רון חולדאי / צילום: אייל יצהר
עיריית תל-אביב מבקשת לקדם מדיניות נוקשה הנוגעת לתמורות שיכולים לקבל בעלי דירות ישנות במסגרת פרויקטי פינוי-בינוי בעיר. בסדר היום שהופץ לקראת ישיבת הוועדה המקומית תל-אביב-יפו שהתכנסה היום (ד'), נכלל סעיף קצר אך כזה שיש לו משמעות אדירה לתחום ההתחדשות העירונית בעיר.
מדובר בסעיף המתייחס למדיניות העירייה בכל הנוגע לפרויקטים שיקודמו במסגרת פינוי-בינוי או בינוי פינוי. על פי הסעיף האמור, ביקשה העירייה לקבוע כי בכל פרויקט שיקודם מעתה והלאה, התמורה שיוכלו לקבל בעלי הדירות הישנות בפרויקט תעמוד על 12 מ"ר בלבד, שייועדו לממ"ד. בנוסף מוצע לאפשר גם מרפסת, ולאפשר לוועדה המקומית לאשר תוספת גדולה יותר במ"ר או קטנה יותר רק במקרים חריגים.
עוד בהצעה, שכותרתה "דיון באישור מדיניות תמורות לדיירים בתוכניות להתחדשות עירונית", התייחסות לפרויקטים שכבר קודמו בוועדה: "מדיניות זו תחול על תוכניות שטרם נידונו ואושרו בפורום מהנדס העיר. תוכניות שאושרו לקידום בפורום מהנדס העיר יקודמו על פי החלטת מהנדס העיר, או שניתנה המלצה על שטח גדול מזה על ידי צוותי התכנון בישיבות לקראת פורום מהנדס העיר, כאשר ההחלטה הסופית תתקבל בוועדה המקומית". כלומר, תוכניות שכבר קודמו בוועדה לא יצטרכו לעמוד בתנאי החדש אך כל תוכנית חדשה תהיה כפופה למדיניות.
בדברי ההסבר להצעה של עיריית תל-אביב צוין כי "הניסיון שנצבר בפרויקטים בתל-אביב-יפו מוכיח כי במצב ערכי הקרקע הנוכחיים, על מנת להגיע לפוטנציאל מימוש פרויקטים מסוג זה מגיעים לצפיפויות גבוהות מאוד, לבינוי מסיבי, וקיים קושי לספק את צורכי הציבור הנדרשים לתוספת האוכלוסייה". לגבי תקן 21 שאימצה הוועדה המחוזית לקביעת קנה מידה לאישור תוכניות פינוי-בינוי, מציינת עיריית תל-אביב כי "תקן זה מזין ציפיות אצל בעלי הזכויות לתמורות בשטח הדירה. ברוב המתחמים קשה מאוד עד בלתי אפשרי לענות על ציפיות אלה ללא הגדלה משמעותית של שטחי הבנייה".
בנקודה זו חשוב להבהיר כי פרויקט פינוי-בינוי מתחיל את דרכו שנים לפני הגשת התוכנית, כאשר יזם או קבלן מתקשר עם בעלי דירות ובמסגרת המשא-ומתן מולם נדון גם היקף התמורה לכל דירה קיימת. כך, החלטת המדיניות האמורה, אם תאושר, תשפיע מהותית על הסכמים שכבר נחתמו מול דיירים, ועל התחשיבים הכלכליים שביצעו יזמים במתחמים בהם מקודמות תוכניות שטרם הגיעו אל שולחן הוועדה המקומית.
עדות למשמעות הנרחבת של ההצעה האמורה על תחום הפינוי-בינוי ניתן למצוא בעובדה שלמרות שהסעיף הופיע בסדר היום שהופץ בימים האחרונים, לקראת הדיון, ולאחר שאילתא שהגיש "גלובס" בנושא, החליטו בוועדה המקומית להשמיט אותו מסדר היום. לשאלה האם ומתי הוא צפוי לעלות שוב לדיון, טרם התקבלה תשובה מהעירייה.
להצעה האמורה, המשקפת את עמדת העירייה כקביעת מדיניות, השפעה רחבה מאוד על התחום. מדובר בקביעה מהותית שאם אכן תאושר בהמשך הדרך, הרי שיהיו לה השלכות על ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים כמו גם על התמורה הכלכלית לדיירים.
עו"ד ענת בירן, המתמחה בתכנון ובנייה, התייחסה להצעה ואמרה כי לדעתה יש להשקיע מחשבה נוספת בעירייה לפני אישור החלטה כה גורפת: "זו החלטה קשה כי העירייה לא רוצה צפיפות אז היא מגבילה את התמורה ל-12 מ"ר ויוצרת גם מגבלה לעסקה. בדירות עם אפשרות להרחבה שלא נוצלה, ההצעה קובעת כי מי שלא הרחיב לא יקבל את האפשרות להרחיב או מ"ר נוספים. זה יכול להוביל למצב בו אנשים יעצרו פרויקט וילכו להרחיב קודם את הדירה כדי לא לאבד את הזכויות שלהם וזה יכול לפוצץ פרויקטים כי אנשים לא יגיעו להסכמות".
