גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בית מרכזים בת"א יועמד למכירה לפי שווי של 226 מיליון שקל

הנכס, שחלקו נשרף ב-2003, הוא בבעלות עופר השקעות ובעלים פרטיים - וביהמ"ש הורה למכור אותו בהליך של פירוק שיתוף במסגרת כינוס נכסים ■ עפ"י תב"ע חדשה שמקודמת למתחם, ניתן יהיה לבנות בו 80 אלף מ"ר לתעסוקה ומשרדים, מסחר ואולי גם מגורים

מתחם מרכזים. השופט הכריע נגד דחיית הפירוק למועד אישור התוכנית / צילום: איל יצהר
מתחם מרכזים. השופט הכריע נגד דחיית הפירוק למועד אישור התוכנית / צילום: איל יצהר

בית משפט השלום בתל-אביב הורה על מכירת "בית מרכזים" ברחוב קיבוץ גלויות בדרום תל-אביב. השופט יאיר דלוגין הורה על מינוי כונס נכסים שיעמיד למכירה את הנכס, ששוויו נאמד ב-226 מיליון שקל.

מדובר בבניין המפורסם, שבשנת 2003 נהרס בשריפה, אשר נמצא בבעלות חברת עופר השקעות (83%) ולמעלה מ-90 בעלים פרטיים (17%).

לאחר השריפה בוטל רישום הבית המשותף שנהרס, וכל בעלים הפך להיות בעליו של חלק יחסי בקרקע. כתוצאה מכך, נתגלע סכסוך בין הבעלים לגבי היקף חלקם, שהגיע עד בית המשפט העליון וטרם הוכרע. במקביל, בשנת 2009 הגישה חברת עופר השקעות תביעה לפירוק שיתוף, במטרה להיפרד משאר בעלי הזכויות בנכס על ידי מכירתו. מאז, התנהלו הליכים משפטיים ממושכים, שכללו התנגדות מצד חלק מהבעלים הפרטיים לגבי אופן מכירת הקרקע.

בשנת 2013 מינה בית המשפט את שמאי המקרקעין צבי רון לתת חוות דעת לשווי הנכס, ואף לקבוע מה השווי לו זכאי כל בעל זכות בנכס, על פי השומה. באוקטובר 2014 קבע השמאי רון, כי שווי הנכס עומד על 226 מיליון שקל.

מדובר במגרש בן 12 דונם, שמקודמת עליו תוכנית בניין עיר חדשה למרכז תעסוקה, הכולל שטחי מסחר, ומגדל משרדים בן 25 קומות. ניתן להקצות רבע מזכויות הבנייה בתוכנית לדירות מגורים ששליש מהן דיור בר השגה. בסך הכל כוללת התוכנית זכויות בנייה ל-82 אלף מ"ר שטחים עיקריים.

מאחר שהתוכנית שמקודמת טרם אושרה סופית, טענו חלק מבעלי הקרקע כי יש לדחות את מכירת הנכס לאחר אישור התוכנית, על מנת שהתמורה תהיה מקסימלית. בנוסף טענו המתנגדים כי אין למכור את הנכס בשלב זה, טרם הוכרעה סוגיית הזכויות של כל אחד מהבעלים בנכס.

בית המשפט קבע כי מאחר שההליכים המשפטיים החלו עוד ב-2009, ולמרות שהתוכנית על הקרקע טרם אושרה, הגיעה העת לפרק את השותפות ולמכור את הקרקע. "קיומה של שותפות הוא עול", קבע השופט יאיר דלוגין. "התובעות זכאיות לפירוק שיתוף בכל עת, והדין אינו מחייב אותן להמתין למועד שהוא נוח או כדאי יותר מבחינה כלכלית עבור שותפיה לקרקע.

"הרצון של התובעות לפרק את השיתוף כבר עתה עם עשרות שותפים, אשר עימם הפכה לשותפה בקרקע בעל כורחה עקב השריפה שכילתה את הבניין, ודאי שאין לראותו כחוסר תום-לב המצדיק את דחיית מועד המכירה. התובעת, שהגישה בשנת 2013 תוכנית, וששותפה כעת עם עשרות בעלי זכויות אחרים, רשאית לקבל כבר היום צו לפירוק שיתוף ואין זה נכון או הוגן לחייב אותה להמתין עד אישור תוכנית, דבר אשר יכול ויארך זמן לא מבוטל".

