גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

באוצר מסתמנת בהלה מעלות הסכמי-הגג שנחתמו בשנים האחרונות

השרים וראשי הערים כבר מתקרבים ל-400 אלף דירות בהסכמי-הגג ■ באגף התקציבים באוצר, שאמור לעמוד מאחורי המיליארדים שהממשלה מתחייבת להקצות בהסכמים אלה, מסתמנת בהלה

טכס חתימת הסכם גג / צילום: קובי גדעון לעמ
טכס חתימת הסכם גג / צילום: קובי גדעון לעמ

לפי נוסח ההודעה שפרסמה השבוע הממשלה, עד סוף שנת 2019 תשווק המדינה בעיר מגדל-העמק קרקע להקמת 5,674 יחידות דיור, שיהפכו לאחר התחייבות העירייה להעניק הקלה נוספת ליזמים (שבס-כחלון) ל-7,183 יחידות דיור.

מאיפה היומרה לשווק מספר עצום כזה, בעיר פריפריאלית רחוקה שמונה היום בסך-הכול 25 אלף תושבים ונמכרות בה לכל היותר מאות בודדות של דירות בכל שנה? התשובה היא, כמובן, הסכם-הגג. הצטרפותה החגיגית של מגדל-העמק לאותם הסכמים שנחתמים בין הממשלה לבין הרשויות המקומיות וכוללים העברת מאות מיליוני שקלים ולפעמים מיליארדי שקלים לרשות המקומית, עם תנאי סף שקובע כי היקף התוכניות באותה רשות יעמוד על 5,000 דירות לפחות.

אז ראש הממשלה והשרים מכריזים שבמגדל-העמק ישווקו 7,000 דירות, כמו שבמעלות למשל הם הכריזו מוקדם יותר השנה שישווקו בקרוב קרקעות ל-5,545 דירות, וכולם יכולים להיות מרוצים. נתניהו יכול לחזור על המנטרה שהוא "מבטל את המושג פריפריה", כחלון יכול להכריז שלמרות כל הציניקנים והאינטרסנטים הוא ממשיך לשווק עוד ועוד קרקעות ודירות, וראש העיר התורן מצטלם עם ממשלת ישראל ומנופף בצ'ק שמן ממשרד האוצר.

וכולם כולל כולם יודעים שאין שום משמעות למספרים ולהכרזות. הם הרי רואים בעצמם מה קורה עם הסכמי-הגג הראשונים, אלה שנמצאים במרחק יריקה מגוש דן, בקריית גת (6,442 יחידות דיור, דצמבר 2013), במודיעין (11,684, ינואר 2014) ובראש-העין (9,651 יחידות דיור, יולי 2014), ערים שאפילו לא מתאמצות יותר לעמוד בהבטחות, והן רחוקות כרגע אלפי דירות (וכבישים, ומוסדות ציבור ועוד) מהיעד שהובטח בטקס החגיגי שנערך גם אצלן בשעתו.

"לא יותר מ-18 חודש"

הפארסה הזו התחילה לא כל-כך מזמן. באוקטובר 2013, במסגרת החיפוש הלא נגמר אחר פתרונות למשבר הדיור עוד בימי הממשלה הקודמת, החליטה הממשלה להחיות מחדש את מודל "הסכמי-הגג", שכמו הרבה פתרונות אחרים הונהג פה בשנות העלייה הגדולות. הרציונל נשמע פשוט ומוצלח למדי: המדינה מעבירה קדם-מימון לרשות המקומית עבור פיתוח תשתיות (כבישים, בתי ספר, גנים ועוד) ובתמורה מתחייבת הרשות - שאין לה למעשה שום תמריץ אמיתי להוסיף עוד דירות, המעמיקות עוד יותר את הגירעון על הקופה העירונית (ומקטינות את ההוצאה עבור כל תושב) - להוצאת התרי בנייה במהירות.

כמה במהירות? החלטת הממשלה קבעה כי ההסכם ייחתם רק עם רשות מקומית שיש בשטחה תוכניות "אשר ניתן להוציא מכוחן היתר בנייה או צפויות להיות מאושרות במוסדות התכנון תוך לא יותר מ-18 חודשים". מנהל רשות מקרקעי ישראל באותם ימים, בנצי ליברמן, הכריז כי קבינט הדיור יאשר שישה הסכמים בקריית גת, ראש-העין, מודיעין, יבנה, בית שמש וקריית ביאליק, לשיווק מהיר של 41 אלף יחידות דיור. "תוך שלושה חודשים נתחיל בשיווק ותוך 3 שנים נסיים לשווק את כל הקרקעות", הבטיח ליברמן.

