בניין בזמן חיזוק / צילום: שלומי יוסף
בעוד חודשים אחדים ימלאו 12 שנה לאישור תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תמ"א 38. בשנים הראשונות של התוכנית היישום היה אפסי, אולם בשנים האחרונות התחום תופס תאוצה, מספר השחקנים בשוק מגיע כבר לפי הערכות לכמה מאות, והמילה האחרונה בתחום היא מכרזים שהדיירים עורכים לבחירת היזם.
עו"ד אלירן בן שושן ממשרד עורכי דין גינדי כספי: "מכרז יזמים הוא מהלך של שליחת מסמך המכיל תנאים בסיסיים מטעם בעלי הדירות. התנאים כוללים את התמורות המבוקשות, כמו למשל שטח הממ"ד, שטח המרפסת, חניה, דמי שכירות ופינוי, מפרט הדירה ועוד. המסמך נשלח לכמה יזמים בעלי ניסיון מוכח בתחום. בהרצליה, למשל, ערכנו מכרז יזמים בעבור נציגות בעלי הדירות בבניין לקראת פרויקט תמ"א 38, והמכרז עורר עניין בקרב כמה חברות יזמיות מובילות בשוק ותוצאת המכרז הובילה לשיפור ההצעות היזמיות שנתקבלו עבור בעלי הדירות".
"במסגרת המכרז מתבצעת מעין בדיקת נאותות של החברה הקבלנית", אומר יקי יצחקי, מנכ"ל חברת כרכם מקבוצת א. וייס. "נבדק הסיווג הקבלני שלה, ניסיון מוכח בביצוע פרויקטים דרישה לראות הדמיות ותכנון מפורט עד רמת הבורג".
- זה מעלה משמעתית את העלויות ליזם?
יצחקי: "הגידול בעלויות היזם בא לידי ביטוי בעיקר בצד המשפטי והתכנוני של הפרויקט. נוסף לכך, אנו אכן צריכים לשים ערבויות גבוהות יותר, אך זה לא משהו שאמור להפריע לחברות שיש להן איתנות פיננסית. מי שכן נפגע מכך אלה יזמים קטנים, לרוב כאלה שאפילו לא רשומים ברשם הקבלנים.
"בסופו של תהליך זה יעשה טוב לענף מכיוון שזה יביא לכך שמצד אחד השחקנים הרציניים יישארו ומצד שני זה ינפה את האופורטוניסטים שבהרבה מקרים לא עושים עבודה טובה ופוגעים בדיירים".
יציאה של בעלי הדירות למכרז מאפשרת לא רק סינון חברות ובחינה של מצבן הכספי והניסיון, כי אם גם דרישות נוספות שלאט לאט הופכות לסטנדרט. "הדיירים מעורבים יותר בהליך המו"מ ומקשיחים את התנאים כתנאי לחתימה על הסכם התמ"א", אומר עו"ד בן שושן: "נגישות המידע והסיקור הנרחב בעיתונות מהווים כר פורה לבעלי הדירות לקבלת מידע נרחב אודות פרויקטי תמ"א 38 ממנו הם לומדים כיצד להיכנס למשא ומתן אל מול היזם.
"למשל, משרדנו ליווה את בעלי הזכויות בפרויקט בבניין בפתח תקווה בשלב מו"מ שבו ביקשו בעלי הדירות לקבל תקציב נפרד, ועל חשבון היזם, לצורך שכירת שירותו של מפקח מוסמך מטעמם על מנת לעזור בעריכת המפרט הטכני ובליווי הפרויקט. מלבד זאת לא פעם עומדים בעלי הדירות בדרישתם להוסיף גם תקציב אדריכל, מעצב פנים, ושמאי כחלק מתנאי המו"מ לצורך חתימה על הסכם התמ"א.
"במקרה אחר שטיפלנו בו, פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש בתל-אביב, דרשו בעלי הדירות לקבל כמה הדמיות אדריכליות של הבניין החדש שממנו יבחרו את ההדמיה הרצויה, כתנאי לחתימה על הסכם התמ"א".
עו"ד אבי חסון ממשרדה של עו"ד ענת בירן: "אנחנו רואים דרישות חדשות בכל פעם. לדוגמה, במכרז שבו הגיעו שלושה יזמים לבחירה האחרונה, היזמים נדרשו לשלם 4,000 שקל לחברה ששכרו הדיירים ושביצעה עבורם ניתוח כלכלי של כל חברה. אם בעבר הפרמטר המרכזי שאותו בדקו הדיירים היה התמורות שהם מקבלים, הרי שהיום הם מבקשים לדעת גם מה התמורה של היזם וכמה הוא הולך להרוויח מהפרויקט.
"כמו כן, הדיירים מבקשים להיות מעורבים גם בתכנון, להיות מעורבים בעיצוב הלובי, עיצוב הגינה, לבחור ראשונים את החניות, לבחור את האדריכל ועוד. אמנם היזם מממן עורך דין ליזמים, אבל היום אנו רואים תופעה שלכל דייר יש גם עורך דין מטעמו, לפעמים זה עורך דין בתשלום ולעתים זה מכר או קרוב משפחה שעובר עבורו על החוזים".
