טלי שרון, רחלי בריזל, שרון בן צבי, תמיר לולו, דורית סדן / צילום: תמר מצפי
כפר יונה, ישוב שהפך לעיר רק לפני שנים אחדות, מתאפיין כיום בבנייה נרחבת למגורים, בין היתר בשכונת שרונה במזרח העיר, על קרקעות שהיו פעם של מושב ינוב. שנים ארוכות התעכבה הבנייה במקום עד שלפני כשנה וחצי-שנתיים היא יצאה לדרך, וכמה חברות בונות שם כעת יותר מ-2,000 דירות.
במפגש שקיימנו בשכונה החדשה נכחו נציגים מרבות מהחברות שבונות שם: דורית סדן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת שיכון ובינוי נדל"ן; שרון בן צבי, סמנכ"לית שיווק בקבוצת לוינשטיין; רחלי בריזל, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת אשדר; טלי שרון, מנהלת מכירות בחברת רם אדרת; ותמיר לולו, מנהל מכירות אזורי באפריקה ישראל מגורים.
התחלנו, כמתבקש, בסוגיית המחירים. וכצפוי, החברות משדרות עסקים (יחסית) כרגיל.
- מדברים על ירידה בעסקאות. יש כאן היצע לא מבוטל של דירות. בכמה אחוז כבר ירדו כאן המחירים במחירון של כל חברה?
דורית סדן: "אנחנו לא הורדנו שקל מהמחירון. יש האטה בקצב המכירות, ובעתיד, אם ימשיך ככה, נשקול אם יש צורך להוריד ב-1%-2%".
שרון בן צבי: "בכל הנוגע לדירות 3 או 4 חדרים יש מכירות, אבל מכירה של דירות 5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים, נעשית בקצב נמוך יותר. אבל לא הורדנו במחיר באתרים. בכל מקרה, זה עניין רגיל בפרויקטים שבהם יש הרבה מלאי אז הדירות הנמוכות יותר והקטנות יותר נמכרות מהר יותר, ולקראת סוף הפרויקט הקצב תמיד נמוך יותר. זה גם קהל אחר, של משפרי דיור, שצריכים גם למכור את הדירה שלהם".
רחלי בריזל: "גם אצלנו לא מורידים מחיר. כאן בכפר יונה נכנסנו אחרונים והתחלנו למכור כשחברות אחרות כבר מכרו. גם אצלנו היו דירות שלושה חדרים והביקוש היה רציף. לגבי 5 חדרים יותר קשה עכשיו למכור. אבל ברגע שהשכונה תתקדם בבנייה ובאיכלוס, ומוסדות הציבור ייבנו, נמכור את השאר. אנחנו לא ממהרים להוריד מחירים. יש מרווח נשימה".
טלי שרון: "גם אנחנו לא הורדנו מחירים. קצב העסקאות לא השתנה, אבל מספר הפגישות ירד משמעותית. זה הכל בגלל הפסיכולוגיה של הנדל"ן. יש באזז גדל סביב מחיר למשתכן, ויש הרגשה שבכל מקום מפמפמים שיש האטה בשוק ושר האוצר בעצם אומר לכולם 'אל תקנו דירות'. יש מי שמאמין לו וזה יוצר אצל הזוגות הצעירים ציפייה. אבל לדעתי אנשים לא מוכנים לחכות הרבה. הם יחכו שנה או שנה וחצי, ישלמו באותו הזמן גם שכירות, ובסוף יישברו ויקנו דירה, במחיר יותר גבוה מהמחיר שיש היום. כל הדיבורים על ירידת מחיר לדעתי זו אשליה".
תמיר לולו: "גם אצלנו אין הורדת מחירים. יש האטה כללית, ויש ירידה במספר המבקרים או המכירות. אבל כאן בכפר יונה, אנחנו כבר בשלב של 75% מכירות בפרויקט, את השאר גם נמכור ואני לא רואה שום ירידת מחירים בדרך, לא בשנה הקרובה".
בשטח, אומרים נציגי המכירות, אפשר להרגיש שמאמצי הממשלה בעניין צינון המשקיעים נושאים פרי, והיקף רכישות המשקיעים אכן נמצא בירידה. "הרכישות כאן בשכונה הן בעיקר למגורים", אומרת שרון, "גם אצלנו רוב הרכישות הן למגורים", מסכימה בן צבי ומוסיפה: "נראה שלמרות המלחמה במשקיעים, דווקא במחיר למשתכן חלק לא מבוטל מהזוכים יהפכו בסוף למשקיעים".
שרון אומרת כי להערכתה, בסופו של דבר יהיה בשכונה תמהיל של 70% משפחות שקנו למגורים ו-30% להשקעה.
"המודה של שנדליר בלובי השתנתה"
בשנים האחרונות התרגלנו בכל בניין חדש לסטנדרט של לובי גבוה עם נברשות וריהוט יקר. לעומת זאת, התכנון בשכונה החדשה בכפר יונה צנוע יחסית. "מודת השנדלירים השתנתה", אומרת בריזל. "היום עוברים לתכנון שמנסה לראות איך להקל על בעלי הדירות בדמי האחזקה והתחזוקה ולא להפך".
סדן מסכימה: "פעם היה נהוג לעשות שיש מאבן טבעית בלובי. אבל זה דבר שצריך לתחזק. אנחנו עברנו לגרניט פורצלן, שזה נראה טוב מאוד, אבל הרבה יותר קל וזול לתחזק".
בן צבי מציינת כי השינוי בא כתוצאה מדרישות הדיירים.
יתרון נוסף שעליו מצביעים נציגי החברות טמון בתוכנית הבינוי של השכונה: "אין כאן מגדלים", אומרת שרון, "הבנייה נמוכה, בלי דמי ניהול גבוהים וזה יתרון שהיום יותר ויותר אנשים מבינים אותו".
צריך להגיד מילה טובה גם על התשתיות בשכונה. הפרויקטים למגורים נמצאים עדיין בבנייה, והתשתיות כבר כמעט מוכנות לגמרי. הכבישים סלולים, יש מדרכות ומעגלי תנועה ובעירייה מבטיחים שגם מוסדות הציבור והחינוך יהיו מוכנים במועדי האכלוס - הדירות הראשונות צפויות להתאכלס בשלהי 2018.
אפי דרעי, ראש העירייה, מסביר: "הפיתוח נעשה על ידי החברה הכלכלית שאני עומד בראשה. עשינו טוב יותר ממשרד השיכון, שעשה את הפיתוח במתחם אחר בעיר בכפול מהאומדן התקציבי, ואני לא רוצה להגיד באיזו רמה ובאיזה לוחות זמנים. בשרונה אנחנו בלי חריגה בתקציב. כשהרשות המקומית עושה אז היא רתומה למשימה, עוקבים אחרי כל דבר, עושים ישיבות אחת לשבוע ולפעמים כמעט כל יום".
השכונה החדשה עתידה להוסיף לא מעט תושבים לעיר הקיימת. נציגי החברות מספרים שחלק ניכר מהרוכשים מגיע מהסביבה ומעריכים שבהמשך הדרך המחירים יאמירו. "בנינו בעבר בקדימה-צורן, לא רחוק מכאן, ושם הייתה קפיצה גדולה במחיר. ממיליון שקל הגיעו לסביב 1.8 מיליון שקל. אני חושבת שהקפיצה הזו תגיע גם לכאן בשלב מאוחר יותר, כשהשכונה כבר תתחיל להתאכלס".
"אחרי ההגרלה הגדולה יגיעו אלינו"
אבל במקביל לקבלנים שמציעים דירות במחיר שוק, בכפר יונה יצאו לדרך גם שני פרויקטים של מחיר למשתכן. מדובר במכרזים שנסגרו בפברואר השנה לבניית 288 דירות: חברת ספייס בנייה ויזמות זכתה במכרז לבניית 168 דירות בשני מגרשים, וחברת שרבט תוכל לבנות 120 דירות במגרש שלישי. על פי תוצאות המכרז, מחיר דירת 85 מ"ר יעמוד על החל מכ-808 אלף שקל, מחיר דירת 100 מ"ר יעמוד על כ-937 אלף שקל ומחיר דירת 110 מ"ר על כ-1.02 מיליון שקל. מחירי הדירות כוללים את מרכיב המע"מ, את שטחי המרפסת, החניה והמחסן.
אלה הם מחירים נמוכים משמעותית ממחירי השיווק של הקבלנים באותו מתחם ממש, אולם נציגי החברות היזמיות אינם חוששים (או כך לפחות הם טוענים): "אחרי שהדירות יוגרלו, השוק ייפתח מחדש. יהיה גם מי שלא זכה והביקושים יתנקזו לכאן".
