גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הצעד החדש של עיריית תל-אביב נגד פינוי-בינוי

עיריית ת"t מורידה את התמריץ לפינוי-בינוי: בעלי דירות יקבלו 12 מ"ר נוספים בלבד ■ המדיניות, שדיון בה בוטל ברגע האחרון, מפלה תוכניות חדשות לעומת כאלה שכבר קודמו ■ גורמים בענף: יהיה קשה יותר ליישם פרויקטים בעיר

רון חולדאי / צילום: אייל יצהר
רון חולדאי / צילום: אייל יצהר

עיריית תל-אביב מבקשת לקדם מדיניות נוקשה הנוגעת לתמורות שיכולים לקבל בעלי דירות ישנות במסגרת פרויקטי פינוי-בינוי בעיר. בסדר היום שהופץ לקראת ישיבת הוועדה המקומית תל-אביב-יפו שהתכנסה היום (ד'), נכלל סעיף קצר אך כזה שיש לו משמעות אדירה לתחום ההתחדשות העירונית בעיר.

מדובר בסעיף המתייחס למדיניות העירייה בכל הנוגע לפרויקטים שיקודמו במסגרת פינוי-בינוי או בינוי פינוי. על פי הסעיף האמור, ביקשה העירייה לקבוע כי בכל פרויקט שיקודם מעתה והלאה, התמורה שיוכלו לקבל בעלי הדירות הישנות בפרויקט תעמוד על 12 מ"ר בלבד, שייועדו לממ"ד. בנוסף מוצע לאפשר גם מרפסת, ולאפשר לוועדה המקומית לאשר תוספת גדולה יותר במ"ר או קטנה יותר רק במקרים חריגים.

עוד בהצעה, שכותרתה "דיון באישור מדיניות תמורות לדיירים בתוכניות להתחדשות עירונית", התייחסות לפרויקטים שכבר קודמו בוועדה: "מדיניות זו תחול על תוכניות שטרם נידונו ואושרו בפורום מהנדס העיר. תוכניות שאושרו לקידום בפורום מהנדס העיר יקודמו על פי החלטת מהנדס העיר, או שניתנה המלצה על שטח גדול מזה על ידי צוותי התכנון בישיבות לקראת פורום מהנדס העיר, כאשר ההחלטה הסופית תתקבל בוועדה המקומית". כלומר, תוכניות שכבר קודמו בוועדה לא יצטרכו לעמוד בתנאי החדש אך כל תוכנית חדשה תהיה כפופה למדיניות.

בדברי ההסבר להצעה של עיריית תל-אביב צוין כי "הניסיון שנצבר בפרויקטים בתל-אביב-יפו מוכיח כי במצב ערכי הקרקע הנוכחיים, על מנת להגיע לפוטנציאל מימוש פרויקטים מסוג זה מגיעים לצפיפויות גבוהות מאוד, לבינוי מסיבי, וקיים קושי לספק את צורכי הציבור הנדרשים לתוספת האוכלוסייה". לגבי תקן 21 שאימצה הוועדה המחוזית לקביעת קנה מידה לאישור תוכניות פינוי-בינוי, מציינת עיריית תל-אביב כי "תקן זה מזין ציפיות אצל בעלי הזכויות לתמורות בשטח הדירה. ברוב המתחמים קשה מאוד עד בלתי אפשרי לענות על ציפיות אלה ללא הגדלה משמעותית של שטחי הבנייה".

בנקודה זו חשוב להבהיר כי פרויקט פינוי-בינוי מתחיל את דרכו שנים לפני הגשת התוכנית, כאשר יזם או קבלן מתקשר עם בעלי דירות ובמסגרת המשא-ומתן מולם נדון גם היקף התמורה לכל דירה קיימת. כך, החלטת המדיניות האמורה, אם תאושר, תשפיע מהותית על הסכמים שכבר נחתמו מול דיירים, ועל התחשיבים הכלכליים שביצעו יזמים במתחמים בהם מקודמות תוכניות שטרם הגיעו אל שולחן הוועדה המקומית.

עדות למשמעות הנרחבת של ההצעה האמורה על תחום הפינוי-בינוי ניתן למצוא בעובדה שלמרות שהסעיף הופיע בסדר היום שהופץ בימים האחרונים, לקראת הדיון, ולאחר שאילתא שהגיש "גלובס" בנושא, החליטו בוועדה המקומית להשמיט אותו מסדר היום. לשאלה האם ומתי הוא צפוי לעלות שוב לדיון, טרם התקבלה תשובה מהעירייה.

להצעה האמורה, המשקפת את עמדת העירייה כקביעת מדיניות, השפעה רחבה מאוד על התחום. מדובר בקביעה מהותית שאם אכן תאושר בהמשך הדרך, הרי שיהיו לה השלכות על ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים כמו גם על התמורה הכלכלית לדיירים.

עו"ד ענת בירן, המתמחה בתכנון ובנייה, התייחסה להצעה ואמרה כי לדעתה יש להשקיע מחשבה נוספת בעירייה לפני אישור החלטה כה גורפת: "זו החלטה קשה כי העירייה לא רוצה צפיפות אז היא מגבילה את התמורה ל-12 מ"ר ויוצרת גם מגבלה לעסקה. בדירות עם אפשרות להרחבה שלא נוצלה, ההצעה קובעת כי מי שלא הרחיב לא יקבל את האפשרות להרחיב או מ"ר נוספים. זה יכול להוביל למצב בו אנשים יעצרו פרויקט וילכו להרחיב קודם את הדירה כדי לא לאבד את הזכויות שלהם וזה יכול לפוצץ פרויקטים כי אנשים לא יגיעו להסכמות".

עוד נקודה חשובה שמעלה בירן היא שהעובדה שבפינוי-בינוי יקבעו רף של 12 מ"ר תמורה תהפוך באחת את תמ"א 38 לרלוונטית יותר לבעלי דירות ישנות מפינוי-בינוי, וזאת בשל העובדה כי במסגרת תוכנית זו ניתן לקבל תמורה גבוהה יותר.

השכונה היחידה שבה מומשו פרויקטים של פינוי-בינוי בתל-אביב היא שכונת נווה שרת שבצפון העיר. בשכונה הוקמו ואוכלסו שלושה פרויקטים, ברחוב רמה וברחוב בית אל, שהתמורה לדיירים בהם עמדה על תוספת של 40 מ"ר. באותה השכונה מקודמות היום תוכניות פינוי-בינוי נוספות במתחמים אחרים שטרם נדונו בוועדה המקומית. במתחמים אלה, עולה חשש מצד בעלי הדירות, כי המדיניות החדשה תחול עליהם, מה שיקטין את הסיכויים להוציא את הפרויקט אל הפועל. זאת מכיוון שהתמורה המופחתת תביא להתנגדות מצד בעלי הדירות, ולפגיעה בהיתכנות הכלכלית מצד היזם.

בדרום העיר, שם טרם מומש עד כה פרויקט פינוי-בינוי, ההפחתה צפויה לפגוע באופן חמור עוד יותר, שכן ערכי הקרקע נמוכים יותר, ועל כן ההיתכנות הכלכלית במקרה של תוספת שטח של 12 מ"ר בלבד, עשויה להיות מאתגרת עוד יותר מהמצב הקיים היום.

דיירת במתחם רמה כורזים בנווה שרת, שבעלי הדירות בו החלו להתגב, וטרם תוכנן, אמרה בשיחה עם "גלובס" כי "אני גרה ברחוב כורזים בדירה קטנה מאוד של 51 מ"ר. אבל אם הייתי גרה כמה מטרים מכאן ברחוב רמה, הייתי נופלת על פרויקט גרין פארק ונכנסת היום לדירה חדשה גדולה יותר ב-40 מ"ר. עיריית תל-אביב אישרה הקמה של שלושה פרויקטים במגדלים לתפארת, נקיים מכל מטלות ציבוריות. עכשיו היא נזכרה שהיא רוצה להקטין צפיפות ולהוסיף מבני ציבור אז אנחנו צריכים לשלם את המחיר.

מעיריית תל-אביב-יפו נמסר בתגובה: "הנושא טרם גובש סופית והדיון בנושא נדחה בשלב זה. מטרת מסמך המדיניות היא למצוא את האיזון בין מתן כלים אפקטיביים להתחדשות עירונית ושמירה על עקרונות תכנון אורבני וודאות תכנונית".

ישי איצקוביץ, מנהל מחלקת עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות'. התייחס גם הוא לנושא ואמר: "לא בכדי במסגרת תקן 21 שנערך על ידי בעל המקצוע הרלוונטי (שמאיים) צוין שטח גדול יותר משטח של 12 מ"ר כתמורה לדיירים. יתר על כן, תקן 21 הינו תקן מנחה והוא נועד להנחות את הועדות באשר להיקף הזכויות הנדרשות מקום שבו קיימות מגבלות תכנון. תקן 21 לא נועד להגביל את היקף השטחים הניתנים לדיירים מקום שאין מגבלות תכנון ושהמתחם נמצא על ציר תנועה וקיימת מבני ציבור מספקים. ככלל, על ועדות התכנון לשקול שיקולים תכנוניים ולא שמאיים ולא לבחון את רווחיות היזם והיקף התמורה לדיירים.

"במקרה זה תל-אביב הולכת צעד אחד רחוק יותר, ויוצאת למעשה כנגד תקן 21 ומנסה לקבוע הגבלות חמורות יותר מהקבוע בו באופן גורף מבלי לתת את הדעת להשלכות של הדבר על הוצאתן לפועל של הפרויקטים. אין כל ספק שעל כל פרויקט להיבחן לגופו ויש להימנע מקביעה כוללת שכזו. יש לא מעט דוגמאות בהן אושרו תכוניות לפינוי-בינוי באזור תל-אביב, ואף לאחרונה, בהם נקבעו תמורות לדיירים הגבוהים אף מהנזכר בתקן 21, ותוכניות אלה אושרו לאחר בחינה מדוקדקת של כל התנאים על ידי הוועדה המחוזית. יש לזכור שהעסקה לא תצא אל הפועל ללא הסכמתם של בלי הקרקע לעסקה ולתמורה, בדומה לכל עסקת קומבינציה אחרת".

עורך דין ישי איצקוביץ / צילום: יחצ

עוד כתבות

יגאל רייחלגאוז וקרינה אודינייב, מייסדי קורטיקה / צילום: ענבל מרמרי

המערכת שתחליף את מפתחי האלגוריתמים הפיננסיים

הסטארט-אפ Fintica, חברת בת של Cortica, מפתח מערכת שמייצרת אלגוריתמים לזיהוי תבניות בשוק המסחר הבורסאי - החל מתבניות של הזדמנויות רווח מורכבות ועד לתבניות של הונאות מתוחכמות ● אלגוריתמים אלה לומדים ומשתנים כל הזמן, ללא צורך במהנדסי תוכנה

פקקי תנועה באיילון/ צילום: איל יצהר

אלו הם הכבישים שבהם משרד התחבורה רוצה להפעיל נתיב פלוס

במשרד התחבורה בוחנים את הרחבת "נתיב פלוס" לכבישים נוספים, כשבין היתר שוקל המשרד לייעד נתיבים לתחבורה ציבורית ונסיעה שיתופית בכבישים 1 ו-4 ● המשרד מקדם את הנתיבים החדשים למרות שלא מתבצעת אכיפה מספקת בקיימים: אחד מכל 4 נהגים בנתיב נוסע בו בניגוד לחוק

שדה תעופה/  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

ערעור שהתקבל במחוזי הסיר אחריות מחברת הנסיעות בגין רישום יתר שביצעה חברת התעופה

בית משפט לתביעות קטנות קבע כי סוכנות הנסיעות תפצה נוסעים שטסו דרכה בגין רישום יתר שביצעה חברת התעופה – ועכשיו בית המשפט המחוזי פסל את ההחלטה וקבע כי הנוסעים ישיבו לחברת התיירות פגסוס סכום של כ-2,400 שקל שקיבלו כפיצוי

תושבי סין עם מסיכות פנים / צילום: Koki Kataoka, רויטרס

סין סוגרת לחלוטין את אזור ווהאן בו התפרץ וירוס הריאות המסתורי

העיר ווהאן, בה התפרץ וירוס הריאות המסתורי "קורונה", נסגרה לחלוטין על ידי הרשויות בסין ● כל תנועת התחבורה הציבורית נעצרה ותושבי העיר התבקשו לא לעזוב

פסל השור המפורסם בוול סטריט/ צילום: רויטרס, CARLO ALLEGRI

נמחקו העליות בוול סטריט בנעילה; טסלה חצתה שווי של 100 מיליארד דולר

מדד דאו ג'ונס ננעל ללא שינוי מהותי, כך גם מדד S&P 500 ומדד הנאסד"ק עלה ב-0.2% ● מנוצ'ין: "החתימה על השלב השני בהסכם הסחר יכולה לקרות לפני או אחרי הבחירות" ● בורסות אירופה ננעלו בירידות, הדאקס השיל 0.3%, הקאק איבד 0.6%

עמנואל מקרון בביקורו בישראל / צילום: Atef Safadi, רויטרס

מקרון גער בשוטרים הישראלים; בצרפת מבקרים אותו על חוסר תכנון

נשיא צרפת גער בשוטרים הישראלים שרצו ללוות אותו לתוך כנסיית סנטה אנה בירושלים ● התקרית סוקרה בהרחבה בתקשורת הצרפתית, שביקרה את הנשיא על החלטתו "לצאת לטיול מאולתר" בעיר העתיקה

אמיר ירון/ צילום: רפי קוץ

בנק ישראל שוב מתערב בשוק המט"ח

הבנק רוכש דולרים בהיקפים משמעותיים ● זאת על רקע פעילות של גורמים ספקולטיבים והתחזקות שער השקל מעבר ל"חלון" שהגדיר הבנק

דני כהן, קרן ויולה / צילום: תמוז רחמן

שותף מנהל בקרן ויולה: "לא אשקיע בסטארט-אפ שאין לו שיווק גאוני"

דני כהן, שותף מנהל בקרן ההון סיכון ויולה, שובר את המיתוס וטוען: "חברה צריכה קודם כל שיווק מעולה - ורק אחר-כך מוצר טוב" ● הוא גם מתנגד לתפיסת הסטארט-אפיסט הצעיר: "בחברות הגדולות שהשקענו בהן, היזמים מעל גיל 40" ● מתוך הפודקאסט של ערן גפן "חצי שעה של השראה"

הבורסה בתל אביב / צילום: תמר מצפי

יציבות בת"א; אופקו קופצת, פנינסולה ומיטב דש מטפסות

טבע מזנקת 3% ● מיטב דש קופצת 7% לאחר שרכשה מניות פנינסולה ב-115 מיליון שקל ● ירידות באסיה ובאירופה על רקע עלייה במספר מקרי המוות מהתפרצות הווירוס

תיירים מצלמים ליד מקדש לוקסור במצרים / צילום: Mohamed Abd El Ghany, רויטרס

המלחמה במזרח התיכון שלא הכרתם: למה ישראל עדיין נופלת משכנותיה ביכולת למשוך תיירים

ישראל נהנתה בשנה החולפת ממספר שיא של תיירים, אבל ביחס למדינות הקרובות אליה - ירדן, מצרים, לבנון וקפריסין - לא מדובר במספר פנומנלי ● אז מי שיאנית האזור, ועם אילו תוכניות עתידיות שלהן משרד התיירות יצטרך להתמודד?

מפגש פורום משאבי אנוש /  צילום:  איל יצהר

תפקידיו החדשים של הממונה על משאבי אנוש

פורום של כ-20 אנשי משאבי אנוש וייעוץ ארגוני בכירים התכנסו כדי לדבר על האתגרים החדשים שלהם בעולם העבודה: מדוע זה לגיטימי שעובד יבקש לעבוד מהבית או במשרה חלקית, איך נערכים לעולם של סוגים שונים של חוזי העסקה ומה היתרון של התנסות של עובדים בתפקידים שהם ממש לא מכירים

יעל טרויכין / צילום: יונתן בלום

"חייבים למצוא דרכים חדשות להתגונן מפני האקרים. אין פתרון קסם שיכול להרוג מכשפות ומפלצות בבת אחת"

יעל טרויכין, שמכהנת כמנכ"לית חברת סייבר כבר בגיל 26, מספרת ל"ליידי גלובס" איך היא מתאמנת 30 פעם לפני פיטורי עובד, מתי שווה לצאת עם כפיף לדרינק כדי לבנות אמון, וכן, גם על הפחד לאכזב וליפול

