בניינים ישנים ברמלה / צילום: איל יצהר
מחירי הדירות הגבוהים והנכונות להגדיל את הזכויות בבניינים הישנים מעוררים את פוטנציאל ההתחדשות העירונית גם בעיר רמלה. לאור זאת, למרות שעד כה יישום הפרויקטים בעיר היה אפסי, בימים האחרונים אישר מינהל התכנון למתן תוקף תוכנית כוללנית בעיר לתמ"א 38, התוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, על פי סעיף 23 לתמ"א.
מדובר ביוזמה של העירייה, שבדומה לרשויות מקומיות אחרות קידמה תוכנית שתקבע מה היקף הדירות שיוכלו להיבנות במסגרת התוכנית, באילו אזורים ניתן יהיה לקדם תמ"א 38 ומה הזכויות שיוכלו קבלנים ויזמים לקבל. החלק המשמעותי ביותר של סעיף 23 הוא מתן ודאות ליזמים ולתושבים בכל הנוגע להיקף הזכויות שניתן לקבל בכל פרויקט. תוכנית שכזו גם קובעת תנאים הקשורים לתשתיות הקיימות בעיר, שצריכות לעמוד בתוספת יחידות הדיור.
על פי התוכנית שאושרה, ונחשפת כאן לראשונה, מדובר בפוטנציאל משמעותי של כ-9,000 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38, גידול של כ-43% בכמות הדירות בעיר המונה כיום כ-21 אלף דירות ובתים. בוועדה המחוזית מרכז הסבירו כי בבדיקה שעשתה העירייה נמצא שיש כ-520 מבנים בעיר המתאימים לתוכנית (כלומר, נבנו לפני שנת 1980 וזקוקים לחיזוק) הכוללים כ-10,300 דירות, מה שאומר כמעט הכפלה של אותם בניינים.
בניגוד לתוכניות דומות שאושרו ברשויות אחרות והבחינו בין שכונות בעיר, התוכנית מתייחסת באופן דומה לכל חלקי העיר ומחריגה רק את מתחם העיר העתיקה וכן מבנים המיועדים לשימור ברחבי העיר. במקביל, התוכנית גם קובעת מפורשות שהוראותיה יחולו על מבני מגורים בלבד ולא על שימושים אחרים.
חשיבה מחדש אחרי 500 דירות
על פי הוראות התוכנית, בפרויקט במסלול חיזוק ותוספת בנייה ניתן יהיה להוסיף 3.5 קומות ובפרויקט במסלול הריסה ובנייה (38/2) אפשר יהיה להוסיף עד 4.5 קומות (קומות מלאות ועוד קומה בנסיגה). במקרה שמדובר בבניין על עמודים עם קומה מפולשת, תתאפשר סגירת הקומה ובניית דירות חדשות בלי להכלילן במניין הקומות המתווספות מכוח התוכנית.
התוכנית חלה על מבנים משותפים בני שלוש קומות ומעלה והיא לא חלה על בנייני מגורים המיועדים להריסה.
התוכנית קובעת גם שלביות ביצוע, כך שלאחר שלוש שנים או מתן היתרי בנייה ל-500 יחידות דיור במסגרת תמ"א 38 מכח התוכנית, המוקדם מביניהם, תהיה הוועדה המקומית צריכה לדווח לוועדה המחוזית על ההתקדמות ולערוך בדיקה פרוגרמטית של שטחי ציבור ושטחי חניה, ולהציג פתרונות ביוב.
"לאור הדיווח וממצאיו תקיים הוועדה המחוזית דיון שבו יוחלט האם ניתן יהיה ליתן היתרים נוספים ולהמשיך ביישומה של התכנית והאם נדרשות התאמות", נכתב בתוכנית. היתרון של ההתניה הזו הוא במניעת התנגדויות לתמ"א 38 בעיר על רקע התאמת התשתיות העירוניות להיצע הגדול של יחידות הדיור מכוח התוכנית.
מהוועדה המחוזית נמסר לאחר אישור התוכנית כי: "מדובר בתוכנית חשובה לעיר רמלה, שבה לא מעט מבנים שזקוקים לחיזוק. יש צורך משמעותי בהליך התחדשות עירונית ואנחנו מקווים שהתוכנית תתקדם ותעשה את החידוש הכל כך חשוב לעיר". ראש העירייה מיכאל וידל, שנבחר לתפקיד רק ביוני, הדגיש כי "בהתחלה דובר רק על תוספת שתי קומות חדשות לבניין, אבל אף יזם לא רצה להגיע. בעזרת תוספת הזכויות אני מאמין בתוכנית ומאמין שתתקדם, וכבר מתכנן פגישות עם ועדי בתים".
- מה בנוגע לתוכניות ישנות לפינוי-בינוי בעיר רמלה?
"אלה היו תוכניות בעייתיות לעשרות קומות. זה לא ישים כי אנשים לא יוכלו לעמוד בדמי ניהול ותחזוקה. תמ"א 38, שמוסיפה מעט קומות ולא יוצרת מגדלים, היא פתרון טוב יותר".
בכל מקרה, הקבלנים עצמם עדין מהססים. "ברמלה יש פוטנציאל אדיר. היא ממוקמת במרכז הארץ, מרחק קצר מתל אביב, אבל יש לעיר בעיה של מיצוב. ההתייחסות אליה, וגם מחירי הדירות ושווי הקרקע, מזכירים יותר פריפריה", אומר מיקי זיסמן, מנכ"ל קרדן נדל"ן. להערכתו, התוכנית לא צפויה לעשות שינוי גדול: "התוכנית הזו, על פי ערכי הקרקע נכון להיום, לא כלכלית. בוודאי לא חיזוק מבנים קיימים. אני לא רואה בתוכנית בשורה. מקומות כאלו, שמקיפים את הטבעת הראשונה, הם מקומות קלאסיים להתחדשות עירונית אבל צריך למצוא פתרונות להביא אוכלוסייה חדשה. יש למשל בתוכנית חיוב למרתף חניה בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש. זו גזירה כלכלית שתמנע פרויקטים. דווקא במקומות כאלו, שערכי הקרקע נמוכים יותר, נכון לעשות פינוי-בינוי, או יותר נכון בינוי-פינוי, עם מכפיל גבוה".
אבל אחרים סבורים שהתוכנית עשויה לתרום לקידום תמ"א 38 בעיר. "בסופו של דבר, רמלה לתושבי העיר זה הבית. מי שמסתכל על רמלה מרעננה יכול לטעות ולצבוע אותה בסטיגמה, אבל מי שגר בעיר רבים מהם רוצים להישאר ולגור ליד המשפחה", אומר ליאור בכר, מנכ"ל ובעלים של קבוצת בכר הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית. "אמנם מוקדם מדי להגיד האם התוכנית הזו תוכל להיות המקפצה של התחום, אבל יש לה כמה יתרונות ברורים ולנו כחברה זה בהחלט ייתן סיבה לבחון את העיר ואת הבניינים. קודם כל, המשמעות היא שהעירייה מרימה דגל ומצהירה שהיא מבינה את החשיבות של התהליך והיא תומכת, וזו עיר שאשמח לפעול בה".
בכר מוסיף כי אישור התוכנית מעניק גם ודאות, מצרך יקר בתחום: "הוודאות חשובה, גם לי כיזם, וגם מול בעלי הדירות. זה מאפשר שיח אמיתי, להציג אפשרויות ריאליות מההתחלה ולתת ודאות במשא-ומתן. אולי ניצנים ראשונים יגיעו מהיזמים המקומיים שמכירים הכי טוב את השוק של רמלה, ובסבב השני אולי ייכנסו גם חברות מבחוץ. זה עניין של זמן".
הזמן האבוד: הוגשה ב-2012 ואושרה ב-2017
החשיבות והנחיצות של תוכניות עירוניות לקידום תמ"א 38 ברורה. עיריות שכבר עברו את התהליך מדווחות כי המהלך הועיל בקידום התחום בעיר, אך לא מעט מהן חוששות להתקדם עם אישור התוכנית בשל הזמן הרב שלוקח למוסדות התכנון לאשר אותה. בעיר שבה תמ"א 38 כבר פעילה, והעירייה רוצה לקדם תוכנית מכוח סעיף 23, המהלך עשוי להאט את קצב אישור התוכניות ומתן ההיתרים במהלך קידום התוכנית.
ברמלה אישור התוכנית ארך זמן רב. התוכנית הוגשה לוועדה המחוזית ב-2012, הופקדה בסופו של דבר רק ב-2015 ואושרה למתן תוקף כעת, באוגוסט 2017. כלומר, כחמש שנים תמימות מהקליטה ועד אישור סופי. זה פרק זמן ארוך מדי, ובמידה ובמינהל התכנון מעוניינים לדרבן רשויות, כדאי שמשך הזמן יהיה קצר יותר.
ולא ההתנגדויות הן שעיכבו את התוכנית. על פי אנשי הוועדה המחוזית, לתוכנית הוגשה התנגדות אחת, של רשות התעופה האזרחית, שהיתה טכנית בלבד. זה גם מזכיר לנו שההתנגדויות קשורות לא פעם לאוכלוסייה בעיר, על מעורבותה בהליכי התכנון. במקרה של רמלה, שטרם נבנו בה פרויקטי תמ"א 38, ניתן לשער שהעובדה שהתושבים עוד לא חוו פרויקטים על בשרם מנע מרבים מהם להיחשף - לטוב ולרע - להשפעות המהלך.
