מתחם שרונה / צילום: מירב מורן
הניסיונות לאושש את הפעילות העסקית במתחם הקניות והבילויים "גני שרונה" המערבי בתל-אביב נכשלו בינתיים. חברת הנדל"ן מידאס , השותפה במתחם, נאלצה לבצע מחיקה גדולה נוספת בדוח החצי הראשון של 2017. וזאת, בעקבות לחץ של רשות ניירות ערך, שסברה כי הערכת השווי של המתחם אינה משקפת את המציאות ולאחר מו"מ עם החברה ובהסכמה הדדית ביצעה הערכה עדכנית.
בעקבות אותה הערכה, הופחת שווי גני שרונה ברבעון השני של 2017 ב-15 מיליון שקל (ירידה של 6%), לאחר הפחתה של 9 מיליון שקל אשתקד, והוא עומד כעת על כ-227 מיליון שקל. מידאס מחזיקה ב-51% מהמתחם, כך שחלק החברה בהפחתה הרבעונית עומד על 7.5 מיליון שקל.
לפי הממצאים של רשות ניירות ערך, חלק מהסוחרים יצאו מהמתחם בשנה האחרונה ונרשמה ירידה של עשרות אחוזים בפדיונות, הן בתחום המזון והן בתחום המסחר. בין העוזבים היו הפיצריה עגבניה ושלוש מסעדות שהיו שייכות לליטל איטלי.
בתחום הקמעונאות עזבו סניפים של ואנס, רזילי והמותג האיטלקי נפפירי (Napapijri). מה שהדליק נורה אדומה ברשות לניירות ערך מבחינת השווי של החברה היה הירידה שנרשמה בשכר הדירה.
במסגרת הביקורת ביקשו ברשות לבדוק אילו הנחות מבוצעות וכמו כן הם גילו שיש תוכנית להמיר שטחים למשרדים, דבר שעשוי להתמשך מספר שנים ויצריך תקופת התייצבות. על כן ביקשו ברשות להבין מה יעלה בגורלם של שטחי המזון וההסעדה שמתפנים. לגבי חלקם יש הסכמי שכירות ולגבי חלקם יש הסכמי תכנון, אולם מדובר בדברים שלוקחים זמן - דבר שצריך להיות מכומת בתוך הערכות השווי הנכס. לפי הביקורת של הרשות, חברת הניהול היא למעשה גירעונית, ולמרות העומס הכבד של דמי השכירות שמשלמים הסוחרים, החברה הגדילה את דמי הניהול שהיא גובה ובכך הקשתה עוד יותר עליהם.
מתחם גני שרונה המערבי הוא הנכס העיקרי של מידאס ובו היא משקיעה "את מרב פעילותה הניהולית והכספית". המתחם, שבו שוכנות חנויות, מסעדות, גלריות ועוד, החל לפעול בחודש אפריל 2014, והוא צמוד לשוק האוכל "שרונה מרקט".
מדובר ב-15 מבנים טמפלריים לשימור, הממוקמים בחלקו הדרום-מערבי של מתחם הקריה בתל-אביב, בשטח בנוי כולל של כ-6,200 מ"ר, סמוך לרחובות ארניה וקפלן. המבנים הם בעלי מאפיינים ארכיטקטוניים ייחודיים, בני 2-3 קומות מעל מרתפים. מאז נפתח מתקשה המתחם להתרומם ומידאס מדווחת כי חלק מהשוכרים שפעלו בו נטשו ושיעור התפוסה בו עמד בסוף הרבעון על 84%. התשואה שמניבים גני שרונה ירדה מ-4.65% ב-2016 לכ-3.68% בלבד. החברה מדווחת כי הכנסותיה מדמי שכירות תכווצו בכ-25% בחצי הראשון של 2017, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ועמדו על כ-5.1 מיליון שקל. בשורה התחתונה רשמה החברה הפסד חצי שנתי של 8.5 מיליון שקל.
כתבה ב"גלובס" שעסקה בקשיי המתחם אשתקד, ציינה כי מאז השקתו הוא הציע "חוויית קניה שונה וייחודית. העסקים פועלים בבתי הטמפלריים, כשמסביבם גינות ירוקות גדולות המשרות אווירה של טבע וניחוח של חו"ל. בגינות הציבוריות ישנם גני משחקים, המושכים אליהם הורים וילדים.
"אבל", כמו שאומר בכיר בענף האופנה, "דווקא המבנה היה לרועץ. 'כמעט כל המבנים שם קטנים ובנויים בקומות, ואי אפשר לייצר מאסה לריטייל. במסעדה אתה יכול לעלות קומה, אבל בחנויות אין לזה סיכוי. אתה לא נכנס, עולה שלוש קומות ויורד שלוש קומות. זה לא טבעי לעלות ולרדת בחנות. מעבר לכך, במחצית מהמבנים יש מסעדות ורק במחצית אחרת עסקי אופנה, אז התוצאה היא שאין מגוון מספק'".
נציין כי מידאס התחייבה כלפי מחזיקי האג"ח שלה (סדרה ב') כי שווי ההחזקה שלה במתחם גני שרונה יהיה לפחות 120% מיתרת קרן האג"ח. בסוף יוני שווי ההחזקה ירד ל-117% מיתרת הקרן, והחברה ביצעה פדיון חלקי של קרן האג"ח. כיום שווי ההחזקה במתחם עומד על 141% מהיתרה. מניית מידאס הגיבה לדוחות בירידה של 5% היום, ושוויה של החברה צנח לכ-40 מיליון שקל.
מידאס שותפה בגני שרונה מערב עם קרן הריט ריט 1, צמד הפרסומאים ראובן אדלר ואייל חומסקי, מנכ"ל מגוריט מתי דב והיזם מוטי קירשנבאום. בעלי המניות הגדולים במידאס עצמה הם אשת העסקים קורין אוונס, ריט 1, היו"ר יאיר רוטלוי ויוסף שטיינמן.
"אוהבים את האופי של המקום"
אבישי אברהם, מנכ"ל משותף במידאס, ציין היום (ד') בשיחה עם "גלובס" כי "צריך להבין שאנחנו נמצאים בתהליך. מרחב שרונה כולו נמצא עדיין בבנייה והאזור כולו נמצא בהתפתחות אדירה, כשמבנים גדולים מאוד, כמו מגדל עזריאלי, אוכלסו לאחרונה ואחרים יאוכלסו בשנתיים-שלוש הקרובות. הכיוון שלנו הוא שינוי של תמהיל החנויות במתחם - יותר לכיוון עסקים של פנאי, תרבות ובילוי. ה-NOI (הכנסה שנתית נקייה) השנתי המייצג של המתחם הוא כ-17 מיליון שקל לעומת 10-11 מיליון שקל כיום. כדי להגיע לשם אנחנו מבצעים תהליך שכולל בעיקר את שינוי תמהיל השוכרים, ואנחנו נמצאים באמצע שלו".
גיל גזית, שנכנס לתפקיד מנכ"ל מתחם שרונה ביולי אשתקד, מוסיף כי "התחלנו תהליך לא פשוט במסגרתו חלק מהשוכרים יצאו, למרות שמדובר על חוזים ארוכי טווח. אנחנו מנסים לבנות תמהיל חנויות ועסקים חדש, בשיתוף פעולה עם העירייה".
- מה למשל זה כולל?
גזית: "הגענו למסקנה כי בקומות העליונות במבנים אין ביקוש לחנויות או מסעדות והן יותר מתאימות לעסקים אחרים, כמו למשל חברות היי-טק ואחרות".
- למה שחברות היי-טק יגיעו דווקא לשם?
גזית: "יש כאלה שאוהבים את האופי המיוחד של המקום, ויש לנו אגב ביקוש אדיר לשטחים שמתפנים, יותר ממה שיש לנו להציע. עם זאת, יש לפעמים בעיה של גודל שטח. למשל, יש חברות שרוצות 400 מ"ר ואנחנו יכולים להציע 100-150 מ"ר. להערכתנו, התהליך הזה ייקח שנתיים-שלוש והוא במקביל לבנייה האדירה במתחם".
במקביל, יש כוונה להקים אסקייפ רום (חדר בריחה) דיגיטלי במרחב שרונה - שלראשונה בישראל יהיה בשטח פתוח.
מתחם גני שרונה כולו כולל 27 בניינים טמפלרים לשימור (כ-13 אלף מ"ר בנוי). המתחם נמכר על ידי המדינה בספטמבר 2009, לאחר עשרות שנים שבהן הצבא ישב בבניינים במקום. המתחם המערבי כולל, כאמור, 15 מבנים ואילו המתחם המזרחי, הכולל 12 מבנים, נמצא בבעלות קבוצה המורכבת מחברת רוגובין שבשליטת קובי רוגובין ואברהם אירני חברה להשקעות, בעלי רשת האופנה פקטורי 54.