סדן: "בראש העין, יום אחרי ההגרלות, משרדי המכירות בפרויקטים שלנו היו מוצפים. המחיר היה גבוה בכ-250 אלף שקל מהמחיר המוזל אבל היה הרבה ביקוש למחיר למשתכן ומחיר מטרה ולא כולו קיבל מענה. התוכנית בעצם הגדילה את עוגת הביקוש, פתאום נכנסו למעגל הזה הרבה אנשים שכבר החליטו שהם קונים ואחרי שלא זכו כבר המשיכו עם ההחלטה הזו וקנו בכל מקרה".
שרון הוסיפה: "אני לא יודעת אם ההחלטה כאן היא של הזוגות הצעירים או של ההורים שלהם. אני רואה איך ההורים עושים שמיניות באוויר כדי שהילדים יקנו דירה. אבל מחיר למשתכן זו תוכנית עם סיכוי נמוך לזכות בדירה. באוצר צועקים שהסיכוי הוא 1 ל-3 אבל זו לא המציאות, וצריך גם לחכות לדירה בין 3 ל-5 שנים".
על פי תוצאות ההגרלה הגדולה שפורסמו בשבוע שעבר, על אותן 288 דירות התחרו לא פחות מ-3,374 זכאים. עכשיו נותר לראות האם למעלה מ-3,000 זכאים שנרשמו לפרויקט בכפר יונה אכן יפנו לרכישת דירה בשוק החופשי, במחיר מלא, כפי שאנשי השיווק צופים, או שדווקא ימשיכו להמתין לדירה מוזלת במסגרת מחיר למשתכן.
"למחיר למשתכן אין ראייה לטווח הארוך"
לנציגי החברות גם ביקורת כללית יותר על תוכנית מחיר למשתכן. "המנגנון הנוכחי של מחיר למשתכן מעוות", אומרת סדן, "המדינה נותנת הטבה אבל היא ביטלה תנאי חשוב שהיה פעם והוא התחייבות של הרוכש לגור ביישוב בו הוא זכה. זה רלוונטי בעיקר לפריפריה. היו צריכים לקבוע שמי שזוכה בדירה מוזלת צריך גם לגור באותו המקום תקופה".
בן צבי מוסיפה: "אין כאן שום ראייה לטווח ארוך. אני חושבת שיהיו הרבה זכאים משקיעים שלא יקבלו את שכר הדירה שהם חושבים שיקבלו מהדירה שהם זכו בה. זה יכול להוביל למצב שאנשים לא יעמדו בתשלומי משכנתא, מחירי השכירות באזורים הללו יהיו נמוכים מה שיגרור בשלב מאוחר יותר אוכלוסייה חלשה יותר.
"ויש עוד עניין חשוב שכבר רואים אותו בשטח, כל העסקים הנלווים של עולם הנדל"ן מושפעים מכך. כל תחום הגמרים, המטבחים, עץ ועוד. אין שדרוגים במחיר למשתכן, ואולמות התצוגה של כל המקומות האלו ריקים. אנחנו שומעים בחדשות את כל הדיבורים על מפעלים שנסגרים, על עובדים שעלולים ללכת הביתה וזה מדאיג את כולם. אבל אם המצב של מחיר למשתכן ימשיך ככה גם כל העסקים הנלווים של ענף הנדל"ן למגורים יגיעו לאותו המצב, הרבה אנשים ילכו הביתה".
השכונה החדשה
תוספת משמעותית לעיר, פיתוח שכבר כמעט מוכן
נסיעה בשעות הבוקר מכיוון דרום לצפון לאזור נתניה וכפר יונה היא תענוג. לא בגלל הנוף, אלא בעיקר בשל תחושת המזל שאתה לא נמצא בצד השני של הכביש. התנועה מצפון לדרום באותו הכביש היא פקק אחד ארוך מצומת רעננה ועד אחרי מחלף דרור.
גם התחבורה הציבורית לכפר יונה וממנה אינה אידיאלית: תחנת הרכבת הקרובה ביותר ממוקמת בכניסה לעיר נתניה, ולאוטובוסים אין נתיב משלהם כך שגם הם תקועים בפקק. ציר התנועה המרכזי המחבר את היישוב הוא כביש 57, שהוא כביש רוחב שמחבר את כביש 6 לכביש 4 ולכביש החוף, וגם חוצה את כפר יונה לשניים. על שולחן השרטוט קיימת תוכנית להקמת כביש עוקף שיהפוך את כביש 57 לכביש פנימי של העיר, תוכנית שעל פי העירייה אמורה לסיים את הליכי התכנון והאישור בסוף 2018.
במקביל, כביש נוסף אמור לאפשר יציאה נוספת מהעיר לכיוון דרום, כביש מספר 562 שכבר נמצא בסלילה. אבל עם כל יחידות הדיור שנמצאות בבנייה, ספק אם העומס באמת יירד.
