גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה עוזר לצבר של אזורים

איך מתבטאת תוכנית מחיר למשתכן בדוחות של חברת אזורים?

פרויקט שבונה החברה במודיעין. מחזיקה במלאי דירות עצום / הדמיה: אתר החברה
פרויקט שבונה החברה במודיעין. מחזיקה במלאי דירות עצום / הדמיה: אתר החברה

מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, כבר מתבטאת בשטח - 106 אלף זכאים רשומים לתוכנית, 26 אלף זכאים כבר זכו בדירה, ו-11 אלף אמורים לקבל תשובה בקרוב. על פי התוכנית, היקף הבנייה רק יילך ויגדל, כך שבסופו של דבר כל זכאי יקבל דירה.

המטרה של התוכנית היא לעזור לזכאים (בעיקר זוגות צעירים) לרכוש דירה, ולהוריד את מחירי הדירות, ושר האוצר שלנו מתעקש שזה יקרה. בינתיים, המחירים אמנם לא ממש יורדים, אבל יש ירידה משמעותית בהיקף העסקאות. הסיבה העיקרית היא ככל הנראה תוכנית מחיר למשתכן, אשר "על הדרך" גורמת לירידה גדולה מאוד בביקוש לדירות (מעל 100 אלף איש זכאים לא מחפשים דירות), וירידה בביקוש - על פי חוקי הכלכלה הבסיסיים ביותר - מביאה לירידה במחיר. אלא שמול הירידה בביקוש קיימת ירידה בהיצע - הקבלנים בונים פחות; יש ירידה בקצב הבנייה, ועולה השאלה מה יותר חזק - הירידה בביקוש או הירידה בהיצע. מה שברור הוא שממש לא טריוויאלי שהמחירים יירדו.

זאת ועוד, התוכנית עוד לא "הוכחה" כטובה לזכאים ולשוק הדיור בכלל - מדובר על זכאים רבים שלא מתכוונים לגור בדירות האלו אלא להשכיר אותן, ואז ייווצרו שכונות השכרה שמטבע הדברים הן, במקרה הטוב, פחות מושקעות מבניינים של בעלי הדירות עצמן, ובמקרה הרע מוזנחות.

בעיה נוספת היא שהדירות לא בהכרח מתאימות לצרכים - הקבלנים במחיר למשתכן בונים דירות גדולות, כי המחיר הוא לפי מ"ר. אבל אותו זוג במקרים רבים רוצה דירה קטנה יותר, אחרת מה הועילה לו הזכייה - הוא היה יכול לקנות במקום אחר דירה קטנה יותר לפי צרכיו.

הבעיה הגדולה ביותר היא כנראה המרחק בין הזכייה לבין מועד הכניסה לדירה - זה יכול לקחת שלוש-ארבע שנים, אפילו יותר. אם כי, יש גם הפתעות לטובה - הפרויקט הראשון שנמסר (בעפולה) הסתיים תוך כשנתיים.

וכאשר מדובר בכל כך הרבה זמן, רוכשי הדירות צריכים לקחת בחשבון את מדד תשומות הבנייה - מדד שאליו מוצמדים התשלומים לקבלן. המדד הזה באופן מסורתי עולה על מדד המחירים לצרכן בכמה אחוזים טובים בכל שנה. המשמעות היא שהדירה שרוכשים בעצם מתייקרת, ואם מדובר על 3-4 שנים זה יכול בקלות להיות ב-10%, ואז לא בטוח שהזכייה היא כזו בוננזה. ההנחה במחיר למשתכן היא סביב 20% (ונמוכה משמעותית מכך, אגב, בפריפריה), כך שמדד תשומות הבנייה "אוכל" את ההנחה, ואם מחירי הדירות כפי שצופה שר האוצר יירדו, אז בסוף עוד יסתבר שאין בכלל הנחה. אגב, כל פרויקט שהוא על הנייר מספק הנחה (פריסייל) לרוכשים בו.

על הרווחיות הנמוכה מפצה ההיקף הגדול

אם כך מחיר למשתכן, באופן ברור, כבר מתבטא בשטח - בשוק הדירות; ומסתבר שיש גם ביטוי בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן.

הנה המקרה של חברת אזורים. אזורים היא מהמובילות בתחום יזמות הנדל"ן, היא חתומה על עשרות ואולי מאות שכונות ברחבי הארץ, וגם כעת היא מחזיקה במלאי דירות עצום - רבבות דירות בקנה לביצוע בשנים הבאות. החברה הצליחה בשנים האחרונות להעלות את קצב הבנייה, ובהתאמה להגדיל את הרווחים, אבל הפעם נתייחס לעתיד.

והעתיד על פי אזורים נראה כך: הכנסות של 1.1 מיליארד שקל מהפרויקטים בביצוע; הכנסות של 1 מיליארד שקל מפרויקטים ששיווקם החל ועדיין לא הוחל בביצוע; הכנסות של 3.5 מיליארד שקל מפרויקטים ששיווקם יחל עד סוף 2019 ועדיין לא הוחל ביצוע - צבר של 5.5 מיליארד שקל (פלוס). כזה צבר, והלכתי לאחור עם הבדיקה (גם באתר המאיה וגם בזיכרון), לא היה אף פעם לאזורים. אז מה קרה עכשיו? אכן, מחיר למשתכן. כ-2.5 מיליארד שקל מהצבר הם פרויקטים של מחיר למשתכן.

במקביל לצבר ההכנסות, מספקת אזורים מידע על צבר הרווחים. כך, הרווח הגולמי של אזורים מהפרויקטים בביצוע הוא כ-280 מיליון שקל, מהפרויקטים ששיווקם כבר החל (והם עדיין לא בביצוע) קרוב ל-190 מיליון שקל, ומהפרויקטים ששיווקם יחל עד 2019 (וביצועם עדיין לא החל) - 500 מיליון דולר. כלומר, כ-1 מיליארד שקל במצטבר. המספר הזה יתממש על פני המכירות של הפרויקטים (ושיווקם), כאשר התקינה (להבדיל מבעבר) מאפשרת הכרה בהכנסות וברווח על פני התקדמות הפרויקט.

המספרים האלו טובים מתחזיות/ צבר הזמנות עבר של החברה, כאמור בזכות מחיר למשתכן. שימו לב לנתון הבא - אזורים זכתה במספר פרויקטים בתוכנית מחיר למשתכן בהיקף כולל בינתיים של כ-2.5 מיליארד שקל, עם רווח גולמי חזוי של כ-270 מיליון שקל; מדובר על רווחיות גולמית (רווח חלקי מהכנסות) של כ-11% - זה יחסית נמוך, הממוצע של אזורים עולה קצת על 20%. אבל אבסולוטית זה מוסיף לחברה 270 מיליון שקל לשורת הרווח הגולמי, וזה עשוי להיות מנוע הצמיחה של אזורים לשנים הקרובות.

הדוחות של אזורים מחזקים את ההערכה שהקבלנים שהתעלמו מתוכנית מחיר למשתכן, כנראה טעו. נכון, התוכנית הזו עלולה לפספס את המטרות העיקריות שלה - דיור במחיר זול לזכאים והפחתת מחירי הדירות. אבל מהזווית של הקבלנים - הדירות במחיר למשתכן יחסית "נחטפות", כך שהחברה היזמית לא צריכה להוציא על שיווק ומכירות - הכול כמעט מכור מראש, וזה כמובן נהדר. המשמעות היא שלמרות שהרווחיות הגולמית של פרויקטים רגילים גבוהה יותר, הרווחיות התפעולית - בהינתן שאין הוצאות מכירה ושיווק בפרויקטים של מחיר למשתכן - כנראה לא נמוכה משמעותית, אם בכלל, מהפרויקטים הרגילים.

הקבלנים שזיהו את החשיבות של מחיר למשתכן לביזנס שלהם, נמצאים שם בכל הכוח, וזה אמור לספק להם גם ביטחון: כי מדובר בדירות מכורות בסבירות גבוה, וגם ברווח שהוא מעבר לפעילות הרגילה (שעלולה לרדת בגלל מצב שוק הדירות).

עוד כתבות

חברת סיסקו / צילום: רויטרס

סיסקו צונחת לאחר הדוחות - האם מדובר בהזדמנות?

סיסקו אכזבה את המשקיעים כאשר סיפקה תחזית חלשה זה הרבעון השני ברציפות ● פסגות: "בעידן הנוכחי של ריביות נמוכות במיוחד, חברות בעלות תזרים מזומנים יציב וחזק מסוגה, המחזירות למשקיעים היקף גדול מהתזרים (תשואת דיבידנד של כ-3%) מהוות לדעתנו נכס מעניין"

מנכ"ל משרד התקשורת, נתי כהן ומנכ"ל בזק, דודו מזרחי / צילום: כדיה לוי, רונן טופלברג

האם התוכנית החדשה לפרסית סיבים אופטיים תוכל לעמוד באתגרי המציאות הישראלית

משרדי האוצר והתקשורת הראו חשיבה מחוץ לקופסה בתוכניתם להקים קרן שתממן פריסת סיבים אופטיים באזורים לא כלכליים • האם זו הדרך הנכונה להנחת התשתית לקפיצה הדיגיטלית שדרושה לישראל, והאם חברות תקשורת יכולות לוותר על הכנסות למען הקרן?

משרדי ?Wix / צילום: רויטרס

מנייתה של Wix צונחת בוול סטריט לאחר צמצום תחזית שנתית

הישראלית שנסחרת בוול סטריט הציגה עלייה מפתיעה ברווח ובהכנסות ברבעון השלישי של השנה, אך צמצמה את טווח התחזיות לשנת 2019 כולה ● צופה הכנסות בטווח של 763-761 מיליון דולר, לעומת התחזיות הקודמת להכנסות בטווח של 765-761 מיליון דולר

מטבע דיגיטלי/צילום: שאטרסטוק

יצרנית מכונות כריית הביטקוין מנמיכה ציפיות לקראת הנפקה ראשונית בנאסד"ק

Canaan הסינית, החברה השנייה בגודלה בתעשיית מכונות הכרייה של מטבעות קריפטו, מתכננת להנפיק 10 מיליון ADS במחיר יעד של 11-9 דולרים למניה ● במחיר זה תוכל החברה לגייס לכל היותר 100 מיליון דולר - ולא 400 מיליון דולר, כפי שהעריכה לפני כשבועיים

סוחרים בוול סטריט / צילום: רויטרס

יציבות בוול סטריט סביב רמת השיא; טבע מאבדת גובה, ריבון מתרסקת ב-25%

המדדים בניו יורק נסחרים סביב רמת הפתיחה ● מניית טבע יורדת ב-3.5% על רקע דחיית משפט האופיואידים בשלושה חודשים ● סיסקו נופלת לאחר תחזית חלשה זה הרבעון השני ברציפות ● וולמארט היכתה את תחזית הרווח למניה ● סין רכשה תוצרת חקלאית מארה"ב אך פחות מהצפוי

אופירה ביננפלד / צילום: תמונה פרטית

"אין לי פנסיה מסודרת, והמדינה רק מפריעה לעבוד ולהתפרנס"

אופירה ביננפלד (61), בעלת סטודיו לפילאטיס בקיבוץ מפלסים, מוטרדת מכך שאין לה פנסיה מסודרת • עצמאים? "גלובס" רוצה לשמוע מכם מה מטריד אתכם • צרו קשר במייל ATZMAIM@globes.co.il

פרוקטר אנ גמבל /צילום: רויטרס - John Sommers

P&G בשת"פ עם 8200EISP: "מחפשים את מותגי מיליארד הדולר הבאים"

החברה מחפשת מוצרים בתחום הבריאות, איכות החיים, איכות המגורים ומוצרים נגד "תשישות נשית"

קנאביס / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

התפתחות דרמטית בבג"ץ הקנאביס: משרד הבריאות חשף כי הנחיות ייצוא הקנאביס יפורסמו בשבוע הבא

משרד הבריאות מתכנן לפרסם הנחיות לייצוא קנאביס ביום שני הקרוב ● בהודעה לבג"צ אמר המשרד: "מבחינת משרד הבריאות, כל עסק אשר עומד בסטנדרט לייצור ושיווק מקומי – יוכל לשווק מוצריו לחו"ל"

קניון גינדי TLV ת"א / צילום: כדיה לוי

רבוע כחול נדל"ן מאשרת חשיפת "גלובס": מגעים מתקדמים לרכישת מניות משפחת גינדי בקניון TLV

החברה עשויה לרכוש את זכויותיה של קבוצת גינדי בקניון TLV ובחברת המגורים, במסגרת עסקה כוללת להסדרת כלל העניינים העומדים על הפרק בין הצדדים

ברק עילם  / צילום : שלומי יוסף

צמיחה של 27% בתחום הענן דחפה את הכנסות נייס; מעלה תחזית רווח שנתית

הכנסות של 152 מיליון דולר מתחום הענן סייעו לנייס להציג ברבעון השלישי עלייה של 8% בהכנסות ל-387 מיליון דולר ● המנכ"ל ברק עילם: ההכנסות מפעילות הענן הן 40% בקירוב מהכנסות החברה ומשקפות את ההצלחה הגדולה שלנו בתחום"

אורי לוין, מייסד ויו"ר. זיו תירוש, מייסד ומנכ"ל, Refundit / צילום: יח"צ

הסטארט-אפ ריפנדיט שייסדו אורי לוין וזיו תירוש גייס 10 מיליון דולר

מדובר בסטארט-אפ המציע אפליקציה שמייעלת ומקצרת את הליך קבלת החזר המע"מ לתיירים בהתאם למדיניות של הארצות בהן הם מבקרים ● את סבב הגיוס הובילה Amadeus Ventures

עו“ד איה לביא / צילום: שלומי יוסף

המרכז לנפגעי כתות מבקש להצטרף לערעור עו"ד שהונתה במיליונים את לקוחותיה

עו"ד איה לביא הגישה ערעור לעליון על 3 שנות המאסר שנגזרו עליה, לאחר שהודתה בגניבת 4.2 מיליון שקל מלקוחות ● המרכז לנפגעי כתות: "על ביהמ"ש להתחשב בכך שלביא הושפעה במעשיה מחברות בכת" ● עם זאת, סנגורה מבהיר: "לביא לא חברה בשום כת"

נופר עמיקם / צילום: אופיר אייב

נופר עמיקם מונתה לשותפה בקרן ההון סיכון גלילות קפיטל

עמיקם (34) עומדת בראש מחלקת יצירת הערך תצטרף לשני המייסדים קובי סמבורסקי ואריק קלינשטיין

מדרחוב בשנג'ן, סין / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

איך אומרים בסינית שופינג? סין כבר לא המפעל של כולם

בזמן שהתרגלנו לחשוב על סין כעל "המפעל של העולם", היא הפכה להיות הצרכנית השנייה בגודלה בעולם לאחר ארה"ב ● הצריכה הפרטית של סין מהווה יותר מ-10% מהצריכה הגלובלית, והחברה הסינית בקושי התחילה לגרד את הפוטנציאל שלה

חיילי צה"ל על גבול רצועת עזה,/ צילום: רויטרס

בשל הפרת הפסקת האש: בעוטף עזה החליטו לא לקיים מחר לימודים

(עדכונים שוטפים): למרות שפיקוד העורף הודיע על חזרה לשגרה, ברשויות החליטו שלא לקיים לימודים, לאחר שרקטה נורתה לישראל ויורטה על ידי כיפת ברזל ● פלסטינים מפגינים בגבול עזה נגד הפסקת האש

יניב אלפי/ צילום: אלירן אביטל

"הצלחנו לשנות דפוסי התנהגות אצל נהגי מוניות. שכל נהג יעשה לעצמו את החשבון איפה משתלם לו לעבוד"

מנכ"ל יאנגו יניב אלפי מכיר היטב את הסיטואציה שבה בשעות השיא נהגי מוניות מכבים את האפליקציות, וגם את החאפרים שמנסים לנגוס לו ברווחים ●  זה לא מונע ממנו להתגאות במודל העסקי שבזכותו החברה מרחיבה את פעילותה בישראל ● "כשהשירות טוב, אנשים מוכנים לשלם עליו"

סניף של ברגר קינג/ צילום:  יקי טל

הקרב על הקציצה עולה מדרגה: ברגר קינג בדרך להביא לישראל המבורגר צמחוני משלה

ענקית המזון המהיר החלה לשווק בארה"ב המבורגר מבוסס חלבון צמחי, ומספר הלקוחות החדשים זינק • בינתיים הקציצה הפופולרית לא יכולה לנחות באירופה בשל דרישות תקינה, וברשת מצאו פתרון יצירתי: יוניליוור תייצר עבורם גרסה לשוק האירופי • איזו גרסה תגיע לישראל?

מוצרים של דין פודס / צילום: א.ס.א.פ קריאייטיב / Shutterstock

צניחה של 40% בארבעה עשורים בצריכה: מה גרם לענקית החלב מארה"ב לפשוט רגל

דין פודס, המתמודדת עם השינוי בטעמי הצרכנים, פנתה להליך של פשיטת רגל ● מאמצי החברה לסגור מחלבות ולצמצם את כוח-האדם לא עמדו בקצב של הירידה במכירות ● על אף הירידה בצריכת משקה החלב, הצריכה של מוצרי חלב הכוללת עלתה כמעט ב-20% בתקופה זו, כי הצרכנים קונים יותר יוגורט וגבינות

שאול שני / צילום: איל יצהר

שנה לאחר כישלון ההנפקה: ספינת הדגל לשעבר של ההייטק הישראלי ECI בדרך למיזוג עם חברה אמריקאית

ריבון קומיוניקיישנס הציבורית חתמה על הסכם למיזוג עם ECI של שאול שני תמורת 32.5 מיליון ממניותיה ועוד 355 מיליון דולר במזומן ● המיזוג מגיע לאחר כישלון הנפקתה של חברת ציוד התקשורת הישראלית הוותיקה בלונדון לפני כשנה ● בעלי המניות של ריבון פחות מרוצים מהמהלך ושווי השוק שלה נחתך ברבע בארה"ב

סניף WeWork בניו יורק / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הפסדי WeWork תפחו ל-1.25 מיליארד דולר ברבעון בעקבות פתיחת משרדים חדשים

ההפסדים של We, הבעלים של חברת חללי העבודה המשותפים, גדלו יותר מפי שניים ברבעון השלישי ● ההסבר העיקרי לגידול בהפסדים הוא שמספר המשרדים ברשת צמח לשיא, והחברה לא הצליחה לשלוט בעלויות