גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה עוזר לצבר של אזורים

איך מתבטאת תוכנית מחיר למשתכן בדוחות של חברת אזורים?

פרויקט שבונה החברה במודיעין. מחזיקה במלאי דירות עצום / הדמיה: אתר החברה
פרויקט שבונה החברה במודיעין. מחזיקה במלאי דירות עצום / הדמיה: אתר החברה

מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, כבר מתבטאת בשטח - 106 אלף זכאים רשומים לתוכנית, 26 אלף זכאים כבר זכו בדירה, ו-11 אלף אמורים לקבל תשובה בקרוב. על פי התוכנית, היקף הבנייה רק יילך ויגדל, כך שבסופו של דבר כל זכאי יקבל דירה.

המטרה של התוכנית היא לעזור לזכאים (בעיקר זוגות צעירים) לרכוש דירה, ולהוריד את מחירי הדירות, ושר האוצר שלנו מתעקש שזה יקרה. בינתיים, המחירים אמנם לא ממש יורדים, אבל יש ירידה משמעותית בהיקף העסקאות. הסיבה העיקרית היא ככל הנראה תוכנית מחיר למשתכן, אשר "על הדרך" גורמת לירידה גדולה מאוד בביקוש לדירות (מעל 100 אלף איש זכאים לא מחפשים דירות), וירידה בביקוש - על פי חוקי הכלכלה הבסיסיים ביותר - מביאה לירידה במחיר. אלא שמול הירידה בביקוש קיימת ירידה בהיצע - הקבלנים בונים פחות; יש ירידה בקצב הבנייה, ועולה השאלה מה יותר חזק - הירידה בביקוש או הירידה בהיצע. מה שברור הוא שממש לא טריוויאלי שהמחירים יירדו.

זאת ועוד, התוכנית עוד לא "הוכחה" כטובה לזכאים ולשוק הדיור בכלל - מדובר על זכאים רבים שלא מתכוונים לגור בדירות האלו אלא להשכיר אותן, ואז ייווצרו שכונות השכרה שמטבע הדברים הן, במקרה הטוב, פחות מושקעות מבניינים של בעלי הדירות עצמן, ובמקרה הרע מוזנחות.

בעיה נוספת היא שהדירות לא בהכרח מתאימות לצרכים - הקבלנים במחיר למשתכן בונים דירות גדולות, כי המחיר הוא לפי מ"ר. אבל אותו זוג במקרים רבים רוצה דירה קטנה יותר, אחרת מה הועילה לו הזכייה - הוא היה יכול לקנות במקום אחר דירה קטנה יותר לפי צרכיו.

הבעיה הגדולה ביותר היא כנראה המרחק בין הזכייה לבין מועד הכניסה לדירה - זה יכול לקחת שלוש-ארבע שנים, אפילו יותר. אם כי, יש גם הפתעות לטובה - הפרויקט הראשון שנמסר (בעפולה) הסתיים תוך כשנתיים.

וכאשר מדובר בכל כך הרבה זמן, רוכשי הדירות צריכים לקחת בחשבון את מדד תשומות הבנייה - מדד שאליו מוצמדים התשלומים לקבלן. המדד הזה באופן מסורתי עולה על מדד המחירים לצרכן בכמה אחוזים טובים בכל שנה. המשמעות היא שהדירה שרוכשים בעצם מתייקרת, ואם מדובר על 3-4 שנים זה יכול בקלות להיות ב-10%, ואז לא בטוח שהזכייה היא כזו בוננזה. ההנחה במחיר למשתכן היא סביב 20% (ונמוכה משמעותית מכך, אגב, בפריפריה), כך שמדד תשומות הבנייה "אוכל" את ההנחה, ואם מחירי הדירות כפי שצופה שר האוצר יירדו, אז בסוף עוד יסתבר שאין בכלל הנחה. אגב, כל פרויקט שהוא על הנייר מספק הנחה (פריסייל) לרוכשים בו.

על הרווחיות הנמוכה מפצה ההיקף הגדול

אם כך מחיר למשתכן, באופן ברור, כבר מתבטא בשטח - בשוק הדירות; ומסתבר שיש גם ביטוי בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן.

הנה המקרה של חברת אזורים. אזורים היא מהמובילות בתחום יזמות הנדל"ן, היא חתומה על עשרות ואולי מאות שכונות ברחבי הארץ, וגם כעת היא מחזיקה במלאי דירות עצום - רבבות דירות בקנה לביצוע בשנים הבאות. החברה הצליחה בשנים האחרונות להעלות את קצב הבנייה, ובהתאמה להגדיל את הרווחים, אבל הפעם נתייחס לעתיד.

והעתיד על פי אזורים נראה כך: הכנסות של 1.1 מיליארד שקל מהפרויקטים בביצוע; הכנסות של 1 מיליארד שקל מפרויקטים ששיווקם החל ועדיין לא הוחל בביצוע; הכנסות של 3.5 מיליארד שקל מפרויקטים ששיווקם יחל עד סוף 2019 ועדיין לא הוחל ביצוע - צבר של 5.5 מיליארד שקל (פלוס). כזה צבר, והלכתי לאחור עם הבדיקה (גם באתר המאיה וגם בזיכרון), לא היה אף פעם לאזורים. אז מה קרה עכשיו? אכן, מחיר למשתכן. כ-2.5 מיליארד שקל מהצבר הם פרויקטים של מחיר למשתכן.

במקביל לצבר ההכנסות, מספקת אזורים מידע על צבר הרווחים. כך, הרווח הגולמי של אזורים מהפרויקטים בביצוע הוא כ-280 מיליון שקל, מהפרויקטים ששיווקם כבר החל (והם עדיין לא בביצוע) קרוב ל-190 מיליון שקל, ומהפרויקטים ששיווקם יחל עד 2019 (וביצועם עדיין לא החל) - 500 מיליון דולר. כלומר, כ-1 מיליארד שקל במצטבר. המספר הזה יתממש על פני המכירות של הפרויקטים (ושיווקם), כאשר התקינה (להבדיל מבעבר) מאפשרת הכרה בהכנסות וברווח על פני התקדמות הפרויקט.

המספרים האלו טובים מתחזיות/ צבר הזמנות עבר של החברה, כאמור בזכות מחיר למשתכן. שימו לב לנתון הבא - אזורים זכתה במספר פרויקטים בתוכנית מחיר למשתכן בהיקף כולל בינתיים של כ-2.5 מיליארד שקל, עם רווח גולמי חזוי של כ-270 מיליון שקל; מדובר על רווחיות גולמית (רווח חלקי מהכנסות) של כ-11% - זה יחסית נמוך, הממוצע של אזורים עולה קצת על 20%. אבל אבסולוטית זה מוסיף לחברה 270 מיליון שקל לשורת הרווח הגולמי, וזה עשוי להיות מנוע הצמיחה של אזורים לשנים הקרובות.

הדוחות של אזורים מחזקים את ההערכה שהקבלנים שהתעלמו מתוכנית מחיר למשתכן, כנראה טעו. נכון, התוכנית הזו עלולה לפספס את המטרות העיקריות שלה - דיור במחיר זול לזכאים והפחתת מחירי הדירות. אבל מהזווית של הקבלנים - הדירות במחיר למשתכן יחסית "נחטפות", כך שהחברה היזמית לא צריכה להוציא על שיווק ומכירות - הכול כמעט מכור מראש, וזה כמובן נהדר. המשמעות היא שלמרות שהרווחיות הגולמית של פרויקטים רגילים גבוהה יותר, הרווחיות התפעולית - בהינתן שאין הוצאות מכירה ושיווק בפרויקטים של מחיר למשתכן - כנראה לא נמוכה משמעותית, אם בכלל, מהפרויקטים הרגילים.

הקבלנים שזיהו את החשיבות של מחיר למשתכן לביזנס שלהם, נמצאים שם בכל הכוח, וזה אמור לספק להם גם ביטחון: כי מדובר בדירות מכורות בסבירות גבוה, וגם ברווח שהוא מעבר לפעילות הרגילה (שעלולה לרדת בגלל מצב שוק הדירות).

עוד כתבות

דן בודנר, מנכ''ל ורינט / צילום: איל יצהר

לא הסיבוב הראשון בארץ: הקרן שעשויה להפוך לגלגל ההצלה של מניית ורינט

חברת הטכנולוגיה הוותיקה שנסחרת בשווי של 1.1 מיליארד דולר עשויה לעבור לידי קרן ההשקעות תומא בראבו, לה היסטוריה מוצלחת עם חברות בישראל ● ורינט המספקת פתרונות למוקדי שירות, איבדה שליש מהשווי שלה רק השנה

היזם בני לנדא / צילום: איל יצהר

עובדים בחברת הדפוס של לנדא מתנגדים למהלך עיכוב ההליכים

25 מהעובדים בחברת הדפוס של בני לנדא הגישו בקשת התנגדות לעיכוב ההליכים, שלטענתם ימנע מהם קבלת פיצויים מהביטוח הלאומי ● כמו כן, מתנגדים העובדים למינוי מנהלים לתהליך העיכוב - עורכי הדין של נושי החברה, וכן מתנגדים למעמד המשקיעים כנושים מובטחים

יירוט טיל מעזה / צילום: ap, Tsafrir Abayov

תבעו את הקבלן על איחור במסירת דירה, ובית המשפט קבע: מלחמת "חרבות ברזל" היא כוח עליון

בית המשפט המחוזי דחה ערעור של רוכשי דירה על איחור במסירה, וקבע כי הנחיות פיקוד העורף והשלכות המלחמה מהוות נסיבות בלתי־צפויות, שמצדיקות את הדחייה בקיום החוזה

מוצרי שסטוביץ על מדפי סופרמרקט / צילום: טלי בוגדנובסקי

פרשת תיאום המחירים במזון: כתב אישום נגד סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ

במסגרת פרשת המזון: רשות התחרות הגישה כתב אישום נגד משה גוזלי, סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ בגין השמדת ראיות ושיבוש מהלכי משפט ● בחודש פברואר האחרון הגישה רשות התחרות כתב אישום ראשון בפרשה נגד רשתות הקמעונאות ויקטורי, יוחננוף, סופר ברקת ומנהליהן

קת'י ווד / צילום: Reuters

קראו לה משמידת הערך הגדולה מכולם, עכשיו היא כובשת את צמרת התשואות

קת'י ווד היא אחת המשקיעות הצבעוניות בוול סטריט ● עם אמונה בלתי מתפשרת בקריפטו ובטסלה, ווד יודעת לעיתים להציג תשואות שאף אחד אחר לא יודע, אבל גם להתרסק ● מתחילת השנה, היא זוכה להצלחה מסחררת. אבל האם זה יימשך?

אלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי. פרש מצה''ל ב-2018 / צילום: דובר צה''ל

קטאר-גייט: האלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי נחקר באזהרה

מרדכי - שפרש מצה"ל ב-2018, אחרי ששימש, בין היתר, כמתאם פעולות הממשלה בשטחים - הוא בעליה של חברה החשודה כי העבירה מאות אלפי שקלים ליונתן אוריך, יועצו הקרוב של רה"מ נתניהו, במהלך 2024 ● זאת, לכאורה, לטובת קמפיין לטובת קטאר ● מטעמו של מרדכי נמסר: "פולי מרדכי שרת ומשרת את מדינת ישראל מזה עשרות שנים, ולא דבק רבב בפעילותו"

נתב''ג / צילום: Shutterstock

מפת הטיסות מישראל השתנתה: היעדים שייכנסו במקום מדינות מערב אירופה

משברים דיפלומטיים וביטולים של חברות תעופה זרות צמצמו את מפת היעדים עבור הישראלים ● דרום אפריקה וטורקיה נסגרו, וכדי להגיע למערב אירופה בזמן הקרוב צריך לעבור דרך החברות הישראליות ● באילו קווים המצוקה הכי גדולה ואיזה יעדים דווקא התווספו?

כוחות צה''ל בעזה / צילום: דובר צה''ל

1 מכל 3 צעירים סובל מהתמכרות: חיילים בסדיר ומילואימניקים צעירים בסיכון מוגבר

נתוני המרכז הישראלי להתמכרויות ולבריאות הנפש מגלים שמאז 2018 קפץ מספר המדווחים על בעיית התמכרות בכ־150% ● ובקרב בני 18־26 התופעה רחבה עוד יותר ● מנהלי המרכז מסבירים כיצד רצף המשברים בארץ מרחיב את מעגל ההתמכרויות ואיזה טיפול יחולל שינוי אמיתי

אוטובוס בבאר שבע / צילום: טלי בוגדנובסקי

הנתונים מראים: "צדק תחבורתי" של מירי רגב הביאה לעלייה במחירי הנסיעה

במשרד התחבורה טוענים כי רפורמת "צדק תחבורתי" מקזזת את עליית המחירים ומיטיבה עם רוב אזרחי המדינה, אלא שבדיקת גלובס מגלה תמונה שונה ● גורמי מקצוע מתריעים: שיפור התדירות והשירות הוא הסוגיה החשובה ביותר

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

נעילה בבורסה: מדד ת"א 35 לראשונה מעל 3,000 נקודות; מדד הבנקים זינק במעל 2%

מדד ת"א 35 עולה ב-1.9%, חצה לראשונה את רף ה-3,000 נקודות ● השקל נסחר ביציבות, הפניקס: השקל החזק יפוגג את הלחץ על האינפלציה ● שוק האג"ח המקומי מתמחר: הסתברות של קרוב ל–100% לשתי הורדות ריבית עד סוף השנה ● פסגות: הפד לא יוריד את הריבית לפני 2026, למרות הלחצים של הנשיא טראמפ ● וגם: הבנק האמריקאי שמסביר עד מתי הראלי בוול סטריט יימשך

הסכם ממון / אילוסטרציה: Shutterstock, Elnur

האם ניתן להגיש תביעת נזיקין כנגד בן או בת זוג שבגדו?

בני זוג רשאים לערוך ביניהם הסכם ממון שכולל ענישה כלכלית על בגידה ● בדרך כלל הסכם זה מתווסף על רקע ניסיון עגום קודם, שבו נחשף חוסר הנאמנות הזוגי של מי מהם ● כמסקנה מפסקי דין בנושא מהעבר, חשוב להגדיר מה ייחשב בעיני בני הזוג "כבגידה" המצדיקה את הפעלת הסנקציה הכלכלית

איתי בן זאב, מנכ''ל הבורסה לניירות ערך / צילום: כדיה לוי

האקזיט של המשקיעים הזרים על מניית הבורסה בת"א, ומדוע הגופים המקומיים נעדרים ממנו

שתי קרנות השקעה זרות מכרו בימים האחרונים מניות הבורסה ב־650 מיליון שקל, ובתשואה של יותר מפי 10 על השקעתן

גיא דוננפלד, יו''ר איגוד מהנדסי ואדריכלי ערים / צילום: אלעד מלכה

"ההרס עצום": יו"ר איגוד מהנדסי הערים על קשיי השיקום ביום שאחרי

יו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים, האדריכל גיא דוננפלד, מתריע על המגבלות במענה למתקפות הטילים מאיראן: "ברמת המדינה יש הרבה בלבול וחוסר תקשורת" ● כמהנדס עיריית בית שמש לא חווה מקרה של פגיעת טיל ישירה, אך הוא מודע היטב לקושי שאיתו מתמודדים הקולגות: "בזירות הקשות צפויה עבודה של ימים ואפילו שבועות"

החוסכים הישראלים מסכמים חצי שנה פנומנלית / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי (נוצר בעזרת adobe firefly)

