ועדת הערר- יש לשלם היטל השבחה על התרה חוזרת של זכויות בניה בהקלה לאחר הריסת מבנה קיים
פלוני רכש מגרש, עליו בנוי בית מגורים. פלוני החליט להרוס את בית המגורים כליל, ולבנות בית מגורים חדש תחתיו. במסגרת היתר הבניה לבניין החדש, אישרה הוועדה המקומית מספר הקלות, ובהן תוספת זכויות בניה בהיקף של 6% משטח המגרש.
במסגרת דיון שהתקיים בפני שמאי מכריע בעניין היטל ההשבחה בו חויב פלוני, טען פלוני כי אין לחייבו בהיטל השבחה בגין ההקלה האמורה, וזאת מאחר שהקלה זהה אושרה במסגרת היתר הבניה על פיו הוקם הבית המקורי, אשר נהרס, ובגין ההקלה האמורה כבר שולם היטל השבחה.
השמאי המכריע דחה את עמדתו של פלוני, וקבע כי עם הריסת המבנה "הוותיק" פקע ההיתר שניתן לו, ולפיכך פקעה גם ההקלה שאושרה בשעתו.
פלוני לא השלים עם קביעתו של השמאי המכריע, והגיש ערר לוועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטלי השבחה.
ועדת הערר הגדירה את השאלה כך - "האם התרה חוזרת של זכויות בניה בהקלה לאחר הריסת מבנה קיים, שכלל בין היתר שטחים שאושרו באותה הדרך, מקימה מחדש חבות בהיטל השבחה או שמא יש לראות בזכויות שהוקנו בעבר בדרך של הקלה ואשר אף שולם בגינן היטל השבחה כזכויות המהוות חלק בלתי נפרד מן המקרקעין לצמיתות ועל כן, יש להביאן בחשבון במצב התכנוני הקודם של המקרקעין".
במסגרת הערר טען פלוני כי אין לחייבו בהיטל השבחה בגין ההקלה האמורה, וזאת מאחר שהקלה זו כבר אושרה בעבר, מומשה בפועל ושולם בגינה היטל השבחה.
ועדת הערר דחתה את הערר ואימצה את עמדתו של השמאי המכריע. ועדת הערר הבהירה, כי "הקלה" הינה במהותה סטייה מהוראות התכנית החלה על המגרש, אשר תאושר רק במקום בו קיימת הצדקה תכנונית לעשות כן. לשיטת ועדת הערר, אישורה של הקלה פעם אחת אינו מבטיח כי תאושר גם בעתיד, ותוקפה של הקלה שאושרה הינו כל עוד ההיתר במסגרתו היא ניתנה עומד בתוקפו. משנהרס הבניין, ההיתר הקודם אינו רלוונטי עוד, ולפיכך אף ההקלה שאושרה פקעה.
ועדת הערר הבהירה כי העובדה שהוועדה המקומית אישרה בעבר סטייה מהוראות התכנית, אינה מחייבת אותה בהכרח לאשר סטייה זו פעם נוספת, וזאת בעיקר בהתחשב בעובדה שבאותו מקרה חלפו שנים רבות מאז שאושרה ההקלה.
ועדת הערר המשיכה וקבעה כי גם העובדה שבעבר שולם כבר היטל השבחה בגין הזכויות שאושרו בהקלה, אינה הופכת את אותן זכויות לזכויות המהוות חלק בלתי נפרד מהזכויות המוקנות למגרש.
ועדת הערר הבהירה כי בשונה מקבלת זכויות בדרך של תכנית, אשר הינן זכויות החלות לכל אורך חיי התכנית, הרי שזכויות שהוקנו בהקלה, הינן זכויות הניתנות באופן זמני בלבד, והינן רלוונטיות אך ורק למבנה נשוא היתר הבניה במסגרתו אושרה ההקלה.
לפיכך קבעה ועדת הערר כי "כל זמן שמבנה, שהוקם על פי היתר כדין, עומד על תילו, הרי שהוא יונק את חיוו מאותו היתר שעל בסיסו הוא נבנה. עם הריסת המבנה, לא ניתן עוד לחדש את ההיתר ועל מנת להקים מבנה אחר תחת זה שנהרס, יידרש בעל המקרקעין להוציא היתר בניה חדש אשר יינתן על בסיס המשטר התכנוני החוקי שיהיה תקף באותה עת".
נעיר כי בדילמה הקיימת לפעמים האם להגדיל זכויות במסלול של הקלה (כאשר החוק מאפשר זאת) או במסלול של תכנית, יש לזכור כי זכויות שתתווספנה בתכנית, תהיינה קיימות לאורך כל חיי התכנית בעוד שזכויות הניתנות בהקלה, ניתנות להיתר ספציפי ולאורך חיי המבנה שיבנה לפיו בלבד.
יש לזכור כי ככל שמדובר בזכויות בניה הניתנות בהקלה הטענה כי המדובר בזכויות 'מוגבלות' היא טענה לגיטימית בהליך בירור היקף היטל ההשבחה שהמבקש יחול בו.
עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר העוסק בדיני התכנון והבניה