גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לפני האסון: כמה יעלה לחזק את הבניינים המסוכנים בפריפריה?

בפירמת BDO מציעים 5 מסלולי מענקים אפשריים לחיזוק הבניינים באזורי הסיכון המועדים לפורענות, שיעלו למדינה אפילו פחות מהסבסוד כיום לדירות מחיר למשתכן

מה עדיף: תמ"א 38 או פינוי בינוי? /  צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
מה עדיף: תמ"א 38 או פינוי בינוי? / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

רעידת האדמה החזקה שפקדה לאחרונה את מקסיקו, גרמה למאות הרוגים ופצועים, ולאלפי חסרי בית שבתיהם קרסו או מוכרזים כעת מסוכנים למגורים. משלחת צה"ל למקסיקו זכתה לכל השבחים על סיוע בחילוץ ניצולים מן ההריסות, אולם ההכנות לרעידת אדמה אצלנו מתקדמות בעצלתיים. תמ"א 38, התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה כבר לשם נרדף להגדלת דירות בחינם (לדיירים), ולתוספת היצע של דירות במרכזי הערים המתיישנים (למדינה), בזמן שברוב אזורי הארץ אין לה היתכנות כלכלית והיישום אפסי.

עד היום, 95% מהבקשות להיתרי בנייה שאושרו במסגרת תמ"א 38, נמצאו במחוזות תל-אביב (כ-55%), חיפה (כ-23%) והמרכז (כ-17%) המוגדרים כאזורי ביקוש, לעומת רק כ-5% במחוז ירושלים ובמחוזות הפריפריה, הדרום והגליל.

מחקר חדש שערכו רו"ח מוטי דטלקרמר, שותף בחברת הייעוץ BDO Consulting Group, יחד עם רו"ח (עו"ד) רותם זילברברג, מנהל צוות נדל"ן בחברה, ניסה לבדוק כמה יעלה לחזק את הבניינים הישנים באזורים המועדים ביותר לפורענות: ביישובים הנמצאים ברמת הסיכון הססמולוגי הגבוהה ביותר (9-10), ביניהם בית שאן, טבריה וקרית שמונה, שבהם כ-1,000 מבנים שנבנו לפני 1980 וזקוקים לחיזוק.

החוקרים מצאו כי אם המדינה תשתתף בעצמה במימון החיזוק, בהנחה ריאלית שאפשר להתחיל בחיזוקם של שני בניינים בשנה, העלות הכוללת למשק (בקיזוז הכנסות ממסים ישירים ועקיפים) תהיה כ-1.5 מיליארד שקל על פני 20 שנה, כלומר כ-56 מיליון שקל בשנה.

חלופות המענקים לעידוד תמא 38 בפריפריה

"מימון תקציבי ישיר"

הנחת המוצא של החוקרים היא ש"תנאי השוק והסיכונים הכרוכים בביצוע מיזם מסוג תמ"א 38 מכתיבים שיעור רווח מינימלי בשיעור 20%, וזוהי גם דרישת הבסיס של הגורמים המממנים העוסקים בתחום לצורך מתן אשראי". כלומר - בשיעורי רווח נמוכים יותר יזם לא ייכנס לפרויקט.

לדבריהם, "בחלק מיישובי הפריפריה, אין די בהעמדת תמריצים כלכליים אלא ישנו צורך בהעמדת מימון תקציבי ישיר".

בשולי הדברים, כדאי להזכיר שהמדינה סופגת כיום סבסוד ואובדן הכנסות של כ-200 אלף שקל לדירה חדשה במסגרת הדירות המוזלות שיוצאות במכרזי מחיר למשתכן, המוקמים על שטחים ושכונות חדשות.

להלן 5 מסלולי המענקים אפשריים לחיזוק כ-1,000 בניינים, שיעלו למדינה - ודאי בחישוב פר דירה - אפילו פחות מהסבסוד כיום לדירות מחיר למשתכן:

מענק ישיר - במסלול זה המדינה תעניק מענק כנגד כל דירה שתחוזק במסלול תמ"א 38 (באזורים מסוימים בלבד). בתנאים הקיימים כיום, ללא מענק מהמדינה, פרויקט ממוצע באזורים האמורים (בית שאן, קרית שמונה וטבריה) יישא הפסד של כ-65 אלף שקל. נדרש מענק בסך של כ-200 אלף שקל לדירה, ובסך הכל כ-3.5 מיליון שקל לפרויקט ממוצע. עם זאת, פרויקט ממוצע כאמור מניב למדינה הכנסות בסך כ-1.5 מיליון שקל ממסים ישירים ועקיפים, כך שהעלות למשק תהיה כ-2 מיליון שקל לפרויקט שיכלול כ-16 דירות שיחוזקו וכ-14 דירות חדשות (כ-120 אלף שקל לדירה שתחוזק).

