אביגדור יצחקי / צילום: איל יצהר
בקהילת שמאי המקרקעין מתפתח עכשיו דיון מחודש על שיטת השומות המוסכמות בין הוועדות המקומיות לבין נישומים, במסגרת ויכוחים על היטלי השבחה. הדיון נוגע בעצב רגיש, כי מדובר בשיטה שנחשבה לאחד ממקורות השחיתות בתחום התכנון והבנייה בעיריות ובמועצות.
הסיבה להתחדשות הדיון קשורה לעמדה של שני האישים העומדים בראש מערכת שמאות המקרקעין במדינה, לפיה יש לחזור לשיטת השומות המוסכמות, ושניהם חדשים יחסית בתפקידיהם: הראשון הוא השמאי הממשלתי הראשי החדש אוהד עיני, שנבחר לתפקידו במאי 2017, והיה שמאי הוועדה המקומית ירושלים ובכיר ברשות מקרקעי ישראל; השני הוא יו"ר לשכת שמאי מקרקעין החדש, חיים מסילתי, המקורב לשר האוצר משה כחלון, שנבחר לתפקיד היו"ר בפברואר 2017.
מה שחשוב לא פחות הוא, שיו"ר מטה הדיור, אביגדור יצחקי, תומך גם הוא בחידוש שיטת השומות המוסכמות, וזאת במגבלה של שומות בגובה של 50 או 100 אלף שקל, משיקולי יעילות. יצחקי הודיע על עמדתו, שהיא למעשה עמדת משרד האוצר, למשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ, הממונה על תחום התכנון והבנייה.
ביניים: "הולילנד היא דוגמה מצויינת ורעה"
שיטת השומות המוסכמות הופסקה במסגרת תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה לפני 8 שנים, במקביל להקמת מוסד השמאי המכריע. "הסיבה להתחדשות הדיון", אומר שמאי ותיק, "היא, שהשמאים יודעים שיו"ר הלשכה החדש מסילתי, תומך בהחזרת שיטת השומות המוסכמות בחלק מהמחלוקות, והוא הודיע שהוא פועל להחזרת השיטה. עכשיו מסתבר, שגם השמאי הממשלתי החדש אוהד עיני מסתמן כמי שתומך באותה עמדה, למרות שמשרד המשפטים לא מוכן לשמוע על חזרה לשומות מוסכמות".
"צריך להבין את הרקע לחקיקת תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה שאסר על קיומן של שומות מוסכמות", אומר שמאי מקרקעין מוכר. "קודם לחקיקת התיקון יכלה הוועדה המקומית להגיע לשומה מוסכמת עם הנישום, אפילו ללא סיוע השמאים. פרויקט הולילנד המפורסם בירושלים הוא דוגמא מצוינת ורעה לדברים שנעשו, אותה מכיר אוהד עיני מקרוב, מאחר ובאותה העת שימש כשמאי הוועדה המקומית ירושלים. במקרים רבים, בסופו של הליך המשא ומתן, היו הצדדים דואגים לכך, שהשמאים מטעמם יחתמו על שומה מוסכמת, וזאת כעלה תאנה לסיכום שהושג מראש.
"במקרים אחרים, השמאים מטעם האזרחים הנישומים היו נתונים לסחטנות שמאי הוועדות. המסר היה: או שתחתום על שומה מוסכמת עם אחוז הנחה שאני קבעתי, או שתסתכן בהליכה לשמאי מכריע אקראי, שיודע שבידי נתון הכוח למנותו בעוד תיקים, ואילו אתה, הנישום, מגיע אליו בתיק בודד".
כאשר תוקן תיקון 84 ונוסד מוסד השמאי המכריע - שכיום מתפקדים בו 25 שמאים מכריעים - החליטו במשרד המשפטים לבטל את האופציה לחתימה על שומות מוסכמות. בכירי משרד המשפטים אמרו במפורש, כי השומות המוסכמות מעודדות שחיתות וקשה לנטר ולעקוב אחריהן. גם לשומות מוסכמות בסכומים נמוכים התנגדו במשרד המשפטים, וזאת, מאחר וראו בהן פתח, מדרון חלקלק, להרחבת הסכום בעתיד על ידי המחוקק.
