עסקת תמ"א 38 היא "עסקת נטו" עבור בעלי הדירות. הבעלים לא משלמים דבר ואילו היזם נושא בכל הוצאות הפרוייקט- שכר בעלי המקצוע השונים, יועצים, אדריכלים, עורכי דין, אגרות, היטלים, בניה וכו'.
בין היתר, מתחייב היזם לשלם את היטל ההשבחה שיוטל (ככל שיוטל) במסגרת הפרוייקט.
היטל ההשבחה עלול לעלות כדי סכומים משמעותיים ביותר עד כדי העמדת פרוייקט תמ"א 38 בסיכון קיומי בשל העדר כלכליות.
על מנת לקדם ולהקל על ביצוע פרוייקטי תמ"א 38 מצאה המדינה לפטור פרוייקטי תמ"א 38 מהיטל השבחה.
ואולם, קיימת אפשרות כי למרות קיומו של הפטור הנ"ל יחול חיוב בגין היטל השבחה, למשל במקרה בו תאושר תב"ע (כדוגמת תוכנית הרובעים בעיר תל אביב) או במקרה בו תוספת הזכויות תהא גדולה מתוספת הבסיס של 2.5 קומות.
בהסכמי ההתקשרות שבין היזם ובין בעלי הדירות אנו דואגים להדגיש כי למרות קיומו של הפטור הרי שככל שיחול חיוב בגין היטל השבחה אזי היזם הוא שישא בחיוב מעין זה.
האם בכל מקרה לאחר חתימת הסכם תמ"א 38 מול יזם ישא היזם בכל חיוב בגין היטל השבחה?
ומה יקרה במצב בו חתם בעלים של דירה על הסכם תמ"א 38 ולאחר מכן מכר את דירתו ובגין המכירה חל היטל השבחה? האם במקרה זה ניתן יהיה לטעון כי חל פטור מהיטל השבחה? האם היזם ישא בהיטל ככל שלא ינתן פטור?
ובכן, התשובות לשאלות הנ"ל הן בשלילה.
היינו, במקרה האמור יחול החיוב בהיטל השבחה על הבעלים של הדירה וזאת למרות שחתם על הסכם תמ"א 38.
סוגיה מעין זו נדונה לאחרונה בפני ועדת ערר מחוז תל אביב.
בעלים של דירה ברחוב השר משה 35 רמת גן (המצויה בבניין בו ארבע דירות) מכרו את דירתם וחוייבו עקב כך בהיטל השבחה.
לטענת הבעלים, טרם מכירת הדירה הם בדקו האם קיימת אפשרות לביצוע פרוייקט תמ"א 38 בבניין וכל ארבעת בעלי הדירות הסכימו עקרונית לביצוע הפרוייקט.
הבעלים הוסיפו וטענו, כי מאחר וממילא צפוי להתקבל פטור מהיטל השבחה בגין בנייה לפי תמ"א 38, הרי שאין להטיל עליהם היטל השבחה בעת מכירת דירתם.
מנגד, טענה הועדה המקומית כי כוונות או רעיונות לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38 בבניין אינם רלוונטיים לחיוב בהיטל השבחה וכי פטור מהיטל השבחה הינו לזכויות קבועות בתמ"א 38 ולא לאלו הקבועות בתכניות אחרות, מה גם שבענייננו חיוב הוטל בעקבות מימוש בדרך של העברת זכויות ולא בדרך של מתן היתר, אשר הוא ורק הוא מקים זכות לפטור מהיטל השבחה.
לאחר בחינת טענות הצדדים מצאה ועדת הערר לדחות את ערר הבעלים וקבעה, כי טענת הבעלים לפיה אין להטיל חיוב בהיטל השבחה בשל העובדה שהבניין נמצא בתהליך לפי תמ"א 38, אין לה על מה שתסמוך.
ועדת הערר הוסיפה וציינה כי לפי הוראות הדין, הפטור מהיטל השבחה ניתן במועד מתן היתר הבניה לתמ"א. משמע הפטור לא חל במקרה של מכירת הדירה.
עוד הוסיפה ועדת הערר כי ממילא בענייננו לא מתקיים פרוייקט תמ"א 38 אלא קיים אך פוטנציאל לקיימו ולכן משמעות קבלת טענתם של הבעלים הינה למעשה החלת הפטור הניתן בחוק בהיתר מכוחה של תמ"א 38 על תכניות אחרות שהשביחו את הנכס בשל האפשרות (שאף היא אינה וודאית) כי הנכס יעבור הליך חיזוק מכוחה של תמ"א 38.
במקרה הנ"ל דובר כאמור בבעלים של דירה המצויה בבניין בו יש כוונה לבצע פרוייקט תמ"א 38 אך טרם מבוצעת בו פרוייקט הלכה למעשה.
חשוב להבהיר ולהדגיש, כי גם במקרה בו נחתם הסכם תמ"א 38 מול יזם וההסכם מקודם ובטרם מתן היתר הבניה לפרוייקט ימכור מי מבעלי הדירות את דירתו, אזי ככל שיוטל חיוב בגין היטל השבחה לא ניתן יהיה לטעון לקיומו של הפטור בגין תמ"א 38 ואף לא ניתן יהיה לחייב את היזם בתשלום בגין היטל ההשבחה. משמעות הדברים הינה, כי הבעלים עצמו הוא שיישא בהיטל ההשבחה.
הדברים עלולים להיות אקוטיים. על כן הישמרו. בידקו היטב האם ומתי למכור את הדירה ובכל מקרה אל תניחו כי באם מבוצע כבר פרוייקט תמ"א 38 בבניין בו מצויה דירתכם אזי תהיו פטורים מתשלום היטל השבחה. הנחה מוטעית זו עלולה לעלות לכם ממון רב ואף לסבך אתכם בעסקת המכר.
■ הכותב הוא מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין