מתחם מרכזים. השופט הכריע נגד דחיית הפירוק למועד אישור התוכנית / צילום: איל יצהר
בית משפט השלום בתל-אביב הורה על מכירת "בית מרכזים" ברחוב קיבוץ גלויות בדרום תל-אביב. השופט יאיר דלוגין הורה על מינוי כונס נכסים שיעמיד למכירה את הנכס, ששוויו נאמד ב-226 מיליון שקל.
מדובר בבניין המפורסם, שבשנת 2003 נהרס בשריפה, אשר נמצא בבעלות חברת עופר השקעות (83%) ולמעלה מ-90 בעלים פרטיים (17%).
לאחר השריפה בוטל רישום הבית המשותף שנהרס, וכל בעלים הפך להיות בעליו של חלק יחסי בקרקע. כתוצאה מכך, נתגלע סכסוך בין הבעלים לגבי היקף חלקם, שהגיע עד בית המשפט העליון וטרם הוכרע. במקביל, בשנת 2009 הגישה חברת עופר השקעות תביעה לפירוק שיתוף, במטרה להיפרד משאר בעלי הזכויות בנכס על ידי מכירתו. מאז, התנהלו הליכים משפטיים ממושכים, שכללו התנגדות מצד חלק מהבעלים הפרטיים לגבי אופן מכירת הקרקע.
בשנת 2013 מינה בית המשפט את שמאי המקרקעין צבי רון לתת חוות דעת לשווי הנכס, ואף לקבוע מה השווי לו זכאי כל בעל זכות בנכס, על פי השומה. באוקטובר 2014 קבע השמאי רון, כי שווי הנכס עומד על 226 מיליון שקל.
מדובר במגרש בן 12 דונם, שמקודמת עליו תוכנית בניין עיר חדשה למרכז תעסוקה, הכולל שטחי מסחר, ומגדל משרדים בן 25 קומות. ניתן להקצות רבע מזכויות הבנייה בתוכנית לדירות מגורים ששליש מהן דיור בר השגה. בסך הכל כוללת התוכנית זכויות בנייה ל-82 אלף מ"ר שטחים עיקריים.
מאחר שהתוכנית שמקודמת טרם אושרה סופית, טענו חלק מבעלי הקרקע כי יש לדחות את מכירת הנכס לאחר אישור התוכנית, על מנת שהתמורה תהיה מקסימלית. בנוסף טענו המתנגדים כי אין למכור את הנכס בשלב זה, טרם הוכרעה סוגיית הזכויות של כל אחד מהבעלים בנכס.
בית המשפט קבע כי מאחר שההליכים המשפטיים החלו עוד ב-2009, ולמרות שהתוכנית על הקרקע טרם אושרה, הגיעה העת לפרק את השותפות ולמכור את הקרקע. "קיומה של שותפות הוא עול", קבע השופט יאיר דלוגין. "התובעות זכאיות לפירוק שיתוף בכל עת, והדין אינו מחייב אותן להמתין למועד שהוא נוח או כדאי יותר מבחינה כלכלית עבור שותפיה לקרקע.
"הרצון של התובעות לפרק את השיתוף כבר עתה עם עשרות שותפים, אשר עימם הפכה לשותפה בקרקע בעל כורחה עקב השריפה שכילתה את הבניין, ודאי שאין לראותו כחוסר תום-לב המצדיק את דחיית מועד המכירה. התובעת, שהגישה בשנת 2013 תוכנית, וששותפה כעת עם עשרות בעלי זכויות אחרים, רשאית לקבל כבר היום צו לפירוק שיתוף ואין זה נכון או הוגן לחייב אותה להמתין עד אישור תוכנית, דבר אשר יכול ויארך זמן לא מבוטל".
דלוגין הוסיף כי במצב של מכירת כלל הקרקע במכרז, עופר השקעות יכולה לרכוש את החלק של שותפיה בנכס, או שגורם שלישי ירכוש את הנכס כולו, כולל את חלקה של עופר השקעות. במצב זה קיים סיכון כי עופר השקעות ושותפיהיקבלו שווי נמוך יותר עבור הנכס, אך עופר השקעות לקחה על עצמה את הסיכון כשהגישה את הבקשה לפירוק השיתוף.
יחד עם זאת, קבע דלוגין כי לא תיערך התמחרות פנימית, במסגרתה לכל צד יש זכות ראשונית לרכוש את חלקו של האחר, וזאת מאחר שמדובר ביחסי כוחות לא שווים, שכן לבעלים הפרטיים אין יכולת כלכלית לרכוש את חלקה של עופר השקעות, בעוד לעופר השקעות יש את היכולת לרכוש את חלקם: "לנתבעים, אפילו כולם יחד, אין את היכולת הכלכלית לרכוש את חלקן של התובעות בקרקע ששוויה כ-190 מיליון שקל. במקרה כזה ברור כי יחסי הכוחות לא רק שאינם שווים אלא שלתובעות יתרון כלכלי עצום ומכריע".
על כן קבע בית המשפט כי יש להורות על פירוק שיתוף על ידי העמדת הקרקע למכירה למרבה במחיר וזאת באמצעות מינוי כונס נכסים.
עוה"ד חגי הופן וצילי עקיבא, המייצגים חלק מהבעלים הפרטיים, מסרו כי "פסק הדין מקפח את בעלי זכויות המיעוט, מנשל אותם מזכויותיהם ומנוגד לעיקרון שמירה על הקניין. כל עוד לא הוכרע היקף חלקי הצדדים בקרקע, לא ניתן בשלב זה להגיש תשריט חלוקה. אנו שוקלים לערער על פסק הדין".
אז כיצד ניתן למנוע מצב של בעיה בשותפות בין הבעלים במקרה של פגיעה פיזית בנכס? לדברי עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן ותכנון ובנייה, "פסק הדין חושף בפנינו מצב בו נכס שהיה בבעלות מספר רב של בעלים נשרף מן היסוד והביא לכך שחלוקת הזכויות בו בעצם התבטלה מאחר והרישום של הבית בטאבו נמחק ברגע שהוא נשרף. הדבר הביא את הבעלים למצב של אנדרלמוסיה ומחלוקת על מצבם החדש כשווי זכויות, למרות שלחלקם היו נכסים כלכליים יותר מאחרים בשל מיקום העסק, הקומה בו הוצב או אם היה בחזית או בעורף.
"בית המשפט כאמור לא התחשב ביתרונם היחסי של חלק מבעלי הזכויות בשל הצורך הבוער לקדם את תכנית הבנייה המתוכננת במתחם, הממתינה כבר שנים ומתעכבת בשל סכסוכים אלה. הפיתרון המוצע על מנת להקטין את הסיכון הנו להקדים תרופה למכה ולרשום חלקים בקרקע על שם בעלי הזכויות המשקפים יחסיות בשווי הנכסים שיוקמו בהמשך. לדוגמה בעל דירת הגג ירשמו על שמו חלקים המשקפים את העובדה שלדירה שווי גבוה יותר מאחרות או בנוסף ניתן להתייחס למקרים של הריסת המבנה במסמכי הבית המשותף המהווים הסכם בין בעלי הזכויות למקרה שהבניין יהרס או ישרף".