הגשת התנגדות לפרויקטי תמ"א 38 היא תופעה נפוצה במקומותינו.
בעת הגשת בקשה להיתר לביצוע פרוייקט תמ"א 38 ימצאו כמעט תמיד בעלי דירות בבניינים הסמוכים שיתנגדו לבקשה מטעמים של הסתרת אור ואוויר, הסתרת נוף, פגיעה בפרטיות עקב התרחבות הבניין בו מבוצע הפרוייקט ועוד.
אלא, שלעיתים מוגשת ההתנגדות מטעמם של בעלי דירות שביצעו בעצמם פרוייקט דומה וכבר זכו להנות מדובשה של תמ"א 38. כיצד מתייחסות ועדות התכנון להתנגדויות מסוג זה? האם תינתן התייחסות של הועדה לעובדה שהבניין המתנגד ביצע בעצמו פרוייקט דומה?
מקרה מעין זה נדון לאחרונה במסגרת דיון שנערך בפני ועדת הערר במחוז חיפה שדנה בערר על החלטה ליתן היתר לביצוע פרוייקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) לבניין ברחוב עין גדי 1 בחיפה.
מדובר בבקשה למתן היתר להריסת מבנה קיים בן 4 יח"ד והקמת מבנה חדש בן 10 יח"ד בן 6 קומות מעל קומת חניה תת קרקעית ברובה.
הבניין שביקש את ההיתר מצוי על מגרש אחד עם בניין נוסף, כאשר הבניין מבקש ההיתר מצוי בחלק האחורי של המגרש והבניין הנוסף מצוי בחלקו הקידמי.
הוועדה המקומית אישרה את הבקשה בתנאים.
כנגד החלטת הועדה המקומית הוגש ערר על ידי הבניין הנוסף (הבניין הקידמי). טענת בעלי הדירות בבניין הקידמי היתה שביצוע הפרוייקט המבוקש יגרום להסתרת נוף.
לאחר בחינת טענות הצדדים מצאה ועדת הערר לדחות את טענת הבניין הקידמי.
תחילה קבעה ועדת הערר כי הטענה בדבר הסתרת הנוף לא הוכחה כלל.
אולם לכך הוסיפה הועדה ופרטה, כי הבניין הקדמי נהנה בעבר ממימוש תמריצים במסגרת פרויקט מכוח תמ"א 38, במסגרתו הוספו לו 2.5 קומות ו- 4 יח"ד על 3 יח"ד שהיו קיימות בו, הבניין חוזק ואף בוצעו בו תוספות בניה ומרפסות לכיוון הבניין האחורי שמבקש עתה היתר לביצוע פרוייקט תמ"א 38.
נקבע, כי ביצוע פרוייקט תמ"א 38 על ידי הבניין הקידמי בעבר גרם להתקרבות משמעותית של הבניין הקידמי אל הבניין האחורי.
הועדה הוסיפה כי ההתקרבות של הבניין הקידמי לכיוון בבניין האחורי היתה משמעותית הרבה יותר מזו שמבוקשת עתה על ידי הבניין האחורי וכי התקרבות המרפסות של הבניין הקידמי כמו גם הפנייתן לכיוון הבניין האחורי נעשתה על ידי בעלי הזכויות בבניין הקדמי באופן מודע ומושכל.
נקבע, כי לנוכח העובדה, שבניין העוררים (הבניין הקידמי), זכה ונהנה מתוספות ותמריצים מכוח תמ"א 38 (כפי שנמסר בדיון- נהנה הבניין הקידמי מכל התמריצים שהיו אפשריים במועד הוצאת ההיתר) היה הן על בעלי הדירות המקוריים בבניין הקידמי הן על רוכשי הדירות החדשות בו, לצפות כי הבניין האחורי בחלקה יזכה לכל הפחות באותם תמריצים ממש.
לו היה הבניין בו האחורי מבקש חיזוק ותוספת קומות כפי שקיבל הבניין הקדמי, תוצאת ההסתרה היתה דומה אם לא זהה.
משכך, כך נקבע, לא ניתן לקבל היום טענה מצידם של בעלי הזכויות בבניין הקדמי כי נגרמת להם פגיעה כלשהי בנוף או כל פגיעה אחרת כתוצאה מן הפרויקט המבוצע על ידי הבניין האחורי, שהיתה נגרמת להם גם מניצול תמריצים זהים לאלה שנוצלו על ידם ושהיה עליהם לצפות שיתקבלו.
לפיכך, מצאה ועדת הערר לדחות את הערר ולהותיר את החלטת הועדה המקומית על כנה אך מצאה באופן חריג להשית על העוררים מהבניין הקידמי הוצאות משפט.
נקבע בעניין זה כי "במקרה זה וביחס לערר בעלי הזכויות בבניין הקדמי, לאחר שמצאנו כי לא היה כל ממש בטענות העוררים, והעוררים עצמם מתגוררים בבית אשר נהנה מפרויקט תמ"א 38 על כל המשתמע מכך, אנו סבורים שמדובר בערר קנטרני, טורדני ומיותר ומן הראוי שכלל לא היה מוגש".
הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון