גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

באוצר מסתמנת בהלה מעלות הסכמי-הגג שנחתמו בשנים האחרונות

השרים וראשי הערים כבר מתקרבים ל-400 אלף דירות בהסכמי-הגג ■ באגף התקציבים באוצר, שאמור לעמוד מאחורי המיליארדים שהממשלה מתחייבת להקצות בהסכמים אלה, מסתמנת בהלה

טכס חתימת הסכם גג / צילום: קובי גדעון לעמ
טכס חתימת הסכם גג / צילום: קובי גדעון לעמ

לפי נוסח ההודעה שפרסמה השבוע הממשלה, עד סוף שנת 2019 תשווק המדינה בעיר מגדל-העמק קרקע להקמת 5,674 יחידות דיור, שיהפכו לאחר התחייבות העירייה להעניק הקלה נוספת ליזמים (שבס-כחלון) ל-7,183 יחידות דיור.

מאיפה היומרה לשווק מספר עצום כזה, בעיר פריפריאלית רחוקה שמונה היום בסך-הכול 25 אלף תושבים ונמכרות בה לכל היותר מאות בודדות של דירות בכל שנה? התשובה היא, כמובן, הסכם-הגג. הצטרפותה החגיגית של מגדל-העמק לאותם הסכמים שנחתמים בין הממשלה לבין הרשויות המקומיות וכוללים העברת מאות מיליוני שקלים ולפעמים מיליארדי שקלים לרשות המקומית, עם תנאי סף שקובע כי היקף התוכניות באותה רשות יעמוד על 5,000 דירות לפחות.

אז ראש הממשלה והשרים מכריזים שבמגדל-העמק ישווקו 7,000 דירות, כמו שבמעלות למשל הם הכריזו מוקדם יותר השנה שישווקו בקרוב קרקעות ל-5,545 דירות, וכולם יכולים להיות מרוצים. נתניהו יכול לחזור על המנטרה שהוא "מבטל את המושג פריפריה", כחלון יכול להכריז שלמרות כל הציניקנים והאינטרסנטים הוא ממשיך לשווק עוד ועוד קרקעות ודירות, וראש העיר התורן מצטלם עם ממשלת ישראל ומנופף בצ'ק שמן ממשרד האוצר.

וכולם כולל כולם יודעים שאין שום משמעות למספרים ולהכרזות. הם הרי רואים בעצמם מה קורה עם הסכמי-הגג הראשונים, אלה שנמצאים במרחק יריקה מגוש דן, בקריית גת (6,442 יחידות דיור, דצמבר 2013), במודיעין (11,684, ינואר 2014) ובראש-העין (9,651 יחידות דיור, יולי 2014), ערים שאפילו לא מתאמצות יותר לעמוד בהבטחות, והן רחוקות כרגע אלפי דירות (וכבישים, ומוסדות ציבור ועוד) מהיעד שהובטח בטקס החגיגי שנערך גם אצלן בשעתו.

"לא יותר מ-18 חודש"

הפארסה הזו התחילה לא כל-כך מזמן. באוקטובר 2013, במסגרת החיפוש הלא נגמר אחר פתרונות למשבר הדיור עוד בימי הממשלה הקודמת, החליטה הממשלה להחיות מחדש את מודל "הסכמי-הגג", שכמו הרבה פתרונות אחרים הונהג פה בשנות העלייה הגדולות. הרציונל נשמע פשוט ומוצלח למדי: המדינה מעבירה קדם-מימון לרשות המקומית עבור פיתוח תשתיות (כבישים, בתי ספר, גנים ועוד) ובתמורה מתחייבת הרשות - שאין לה למעשה שום תמריץ אמיתי להוסיף עוד דירות, המעמיקות עוד יותר את הגירעון על הקופה העירונית (ומקטינות את ההוצאה עבור כל תושב) - להוצאת התרי בנייה במהירות.

כמה במהירות? החלטת הממשלה קבעה כי ההסכם ייחתם רק עם רשות מקומית שיש בשטחה תוכניות "אשר ניתן להוציא מכוחן היתר בנייה או צפויות להיות מאושרות במוסדות התכנון תוך לא יותר מ-18 חודשים". מנהל רשות מקרקעי ישראל באותם ימים, בנצי ליברמן, הכריז כי קבינט הדיור יאשר שישה הסכמים בקריית גת, ראש-העין, מודיעין, יבנה, בית שמש וקריית ביאליק, לשיווק מהיר של 41 אלף יחידות דיור. "תוך שלושה חודשים נתחיל בשיווק ותוך 3 שנים נסיים לשווק את כל הקרקעות", הבטיח ליברמן.

ואגב, החלטת הממשלה המקורית קבעה כי הסכמי-הגג ייחתמו רק מול ארבע רשויות מקומיות. אבל די מהר הבינו כל ראשי הערים ש-18 חודשים זו המלצה בלבד (כמו התנאי לשיווק 2,000 דירות לפחות מדי שנה), ושממילא אין באמת מי שיפקח על הכמות בשטח ויאמר להם מה לעשות ומתי, וכך ניתן האות לחגיגה הגדולה. באפריל 2014 הורחבה התוכנית לכלל המדינה, תוך הגבלת כמות הדירות ל-100 אלף יחידות דיור. בינואר 2016 הכמות קפצה ל-175 אלף, ונכון להיום כבר עברנו את ה-300 אלף דירות בהסכמי-הגג והיד עוד נטויה.

ומה כל-כך רע בזה? 300 אלף דירות - 368 אלף בתוספת התוכניות שנמצאות ערב חתימה - מהוות, לפי בדיקה שערכה השבוע דניאלה פז ארז מחברת פז הנדסה וכלכלה, לקראת יום עיון שיערך מחר באוניברסיטת ת"א ויעסוק בהסכמי-הגג, לא פחות מ-60% מיעדי הממשלה שהגדירו את כמות פתרונות הדיור הנדרשים בעשור הבא לפי התוכנית האסטרטגית שהוצגה בתחילת השנה. על פניו, זה נשמע כמו סיבה למחמאה (אנחנו יודעים גם לפרגן כשצריך).

הבעיה היא, שמדובר כאמור בהפרחת מספרים באוויר. הדוגמה הטובה ביותר היא הסכם-הגג שנחתם באוגוסט האחרון באשדוד, לבניית 30 אלף דירות. 13 אלף מתוכן נמצאות על "הדיונה הגדולה", שאף אחד אפילו לא חושב להציב עליה מנוף. אבל האקסל סובל כמובן הכול, ודאי כשמדובר בעיר אטרקטיבית במרכז המדינה.

למעשה, לרשות המקומית (ע"ע ראש-העין, קריית גת ועוד) אין שום תמריץ כאמור להכביד על התושבים בעיר. הסכמי-הגג כוללים אמנם שטחי תעסוקה, מסחר ומשרדים מניבי ארנונה (ביחס של 1 מ"ר תעסוקה לכל 3 מ"ר מגורים) אבל ראשי הערים הם הראשונים לדעת שמדובר לא פעם בפיקציה, בשטחים שייוותרו ללא שום ביקוש.

מעבר לכך, הבדיקה שערכה פז ארז מגלה שהממשלה "זורקת" דירות תיאורטיות היכן שאפשר ולא בהכרח היכן שצריך (כפי שהיא עצמה קבעה). כך, במחוז דרום כבר אושרו הסכמי-גג ל-157 אלף דירות, לעומת יעד ממשלתי בתוכנית אסטרטגית ל-112 אלף דירות בלבד (141%). מנגד, מחוז ירושלים כולל בינתיים רק את בית שמש, עם 13 אלף דירות בהסכם, 19% בלבד מהיעד הממשלתי, ובמחוז תל-אביב (הרצליה ואור יהודה) נחתמו הסכמי-גג ל-12.5 אלף דירות, 13% מהיעד. במחוז מרכז, לב הביקושים, נחתמו הסכמי-גג ל-106 אלף דירות, 70% מהיעד הממשלתי.

"הסכם כניעה"

נכון להיום, ברשות מקרקעי ישראל ובאגף תקציבים שבמשרד האוצר מבוהלים (לא פחות) נוכח הסכמי-הגג הנחתמים בזה אחר זה באותו משרד ממש. כבר כשנחתם הסכם-הגג בבאר שבע, באוקטובר 2015, אמרו במשרד האוצר שמדובר ב"הסכם כניעה", לאחר שראש העירייה של בירת הנגב דאג להוציא מהמדינה, לגמרי בצדק מבחינתו (ודאי אחרי שהבין שהם זקוקים להסכם הרבה יותר ממנו), התחייבויות כספיות בהיקפי-עתק.

בדוח השנתי שפרסם לאחרונה החשב הכללי באוצר, הוא ציין במפורש כי אין אומדן תקציבי או לוח זמנים ברור למרבית הסכמי-הגג. ומכיוון שפטור בלא כלום אי-אפשר, החשב הדגיש כי "אגף החשב הכללי, באמצעות חטיבת מקרקעין ופנים וחשבויות רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, פועל לשיפור הסטנדרטיזציה של ההסכמים ולעריכת ביקורות כספיות, זאת במטרה לוודא ביצוע תקין של המרכיבים הכספיים בהסכמים". לא רק לנו זה נשמע והרגיש כמו כסת"ח.

לאחרונה גם הבאנו את הביקורת שהשמיע סגן ראש אגף תקציבים והממונה על תחום הנדל"ן, ערן ניצן, ערב פרישתו מהתפקיד. בישיבה שערכה מועצת מקרקעי ישראל, גוף העל האחראי על מדיניות הקרקע של המדינה, פנה ניצן לשר האוצר ויו"ר המועצה משה כחלון, ואמר לו כי "צריכים מתישהו לחשוב: 'רגע, מתי אנחנו מפסיקים להוציא את האנרגיה על ההסכם הבא ואוכפים את ההסכמים הקיימים', כי אני אומר לך שבהסכמים הקיימים יש כשל, הם מתקדמים לאט מדי". אבל מאז ניצן טס להיות ציר כלכלי בוושינגטון ומשרד האוצר חתם על עוד 7 הסכמי-גג, כשמספר דומה כבר מונח על השולחן.

והאיום הגדול עדיין פה: פחות משנה לבחירות ברשויות מקומיות (30 באוקטובר 2018), החשש הוא ממדרון חלק. הסכמי-הגג הם כלי פוליטי מצוין לשמן ראשי ערים, שאפילו לא צריכים לתת משהו אמיתי בתמורה. רק לזרוק מספר דמיוני של כמות דירות לשנים הבאות, עדיף אגב לא מספר עגול, כדי שבכל זאת ייראה שם בחוץ כאילו מישהו ישב ועשה עבודה.

הסכמי הגג-ללא אומדן תקציבי, ללא לוז מוגדר

עוד כתבות

בנימין נתניהו / צילום: shutterstock

משרד רה"מ ממליץ: ביטול התכנון במשק החלב עד 2025

זאת עד 2025 - כך עולה מטיוטת ההמלצות של הוועדה שהגיעה לידי "גלובס" ● משמעות המהלך: שוק חופשי, ביטול מכסות הייצור והמכסים בענף וביטול שיטת מחיר המטרה, שבמסגרתה המדינה הכתיבה עד היום למחלבות ולרפתנים את מחיר החלב הגולמי

דונלד טראמפ / צילום: Jonathan Ernst, רויטרס

מכה קלה בכנף? המכסים מתחילים להשפיע על כלכלת ארה"ב

נכון לעכשיו האפקט קל מאוד וקשה לאיתור, אבל בכל זאת גורם להפחתה של התמ"ג הריאלי ופוגע בשכר הריאלי

הנסיך וויליאם / רויטרס

אלה הסטארט-אפים שהנסיך ויליאם יפגוש בישראל

ארבעה סטארט-אפים ישראלים צפויים להפגש עם הנסיך וויליאם במהלך ביקורו בישראל ויערכו לו הדגמה של הטכנולוגיות שלהם ● לדברי גורמים המקורבים לשגרירות, מטרת ההדגמה היא הצגה של החדשנות הישראלית לנסיך, אשר אין לו כוונות השקעה

מנכ"ל הבורסה, איתי בן זאב / צילום:  יחצ קובי קנטור

הבנקים: "הבורסה לא משתפת אותנו בהסכם המכירה"

הטענות מגיעות בעקבות מאבק פומבי וחריף שמתנהל בחודשים האחרונים בין הבורסה והעומד בראשה, לבין המערכת הבנקאית, ובעיקר בנק הפועלים

חברת אורון / צילום: איל יצהר

S&P מעלות מורידה את דירוג אורון: "עלייה בסיכון הפיננסי"

חברת הדירוג: "הערכתנו לפרופיל הסיכון העסקי מוגבלת בשל היקף פעילות מצומצם יחסית שמגביר את התלות של החברה במספר פרויקטים בודדים"

בית חולים לילדים ברמבם / צילום: זאב ביץ

"ריח קפה במקום ליזול": מהפכת הדור השלישי של בתי החולים

האדריכל ארד שרון מתאר את מהפכת הדור השלישי של בתי החולים בארץ

אלי גליקמן, מנכ"ל צים / צילום: איל יצהר

לאחר צניחה בבורסה: צים מכרה מניות אוברסיז בכ-36 מיליון ש'

בעקבות המכירה נותרה צים עם החזקה של כ-3% בלבד באוברסיז, והחברה נותרה עם שתי בעלות עניין ותיקות - קרן פימי, המחזיקה בכ-25.5%, וגד זאבי, עם 11.4%

שאל אלוביץ פרשת בזק / צילום: שלומי יוסף

"אלוביץ' ובנו הפיקו רווחים פסולים של מאות מיליוני שקלים"

לביהמ"ש הוגשה בקשה להורות לחברת בזק, ל-yes ולבעל השליטה בהן, שאול אלוביץ' למסור מסמכים לשם בקשה לאישור תביעה נגזרת בשם בזק ● לפי הנטען בבקשה, עולה חשד כי כי מכירת מניות בזק שהוחזקו בידי בי קום, התבצעה "ביודעין, או למצער ברשלנות, תוך שימוש במידע הפנים של בזק ובשווי גבוה משמעותית משוויין הבורסאי האמיתי של המניות הנמכרות"

פקקים / צילום: איל יצהר

עתיד התחבורה? "כדאי לשקול אמצעי כפייה, כמו אגרת גודש"

הוועידה של פורום התחבורה העולמי עסקה בעיקר בבטיחות אבל גם בנושאים נוספים: "אגרת גודש נתפסת כמס נוסף, ולכן חשוב שתהיה הסכמה מלאה על צעד כפייתי כזה"

SEVEN / צילום: יחצ

עוד קניון נפתח בצפון: מרכז הקניות "SEVEN" בירכא

מרכז הקניות "SEVEN" שנפתח לאחרונה בירכא מהווה הרחבה למרכז הקניות ביג הסמוך ● שני המרכזים שינוהלו יחד ע"י קבוצת ביג ייקראו "ביג פאשן אאוטלט ירכא" ● היקף ההשקעה נאמד ב-50 מיליון שקל

האחים נוימן / צילום: ענבל מרמרי

האחים צחי וחן נוימן עושים צעד נוסף בדרך לבעלות על בזק

הרוכשים הפוטנציאליים של קבוצת בזק הגיעו להבנות עם רוב ועדי העובדים של הקבוצה בנוגע לתנאי העסקה העתידיים במקרה שהרכישה תושלם

מפגינים חרדים בירושלים / צילום: רויטרס

חוק הגיוס יעלה לקריאה ראשונה למרות התנגדות החרדים

נתניהו צפוי לקיים התדיינות בין כל מרכיבי הקואליציה כדי להגיע להסכמה רחבה יותר לקראה הקריאה השנייה והשלישית של החוק