עוד נקודה חשובה שמעלה בירן היא שהעובדה שבפינוי-בינוי יקבעו רף של 12 מ"ר תמורה תהפוך באחת את תמ"א 38 לרלוונטית יותר לבעלי דירות ישנות מפינוי-בינוי, וזאת בשל העובדה כי במסגרת תוכנית זו ניתן לקבל תמורה גבוהה יותר.
השכונה היחידה שבה מומשו פרויקטים של פינוי-בינוי בתל-אביב היא שכונת נווה שרת שבצפון העיר. בשכונה הוקמו ואוכלסו שלושה פרויקטים, ברחוב רמה וברחוב בית אל, שהתמורה לדיירים בהם עמדה על תוספת של 40 מ"ר. באותה השכונה מקודמות היום תוכניות פינוי-בינוי נוספות במתחמים אחרים שטרם נדונו בוועדה המקומית. במתחמים אלה, עולה חשש מצד בעלי הדירות, כי המדיניות החדשה תחול עליהם, מה שיקטין את הסיכויים להוציא את הפרויקט אל הפועל. זאת מכיוון שהתמורה המופחתת תביא להתנגדות מצד בעלי הדירות, ולפגיעה בהיתכנות הכלכלית מצד היזם.
בדרום העיר, שם טרם מומש עד כה פרויקט פינוי-בינוי, ההפחתה צפויה לפגוע באופן חמור עוד יותר, שכן ערכי הקרקע נמוכים יותר, ועל כן ההיתכנות הכלכלית במקרה של תוספת שטח של 12 מ"ר בלבד, עשויה להיות מאתגרת עוד יותר מהמצב הקיים היום.
דיירת במתחם רמה כורזים בנווה שרת, שבעלי הדירות בו החלו להתגב, וטרם תוכנן, אמרה בשיחה עם "גלובס" כי "אני גרה ברחוב כורזים בדירה קטנה מאוד של 51 מ"ר. אבל אם הייתי גרה כמה מטרים מכאן ברחוב רמה, הייתי נופלת על פרויקט גרין פארק ונכנסת היום לדירה חדשה גדולה יותר ב-40 מ"ר. עיריית תל-אביב אישרה הקמה של שלושה פרויקטים במגדלים לתפארת, נקיים מכל מטלות ציבוריות. עכשיו היא נזכרה שהיא רוצה להקטין צפיפות ולהוסיף מבני ציבור אז אנחנו צריכים לשלם את המחיר.
מעיריית תל-אביב-יפו נמסר בתגובה: "הנושא טרם גובש סופית והדיון בנושא נדחה בשלב זה. מטרת מסמך המדיניות היא למצוא את האיזון בין מתן כלים אפקטיביים להתחדשות עירונית ושמירה על עקרונות תכנון אורבני וודאות תכנונית".
ישי איצקוביץ, מנהל מחלקת עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות'. התייחס גם הוא לנושא ואמר: "לא בכדי במסגרת תקן 21 שנערך על ידי בעל המקצוע הרלוונטי (שמאיים) צוין שטח גדול יותר משטח של 12 מ"ר כתמורה לדיירים. יתר על כן, תקן 21 הינו תקן מנחה והוא נועד להנחות את הועדות באשר להיקף הזכויות הנדרשות מקום שבו קיימות מגבלות תכנון. תקן 21 לא נועד להגביל את היקף השטחים הניתנים לדיירים מקום שאין מגבלות תכנון ושהמתחם נמצא על ציר תנועה וקיימת מבני ציבור מספקים. ככלל, על ועדות התכנון לשקול שיקולים תכנוניים ולא שמאיים ולא לבחון את רווחיות היזם והיקף התמורה לדיירים.
"במקרה זה תל-אביב הולכת צעד אחד רחוק יותר, ויוצאת למעשה כנגד תקן 21 ומנסה לקבוע הגבלות חמורות יותר מהקבוע בו באופן גורף מבלי לתת את הדעת להשלכות של הדבר על הוצאתן לפועל של הפרויקטים. אין כל ספק שעל כל פרויקט להיבחן לגופו ויש להימנע מקביעה כוללת שכזו. יש לא מעט דוגמאות בהן אושרו תכוניות לפינוי-בינוי באזור תל-אביב, ואף לאחרונה, בהם נקבעו תמורות לדיירים הגבוהים אף מהנזכר בתקן 21, ותוכניות אלה אושרו לאחר בחינה מדוקדקת של כל התנאים על ידי הוועדה המחוזית. יש לזכור שהעסקה לא תצא אל הפועל ללא הסכמתם של בלי הקרקע לעסקה ולתמורה, בדומה לכל עסקת קומבינציה אחרת".