי דיווח פנימי בעירייה הופסקה ההתקשרות של העירייה עם המודד אלברט שמשי, החתום על מדידות רבות המאשרות כביכול שיפועים מעל 8% במגרשים שונים, שקיבלו בעקבות כך תוספות בנייה. העירייה לא ענתה לשאלות בעניין המודד שמשי.
במקביל לתלונה במשטרה, הוועדה המקומית בראשות קוניק החליטה לקבוע אמות-מידה חדשות לפרשנות התב"ע בעניין מדרוניות וכן הוראות מעבר ליישומן, וזאת בנוגע לבקשות חדשות. במרכז אמות-המידה החדשות גם בדיקה של השיפוע במרחק של 2-5 מטרים מעבר לגבולות של המגרש עצמו.
חברי מועצת העיר אברהם ובלרד ערערו לוועדה המחוזית על ההליך שננקט בוועדה המקומית, בנימוק שהחלטה על "אמות-מידה" היא יצירת ערפול המאפשרת החלטות רטרואקטיביות וטשטוש מדידות לא ראויות, וכי מדובר ב"הלבנת מדידות לא חוקיות" שבוצעו בעבר. לטענתם, צריך היה לבצע הליך של עריכת תב"ע חדשה וברורה, שתחול רק על תוכניות חדשות.
"אג'נדות פוליטיות"
ערר נוסף שהגישו השניים עוסק באופן ספציפי במגרש ברחוב המעגל 3, אותו מקדמת הוועדה המקומית. על פי מסמכי העירייה, בשנת 2016 קיבלה הוועדה המקומית דיווח כי המגרש אינו מדרוני, ואילו בדיון בוועדה בתחילת 2017, בראשות ראש העיר קוניק, נמסר כי המגרש מדרוני. נציג האוצר בוועדה המקומית, האדריכל ארז בן אליעזר, סירב לקבל את ההגדרה שהמגרש מדרוני.
לטענת העותרים, השיפוע האמיתי והטבעי במגרש איננו מגיע אפילו בקירוב לשיעור של 8%, ולכן אינו יכול לזכות את היזמים ובעלי הדירות בהטבה בזכויות בנייה נוספות. אולם, לדבריהם, הוועדה לקחה בחשבון קיר תומך שנבנה בגבול בין המגרש לבין מגרש גובל, ועל יסוד מדידה מלאכותית הומלץ להעניק למגרש זה, ברחוב המעגל 3, את הזכויות בגין מגרש מדרוני (המגרש קיבל זכויות בנייה נוספות שאינן מוזכרות בערר של חברי המועצה).
בתגובתה לערר בעניין רחוב המעגל 3, הוועדה המקומית אינה מתייחסת באופן ספציפי לשיפוע ואינה טוענת כי השיפוע הוא אכן למעלה מ-8% בתוך המגרש. הוועדה המקומית טוענת, כי לוועדת הערר המחוזית אין סמכות לדון בטיעונים במגרש זה, וכי יש למצות קודם את ההליך הנוגע ללגיטימיות של הליך "יצירת אמות-מידה" שננקט בוועדה המקומית, וזאת לצורך הבהרת המצב הכללי בעניין עשרות ואף מאות מגרשים בגבעתיים, שקיבלו הטבות בנייה בגין הגדרתם כמגרשים מדרוניים.
העירייה טענה נגד ההתייחסות לקבלת "אמות-מידה" ו"הוראות מעבר" כאל החלטה בלתי חוקית. לדברי העירייה, חברי הוועדה המקומית קיימו דיון מעמיק בעניין המדרוניות, וכי "ועדת הערר כגוף מקצועי איננה צריכה להיות משכן לאג'נדות פוליטיות". לטענתם, הערר של חברי המועצה מהווה "שימוש לרעה בהליכי ערר ובזבוז משאבי ציבור, ככל הנראה ממניעים פוליטיים".
"הפצת מידע כוזב"
משמעות תוספת 15% בזכויות הבנייה ברחוב המעגל, ליזם "שלום ונתן יזמות", היא כ-200 מ"ר, שטח המאפשר בניית 3 דירות של 3 חדרים. דירות כאלה נמכרות בגבעתיים בלפחות 2 מיליון שקל. אם מפחיתים את עלויות הבנייה ושאר ההוצאות של הקבלן באופציה של 3 דירות 3 חדרים, מדובר בהטבה נטו של כ-2.5 מיליון שקל.
היזם ביקש בשבוע שעבר להצטרף לדיון בוועדה המחוזית ולטעון נגד הערר של חברי המועצה.
ל"גלובס" נודע, כי חלק מבעלי הדירות בבניין ברחוב המעגל 3 הם בני משפחתו של שרון אבן-טוב, שהיה פעיל מרכזי במטה הבחירות של רן קוניק בבחירות המוניציפליות האחרונות. אבן-טוב מונה לתפקיד מנכ"ל עמותת קהילתיים בעיריית גבעתיים.
עיריית גבעתיים ואבן-טוב לא הגיבו לשאלות שהופנו אליהם בעניין זה.
"שקיפות ומקצועיות"
תגובת עיריית גבעתיים: "תלונה בנושא המדידות הלא תקניות לכאורה, שנמדדו בשנים 2007-2013, הוגשה למשטרה על ידי ראש העירייה בעצמו כבר לפני כשנה, נבדקה וככל הידוע לעירייה נסגרה.
"הטענה לגבי הבניין ברחוב המעגל 3 מגוחכת ולא ברורה, שכן בתיק זה הדיירים פועלים כנגד החלטת ועדת התכנון והבנייה. מדובר בטענות שמקורן בסכסוך שכנים ובעלי אינטרסים, שמשמש עילה לפעילי אופוזיציה מקומיים להפצת מידע כוזב ושקרי נגד ראש העירייה, תוך שהם נעזרים ב'גלובס', ואין בכוונתנו להתייחס אליהם.
"העירייה בראשותו של רן קוניק הגיעה להישגים רבים בשנים האחרונות, היא התנהלה כל העת ותמשיך להתנהל בשקיפות, במקצועיות ועל פי חוק, למגינת ליבם של מיעוט בעלי אינטרסים שההחלטות העירייה מצרה את צעדיהם, לטובת האינטרסים של תושבי גבעתיים".