החודש ההיסטורי שסידר לחוסכים הישראלים את אחת התקופות הטובות אי פעם

המחצית הראשונה של שנת 2025 הייתה עמוסה בטלטלות בארץ ובעולם, ועדיין חוסכי הגמל והפנסיה צפויים ליהנות מתשואות שלא נראו כמותן זה שנים ● הסיבה המרכזית: הבורסה בתל אביב שהפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ובכל זאת, במסלול אחד ייצאו מאוכזבים

פי דידי. זוכה מסעיפי האישום החמורים נגדו, אבל הורשע בשני סעיפים של שידול לזנות / צילום: ap, Willy Sanjuan/Invision

משפט פי דידי: הראפר הורשע בשידול לזנות, אבל זוכה משאר האישומים נגדו

חבר המושבעים במשפט פי דידי המואשם בשורה של עבירות מין וסחר בבני אדם הגיע להחלטה בבית המשפט הפדרלי בניו יורק ● הראפר זוכה מסעיפי האישום החמורים נגדו, אבל הורשע בשני סעיפים של שידול לזנות - שעשויים להוביל ל-10 שנות מאסר כל אחד

רמפייג / צילום: אלביט מערכות

הידידה הקרובה של ישראל רוצה לקנות מאיתנו טילים חדשים

כהפקת לקחים מהמלחמה עם פקיסטן, ההודים מפנימים כי הם צריכים טילי אוויר־קרקע מדוייקים לטווחים רחוקים ● אייר לורה, שפיתחו במפעל מל"מ של התע"א ייעודי לפגיעה באתרי טילים, בסיסים צבאיים ומערכות הגנה אווירית, מבלי לסכן את הטייסים והמטוסים

ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועמ''ש / צילום: אייל טואג

עו"ד ארז קמיניץ: "המדינה חייבת לעשות מסלול ירוק להיתרים"

על רקע הפגיעות בעורף, קמיניץ מציע מודל של שולחן עגול, בלי רפורמות חדשות, שנוטות להתעכב ואינן מתאימות למצב חירום ● "שיתוף פעולה בין מינהל התכנון, רשות המסים, רמ"י, משרד הפנים, משרד המשפטים וגופים נוספים הוא הכרחי. אין טעם להניע תהליכים ללא גיבוי ממשלתי רחב", אמר קמיניץ

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

מאות שקלים בנטו: ביטול הטבת השכר לכוחות הביטחון נדחית

רשות המסים דחתה עד סוף 2025 את ביטול "הסכם דוקלר", שמעניק הטבות מס ייחודיות לאנשי למערכת הביטחון ● המשא ומתן עם צה"ל לא הבשיל להסכמות, וסמוטריץ' מתרחק מהסוגיה הרגישה בעיצומה של המלחמה: "למרבה הצער, לשר אין סמכות חוקית להתערב"

צילום: Shutterstock

מדד ה-S&P 500 הציג "צלב מוזהב" לראשונה מאז 2023 - אלו המשמעויות

בזמן שמדד ה-S&P 500 נסחר ברמות שיא, ביום שלישי האחרון, הממוצע הנע של המדד ל-50 יום חצה את הממוצע הנע שלו ל-200 יום כלפי מעלה - מה שיצר חיתוך המכונה "צלב מוזהב" ● ניתוח היסטורי שבוצע במרקטוואץ' העלה כי ברוב המקרים, בשנה שבאה לאחר "צלב מוזהב", התשואה גדולה יותר מאשר בתקופות אחרות

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: ap, Bernat Armangue

"אין כוח בעולם שיעצור עכשיו פרויקט תמ"א": בוועדות התכנון משנים גישה במתן היתרי בנייה

ההרס הרב שגרמו הטילים מאיראן העלה את הצורך בפתרונות מיגון מיידיים ● משיחות עם גורמים ובעלי תפקידים ברשויות ניכר כי לנגד עיניהם עומד הצורך בהפחתת הבירוקרטיה בוועדות, לצד פתרונות כמו היתרים מהירים להריסה, או מכירת דירות שנפגעו למדינה ● כמו כן, מורגשת ירידה בסרבנות לפרויקטים מצד דיירים ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד