וול סטריט2 / צילום: רויטרס
בכל הנוגע לשוק ההנפקות, שוק ההון הישראלי עומד במבחן גדול. עודפי הנזילות של המשקיעים המוסדיים הם סיפור ידוע כמו גם היעדר אלטרנטיבות ראויות להשקעה. היום ניסתה דיסקונט חיתום להנפיק עבור UIRC האמריקאית אגרות חוב בהיקף כספי של 100 מיליון דולר, אך נראה כי הפעם המוסדיים קראו את התשקיף בו למדו כי החברה אינה עומדת באמות-מידה פיננסיות (קובננטים) לבעלי החוב האמריקאים והדירו רגליהם מההנפקה כך שאילצה את החברה לבטל אותה (או בלשון החברה לדחות אותה למועד בלתי ידוע).
באשר להנפקת UIRC אומרים בדיסקונט חיתום, חתמי ההנפקה, כי מדובר בחברה שעומדת בקובננטנים האמריקאים שלמעשה אינם אומרים הרבה להוציא תשלומי קרן וריבית אך יחד עם זאת החברה מחזיקה כריות ביטחון בחברות הבנות שלה שמאפשרות להשתמש בתזרים המזומנים החופשי לתשלומים שוטפים. חלקת מתמורת ההנפקה (כ-3 מיליון דולר) היו אמורים לשמש את החברה למילוי אותן כריות ביטחון אז ככה שבאופן רשמי אומנם החברה עומדת באמות-המידה הפיננסיות, אך כריות המזומנים שלה זקוקות למילוי.
עוד אומרים בדיסקונט חיתום כי ההנפקה לא בוטלה אלא נדחתה למועד בו שוק האג"ח האמריקאי בישראל יתחזק לאחר שבימים האחרונים סבל מירידות. גורמים אחרים מסרו כי "בבוק של ההנפקה יש קבוצה מרשימה של מוסדיים אמיתיים, לא נוסטרו או חתמים כי מדובר בחברה טובה שכולה נכסים מניבים ללא יזמות ועם שוכרים שהם ממשלת ארה"ב. המוסדיים הללו ביקשו שינוי בשטר הנאמנות והחלטנו להיענות להם ובמקביל לחזור כשהשוק יהיה חזק יותר".
UIRC, הנמצאת בידי ארבעה שותפים - סטיבן בראקט, אדוארד רוטלדג', אריק ורדן ודייוויד פלוסו, עוסקת בהשכרת נכסים למגזר הממשלתי בארה"ב ולמדינות בציון אשראי גבוה, והאג"ח שלה צפויות להיות מדורגות בהמשך, לקראת ההנפקה. כמו יתר עמיתותיה האמריקאיות, גם UIRC תירשם באיי הבתולה.
UIRC לא עוסקת בפעילות ייזום, ובידיה כיום 45 נכסים מניבים, המפוזרים בכ-20 מדינות ברחבי ארה"ב, בעיקר בפלורידה ובטקסס. מרבית נכסיה מושכרים ל-GSA - סוכנות להשכרת נכסים לממשלת ארה"ב, ושיעור התפוסה בהם עומד על כ-95%.
החברה מתכננת רכישת 14 נכסים נוספים לאחר ההנפקה, ולפי טיוטת התשקיף שפרסמה החברה אמש, כמחצית מסכום הגיוס (כ-50 מיליון דולר) מיועד לרכישה זו, ובמקרה שבו היא לא תצא לפועל תוך 60 יום ממועד ההנפקה, היא תבצע פירעון מוקדם של החוב. השווי המוערך של 59 הנכסים שיהיו בידי החברה לאחר השלמת הרכישה עומד על כ-280 מיליון דולר.
עוד מייעדת החברה 28 מיליון דולר מסכום הגיוס לרכישת חוב של חברה בת, כ-6 מיליון דולר מכספי ההנפקה לפירעון מלא של הלוואות בגין שלושה מנכסיה - כ-1.5 מיליון דולר מתוכם לבעלי השליטה, ואילו יתרת הסכום תשמש אותה לצרכיה השוטפים.
אסטרטגיית החברה, כפי שהיא מציגה בטיוטת התשקיף, היא "החזקה והשבחה של נכסים לאורך זמן, תוך העלאה של דמי השכירות וההכנסה הנובעת מהנכסים לאורך השנים", והיא "מחפשת באופן שוטף אחר הזדמנויות עסקיות לרכישת נכסים במחיר הזדמנותי הנמוך משוויים האמיתי, או במחיר אשר תואם את מצב הנכס אך החברה סבורה כי בידיה להשיא את שוויו".
נכסי הקבוצה מקבלים שירותי ניהול מחברה פרטית של סטיבן בראקט, המפקחת על כל היבטי התפעול של הנכס, וזכאית לדמי ניהול בשיעור כולל של 5% מההכנסה ברוטו של כל נכס. בסך הכול קיבלה חברת הניהול עבור שירותיה כ-800 אלף דולר בכל אחת מהשנים 2015-2016. בסיכום 2016 התקרבו הכנסותיה מדמי שכירות ל-25 מיליון דולר, והרווח התפעולי הנקי (NOI) שלה עמד על כ-16 מיליון דולר.