לא כל חוזה למכירת דירה שנכרת בין שני צדדים, מעיד על תוכנו האמיתי. לעיתים, הדין רואה בחוזה כזה כחסר תוקף משפטי מחמת היותו 'חוזה למראית עין'. מהו 'חוזה למראית עין'? איך מוכיחים קיומו של חוזה כזה? ומה קורה כשצד מוכיח קיומו של חוזה למראית עין? בית המשפט המחוזי בחיפה דן לאחרונה בתביעה שנסובה סביב סוגיות אלה.
תחילת הפרשה לפני מספר שנים, אז החליט ר' לרכוש לעצמו דירה מקבלן במחיר של 1.5 מיליון ₪. לצורך מימון רכישת הדירה, פנה ר' לחברו הטוב, ש', וביקש את עזרתו ברכישת הדירה באמצעות הלוואה בסך חצי מיליון ₪. השניים חתמו על הסכם הלוואה. ימים ספורים לאחר ההתקשרות ביניהם, חתמו השניים על הסכם שכירות.
כשנתיים לאחר מכן מכר ר' את הדירה לש', ובמסגרת ההסכם נקבע כי ההלוואה שנתן ר' לש' תוחזר באמצעות כיסוי חלקי של הלוואת המשכנתא מהבנק, וכי את יתרת המשכנתא, ישלם ש'.
בתביעה שהגיש ר' כנגד ש', נטען, כי למרות חלוף שנים מאז כריתת הסכם המכר, ש' לא טרח לסלק את יתרת המשכנתא הרובצת על הדירה, כפי שסוכם, ובכך הפר את הסכם המכר ביניהם בהפרה יסודית. ר', דרש מבית המשפט לאכוף את הסכם המכר שבינו לבין ש'.
מנגד, טען ש' כי כל החוזים שנחתמו בינו לבין ר', מתחילת הפרשה ועד סופה, היו פיקטיביים, ולכן חוזה השכירות וחוזה המכר, אינם תקפים, ועל כן יש לדחות את התביעה. לפי גרסת ש', הדירה שנרכשה על ידי ר' מהקבלן היתה מיועדת מלכתחילה עבור ש'! באותה התקופה הבנק לא אישר לו הלוואת משכנתא, ולכן ר' "לכאורה" התקשר במקומו עם הקבלן לרכישת הדירה. התמורה מומנה בסכום שבכל זאת נמצא ברשות ש' (סכום ההלוואה), והיתרה שולמה באמצעות משכנתא שאותה נטל ר' מהבנק.
את תשלומי הלוואת המשכנתא השוטפים היה אמור ש' להעביר מדי חודש לידי ר'. עוד סיכמו הצדדים, לשיטת ש', שכאשר יתאפשר בידיו לגייס את יתרת הלוואת המשכנתא או ליטול הלוואת משכנתא חלופית, הזכויות בדירה ירשמו על שם ש'.
הצדדים, נלהבים מהרעיון, חתמו כאמור על הסכם הלוואה שבגדרו כביכול ש' הלווה לר' חצי מיליון ₪. בהמשך, רכש ר' דירה מהקבלן ('לכאורה' עבור עצמו - אך בפועל - עבור ש'), מה שאפשר לר' לקבל הלוואה מבנק להשלמת רכישת הדירה. בין הצדדים נערך הסכם פיקטיבי נוסף - הסכם השכירות שכל מטרתו היתה להבטחת תשלומי הלוואת המשכנתא השוטפים לר'. לשיא הגיעו הדברים, כאשר בהמשך, חתמו הצדדים על הסכם מכר - אף הוא פיקטיבי, 'למראית עין', שמטרתו הסופית היתה רישום הזכויות על שם ש' - שהוא אשר רכש 'באמת' את הדירה, וזאת לאחר פירעון יתרת הלוואת המשכנתא, הכל בהתאם לסיכום הראשוני בין הצדדים.
במהלך הדיונים, הוצגו בפני השופט הוכחות לכך שש' היה זה שניהל מו"מ עם הקבלן לרכישת הדירה, ללא אף מעורבות מצידו של ר' (ר' כלל לא ידע לתאר את הדירה). כמו כן, ש' היה זה שהשקיע סכומים ניכרים בשדרוג הדירה ללא שקיבל את הסכמתו של ר'. ש' היה גם זה ששילם את מס הרכישה.
לאחר שבחן את ראיות הצדדים, הכריע בית המשפט בסכסוך המוזר שבין שני החברים, וקיבל את טענת ש' כי מדובר בהסכם מכר למראית עין - חוזה שבו קיימת אי התאמה בין הצהרת הצדדים שקיבלה ביטוי בגדרו, לבין רצונם האמיתי של הצדדים להתקשרות. לפי אמות מידה אלה נקבע שהסכם המכר מבוטל, שכן הוא נבנה על גבי שורה של הסכמים פיקטיביים שלצדדים לא היתה כל כוונה לקיימם.
■ הכותב הוא עורך דין שותף במשרד שיפמן ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי