גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אני חוזר וטוען בכל הזדמנות, כי סוגיית הבטוחות בעסקת התחדשות עירונית חשובה הרבה יותר מסוגיית התמורות.

בין שני יזמים טובים אשר אחד מציע תוספת מטרים גדולה יותר והשני מציע בטוחות טובות יותר, יש להעדיף, ללא ספק את השני.

עסקאות תמ"א 38 הן עסקאות רוויות סיכונים ולכן חשוב מכל לדרוש ולקבל מהיזם את סל הבטוחות המיטבי והרחב ביותר שניתן לקבל.

הנושא די פרוץ. אין הסדרה בחוק לערבויות שעל יזם להעמיד לבעלי הדירות בפרויקטי התחדשות עירונית. לכן יזמים ינצלו לעיתים את חוסר הידיעה של בעלי הדירות וינסו לגרום להם להסתפק בערבויות שאינן מיטביות מבחינת היקפן ואופיין.

טלו לדוגמה את ערבות השכירות בעסקאות מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38/2 (הריסה ובניה). היזם, כידוע, מתחייב לשלם לבעלי הדירות דמי שכירות עבור כל התקופה שממועד פינוי דירתם הנוכחית ועד מועד קבלת הדירה החדשה. דמי השכירות נקבעים לרוב על ידי שמאי או על פי הסכמי שכירות קיימים שמציגים בעלי הדירות לפני הפינוי. יש לזכור להצמיד את דמי השכירות למדד או לקבוע ששמאי יעדכן אותם אחת לשנה בעת שתקופת הבניה צפויה להמשך שנתיים ויותר.

מובן, כי בעלי הדירות מסתמכים על תשלום זה ורואים בו חלק בלתי נפרד מכל התמורות להם התחייב היזם כלפיהם במסגרת העיסקה. תשלום זה חשוב הן לבעלים של דירה שמשכיר אותה במהלך השנים האחרונות ומסתמך על דמי השכירות שהוא מקבל כהכנסה שוטפת לה הוא זקוק והן לבעלים שהתגורר עד כה בדירה ובמסגרת הפרוייקט עליו לשכור דירה חלופית למגוריו והוא מסתמך על קבלת דמי השכירות מהיזם לצורך תשלום הוצאה חדשה זו של דמי שכירות.

לכן, חשוב מאוד לדרוש ערבות איכותית על מנת להבטיח את תשלום דמי השכירות הללו.

להבטחת דמי השכירות, נהוג שהיזם מעמיד לבעלי הדירות ערבות אוטונומית (כזו שניתן לממש בכל עת וללא תנאי). ערבות זו נמסרת לבעלי הדירות במועד פינוי דירותיהם והיא עומדת בתוקפה במשך כל התקופה שעד סיום ביצוע עבודות הבניה ומסירת הדירה החדשה לבעלים.

אלא, שהנושא החשוב ביותר בערבות זו הוא שוויה ונושא זה לעיתים לא מקבל תשומת לב מספקת בשלבי המשא ומתן הראשוניים שמנהלים בעלי הדירות עם היזם.

שווי הערבות קובע למעשה במשך כמה חודשי שכירות לאחר קריסת היזם ימשיכו בעלי הדירות לקבל דמי שכירות.

למשל, אם יעמוד שווי הערבות על שלושה חודשי שכירות בלבד, הרי שלאחר קריסת היזם ניתן יהיה לשלם באמצעות הערבות רק שלושה חודשי שכירות לבעלי הדירות ולאחר מכן לא יהיה מי שישלם עבורם את דמי השכירות והם יאלצו לשאת תשלום זה מכיסם.

מובן, כי עניין זה הוא אקוטי ולכן יש למקסם את שווי הערבות (למגינת ליבם של היזמים).

יש לקבוע, לכל הפחות, כי שווי ערבות השכירות יעמוד על שווי דמי השכירות לכל תקופה הבניה הצפויה. כך לדוגמה אם בבניין 10 דירות והשכירות המשולמת עבור כל אחת מהן הינה 5,000 ₪ לחודש ותקופת הבניה (היינו מפינוי הדירות ועד מסירת הדירות החדשות) מוערכת ב- 24 חודשים, אזי יש לדרוש ששווי הערבות יהא 10X5,000X24= 1,200,000 ₪.

עוד יקבע בהסכם כי שווי הערבות יופחת מעת לעת בכפוף להתקדמות תקינה של היזם בבניה, אולם ההפחתה לא תהיה מוחלטת אלא תישמר "כרית ביטחון" של שווי המשקף מספר חודשי שכירות על מנת להבטיח מקרה של עיכובים בסיום העבודות.

כל שאמרנו לעיל חשוב שיעלה על שולחן המשא ומתן בתחילת הדרך (ואף בשלב ביצוע מכרז היזמים) ולא ידחה לשלבים המאוחרים של המשא ומתן.

הכותב,  מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון

בבקשה להפנות לאתר האינטרנט של המשרד.