מתחם האלף בראשון לציון / צילום: איל יצהר
כמו כולנו, גם בעיריית ראשון-לציון יודעים היטב שקשה להגיע לתל-אביב, שיש פקקים ואין חניה, והם ממש לא מסתירים את נסיונם לנצל את היתרון היחסי של מיקום בשולי המטרופולין, כדי להפוך לעיר הגדולה בעצמם.
בימים אלה מקדמים בראשון-לציון את התכנון המפורט, הכנת התשתיות והשיווק של המגרשים ב"מתחם האלף", הממוקם באזור דיונות החול ממערב לכביש איילון דרום (20), שאותו הם מגדירים כ"מרכז העסקים החדש של ישראל". הפרויקט השאפתני הזה, שמבקש לשלב בין תעסוקה למגורים, מסקרן לאור העובדה שכיום, שאר אזורי התעסוקה של ראשון-לציון אינם מצליחים במיוחד, והעיר, הידועה בכינויה "עיר הפרברים", מפוזרת על שטח גדול ואינה מצטיינת בעירוניות מפותחת.
ראש העירייה, דב צור, מכיר היטב את מורכבות המציאות המקומית, אך מאמין שפיתוח מתחם האלף - 1.7 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר ועוד 5,500 דירות - הוא הצעד שיביא בעקבותיו את השינוי הגדול: "כשבודקים את מלאי תכנון התעסוקה בעיר מגלים שלמרות שיש פוטנציאל של 4.5 מיליון מ"ר, בפועל בנויים רק 2.5 מיליון מ"ר. למה? כי בעבר, הבנייה באזורי התעשייה הייתה נמוכה ולא מיצתה את זכויות הבנייה. תהליך פינוי בינוי למפעל הוא מסובך ביותר, כי עלות העתקת מפעל היא אסטרונומית. לכן, אם לא ניתן באזורי תעסוקה אחוזי בנייה גבוהים מאוד, מעבר למה שבנוי בפועל, לא נייצר מוטיבציה נוספת והם יישארו כמו שהם".
להפיח חיים בציר
צור מתעלם באלגנטיות מהעובדה שבמערב ראשון-לציון כבר יש אזור תעשייה, ממש על גדות נתיבי איילון, שיש לידו גם מחלף (משה דיין) וגם תחנת רכבת. "אזור התעסוקה המערבי (שבו ממוקמים, בין היתר, מרכז בר און, בית ידיעות אחרונות, הום סנטר וכל בו חצי חינם) הוא אזור עם בעיית נגישות גדולה מאוד", אומר צור, מה שמעורר את החשש שיותר קל לבנות חדש מאשר לשפר את הקיים.
"כשהכנתי את תוכנית המתאר לעיר קיבלתי מהוועדה המחוזית עוד 3.5 מליון מ"ר של אזורי תעסוקה. השאלה הייתה איפה לשים אותם. באזור התעסוקה המערבי, או במקום שבו יש נגישות מחר בבוקר? במתחם האלף יש כבר עכשיו נגישות נהדרת. כשבנק דיסקונט יגיעו לשם בעוד שלוש שנים (הבנק זכה במכרז לרכישת 21 דונם ב-105.5 מיליון שקל ומתכוון להעביר חלק מפעילותו למקום) תהיה שם ירידה ישירה מהאיילון ומכביש 431, תהיה שם רכבת כבדה וגם הקו האדום יגיע לשם ויהיה BRT (מערכת מהירה של אוטובוסים). יהיה נורא קל להגיע לתוך האזור הזה ובסופו של דבר זה מה שקובע לאנשים.
"ב'ראשון איילון' (אזור התעסוקה הוותיק שנמצא ממערב לציר איילון דרום) הזרמנו אחוזי בנייה. אנחנו מעודדים את בעלי המבנים באזור התעשייה המערבי (שנמצא ממזרח לציר איילון דרום) למקסם את אחוזי הבנייה".
צור מעיד שהמודלים שלו הם אזור התעשיה בהרצליה פיתוח ואזור התעסוקה בעתידים תל-אביב, שהפכו מאזורי מלאכה למוקדי היי-טק.
- אינך חושש שבניית מתחם האלף תחליש אזורי תעסוקה קיימים?
