שלמה זוהר / צילום: תמר מצפי
חברת שיכון ובינוי דיווחה אמש כי החלה לנהל מגעים עם נציגי קרן אפולו האמריקאית, בנוגע לשליטה משותפת בחברה הבת איי.די.או גרופ. הודעה זו נמסרה כשבועיים לאחר ההודעה הקודמת של שיכון ובינוי, על מגעים דומים שהיא מנהלת עם איש העסקים משה (מיקי) דיין.
שיכון ובינוי מחזיקה ב-40.1% ממניות איי.די.או גרופ, ובחודש האחרון היא מתמודדת עם אתגר חדש בנוגע לשליטה בה, לאחר שדיין ואפולו רכשו במהלך מהיר ומתואם 22.2% ו-14.7% ממניות איי.די.או גרופ, בהתאמה. הסיבה לשתי ההודעות הנפרדות על קיום המגעים נעוצה כנראה בעובדה שבפגישה הראשונה בין הצדדים נכחו רק נציגי דיין, בעוד שלפגישה השנייה, שנערכה ביום חמישי האחרון, הגיעו גם נציגים של קרן אפולו. פגישה שלישית אמורה כנראה להתקיים בשבוע הבא.
משיכון ובינוי נמסר, כי אין כל ודאות שהצדדים השונים יגיעו להסכמות ביניהם באשר לתנאי השליטה המשותפת באיי.די.או גרופ, ושהסכמות אלו ישתכללו להסכם מחייב שאף יבוצע לבסוף.
איי.די.או גרופ היא חברת אחזקות שנסחרת בבורסה בת"א לפי שווי של כ-1.9 מיליארד שקל. הנכס העיקרי שלה הוא החזקתה ב-38.24% ממניות חברת איי.די.או פרופרטיז, שעוסקת ברכישה והשכרה של דירות למגורים בעיר ברלין שבגרמניה.
איי.די.או פרופרטיז נסחרת בבורסת פרנקפורט לפי שווי של 1.8 מיליארד אירו (7.6 מיליארד שקל), כך ששווי המניות שבידי איי.די.או גרופ מסתכם ל-2.9 מיליארד שקל. לפי נתונים שפרסמה החברה הישראלית בדוחות הרבעון השני, מאזנה (סולו) כלל בסוף יוני הון חוזר שוטף חיובי (נטו) של 304 מיליון שקל, וחוב של כ-1 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח בישראל.
כך, שנתונים אלו משקפים לאיי.די.או שווי נכסי נקי חיובי (NAV) של כ-2.2 מיליארד שקל, או כ-80 שקל למניה. מחיר זה גבוה בכ-18% מהמחיר שבו נסחרה היום מניית איי.די.או גרופ בבורסה, וגבוה בכ-30% מהמחיר הממוצע שלפיו רכשו דיין ואפולו את עיקר החזקותיהם.
איך לצמצם פערים
את פערי המחירים השליליים הללו זיהו דיין ואפולו, ובדיונים עם שיכון ובינוי מחפשים הצדדים דרכים לצמצמם. אחד הנושאים שעלו בין הצדדים הוא צמצום הדיסקאונט באמצעות ביטול חברת ההחזקות, ואחת הדרכים לכך היא חלוקת דיבידנד בעין של מניות איי.די.או פרופרטיז שברשות איי.די.או גרופ. עם זאת, לאיי.די.או גרופ יש כאמור חוב של כ-1 מיליארד שקל למחזיקי איגרות החוב שלה מסדרות ז' ו-ח', כך שכדי לבצע את המהלך היא תידרש לפני כן לפרוע בפירעון מוקדם את שתי הסדרות.
איי.די.או פרופרטיז החזיקה בסוף הרבעון השני בכ-18 אלף יחידות דיור להשכרה, ובכאלף יחידות מסחר להשכרה בשטח כולל של כ-1.3 מיליון מ"ר ובשווי כולל של כ-2.6 מיליארד אירו. את המחצית הראשונה של 2017 היא סיימה עם FFO (רווח נקי מפעילות השכרה ובניכוי סעיפים חשבונאיים שונים) של 26.7 מיליון אירו, המשקף צמיחה של 34% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. צמיחה זו נבעה מגידול בהיקף נכסי החברה, מעלייה של 5.4% בהכנסות מנכסים דומים ומשיפור יחסי בהוצאות המימון.
מאז הספיקה איי.די.או פרופרטיז לגייס בחודש יולי כ-400 מיליון אירו בהנפקת איגרות חוב ולחתום על הסכם מחייב לרכישת 1,300 דירות מגורים (ביחד עם 60 יחידות של שטחים מסחריים) בתמורה כוללת של כ-211 מיליון אירו. לפי תחזית שפרסמה איי.די.או פרופרטיז, גיוס האג"ח והשקעתו ברכישת נכסים מניבים נוספים יגדילו את ה-FFO השנתי לרמה של לפחות 62 מיליון אירו עד סוף 2017. משמעות התחזית היא שברבעון הרביעי צופה החברה FFO של כ-15.5 מיליון אירו, לעומת 13.6 מיליון אירו שנרשם ברבעון השני.
