הבורסה בתל אביב / צילום: איל יצהר
חברות הנדל"ן האמריקאיות ממשיכות לנצל את שוק הנפקות האג"ח התוסס בבורסה המקומית כדי להצטייד בחוב קונצרני זול יחסית. לא פחות משלוש חברות חדשות גייסו סכום מצרפי של קרוב למיליארד שקל בשבוע שעבר, כשגם מי מביניהן שנתקלו בקשיים בדרך לגיוס - הצליחו, בסופו של דבר, להשלימו.
הראשונה בין השלוש, חברת יו.איי.אר.סי (UIRC), עדכנה בשבוע שעבר על השלמת גיוס של כ-275 מיליון שקל בשתי סדרות אג"ח - בהנפקה שנעשתה בחודש איחור בהובלת דיסקונט חיתום, לאחר שבאוגוסט נדחה המהלך בשל ביקושים נמוכים בשלב המוסדי.
לקראת ההנפקה קיבלה יו.איי.אר.סי דירוג נמוך יחסית של BBB יציב מחברת S&P מעלות, שם ציינו, בין השאר, כי הפרופיל העסקי של החברה "מוגבל בשל העובדה שבמרבית נכסי החברה קיים שוכר בודד", והוא מוגבל גם בשל "מבנה הבעלות על הנכסים, שמגביל במידה מסוימת העברת תזרימים מקבוצת הנכסים לחברה, אם כרית העודפים אינה מלאה".
עיתוי ההנפקה בחודש שעבר היה בעייתי עבורה, ונעשה בימים חלשים של השוק, עם ירידות שערים משמעותיות בחלק מאפיקי אג"ח החברות, ובהם מדד תל-בונד גלובל, הכולל כ-25 סדרות אג"ח שהנפיקו חברות נדל"ן זרות הפועלות בארה"ב.
יו.איי.אר.סי נמצאת בשליטתם של ארבעה שותפים - סטיבן בראקט, אדוארד רוטלדג', אריק ורדן ודיוויד פלוסו. החברה עוסקת בהשכרת נכסים למגזר הממשלתי בארה"ב ולמדינות בציון אשראי גבוה. בידי החברה כיום 45 נכסים מניבים ברחבי ארה"ב, בעיקר בפלורידה ובטקסס, וכמחצית מסכום הגיוס שתכננה במקור (כ-50 מיליון דולר) החברה מייעדת לרכישת 14 נכסים נוספים לאחר ההנפקה. אם רכישה זו לא תצא לפועל בתוך 60 יום ממועד ההנפקה, החברה תבצע פירעון מוקדם של החוב.
"לצ'וזן תלות גבוהה בשוכר בודד"
ביום חמישי האחרון הבטיחה גם חברת צ'וזן (Chosen Properties) של משה אורלינסקי גיוס של כ-330 מיליון שקל בשלב המוסדי, לאחר כמה הבהרות ותיקונים שביצעה לקראת ההנפקה, וזאת בעקבות סופת ההוריקן "הארווי" שתקפה את טקסס בשבוע שעבר, ועוררה חששות בנוגע לשלושת נכסי החברה במדינה.
את גיוס החוב של צ'וזן מובילה איפקס הנפקות בניהולו של אליאב בר דוד (עבורה מדובר בהובלת גיוס חוב ראשון של חברה זרה מאז הפיאסקו של קריסת אורבנקורפ). לאחר ההנפקה תחזיק צ'וזן ב-22 נכסים מניבים, מרביתם (21) בתי אבות סיעודיים, שיושכרו וינוהלו על ידי חברות שנמצאות בשליטת אורלינסקי.
צ'וזן קיבלה דירוג מקדמי של BBB פלוס ממעלות, שם ציינו, בין השאר, כי "לחברה תלות גבוהה בשוכר בודד, שכן כל נכסיה מושכרים לחברות תפעול, שכולן בבעלותו של אורלינסקי, בעלי החברה. הכנסות החברה תלויות בלעדית בביצועי חברות התפעול, המתמקדות בסגמנט אחד, שירותי סיעוד, שאנו מעריכים ברמת סיכון גבוהה משל פעילות נדל"ן מניב".
חברה אמריקאית נוספת שצפויה להצטרף בקרוב לבורסה המקומית, היא נובל אסטס של (Noble Assets) של בני הזוג ג'ואל ושנדי שוורץ, שעדכנה בימים האחרונים על הבטחת סכום של 360 מיליון שקל, לעומת כ-305 מיליון שקל שביקשה לגייס במקור - וזאת לאחר שנהנתה מביקושי יתר בשלב המוסדי של ההנפקה.
לקראת ההנפקה קיבלה נובל אסטס דירוג מקדמי BBB פלוס ממעלות, שם העריכו כי ההנפקה "תעלה את המינוף של החברה עד כ-65% בשנת 2018", וכי "בשנים הבאות יחול שיפור מסוים ביחסי הכיסוי והמינוף (לאחר השלמת הנפקת האג"ח והשימוש בתמורת האג"ח)".
נובל אסטס מתמקדת בתחום המגורים בניו יורק, ומרבית נכסיה ממוקמים בכמה שכונות בצפון מערב ברוקלין. כ-35 מיליון דולר מתמורת ההנפקה מיועדים להחזר הלוואות שקיבלה החברה מקבוצות משקיעים, שהעמידו לה הון לרכישה ופיתוח של חלק מנכסיה בהיקף דומה.
את הנפקת נובל אסטס מובילה חברת החיתום פועלים אי.בי.אי, במה שככל הנראה יהיה גיוס החוב האחרון של חברה זרה המתבצע על ידה, תחת ניהולו של המנכ"ל הדומיננטי ארז גולדשמידט, שעוזב את החברה לטובת הקמת חברת חיתום חדשה עם צמד יועצי ההנפקות הזרות רפי ליפא וגל עמית. שני היועצים הודיעו באחרונה על סיום שיתוף-הפעולה הפורה שלהם עם פועלים אי.בי.אי בהנפקת חברות זרות.
ההנפקות מהשבוע האחרון משלימות גיוס בסכום של יותר מ-7 מיליארד שקל על ידי קרוב ל-20 חברות נדל"ן זרות הפועלות בארה"ב מתחילת השנה (עד סוף אוגוסט גייסו 15 מהן כ-6.3 מיליארד שקל).
בסך הכל נסחרות כיום בתל-אביב אג"ח בהיקף של כ-18 מיליארד שקל, שהונפקו בידי קרוב ל-30 חברות זרות.