הלוואה על חשבון המדינה - במסלול זה המדינה תאפשר לקבלן החיצוני לקבל הלוואה בריבית אפס מהמדינה, ובכך לבטל את הוצאות המימון הכרוכות בפרויקט. הוצאות המימון של פרויקט ממוצע באזורים האמורים נאמד על ידינו בכ-450 אלף שקל. במצב כזה, המענק הנדרש על מנת להביא את הפרויקט לכדאיות כלכלית בעיני השוק, יהיה בסך כ-2.8 מיליון שקל (כ-180 אלף שקל לדירה). אם נביא בחשבון את הכנסות המסים הישירות והעקיפות מהפרויקט, העלות למשק תהיה כ-1.3 מיליון שקל לפרויקט (כ-85 אלף שקל לדירה שתחוזק).

פטור ממס - במסלול זה הקבלן החיצוני לא יצטרך לשלם מס חברות ומס רכישה למדינה ובנוסף יקבל מענק ישיר. בפרויקט ממוצע שנמצא ברמת כדאיות מינימלית בעיני השוק, סך המסים הישירים המשולמים ע"י היזם למדינה מסתכמים בכמיליון שקל (מס רכישה ומס חברות). גם אם המדינה תוותר על המסים הישירים, עדיין פרויקט ממוצע באזורים האמורים לא יגיע לרמת הכדאיות הכלכלית הנדרשת. לכן, במקרה כזה, יידרש מענק של כ-130 אלף שקל לדירה על מנת להגיע לכדאיות כלכלית ובסך הכל כ-2 מיליון שקל לפרויקט.

אם נשקלל את הכנסותיה העקיפות ממסים של המדינה כתוצאה מהפרויקט, העלות למשק תהא כ-1.7 מיליון שקל לפרויקט (כ-100 אלף שקל לדירה שתחוזק).

הלוואה על חשבון המדינה ופטור ממס - מסלול זה משלב את שני המסלולים שהוצגו לעיל שבהם המדינה תאפשר לקבלן לקבל הלוואה בריבית אפס ופטור מלא ממס רכישה ומס חברות. זאת בנוסף למענק ישיר. במצב כזה, המענק הנדרש על מנת להביא את הפרויקט לכדאיות כלכלית בעיני השוק, יהיה בסך כ-1.6 מיליון שקל (כ-100 אלף שקל לדירה). אם נשקלל את הכנסותיה העקיפות ממסים של המדינה כתוצאה מהפרויקט, העלות למשק תהא כמיליון שקל לפרויקט (כ-70 אלף שקל לדירה שתחוזק).

חיזוק הבניינים ע"י המדינה (עבודות יזומות) - המדינה תבצע את חיזוק הבניינים בכוחות עצמה, מבלי להוסיף תוספות של קומות ו/או יח"ד לבניין. עלות חיזוק לדירה ממוצעת נאמד בסך של כ-145 אלף שקל.

עוד כתבות

כנסיית סאן פרנסיסקו בורחה בוערת בסנטיאגו, בירת צ'ילה / צילום: Esteban Felix, Associated Press

מפגינים בצ'ילה שורפים כנסיות ובוזזים חנויות לפני משאל עם חוקתי

אלפי מפגינים התכנסו בסנטיאגו ביום השנה למחאות האנטי-ממשלתיות לפני שנה

יקי ודמני / צילום: יונתן בלום, גלובס

מי יוביל את העגלה? מאחורי הקלעים של מינוי יקי ודמני ליו"ר החדש של שופרסל

ענקית הקמעונאות בחרה את יקי ודמני כיו"ר החדש, והפתיעה את השוק ואת צמרת החברה ● אלא שבניגוד להערכות, העובדה שודמני מגיע עם ניסיון בתחום עלולה דווקא לפגוע בחופש הפעולה שהמנכ"ל איציק אברכהן רגיל אליו ● מי סירב למינוי ואיך נראו מאחורי הקלעים?