שמאי מקרקעין אחר אומר: "גם ראשי לשכת שמאי מקרקעין בעבר תמכו בהשבת הליך השומה המוסכמת כשמדובר בסכומים נמוכים, אם משיקולי יעילות ואם משיקולי צדק חברתי, כי דווקא לנישומים חלשים ההליך יקר יחסית ולא משתלם, אך מעולם הם לא נהנו ממחויבות ותמיכה פומבית של בכירי משרד המשפטים".
ביניים: "פירותיה של חקיקה זו"
בתוכנית 100 הימים של היו"ר החדש מסילתי הוא הדגיש, כי על הלשכה להיות "גורם דומיננטי ומכריע אל מול הממשלה והכנסת", וזאת "כדי ליצור אפשרויות פרנסה חדשות לשמאים".
הרעיונות שפירט מסילתי בענין "הגדלת היקף העבודה והפרנסה עבור כלל השמאים", הם: הצעת חוק שכר טרחה לשמאים על בסיס הצלחה, בגילוי נאות מוקדם; מינוי שמאי כחלק אינטגרלי מצוות אגף הנדסה בכל מוסד תכנוני; הערכות שווי רק על ידי שמאים; סיווג שמאים בשלטון המקומי בדרגת שכר מהנדס או אדריכל; חובת מינוי שמאי מקרקעין כדירקטור בחברות נדל"ן וגופים פיננסיים המושקעים בנדל"ן; הטלת מס רכוש ותיקון חוק הארנונה לפי שווי כדי להרחיב את כמות העבודה עבור שמאי המקרקעין.
המהלך המשמעותי ביותר עליו הכריז מסילתי הוא "גיבוש הצעות חוק חדשות והצעות לתיקוני חקיקה". הצעד הראשון הוא: "שינוי תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה והחזרת השומות המוסכמות. בשנת 2009 הוחלט לבטל את השומות המוסכמות, דבר אשר הוביל לפגיעה קשה בפרנסת שמאי המקרקעין. לשכת שמאי המקרקעין תייצר חקיקה שתאפשר החזרת השומות המוסכמות עד גובה מחלוקת של עד 100 אלף שקל בהיטל השבחה.
"החלטת ה"שמאי המכריע" תהיה בתחום גבולות המחלוקת בלבד - בין ההיטל שנקבע בשומת הוועדה המקומית ובין גובה ההיטל שנקבע בשומה האחרת.
"שכר טרחת השמאי המכריע יחולק באופן שווה בין הצדדים למחלוקת. ערעור על היטל השבחה יתאפשר רק באמצעות הגשת שומה אחרת על ידי שמאי מקרקעין".
בחודש אוגוסט, במסגרת "דבר היו"ר" חיים מסילתי שהובאו באתר של לשכת השמאים, לקח מסילתי את הענין צעד אחד קדימה, ואמר: "שומות מוסכמות - הליך קידום החקיקה נמצא בשיאו ובטוחני כי בקרוב מאד נזכה לראות את פירותיה של חקיקה זו".
"היו הרבה בחישות מאחורי הקלעים"
על מה הסתמך היו"ר מסילתי בענין "הליך קידום החקיקה נמצא בשיאו"? עד כמה הוא מתואם עם השמאי הממשלתי הראשי החדש אוהד עיני?
השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני היה אורח כבוד בהרמת כוסית ערב ראש השנה, בסניף ירושלים של לשכת שמאי מקרקעין בראשו עומד חיזקיה העצני. כך אמר עיני:
"תודה גדולה אני רוצה להגיד לחיים מסילתי שתמך בי, תמך בבחירה שלי. היו הרבה בחישות מאחורי הקלעים. גם חיזקי תמך, וגם חיים תמך, אז תודה רבה, והתודה הזאת היא לא סתם תודה, רק תודה, אלא היא ממשיכה בעשייה.