דלוגין הוסיף כי במצב של מכירת כלל הקרקע במכרז, עופר השקעות יכולה לרכוש את החלק של שותפיה בנכס, או שגורם שלישי ירכוש את הנכס כולו, כולל את חלקה של עופר השקעות. במצב זה קיים סיכון כי עופר השקעות ושותפיהיקבלו שווי נמוך יותר עבור הנכס, אך עופר השקעות לקחה על עצמה את הסיכון כשהגישה את הבקשה לפירוק השיתוף.

יחד עם זאת, קבע דלוגין כי לא תיערך התמחרות פנימית, במסגרתה לכל צד יש זכות ראשונית לרכוש את חלקו של האחר, וזאת מאחר שמדובר ביחסי כוחות לא שווים, שכן לבעלים הפרטיים אין יכולת כלכלית לרכוש את חלקה של עופר השקעות, בעוד לעופר השקעות יש את היכולת לרכוש את חלקם: "לנתבעים, אפילו כולם יחד, אין את היכולת הכלכלית לרכוש את חלקן של התובעות בקרקע ששוויה כ-190 מיליון שקל. במקרה כזה ברור כי יחסי הכוחות לא רק שאינם שווים אלא שלתובעות יתרון כלכלי עצום ומכריע".

על כן קבע בית המשפט כי יש להורות על פירוק שיתוף על ידי העמדת הקרקע למכירה למרבה במחיר וזאת באמצעות מינוי כונס נכסים.

עוה"ד חגי הופן וצילי עקיבא, המייצגים חלק מהבעלים הפרטיים, מסרו כי "פסק הדין מקפח את בעלי זכויות המיעוט, מנשל אותם מזכויותיהם ומנוגד לעיקרון שמירה על הקניין. כל עוד לא הוכרע היקף חלקי הצדדים בקרקע, לא ניתן בשלב זה להגיש תשריט חלוקה. אנו שוקלים לערער על פסק הדין".

אז כיצד ניתן למנוע מצב של בעיה בשותפות בין הבעלים במקרה של פגיעה פיזית בנכס? לדברי עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן ותכנון ובנייה, "פסק הדין חושף בפנינו מצב בו נכס שהיה בבעלות מספר רב של בעלים נשרף מן היסוד והביא לכך שחלוקת הזכויות בו בעצם התבטלה מאחר והרישום של הבית בטאבו נמחק ברגע שהוא נשרף. הדבר הביא את הבעלים למצב של אנדרלמוסיה ומחלוקת על מצבם החדש כשווי זכויות, למרות שלחלקם היו נכסים כלכליים יותר מאחרים בשל מיקום העסק, הקומה בו הוצב או אם היה בחזית או בעורף.

"בית המשפט כאמור לא התחשב ביתרונם היחסי של חלק מבעלי הזכויות בשל הצורך הבוער לקדם את תכנית הבנייה המתוכננת במתחם, הממתינה כבר שנים ומתעכבת בשל סכסוכים אלה. הפיתרון המוצע על מנת להקטין את הסיכון הנו להקדים תרופה למכה ולרשום חלקים בקרקע על שם בעלי הזכויות המשקפים יחסיות בשווי הנכסים שיוקמו בהמשך. לדוגמה בעל דירת הגג ירשמו על שמו חלקים המשקפים את העובדה שלדירה שווי גבוה יותר מאחרות או בנוסף ניתן להתייחס למקרים של הריסת המבנה במסמכי הבית המשותף המהווים הסכם בין בעלי הזכויות למקרה שהבניין יהרס או ישרף".

עוד כתבות

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבימ"ש השלום צו חיפוש במשרד של שני עורכי דין ● השניים טענו כי המסמכים נתפסו ע"י צו של בימ"ש השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את ערעורם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

יבשת בחרדה: באירופה מקווים לצלוח את אירועי הקיץ ההמוניים ללא מתקפות טרור

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?