מחכים בתור בדואר ישראל / צילום: שלומי יוסף, גלובס

שר התקשורת קיבל המלצות ועדת רוזן לקידום התחרות בשוק הדואר

הנדל הורה לחברת הדואר לגבש תוכנית לשיפור השירות בתוך 40 יום ● משרד התקשורת יסייע לחברה ביישום המלצות הדוח, לרבות הפיכת בנק הדואר לבנק הנותן שירותים פיננסים נוספים כבנק חברתי הנגיש לכל האוכלוסייה

מפעל אבגול  / צילום: עינת לברון, גלובס

אבגול נפרדת מברקן: מעתיקה את קו הייצור להודו בעלות של 17 מיליון דולר

יצרנית הבדים הלא ארוגים מסבירה את החלטתה לרכז את פעילות הייצור הישראלית בדימונה ב"התיישנות הקווים, ירידה בביקושים והיעדר רווחיות"

דוד ברודט/ צילום: איל יצהר

יו"ר אל על הנכנס: "השבת אמון הלקוחות הוא האתגר החשוב ביותר"

יו"ר אל על דוד ברודט, שנכנס היום לתפקיד, שלח מכתב לעובדי החברה ● "יישום תוכנית ההתייעלות הוא תהליך כואב וקשה אך אנו נדאג כי הוא ינוהל בהוגנות ובשקיפות מלאה"

דונלד טראמפ במטוס אייר פורס 1, השבוע / צילום: Alex Brandon, Associated Press

טראמפ תוקף את "פאוצ'י וכל האידיוטים האחרים" ובמפלגה הדמוקרטית חוששים מהלא-ידוע

"לאנשים נשבר כבר לשמוע על הנגיף", אומר הנשיא שניכר כי תסכולו גובר ● סקר חדש מראה ש-63% מודאגים מאוד מהקורונה, ורובם הגדול מעדיפים שביידן יטפל במגפה ● אך במפלגה הדמוקרטית ממשיכים לחשוש וכל יום שעובר מרגיש כמו שבוע

אמיר ירון, נגיד בנק ישראל / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

בין הרחבה כמותית להורדת ריבית: איזה כרטיס ישלוף השבוע נגיד בנק ישראל?

בצל נתוני שוק התעסוקה והצמיחה הקשים, הציפיות בשווקים מגלמות הסתברות של כ-50% להורדה לאפס של הריבית • הוועדה המוניטרית של הבנק אף עשויה לנקוט בצעדים אחרים של הרחבה מוניטרית כגון הגדלת היקף רכישות האג"ח הממשלתיות

ניסוי בחיסון של מודרנה. בעיגול: ד"ר טל זקס / צילום: Ted S. Warren / AP, יוטיוב

הישראלי שמאחורי חיסון הקורונה של מודרנה בתחזית אופטימית: "אופתע אם זה לא יעבוד"

ד"ר טל זקס, המנהל הרפואי של מודרנה, אופטימי לגבי תוצאות הניסוי שייחשפו בקרוב, הודף את טענות המבקרים על יהירות החברה, ומסביר מדוע החיסון של מודרנה עדיף על זה של פייזר • האם יחזור בעתיד לישראל? "אני מקווה שהמדינה תמשיך להתפתח בכיוון הביוטק, ואהיה איפה שיותר יעיל"

Balfron Tower בלונדון / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

Balfron Tower בלונדון: מדיור בר-השגה לדירות יוקרה

בניין ברוטליסטי ידוע בלונדון, שפעם היה הבניין הגבוה באירופה, עובר שיפוץ ושימור  ● הדיירים המקוריים פונו וחלק מהתמורה ממכירת הדירות החדשות שימשה למציאת דיור חלופי עבורם

יונה פוגל  / צילום: תמר מצפי

המרוויח המפתיע מהסכם האנרגיה של קצא"א: מנכ"ל פז לשעבר יונה פוגל

קצא"א חתמה על מזכר הבנות להקמת מסדרון להולכת נפט מסעודיה לאמירויות ומשם לאירופה והכל דרך אילת ● לצד קצא"א שותפים במיזם השאפתני בכירי פז לשעבר, המנכ"ל היוצא יונה פוגל, ומנהל בתי הזיקוק לשעבר מלאכי אלפר ● היקף הפעילות הכולל צפוי להגיע למאות מיליוני דולרים בשנה

ניר קלקשטיין / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

סיבה לאופטימיות זהירה? המומחה שסבור שמצבה של ישראל בקורונה הולך ומשתפר

ניר קלקשטיין, מומחה לניתוח מידע שמנתח את דפוסי התחלואה בישראל ובעולם במחלת הקורונה מתחילתה, מספק היום נתונים מעודדים, ואומר כי זה הזמן לפתוח את המשק ● קלקשטיין מסביר איך ייתכן כי אותם צעדים שננקטו ביציאה מהסגר הקודם יובילו הפעם לתוצאה שונה, למה כמות מפיצי העל הפוטנציאליים יורדת ואיך נוכל למנוע גל שלישי

קו הרקיע של דובאי / צילום: שאטרסטוק

בגלל הקורונה: הבנק הגדול בדובאי הכפיל את ההפרשה לחובות בלתי מסופקים, הרווח צנח

סכום ההפרשה של "אמירייטס NBD" עומד כעת על 1.7 מיליארד דולר ושיעור החובות הבלתי מסופקים עלה מ-3.7% בחודש אפריל לקרוב ל-6% בספטמבר ● הרווח הנקי של הבנק צנח ב-69% ברבעון השלישי, ביחס לאשתקד