"אני רואה בתפקיד שלי כשמאי הממשלתי - אומנם אני לא יו"ר לשכת השמאים - אבל אני בהחלט רואה בתפקיד עשייה מאוד מאוד חשובה לכלל השמאים בארץ.. אני בהחלט מאמין בעבודה של השמאי הממשלתי, בכלי העבודה שהשמאי הממשלתי יכול לתת לשמאים, ולסייע עוד יותר בהעלאת קרנו של המקצוע.
"היו לנו כבר לא מעט שיחות לי ולחיים, ואנחנו ביחד מקדמים רעיונות ודברים, גם אם זה קשור לשכ"ט של השמאים, וגם אם זה קשור לתוספת עבודה לשמאים, כמו שומה מוסכמת, ובכלל יש לנו לדבר על עוד, ליזום ולעשות".
"שמירה על הליך מקצועי, שקוף, יעיל והוגן"
משרד המשפטים נשאל, האם קיימת יוזמה כלשהי במשרד המשפטים לתקן את תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה באופן אשר יחזיר את הפרקטיקה של שומות מוסכמות, ואם קיימת יוזמה כזו, מי החליט עליה ומי פועל ליישומה?
משרד המשפטים מסר בתגובה את עמדתו של המשנה ליועץ המשפטי, ארז קמיניץ: "בדקנו את פנייתך עם ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, וזו תשובתו: משרד המשפטים לא מבקש לתקן את תיקון 84, ומתנגד בכל תוקף לרעיון השומות המוסכמות. כידוע, תיקון 84 אוסר על קיום מו"מ ישיר שבין נישום לועדה מקומית, ומטרתו הייתה ועודנה - שמירה על הליך מקצועי, שקוף, יעיל והוגן. בנסיבות אלו אנו סבורים כי אין להסכים לתיקון שיכול להשיב את המצב הלא תקין שקדם לתיקון 84 לקדמותו".
לאור עמדתו של קמיניץ, נשאלו אוהד עיני וחיים מסילתי על סמך מה נאמרו דבריהם בענין החזרת שיטת השומות המוסכמות.
משרד המשפטים מסר מטעמו של אוהד עיני: "השמאי הממשלתי הראשי דיבר בערב שארגנה לשכת השמאים לקראת השנה החדשה. השמאי הממשלתי דיבר על שיתופי פעולה עם הלשכה במספר נושאים שונים, ובמסגרת זו גם הזכיר גם את פגישתו עם יו"ר לשכת השמאים, לבקשת יו"ר הלשכה, אשר הציג את יוזמתו לקדם את נושא השומות המוסכמות.
"השמאי הממשלתי הראשי הביע תמיכה ברעיון שאם אכן יתוקן החוק בצורה כזו, הרי שחייבת להיות כרוכה בתיקון זה גם בקרה אובייקטיבית, מקצועית ואפקטיבית של שמאי מכריע לאותה שומה מוסכמת, ובנוסף גם ציין שהסכום של השומה המוסכמת יהיה סכום נמוך של עד 100 אלף שקל. מכל מקום השמאי הממשלתי הראשי לא תומך בהשבת המצב לקדמותו. השמאי הממשלתי לא נדרש מעבר לכך לדברים ואין בשלב זה יוזמות מטעמו בנושא."
תגובתו של חיים מסילתי התקבלה מלשכת השמאים: "לדעת הלשכה ראוי לקדם את ההסכמות בסכומים נמוכים לטובת הפריפריה והאוכלוסיה מהמעמד הסוציואקונומי הנמוך. לאור האמור, הרי שציבור שמאי המקרקעין המהווה ציבור מקצועי, אמין ואיכותי, אינו מעונין בשלב זה להחזיר את המצב במלואו כפי שהיה לפני תיקון 84 וימשיך לפעול לטובת פעילות ציבורית נדל"נית הוגנת ויעילה".