ג’רום פאואל / צילום: Jonathan Ernst, רויטרס

בעזרת הפד: בנקים עולמיים שוב נוהרים לשוקי הריפו

דוח לשכת היציבות הפיננסית מצביע על האטה ניכרת בצמיחת מכשירי "בנקאות צללים" מרכזיים, שמהווים את הסיכונים הגדולים ביותר למערכת הפיננסית העולמית ● הבנקים העניקו ב-2018 הלוואות ריפו ב-5.9 טריליון דולר, זינוק של 21%, ונטלו הלוואות קצרות טווח ב-6 טריליון דולר, גידול של 15%

הרכבת התחתית בביג'ינג  / צילום: Aly Song, רויטרס

השווקים באסיה ובאירופה נצבעו באדום בצל החשש מהתפרצות הנגיף: "השפעתו תהיה קצרה"

ירידות חדות נרשמו הבוקר בבורסות אסיה בצל החשש מהתפרצות הנגיף, שגרר עד כה 17 מקרי מוות ● הריבית באירופה ללא שינוי, ובהתאם לתחזיות המוקדמות ● פרוקטר אנד גמבל יורדת בטרום-מסחר לאחר פרסום הדוחות

פז אשדוד / צילום: רפי קוץ

עידן ניר שטרן בפז נפתח עם הפסד תפעולי בבית הזיקוק באשדוד ומכירת פזקר לאינרום

ההפסד התפעולי הרבעוני המוערך באשדוד, בהיקף של 60 מיליון שקל - על רקע השבתת מתקנים ועליית מחיר הנפט ● ההסכם למכירת החברה הבת פזקר, המייצרת מוצרי איטום ובידוד לענפי הבנייה, תמורת כ–135 מיליון שקל: ● פז משקיעה 10 מיליון דולר בחברת האנרגיה הנקייה של בני לנדא

בניינים חדשים באור עקיבא (הבניינים לא קשורים למדובר בכתבה) /  צילום: איל יצהר

רמ"י ביטלה מכרזי קרקעות למאות דירות באור עקיבא

הסיבה: מחלוקת סביב טיהור השפכים בשכונה שעלולה לעצור בנייה של כ-2,200 דירות נוספות ביישוב

תצוגת האופנה האחרונה של ז'אן-פול גוטייה / צילום: Charles Platiau, רויטרס

ארון קבורה, דוגמניות על וחזיית הקונוסים של מדונה: ז'אן-פול גוטייה נפרד

אחרי 50 שנה של קריירה פורצת דרך, מעצב העל ז'אן-פול גוטייה צעד אתמול בפעם האחרונה על המסלול בתצוגת אופנה מרהיבה ● צפו בתמונות

מייקל בלומברג  / צילום: רויטרס

מייק בלומברג: פירוק ענקיות הטכנולוגיה זו לא התשובה. וורן וסנדרס לא יודעים על מה הם מדברים

"לפרק דברים רק כדי להיות רעים (nasty) זו לא התשובה", טען בלומברג, "חייבים סיבה טובה והסבר לאיך זה הולך לעבוד, ואני לא שומע את זה מאף אחד"

מפגעי הפסולת שתועדו במטמנת עברון  / צילום: דוברות המשרד להגנת הסביבה

השופט פלאח: "הסבלנות שהנהיגו בתי המשפט כלפי מזהמי הסביבה פקעה"

בית משפט השלום בחיפה הטיל על מטמנת עברון, קיבוץ עברון ומנהליו קנס של מיליון שקל, התחייבות כספית של 2 מיליון שקל לשלוש שנים, ומאסר מותנה על המנכ"ל ● "יידע כל נושא משרה בתאגיד, שאל לו לפגוע באיכות הסביבה, אחרת עלול הוא למצוא את מקומו, מהיום והלאה, מאחורי סורג ובריח"

שלמה איזנברג / צילום: תמר מצפי, גלובס

מלם תים צופה הכנסות בהיקף כולל של עד מיליארד שקל בפרויקט הקמת מרכזי ההספקה לצה"ל

תספק לזכיין שירותי תקשוב, הצפויים להסתכם להערכתה ב-20-40 מיליון שקל לשנה על פני כל תקופת הפרויקט