בקשר לפקקים אומרת בריזל כי: "הכבישים החדשים יפחיתו את עומס התנועה בצורה ניכרת. ויהיה כאן גם שיפור בתחבורה ציבורית. כבר היום יש שבילי אופניים שאפשר להגיע איתם עד לתחנת הרכבת הקרובה בנתניה ואנשים עושים את זה. צריך גם להגיד שתחבורה ציבורית היום זה כבר הכרח. פקקים יש בכל מקום באזור המרכז ואנשים יצטרכו להתחיל ולהבין שתחבורה ציבורית היא הפתרון. תקני החניה נחתכים. במקביל, יש מכאן גישה נוחה לאזורי תעסוקה בנתניה, בחדרה ובקיסריה, רבע שעה נסיעה".
כפר יונה: 12 אלף דירות ו-1.2 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר בתכנון
"עקב אכילס שלנו היום זה נושא המסחר והתעסוקה בכפר יונה", מודה ראש עיריית כפר יונה אפרים (אפי) דרעי, שהוא אחד מראשי הרשויות הוותיקים בארץ ומכהן ברציפות מאז 1977. "אבל יש מרכז מסחרי שנמצא בבנייה ותוכניות משמעותיות להמשך.
"במתחם ביפה נוף (שכונה חדשה הממוקמת בצפון כפר יונה מצדו הצפוני של כביש 57, א"ח) יש כבר היתר ל-7,000 מ"ר מסחר ומשרדים. בשרונה יש קבלן שזכה במכרז ונמצא בשלבי תכנון מתקדמים של מרכז מסחרי על 17 אלף מ"ר בנוי. במקביל יש תכנון על ציר 57, נספח של תוכנית המתאר שאישרנו, שכולל מוקדי מסחר לאורך הכביש שיהפוך לכביש הראשי של העיר אחרי שהכביש העוקף ייסלל. אני מעריך שלקראת שנת 2019 או 2020 יהיה אפשר כבר לראות את העוגן המסחרי.
"בנוסף, יש את אזור התעשייה הישן, יש לו תב"ע בתוקף. היום זה 200 דונם והוא יגדל ל-1,200 דונם ויכלול שטחים מהמועצות האזוריות לב השרון ועמק חפר שכבר הסכימו. התוכנית אושרה במועצות ועוד מעט מוגשת לוועדה המחוזית. זה התעכב כי שינינו את רוחב הדרכים כדי שלא נירה לעצמנו כדור ברגל ואזור התעשייה לא יעמוס בעומס. התוכנית הכוללת, גם של אזור התעשייה, מדברת על 1.2 מיליון מ"ר תעסוקה ומסחר וגם לוגיסטיקה כנראה. במקביל מתוכנן גם מרכז תחבורתי גדול שישרת את תושבי כפר יונה והאזור".
נכון להיום חיים בכפר יונה כ-22 אלף איש ועל פי ראש העיר "עד הבחירות כבר נהיה 26 אלף איש, ועוד שלוש-ארבע שנים כבר נצמח ל-35 אלף איש". תוכנית המתאר של כפר יונה, שהפכה רשמית לעיר במארס -2014, שעתידה בקרוב להגיע לוועדה המחוזית מדברת על תוספת של כ-12 אלף יחידות דיור בהמשך.
- במצב הקיים תאשרו עוד היתרי בנייה?
התוכניות החדשות לא יקבלו היתר בניה לפני שיתחילו לבנות את העוקף".
- מה יהיה בכל מה שקשור לתחבורה?
"בסוף 2018 אמורים לסיים את התכנון והאישור של הכביש העוקף. זה בידי משרד התחבורה. כביש 562 מתקדם בקצב מהיר וכנראה יסיימו לפני הזמן. ביקשנו שיעשה שני נתיבים והיום עושים נתיב אחד לכל כיוון. ככה הם עובדים. הכביש אמור להיפתח עד סוף השנה, והיה אמור להיפתח באמצע 2018. זה הכביש שמוביל דרומה, ומתחבר לצומת דרור, וכבר הוא לבדו אמור להוריד את העומס על הכביש הקיים, ואחר כך העוקף של 57 ייתן מענה ויקטין את הלחץ. ברגע שהשכונה תאכלס יהיו שינויים בתחבורה ציבורית. אנחנו רוצים לשפר היסעים גם בתוך העיר עצמה וגם ביציאה מהיישוב".