בעד ונגד החזרת השומות המוסכמות: האם יש חשיבות לגובה השומה
שמאי המקרקעין אריה קמיל, לשעבר מנהל מחלקת שומה והשבחה בעיריית תל-אביב וכיום שותף במשרד "קמיל-טרשנסקי-רפאל", מצדד בהחלת מנגנון השומות המוסכמות ומסביר:
"מתחילת מאי 2009 בוטל מנגנון השומות המוסכמות, אשר אפשר לאזרח להתדיין ישירות עם הרשות המקומית לעניין היטלי השבחה, תחת תהליכי בקרה שונים. כדוגמה, בתל-אביב התבצעו תהליכים אלה ע"י היועץ המשפטי, גזבר העירייה ושמאי הוועדה המקומית, שבחנו בעיניים מקצועיות ואובייקטיביות כל הסכמה. מביטול המנגנון עברו כל הסוגיות שבמחלוקת, ללא הגבלה, להחלטתו של השמאי המכריע או ועדת ערר.
"לטעמי יש להחזיר את יכולת הנגישות של האזרח לרשויות בנושאים הנוגעים לכיסו, כפי שקיים בהיטלי הארנונה, המים והביוב. זאת, בדגש על כשירות ועדות מקומיות מתוקף תיקון 101, שבהן אושרו מכבר תוכניות מתאר כוללניות, כמו תל-אביב, חדרה ורעננה. ברשויות אלו היטלי ההשבחה, מתוקף הגדלת זכויות בנייה עתידיות, מחייבים את יכולת האזרח לקיים תהליך הידברות ישיר עם הרשויות, במסגרת מנגנון מוסכם ותוך הצבת סכום מקסימלי של כ-500,000 שקל. נתון מספרי זה נסמך על שכיחות גובה ההיטלים הנובעים ממימוש נכסים פרטיים, ויש בהליך זה כדי לקצר את התהליכים. גם ברשויות אחרות, שטרם הוסמכו מתוקף תיקון 101, חשוב לשמור על אותו העיקרון. כלומר, לאפשר לאזרח במסגרת מנגנון מוסכם להתדיין מול הרשות.
נקודה נוספת היא, כי ראוי ששומות בסכומים גבוהים יותר, מעבר לסכומים שייקבעו, יעברו למנגנון שיפוטי מהיר בפני שמאי מכריע או לבחינתו ולאישורו של שמאי מכריע בדבר סבירות ההסכמות בין הצדדים. זאת, כדי להפחית מהעומס הקיים ולהבטיח את יעילות ההליך כמו פסק דין בהסכמה".
אחיקם ביתן, שמאי מקרקעין בכיר ומרצה לשמאות באוניברסיטת תל-אביב, אומר: "תיקון 84 בא לתקן את המצב שלא היה נכון ציבורית ומוסרית כאחד, בו ניתן היה להגיע להסכמות על גובה היטל ההשבחה, יהא סכומו אשר יהא.
"אחת המכשלות הקשות במצב ששרר אז הייתה, כי שמאי מקרקעין יכלו לפעול בעת ובעונה אחת (ברשויות מקומיות שונות כמובן) בשני כובעים. הכובע הראשון הוא כשמאי ועדה מקומית והכובע השני כשמאי המכין שומה אחרת כערר על שומת וועדה המקומית אחרת. הדבר יצר מטבע הדברים ניגודי עניינים מובנה, שלא היה רצוי מבחינה ציבורית. בנוסף, ההסכמות לא פורסמו ברבים.
"לכאורה נותרה בעיה של "תיקים קטנים" (עד ב 50,000 שקל היטל השבחה). ראשית ייאמר, כי כל סכום נחשב והמושג "תיק קטן" אינו מתאים למקרה.
מאידך, עלות השמאי המכריע המרבית היא כ- 3,000 שקל + מע"מ, הנחלק בחלקים שווים בין הוועדה והאזרח, שזו למעשה ההוצאה הנוספת החלה על האזרח, שהרי עליו לשכור שמאי מטעמו בכל מקרה. עלות זו, בראיית עשיית הצדק, מתגמדת לעומת חזרה למצב הקודם שנמנע ע"י תיקון 84."