ואגב, החלטת הממשלה המקורית קבעה כי הסכמי-הגג ייחתמו רק מול ארבע רשויות מקומיות. אבל די מהר הבינו כל ראשי הערים ש-18 חודשים זו המלצה בלבד (כמו התנאי לשיווק 2,000 דירות לפחות מדי שנה), ושממילא אין באמת מי שיפקח על הכמות בשטח ויאמר להם מה לעשות ומתי, וכך ניתן האות לחגיגה הגדולה. באפריל 2014 הורחבה התוכנית לכלל המדינה, תוך הגבלת כמות הדירות ל-100 אלף יחידות דיור. בינואר 2016 הכמות קפצה ל-175 אלף, ונכון להיום כבר עברנו את ה-300 אלף דירות בהסכמי-הגג והיד עוד נטויה.

ומה כל-כך רע בזה? 300 אלף דירות - 368 אלף בתוספת התוכניות שנמצאות ערב חתימה - מהוות, לפי בדיקה שערכה השבוע דניאלה פז ארז מחברת פז הנדסה וכלכלה, לקראת יום עיון שיערך מחר באוניברסיטת ת"א ויעסוק בהסכמי-הגג, לא פחות מ-60% מיעדי הממשלה שהגדירו את כמות פתרונות הדיור הנדרשים בעשור הבא לפי התוכנית האסטרטגית שהוצגה בתחילת השנה. על פניו, זה נשמע כמו סיבה למחמאה (אנחנו יודעים גם לפרגן כשצריך).

הבעיה היא, שמדובר כאמור בהפרחת מספרים באוויר. הדוגמה הטובה ביותר היא הסכם-הגג שנחתם באוגוסט האחרון באשדוד, לבניית 30 אלף דירות. 13 אלף מתוכן נמצאות על "הדיונה הגדולה", שאף אחד אפילו לא חושב להציב עליה מנוף. אבל האקסל סובל כמובן הכול, ודאי כשמדובר בעיר אטרקטיבית במרכז המדינה.

למעשה, לרשות המקומית (ע"ע ראש-העין, קריית גת ועוד) אין שום תמריץ כאמור להכביד על התושבים בעיר. הסכמי-הגג כוללים אמנם שטחי תעסוקה, מסחר ומשרדים מניבי ארנונה (ביחס של 1 מ"ר תעסוקה לכל 3 מ"ר מגורים) אבל ראשי הערים הם הראשונים לדעת שמדובר לא פעם בפיקציה, בשטחים שייוותרו ללא שום ביקוש.

מעבר לכך, הבדיקה שערכה פז ארז מגלה שהממשלה "זורקת" דירות תיאורטיות היכן שאפשר ולא בהכרח היכן שצריך (כפי שהיא עצמה קבעה). כך, במחוז דרום כבר אושרו הסכמי-גג ל-157 אלף דירות, לעומת יעד ממשלתי בתוכנית אסטרטגית ל-112 אלף דירות בלבד (141%). מנגד, מחוז ירושלים כולל בינתיים רק את בית שמש, עם 13 אלף דירות בהסכם, 19% בלבד מהיעד הממשלתי, ובמחוז תל-אביב (הרצליה ואור יהודה) נחתמו הסכמי-גג ל-12.5 אלף דירות, 13% מהיעד. במחוז מרכז, לב הביקושים, נחתמו הסכמי-גג ל-106 אלף דירות, 70% מהיעד הממשלתי.

"הסכם כניעה"

נכון להיום, ברשות מקרקעי ישראל ובאגף תקציבים שבמשרד האוצר מבוהלים (לא פחות) נוכח הסכמי-הגג הנחתמים בזה אחר זה באותו משרד ממש. כבר כשנחתם הסכם-הגג בבאר שבע, באוקטובר 2015, אמרו במשרד האוצר שמדובר ב"הסכם כניעה", לאחר שראש העירייה של בירת הנגב דאג להוציא מהמדינה, לגמרי בצדק מבחינתו (ודאי אחרי שהבין שהם זקוקים להסכם הרבה יותר ממנו), התחייבויות כספיות בהיקפי-עתק.

בדוח השנתי שפרסם לאחרונה החשב הכללי באוצר, הוא ציין במפורש כי אין אומדן תקציבי או לוח זמנים ברור למרבית הסכמי-הגג. ומכיוון שפטור בלא כלום אי-אפשר, החשב הדגיש כי "אגף החשב הכללי, באמצעות חטיבת מקרקעין ופנים וחשבויות רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, פועל לשיפור הסטנדרטיזציה של ההסכמים ולעריכת ביקורות כספיות, זאת במטרה לוודא ביצוע תקין של המרכיבים הכספיים בהסכמים". לא רק לנו זה נשמע והרגיש כמו כסת"ח.

לאחרונה גם הבאנו את הביקורת שהשמיע סגן ראש אגף תקציבים והממונה על תחום הנדל"ן, ערן ניצן, ערב פרישתו מהתפקיד. בישיבה שערכה מועצת מקרקעי ישראל, גוף העל האחראי על מדיניות הקרקע של המדינה, פנה ניצן לשר האוצר ויו"ר המועצה משה כחלון, ואמר לו כי "צריכים מתישהו לחשוב: 'רגע, מתי אנחנו מפסיקים להוציא את האנרגיה על ההסכם הבא ואוכפים את ההסכמים הקיימים', כי אני אומר לך שבהסכמים הקיימים יש כשל, הם מתקדמים לאט מדי". אבל מאז ניצן טס להיות ציר כלכלי בוושינגטון ומשרד האוצר חתם על עוד 7 הסכמי-גג, כשמספר דומה כבר מונח על השולחן.

והאיום הגדול עדיין פה: פחות משנה לבחירות ברשויות מקומיות (30 באוקטובר 2018), החשש הוא ממדרון חלק. הסכמי-הגג הם כלי פוליטי מצוין לשמן ראשי ערים, שאפילו לא צריכים לתת משהו אמיתי בתמורה. רק לזרוק מספר דמיוני של כמות דירות לשנים הבאות, עדיף אגב לא מספר עגול, כדי שבכל זאת ייראה שם בחוץ כאילו מישהו ישב ועשה עבודה.

הסכמי הגג-ללא אומדן תקציבי, ללא לוז מוגדר

עוד כתבות

סטודנטים  /צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

אמריקה מציגה: כך יצאו חובות העתק של הסטודנטים משליטה

הלוואות הסטודנטים, שהרקיעו שחקים, רובצים כחוב בעיקר על כתפיהם של המילניאלס, בני הדור העני ביותר בארה"ב ● האפשרות של מחיקת החובות, שנשמעת יותר ויותר, טומנת בחובה השלכות כלכליות וחברתיות מרחיקות לכת ● כתבה ראשונה על אחד מסעיפי החובות הצרכניים הגדולים של האמריקאים

מוטי קירשנבאום, יו"ר מגדלי הים התיכון/ צילום: איל יצהר

"לדיירים שלנו אין התחייבות על כמה שנים הם יישבו בנכס, אבל הביטחון שלנו בהם הרבה יותר גדול"

רשת בתי הדיור המוגן מגדלי הים התיכון הכפילה את שווייה בשנים האחרונות על רקע הצמיחה בפעילותה ובתוצאותיה, והיא מושכת משקיעים מוכרים כמו דוד פתאל וחן למדן ● בעל השליטה והיו"ר, מוטי קירשנבאום: "השתנתה תפיסתם של המבוגרים לגבי איך הם רוצים לבלות את שארית חייהם; להיכנס לדיור מוגן זאת עסקה פיננסית כבדה, ולכן הלקוחות עושים אותה בזהירות"

מיכל הלפרין/  צילום: כדיה לוי

מהו מונופול? הכוח לקבוע תנאי אספקה פחות טובים מהתנאים שהיו נקבעים בשוק תחרותי

רשות התחרות פרסמה היום גילוי דעת, במסגרתו היא מחדדת את הגדרת "כוח שוק משמעותי" שמהווה בסיס להכרזה על חברה כמונופול במשק ● "כשגורם מסוים יכול להתנהג באופן חופשי מרסנים תחרותיים משמעותיים, אזי נתון בידיו כוח שוק משמעותי. במקרה כזה בידיו לקבוע תנאי אספקה נחותים משמעותית מתנאי האספקה בשוק תחרותי, שכן הוא אינו חושש למעבר לקוחות למתחריו"

סקר הסקרים - מועד ב'

סקר הסקרים: המאמצים של ברק לא נושאים פרי, נתניהו פותח פער על גנץ

מערכת הבחירות החדשה יצאה לדרך, וסקר הסקרים חוזר ● מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה? ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הלוהטת

קווין פייגי והאחים רוסו / צילום: מריו אנזואוני, רויטרס

מלכי העולם: "הנוקמים" ניצחו את "אווטאר" - שברו את שיא ההכנסות

הסרט "הנוקמים: סוף המשחק" עקף את הסכום שהרוויח "אווטאר" ברחבי העולם - כך הכריז קווין פייגי, נשיא אולפני מארוול, בפני קהל מעריצים בכנס "קומיק-קון" ● זו הפעם הראשונה מזה 22 שנה שהסרט בעל ההכנסות הגבוהות ביותר אינו של הבמאי ג'יימס קמרון

ארז יוסף / צלם סיון פרג

לאחר שלא קיבל את המנכ"לות: ארז יוסף פורש מבנק הפועלים

יוסף, המשנה למנכ"ל והממונה על חטיבת אסטרטגיה, משאבים ותפעול בבנק הפועלים, הודיע על פרישתו לאחר כ-30 שנה בבנק ● פרישתו תצריך את המנכ"ל המיועד דב קוטלר לגייס לפחות שני חברי הנהלה בכירים: במקום יוסף ובמקום רונן שטיין

יצחק תשובה/ צילום: גדעון לוין

לאחר הירידות החדות במניה: קבוצת דלק תנסה לצרף שותף להשקעה באיתקה לקראת הנפקתה בלונדון

איתקה השלימה ביום חמישי גיוס של 500 מיליון דולר באג"ח למימון רכישת הענק של נכסי נפט וגז בים הצפוני, לאחר שקודם סגרה מימון בנקאי של 1.65 מיליארד דולר לעסקה ● קבוצת דלק עצמה תזרים לאיתקה 300-400 מיליון דולר ותצרף שותף שיזרים הון נוסף, בטרם תונפק איתקה בלונדון

דונלד טראמפ/ צילום: רויטרס Carlos-Barria

פגיעה באמזון או קידום תחרות: מה עומד מאחורי ההתערבות של טראמפ בחוזה הפטנגון?

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ הודיע כי בכוונתו לבחון מקרוב את תהליך הענקת החוזה להעברת דאטה של הפנטגון לענן, המכונה JEDI, ששוויו מוערך בעשרה מיליארד דולר לפי דיווחים ● נכון להיום, על החוזה נותרו שתי מתחרות - אמזון ומיקרוסופט

טינדר/ צילום: שאטרסטוק

טינדר נגד גוגל: עוקפת את העמלה שגוגל גובה על תשלומים באפליקציות

אפליקציית ההיכרויות הפופולרית החלה לעקוף את הליך התשלום דרך חנות האפליקציות של גוגל כדי להימנע מתשלום עמלת 30% שגוגל גובה על כל עסקה ● ההליך החדש מעודד משתמשים שמעוניינים להשתמש בפיצ'רים שונים באפליקציה בתשלום להכניס את פרטי האשראי שלהם ישירות לאפליקציה

בורסת ת"א / צילום: איל יצהר

ת"א ננעלה בנטייה לעליות: שיכון ובינוי זינקה 4.8%, דלק ב-3.7%

אדוארדו אלשטיין משך את הבקשה להיתר השליטה בכלל ביטוח ● אריק פינטו מנכ"ל בנק הפועלים ביקש להקדים את הפרישה, סגנו ארז יוסף הודיע על פרישה ● דלק עשויה להכניס משקיע לאיתקה לקראת ההנפקה בלונדון ● טבע איבדה 1.8%

דירקטוריון / צילום: שאטרסטוק

חברה דואלית יכולה לוותר לחלוטין על הדח"צ

התעקשות על דח"צ בחברות אלה היא לדעתי פורמליות יתרה שאינה נדרשת, במקום שבו כבר יש בקרה מספקת על פעילות ההנהלה ● בחברות שנסחרות בארה"ב נדרש שיהיה רוב לדירקטורים שהם עצמאיים, כך שאינטרס המשקיעים מהציבור מיוצג מבלי שיהיה צורך פורמלי ● אז תנו לכוחות השוק לעשות את שלהם

רחוב שולמית 13 תל אביב/ צילום: בר אל

בכמה הושכרה דירת 4 חדרים בקומת קרקע במרכז תל-אביב?

הדירה, ברחוב שולמית ליד כיכר דיזנגוף, בשטח של 110 מ"ר, הושכרה ב-10,000 שקל לחודש ● ועוד עסקאות נדל"ן שנסגרו השבוע

משתתפי "הישרדות VIP" / צילום: משה נחומוביץ

רשת 13 משנה את אופן התשלום למפיקים: "כסף רק תמורת קלטת לשידור"

ל"גלובס" נודע כי הערוץ הודיע לחברות ההפקה עמן הוא עובד כי יפסיק לשלם "אבני-דרך לתוכניות", והחברות יקבלו תשלום רק בסוף ההליך ● גורמים בענף: "אי-הבנה בסיסית של שוק הטלוויזיה המקומי" ● רשת: "כל מהלך עם המפיקים נעשה בתיאום ובהסכמה"

נפתלי בנט ואיילת שקד / צילום: אמיר מאירי

פגישתם המכרעת של שקד ובנט הסתיימה - ללא תוצאות

שרי המשפטים והחינוך לשעבר נפגשו בניסיון לגשר על הפערים סביב האיחודים שצפויים לימין החדש, אך פגישתם הסתיימה ללא החלטה ● שקד תומכת בחבירה לרשימת פרץ וסמוטריץ', ואילו בנט מעדיף חיבור לפייגלין שייצור שתי רשימות מימין לליכוד ● וגם, רע"מ בחרה את מועמדיה לבחירות הקרובות

איילת שקד בטקס הפרידה ממשרד המשפטים / צילום: רפי קוץ

איילת שקד תכריז הערב על עמידתה בראש מפלגת הימין החדש

שרת המשפטים לשעבר איילת שקד תודיע הערב על המשך דרכה הפוליטית, ולפי גורמים בימין החדש, היא תתייצב שוב לצד נפתלי בנט במפלגה שהקימו יחדיו, אך הפעם תעמוד בראשה במקום בנט ● המהלך צפוי להגביר את הלחץ על רפי פרץ לוותר על המקום הראשון באיחוד מפלגות הימין ● בנט: "המדינה חשובה יותר מקידום אישי"

תמ“א 38 ברחוב יהודה הנשיא בר"ג, / צילום: תמר מצפי

פסק דין "הערת אזהרה": נדחתה בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין

בית המשפט העליון דחה בקשה נוספת לעיכוב ביצוע פסק דין המבטל הערות אזהרה והסכמים לרכישת דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38 שנתקע ברמת גן לאחר שהיזם נקלע לפירוק. ההחלטה בתיק הפכה לעקרונית, כשבמשרד השיכון אף טוענם כי אם תתקבל סופית בעליון הם ישקלו להכניס תיקונים בחוק המכר

תעשיית הסטארט-אפ הישראלית משגשגת/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

דוח חדש: תחום התעשייה 4.0 מתפתח, בלי התעשייה הישראלית

לפי דוח של סטארט-אפ ניישן סנטרל, פועלות כיום בישראל 230 חברות סטארט-אפ בתחום, לעומת 146 ב-2014

מאיר שפיגלר / צילום: שלומי יוסף

ראש המוסד הכי חוצפן: החוצפה המרעננת של ראש המוסד לביטוח לאומי

השבוע הודיע מאיר שפיגלר, בפעם השנייה בתוך שנה, כי יפסיק לרכוש מהמדינה אגרות חוב בכסף הפנוי שיש לו ● אגף התקציבים בלחץ, וטוב לדעת שלא רק לרופאים ולעובדי הנמלים יש יכולת להלחיץ את האוצר, ושגם למקבלי הקצבאות - קשישים, נכים, פגועי נפש - יש יו"ר ועד קצת אלים ● פרשנות

מניית אמזון על מסכי וול סטריט רגעים לאחר ההגעה לשווי טריליון דולר / צילום: Reuters

לקראת השבוע בשווקים: מבול דוחות בוול סטריט ואפשרות להורדת ריבית באירופה

הבנק המרכזי של אירופה צפוי להכריז על גובה הריבית ביום חמישי הקרוב ● כלכלני לידר שוקי הון מעריכים כי יו"ר הבנק מריו דראגי עשוי להוריד את הריבית ● המתיחות מול איראן חוזרת לכותרות - בריטניה נערכת לסנקציות על הרפובליקה ● בוול סטריט עונת הדוחות מעלה הילוך עם פרסום שלל דוחות, בהם אלה של פייסבוק, אמזון, גוגל ופייסבוק ● התחזית השבועית של "גלובס"

עמיר פרץ / צילום: תמר מצפי, גלובס

פרץ משנה את הטון: לא אשב עם נתניהו גם בטרם כתב אישום

אתמול אמרה אורלי לוי כי אינה פוסלת חבירה לממשלת בראשות הליכוד; הקווים האדומים לדבריה הם אם יוגש נגד נתניהו כתב אישום ● היום הציג פרץ עמדה נחרצת יותר ואמר: "נתניהו הפך לנטל על ישראל"