לדברי עו"ד בן שושן, דוגמאות אלה מעידות על כוחם העולה של בעלי הדירות בשנים האחרונות: "היזם משקיע כסף לרכישת שירותי אדריכל ויועצים וזאת ללא כל ביטחון כי אכן יזכה לבצע את הפרויקט".
דרישות מציאותיות
עו"ד ענת בירן מוסיפה שלצד היתרונות בעריכת מכרז, דרישות הדיירים צריכות להיות גם מעוגנות במציאות ובמה שהוועדה המקומית בכל עיר אכן תאשר בסופו של דבר. "הדיירים צריכים להיות מודעים לכך שדרישות בלתי סבירות מהיזם יכולות לגרום לכך שהפרויקט לא יאושר ויעוכב לשווא בוועדות התכנון. לדוגמה, עניין התמורות, היום יש רשויות שמגבילות את התמורות שיזם יכול לתת לדיירים, לפעמים גם לתוספת של 10 מ"ר או 12 מ"ר בלבד. הדיירים צריכים לבחור יזם שהתוכניות שלו עולות בקנה אחד עם המציאות ולא יזם שמוכר להם אשליות והם עלולים למצוא עצמם כבולים בעסקה שלא תצא לפועל".
עו"ד אברהם ללום סבור שלשיטת המכרזים יש גם חיסרון בולט: "בשנתיים האחרונות, וככל שיש יותר פרויקטים, אנחנו רואים שדרך בחירת היזם היא כמעט ורק באמצעות מכרז, בעיקר בתל-אביב. אבל במסגרת המכרזים אנחנו לפעמים מוצאים שהדיירים ועורכי הדין שלהם מעלים דרישות שלא ניתן לעמוד בהן במעמד המכרז, ולפעמים יזמים, כדי לזכות במכרז, יתחייבו לדבר מסוים, אבל הנתונים אחר-כך ישתנו ולא יהיה ניתן לעמוד בהתחייבות. בנוסף, עוד דבר שצריך לציין הוא שברשויות בהן יש יותר וודאות תכנונית ברשות המקומית המכרז יכול להצליח יותר. כך למשל בתל-אביב, שם הידע יותר נרחב אז קל יותר, אבל ברמת-גן לעומת זאת, שלא יודעים מה יש ומה אפשר לקבל, קשה יותר. ככל שהוודאות התכנונית גדולה יותר, הדרך לפרויקט וגם המכרז קלים יותר".
"בניינים שקיבלו היתר קיבלו יותר ממה שהיו יכולים לקבל היום"
"עד לפני כעשור ההתנהלות מול דיירים שרוצים לקדם הליך תמ"א 38 הייתה פשוטה מאוד, והדרישות מהקבלנים התמקדו בעיקר בתמורה בסיסית לשדרוג המגורים, ללא בדיקה יסודית של החברה הקבלנית", אומר יקי יצחקי, מנכ"ל חברת כרכם מקבוצת א. וייס.
"אבל לאחרונה דיירים מבינים שחשוב לבדוק את היציבות ואת הניסיון של הקבלן, את רמת הסיווג הקבלני שלו וכן את האיתנות הכלכלית. במקום להתנהל מול קבלני חתימות או חברות חסרות ניסיון בתחום, אנו רואים דרישה לכך שהחברה תהיה גם יזם וגם קבלן, מצב שכזה פוטר אותם מהתנהלות מול שני גופים שונים שאין להם בהכרח אינטרס משותף".
יצחקי מוסיף כי "גם הרשויות נהיו מתוחכמות ואגרסיביות יותר, כשבתוך כך הקטינו את זכויות הבנייה, באו בדרישות חדשות לבקרים בדברים שאינם קשורים בהכרח לפרויקט, אך קשורים להתנהלות העירונית כמו גנים, בתי ספר, חניות, תשתיות שונות וכו'. נוצרה סיטואציה שבה בניינים שכבר קיבלו היתר בעבר קיבלו יותר מאשר היו יכולים לקבל היום: פחות שטח, פחות מרפסות ופחות חניות".
אבי נאור, מנכ"ל חברת ראדקו 38 מקבוצת רפאלי, מסכים שאחד הדברים המשמעותיים שהשתנו הוא דרישה של בעלי דירות לערבויות גבוהות יותר. "הדיירים כיום דורשים יותר ויותר ערבויות מהיזם טרם יציאתם מהדירה והריסת המבנה הישן. הם רוצים להיות בטוחים שהיציאה שלהם מהדירה תהיה בראש שקט. מדובר בערבות חברת האם למלוא התחייבויות חברת הבת, ערבות חוק מכר מורחבת בשווי הדירה החדשה, ערבות אוטונומית לתשלום מסים ודמי שכירות, ערבות ביצוע וטיב הבנייה וערבות ביטוח לכיסוי מלא ומקיף לכלל הדיירים והספקים".
לדברי נאור, הדרישות הללו מתבססות על חשש של בעלי הדירות ממקרה של קושי בפרויקט, והן לא מופרכות. "בשנים האחרונות קמו עשרות חברות תמ"א שאיתנותן הפיננסית מוטלת בספק רב וערבות חברת האם וערבות הבדק או הטיב, היא בטוחה שנועדה להבטיח את השקט הנפשי לדיירים שגם לאחר מסירת הדירות תעמוד החברה בהתחייבויותיה לביצוע מידי של התיקונים והשלמות בתקופת הבדק. לא כל יזם מספק את הערבויות האלה".