בארי טר וורט / צילום: יחצ

סגן נשיא בקבוצת אייר פראנס KLM על עליית מחירי הטיסות: "הישראלים רגישים למחיר יותר"

מחירי הטיסות יעלו לאט ובהדרגה, סוכני הנסיעות לא ייעלמו, ועולם התעופה הוא הענף התחרותי ביותר בעולם ● בארי טר וורט, סגן נשיא בכיר בקבוצת אייר פראנס KLM, מדבר על המאבק מול ועד העובדים ועל הקשר עם הלקוחות: "אנחנו בקשר עם הנוסעים שלנו במדיות השונות והם יודעים שיש מי שדואג להם"

ניר שטרן / צילום: סיון פרג'

אחרי צניחה של 43%: סלקום נערכת לגיוס הון של 200 מיליון ש'

הגיוס - למימון השקעתה במיזם הסיבים האופטיים - עשוי להגיע עד 300 מיליון שקל ● בעלת השליטה, דסק"ש של אדוארדו אלשטיין, תשתתף בכ-45.5% מהיקף ההנפקה

קמפיין בזק / צילום:מסך

3 כוכבי רשת מאיימים לתבוע את בזק בעקבות קמפיין המונדיאל

כוכבי הרשת סמיון גרפמן, דניס צ'רקוב ויבגני זרובינסקי טוענים כי חברת בזק עשתה שימוש שלא כדין בשמותיהם במסגרת קמפיין הפרסום לנתב Be, בסרטון שבו השתתפה מקהלת הצבא האדום

יאיר כץ / צילום: יאיר כץ

בדרך לקרב עקוב מדם: יאיר כץ וחברי הוועד הארצי מול יו"ר תע"א

לקראת תחילת 2019 עומד להתנהל בתעשייה האווירית עימות רציני - יאיר, חיים כץ ועשרות חברי הוועד הארצי מול הראל לוקר ונמרוד שפר, היו"ר והמנכ"ל ● 5 נקודות בנוגע למיזוג האפשרי בין תע"א ורפאל וכל הקשיים שבדרך

מתמחים ממתינים לבחינת הלשכה בירושלים. / צילום: רפי קוץ

על רקע בחינת הלשכה האחרונה: המתמחים ניגשו למועד הקיץ

בחינת ההסמכה לעריכת-דין נערכה בפעם השנייה במתכונתה החדשה ● המועד הקודם הסתיים בבית המשפט העליון, שפסל 2 שאלות לאחר שהמחוזי כבר פסל 3

OnePlus / צילום: SHUTTERSTOCK

עדכון מערכת ב-OnePlus: כיבויים ספונטניים וריקון סוללה מהיר

חברת OnePlus הוציאה לאחרונה עדכון למערכת ההפעלה במספר מכשירים, אך במקום שיפור, המשתמשים מדווחים שהעדכון דווקא הביא לתקלות ולחוויית שימוש פחות טובה

מרב סריג, מנהלת מקצועית של מגזין "השולחן"  / צילום: יח"צ

קבוצת סיגלר תשיק מיזם תוכן חדש בתחום האוכל

מיזם "השולחן" מבוסס על שני מגזינים ותיקים, "דרך האוכל ו"על השולחן", שנרכשו לאחרונה ע"י יובל סיגלר, ויכלול מגזין חודשי ואתר אינטרנט ● עפ"י הערכות, היקף השקעה במיזם הוא כ-3 מיליון שקל

אורי יהודאי / צילום: שלומי יוסף

אורי יהודאי יקבל בונוס של עד 20 מ' ד' עם מכירת פרוטרום

מחצית מהסכום הבונוס יקבל מנכ"ל פרוטרום זמן קצר לפני עסקת המיזוג עם IFF, ומחצית נוספות בתוך שנה ממועד ההשלמה ● העסקה צפויה להיסגר עד לפברואר 2019