"ראשון היא לא המקום הטבעי למיקום של היי-טק. צריך ליצור את המחשבה הזאת. עשינו משהו בתהליך ההכרה של המקום הזה והדגשנו את העובדה שיש לו אופי אחר: גישה, זכויות בנייה ועוד. כשאתה יוצר עניין באיזה מקום אז כל הסביבה שלו תתפתח. כשחברת מבני תעשייה תרצה לעשות תוספת קומות עבור משרדים על מבנה מרכז בר און (שבו יושבת מערכת "גלובס", ג.נ.), שלפי התב"ע מותר לה לבנות, זה יהיה לה ברור מאליו, כי מתחם האלף נמצא מהעבר השני הכביש".
- התחושה היא שהעיר גדולה ומפוזרת, שהשכונות מנותקות והתנועה בה בעייתית.
"עלית על בעיה מרכזית. בראשון-לציון מערב, במודיעין ובכרמיאל, תכננו שכונות נפלאות, אבל אין עיר. תלך לראשון מזרח, לרחוב רוטשילד, ותראה שהוא כמו רחוב אבן גבירול בתל-אביב. אנחנו החלטנו שאנחנו נחבר את ראשון-לציון מזרח ומערב באופן פיזי, תרבותי וחברתי. הרחוב הראשי (ציר רוטשילד-ההסתדרות-יצחק רבין), שמתחיל בבית הכנסת במושבה ההיסטורית וממשיך עד כביש 4, מתנהג כמו אבן גבירול. משם ועד מתחם האלף אתה נוסע באוטוסטרדה כמו בנתיבי איילון.
"עמד לפנינו קלף מנצח כי הרכבת החליטה לשנות את התוכנית ולא לסלול לאורך הרחוב מנהרה לרכבת כבדה. אני לוקח את הפער שלאורך כל הציר (האזור שבין הבניינים והדרך), מקום שהיה מיועד למנהרה של הרכבת, ואני הולך להפיח לאורך הציר הזה חיים עירוניים: מסחר, בתי קפה. כך שכל הציר הזה יהיה רחוב עירוני שוקק לכל אורכו".
"שרשרת אורבנית"
אדר' אריה קוץ היה שותף בצוות ההיגוי של פארק האלף, ובימים אלה הוא המתכנן האורבני של הפרויקט.
- יש בראשון-לציון כל-כך הרבה מרכזים, למה שהמקום הזה יצליח?
"יש פה אתגר גדול מאוד לייצור מרכז עירוני במקום שהוא לא עיר היסטורית, זה לא מובן מאליו. כדי שיהיה לו סיכוי להצליח הוא חייב לקבל על עצמו את כל מה שיש בחזון של עירוניות. האתר הוא בקצה המערבי של העיר, וברור שאי-אפשר לטעון שהוא מתחבר למרכז העיר הוותיקה. אבל אם מסתכלים על מטרופולין תל-אביב כעיר של 3-4 מיליון תושבים, רואים שיש כאן תופעה של מטרופולין שיש בו כמה גרעינים. בראייה הכלל מטרופולינית מדובר בתחנה האחרונה של שרשרת שמתחילה בסבידור, השלום, הגנה, צומת חולון, ואז מחלף משה דיין בראשון-לציון. זה קצה שדרת המטרופולין, שרשרת פנינים אורבנית".
"הפרה החולבת"
עדי ברוק, ראש מנהל פרויקט "מתחם האלף", נכנס לתפקידו לפני כשנה. בעבר הוא כיהן בין היתר, כמנכ"ל קבוצת מר, העוסקת בפתרונות טלקומוניקציה ואבטחה.
- יש בעיר לא מעט אזורי תעסוקה. למה היא צריכה את מתחם האלף?
"הפרה החולבת של העירייה זה תעסוקה, זה מה שמסבסד את משקי הבית. בראשון-לציון התמהיל לא היה מאוזן, והעיר הייתה בחוסר של הכנסות. כמו כן, היה מחסור בתעסוקה לתושבי העיר שנאלצו לצאת לעבוד במקומות אחרים. תוכנית המתאר, שאושרה רק לאחרונה, ביקשה לשלש את שטחי התעסוקה בעיר מ-2.5 מליון מ"ר ל-8 מיליון מ"ר. מתחם האלף נועד לייצר עוד כסף ותעסוקה".
- מה מיוחד במתחם האלף, ביחס לאזורי תעשיה אחרים?
"התוכנית האסטרטגית של מתחם האלף גובשה על ידי חברת 'אמן' מקבוצת אמנת שעבדה עם צוות יועצים מחברות בינלאומיות, ביניהן חברת ההנדסה והאדריכלות האנגלית והבינלאומית ARUP וחברת Bechtel שמתמחה בניהול פרויקטים. הם הבינו שבשביל לייצר מתחם תעסוקה מוביל צריך עירוב שימושים, כלומר, גם מגורים. צריך לקרב את המתחם לתושבים וגם לייצר חדשנות שתגרום לאנשים לבוא הנה. זו פרוגרמה מקיפה שדיברה על איך יראה המקום. הבעלות על הקרקע היא של פרטיים ושל עיריית ראשון-לציון, ועיריית ראשון-לציון הכניסה למקום גם מגורים.
"התוכנית האסטרטגית מדברת על איך ייראה הרחוב, איך ייראו חזיתות המבנים. התוכנית מבקשת לייצר מתחם שוקק חיים 24/7. הייתה פה הרבה מחשבה על עוגני תעסוקה. אתה מכיר הרבה אזורי תעסוקה שיש בהם מגורים? את זה אין בהרצליה פיתוח, אפילו לא בשדרות רוטשילד בתל-אביב. יהיה את זה אולי קצת בשרונה".
- ולמה שיבואו לפה עסקים?
"בגלל הגמישות התכנונית. אין הרבה מקומות עם עתודות קרקע גדולות, שניתן להתפרס בהם על שטח גדול. בניגוד למקומות אחרים אנחנו מאפשרים ליזמים, לחברות גדולות, לתכנן קמפוסים. זה רלוונטי גם לחברות של נדל"ן מניב. חוץ מזה, אני לא מכיר מתחם כל-כך נגיש: יש כאן שלושה קווים של רכבת קלה - הקו החום, הירוק והאדום (המתוכנן כרגע להגיע רק עד בת-ים, ג.נ.), קו רכבת רגילה וכביש מהיר וקרוב לכביש 431. ליד פארק אגמים מתוכנן גם חניון חנה וסע. יעבדו כאן 90 אלף איש, יגורו מעל 25 אלף איש. יש פה את הסופרלנד, ה-live-park, בתוך המתחם העירייה מקימה ארנה מקורה, שתהיה הגדולה בארץ לארוח הופעות".
- ובינתיים אזור התעסוקה הישן במערב הוא די מוזנח ושומם.
"מה שרואים זה שיירי עבר. הוכפלו פה זכויות הבנייה, והמטרה היא לעודד תעסוקה ומסחר. האזור משתנה. אסותא מקימים פה את ביה"ח האורטופדי הראשון בארץ ויהיו פה עוד מגדלים תומכי רפואה. הכל ישתנה. אני מעריך שגם האזור שתופס הצבא, 'מטווח 24', יפונה, ויום אחד נתחבר לים".
"בת-ים תיפגע ראשונה, ואולי גם פתח-תקווה וקריית אונו"
"בדרך-כלל כשעושים תוכניות הן על קרקע פרטית. כאן מדובר בקרקע של העירייה, וזה מאפשר לה לנהל את זה בצורה איכותית. בנוסף, זה המתחם הראשון והיחיד בארץ שבו יש שילוב אמיתי של משרדים, מסחר וגם מגורים. העיר צריכה את זה והמטרופולין צריך את זה", כך אומרת ד"ר רינה דגני, מתכננת ערים ומנכ"לית מכון גיאוקרטוגרפיה, העוסקת בין היתר בבדיקת היתכנות כלכלית לפרויקטים (ובמתחם האלף לא הייתה מעורבת).
- מה ההיגיון לייצר כמות כה גדולה של שטחי תעסוקה בראשון-לציון?
"שטחי תעסוקה נועדו לייצר שירותים לתושב. עד היום, היקף שטחי התעסוקה לנפש בראשון-לציון הוא נמוך יחסית. המיקום של העיר הוא טוב מאוד בתוך מטרופולין גוש דן, בת-ים מנסה להתרומם וראשון-לציון היא הבאה בתור. יש שטחים שנמצאים על כביש ראשי, אין סיבה שאנשים לא יבואו לשם.
- ומה זה יעשה לתל-אביב?
"כשאנחנו מדברים על ראשון-לציון אנחנו לא מסתכלים על מה יקרה מחר, אלא על עוד עשרות שנים. מדובר במלאי תכנוני רעיוני שאמור לתת מענה לצרכים של העיר. ראשון-לציון היא העיר הגדולה ביותר מדרום לתל-אביב. יש למסחר שלה מגנט כלל אזורי, מיבנה ועד חולון, יש בה אוכלוסיה ברמה גבוהה, תחבורה ונגישות. תל-אביב לא תיפגע, היא אחת ויחידה, המנהטן של ישראל, והיא רק תגדל. בת-ים תפגע ראשונה ואולי גם פתח-תקווה וקריית אונו".