מטוס של חברת אתיחאד אירווייז / צילום: שאטרסטוק

הערכות: טיסות ישירות מאבו דאבי - בתחילת ינואר. ויש גם רמז למחיר: "אנחנו יודעים להיות תחרותיים"

סגן נשיא בחברת התעופה אתיחאד: "לא יכולים לדעת מתי משבר הקורונה ייגמר, אבל אנחנו בוחנים את השוק בסין ורואים שם התאוששות בטיסות הפנים שחזרו ל-80% מהיקף הפעילות" ● בשיחה עם "גלובס" הוא מדבר גם על תוכניות החברה לשוק הישראלי ועל העלויות הצפויות

תושב בעיר גנז'ה, בצד האזרי של הגבול, סוחב שטיח אזרי על רקע ההריסות של העיר / צילום: Unal Cam/DHA, Associated Press

הקשר בין סטאלין, נגורני קרבאך ומלחמת האחים באזרבייג'ן

ההפצצות על תושבי חבל נגורני קרבאך, שנמצא בין ארמניה לאזרבייג'ן, מהדהדים את העימותים הכואבים שהתרחשו באזור במהלך המאה ה-20 ● התערבות סובייטית לצד פרופגנדה ושנאה שיסו שני עמים זה בזה והפכו את החבל לחבית נפץ, שעוד יכולה להבעיר את כל האזור ● כך זה נראה בתמונות

אבי גבאי / צילום: כדיה לוי, גלובס

סלקום קיבלה רישיון הפעלה לדור החמישי ומתחילה בשיווק תוכניות

החברה מצטרפת להוט מובייל ותמנע מלקוחות שלא הצטרפו לתוכנית ייעודית לגלוש ברשת החדשה ● התוכנית המובילה שתשווק: 49.9 שקל לחודש עם 500 גיגה גלישה

מתחם "המבריא" בכפ"ס / צילום: באדיבות בית בלב המבריא

מתחם "המבריא" בכפר סבא נמכר לרשת "בית בלב" ב-66 מיליון שקל

המוכרת היא חברת פלינר שמפעילה במקום מתחם דיור מוגן ● לדברי הנהלת הרשת בכוונתם הרשת להשקיע במקום כ-40 מיליון שקל בשדרוג המתחם

סונדאר פיצ'אי מעיד בועדת השיפוט של הקונגרס האמריקאי בנושא שימוש בנתוני משתמשים בגוגל / צילום: Jim Young, רויטרס

מהגדולות בהיסטוריה: משרד המשפטים האמריקאי הגיש תביעת הגבלים עסקיים נגד גוגל

במסגרת תביעת ההגבלים העסקיים, משרד המשפטים טוען כי גוגל משלמת מיליארדי דולרים ליצרני מכשירים סלולריים, מפעילים סלולריים ולמפתחי דפדפנים, כדי להישאר מנוע החיפוש המוביל

מדד דופק התעסוקה של "גלובס"

הסגר נפתח וקרוב ל-6,000 עובדים חזרו לעבודה

המספרים של שוק התעסוקה בישראל מבלבלים, שלושה גופים רשמיים מפרסמים נתונים שונים, הפערים גדולים ובלתי מוסברים • "גלובס" מנסה לפזר את הערפל באמצעות מדד יומי חדש לבחינת "הדופק של שוק התעסוקה"

שדה תעופה באיחוד האמירויות / צילום: שאטרסטוק

בלי ויזה: ישראל והאמירויות מסכמות על פטור הדדי מאשרות כניסה

משלחת מהאמירויות תגיע היום לישראל ובמסגרת טקס מרכזי יחתמו מספר הסכמים, וביניהם הסכם לפטור מאשרות כניסה למדינות ● מדובר בהסכם יחיד מסוגו בין ישראל למדינה ערבית ● לדברי פקיד בכיר באמירויות, ההסכמה הזו הובנה כששני הצדדים הביעו נכונות להקל על קשרי המסחר והתיירות

איך לסגור את החובות בהוצאה לפועל / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

"בעקבות הקורונה נתחיל לראות בהוצאה לפועל יותר אנשים ממעמד הביניים. הם יהיו החייבים החדשים"

עם מאות אלפי בלתי מועסקים ואלפי עסקים שנקלעו לקשיים, הקורונה הכלכלית צפויה להגדיל דרמטית את היקפי החובות שעמם מתמודד הציבור ● איך מתמודדים עם חובות בימי קורונה ולאילו הקלות תהיו זכאים בהוצאה לפועל ● "גלובס" עושה סדר, המדריך המעשי לכיס שלנו