דוד זבידה / צילום: תמר מצפי
חברת מבני תעשייה עוסקת בתחום הנדל"ן המניב והנדל"ן היזמי בישראל ובחו"ל. החברה הציבורית נסחרת בבורסת תל-אביב בשווי שוק של כ-2.3 מיליארד שקל, סביב ההון העצמי החשבונאי.
לחברה פרויקטים מניבים, המשתרעים על שטח של כ-1.4 מיליון מ"ר ורשומים בספרים בשווי של כ-5.8 מיליארד שקל - כ-90% מהם בישראל, והשאר פזורים בקנדה, בגרמניה, בארה"ב, בצרפת, בשווייץ ובהולנד. נכסים אלה מניבים לחברה NOI (הכנסה תפעולית נטו) שנתית של כ-430 מיליון שקל, ומשקפים תשואה של כ-7.5% על הנכסים.
נכסי החברה מושכרים בשיעורי תפוסה בינוניים של 86%, כאשר לחברה פיזור שוכרים רחב ואין תלות בשוכר ספציפי. נוסף על כך, לחברה קרקעות בשווי של יותר מ-290 מיליון שקל ונדל"ן להשקעה בהקמה בהיקף של 59 מיליון שקל. כמו כן, למבני תעשייה זכויות בנייה נוספות בלתי מנוצלות בהיקף משמעותי, של כ-0.5 מיליון מ"ר.
בתחום הנדל"ן היזמי, לחברה פרויקט אחד בפיתוח ביישוב הקהילתי צור יצחק, "מרום השרון", הכולל 690 יחידות דיור ונבנה בשלבים.
למבני תעשייה יש החזקה של כ-32% בחברת סוויטלנד והחזקה של כ-3% במניות החברה האם כלכלית ירושלים. נוסף על כך, לחברה החזקה של כ-6.2% בחברת מירלנד, שאותה היא רושמת כנכס פיננסי במאזן.
דירוג חוב A עם תחזית יציבה
מבני תעשייה נשלטת על ידי חברת כלכלית ירושלים (68.3%). בעקבות הנפקת הזכויות שביצעה החברה האם בפברואר 2016, בהיקף של 753 מיליון שקל, החברה עברה משליטתו של אליעזר פישמן לחברה ללא גרעין שליטה, כשבעלי המניות הגדולים בה הם דוד פורר (24%) וחברת סאמיט שבשליטת זוהר לוי (7%).
לחברה הנהלה איכותית ובעלת ניסיון רב בתחום הפעילות. מנכ"ל החברה, דוד זבידה, ביצע מהלכים משמעותיים בשנים האחרונות לחיזוק הנזילות, לשיפור מבנה החוב, לטיוב תיק הנכסים ולהתייעלות תפעולית, הכוללת איחוד מטות החברות בקבוצה.
החברה פועלת בשנים האחרונות בהתאם לאסטרטגיה ברורה למקד את פעילות הנדל"ן המניב בישראל, באזור שבו יש לחברה יתרון יחסי, ובמקביל לממש נכסים בעיקר באזורי הפעילות מחוץ לישראל.
מתחילת 2017 מימשה החברה נכסים בהיקף של 428 מיליון שקל, מתוכם 348 מיליון שקל בחו"ל. מאז 2015 מימשה החברה נכסים בהיקף של כמיליארד שקל, ומתוכם כ-780 מיליון שקל נכסים בחו"ל. יתרת הנכסים המוחזקים למכירה במאזן מסתכמת ב-246 מיליון שקל.
נוסף על כך, מבני תעשייה פועלת בשנים האחרונות לשיפור משמעותי של הסיכון הפיננסי שלה. צעדיה בתחום זה כוללים הארכת מח"מ התחייבויות, השטחת לוח סילוקין, החלפת חוב יקר בחוב זול וצמצום עלויות מימון. בעקבות זאת, קיים שיפור מתמשך בפרופיל הפיננסי בחברה, הכולל חיזוק בסיס ההון, ירידה בהיקף החוב הפיננסי ושיפור משמעותי ברמת המינוף.
לאחר הנפקת הזכויות בחברה, שבעקבותיה עברה להיות ללא גרעין שליטה, חל גידול מתמשך בהון העצמי, שמסתכם לכמעט 2 מיליארד שקל. נוסף על כך, בעקבות הנפקת הון שביצעה החברה ביולי השנה (כ-280 מיליון שקל), ההון העצמי צפוי לעלות לכיוון של 2.2 מיליארד שקל.
החוב הפיננסי של מבני תעשייה הצטמצם לכ-4.65 מיליארד שקל, לעומת רמות של 5.7-7.8 מיליארד שקל בשנים 2012-2015. הרוב המוחלט של החוב הוא למחזיקי איגרות החוב.
בעקבות זאת, רמת המינוף של החברה השתפרה משמעותית בשנים האחרונות, כשיחס החוב ל-CAP נטו הצטמצם לכ-68%, לעומת כ-71% בשנת 2016 ו-75%-78% בשנים 2012-2015. יחס זה יצטמצם לכ-63% בדוחות הרבעון השלישי בעקבות הנפקת ההון שביצעה החברה ביולי.
נוסף על כך, רמת הגמישות הפיננסית של החברה טובה, עם נגישות גבוהה לשוק ההון והיקף נכסים משמעותי בסך כ-1.5 מיליארד שקל, שאינו משועבד.
צפויה לחלק דיבידנד בשנים הבאות
בעקבות מימוש נכסים וטיוב התיק, חלה בשנים האחרונות ירידה ב-NOI של מבני תעשייה. במחצית הראשונה של 2017 היקף ה-NOI הצטמצם בכ-2% בעקבות מימוש נכסים בגרמניה ובצרפת, והסתכם ב-217 מיליון שקל - מתוכם כ-85% בישראל והשאר בחו"ל.
בשורה התחתונה, רשמה החברה גידול ברווח הנקי, שהסתכם במחצית הראשונה של השנה בכ-178 מיליון שקל, לעומת כ-153 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול נבע מהכנסות מס בגין הכרה בהפסדים צבורים בהיקף של כ-114 מיליון שקל, שקוזז מהפסד בגין פדיון מוקדם של אג"ח בסך 34 מיליון שקל.
למרות הירידה בהכנסות התפעוליות, ה-FFO (רווח מפעולות, המדד המקובל למדידת תוצאות של חברת נדל"ן מניב) של החברה הסתכם במחצית הראשונה בכ-95 מיליון שקל, לעומת כ-81 מיליון שקל בתקופה המקבילה.
כמו כן, החברה העלתה את תחזית ה-FFO לשנת 2017 לכ-190 מיליון שקל, לעומת כ-180 מיליון שקל בתחזית המקורית. השינוי נבע ממימוש נכסים, מיחזור חוב ושיפור ברמה התפעולית.
בעקבות חיזוק בסיס ההון עם השלמת הנפקת ההון ביולי בהיקף של כ-279 מיליון שקל, העלתה חברת הדירוג מעלות את דירוג החוב של החברה ל-A עם תחזית יציבה. חברת הדירוג ציינה לחיוב את חיזוק רמת הנזילות, שיפור המינוף הפיננסי, ירידה בעומס הפירעונות בעקבות מיחזורי חוב ומיקוד הפעילות בישראל במקביל למימוש נכסים בחו"ל.
למבני תעשייה אין מדיניות דיבידנד, והיא לא חילקה דיבידנד בשנים 2015-2017. עם זאת, בשנים קודמות נהגה החברה לחלק דיבידנד בהיקף ממוצע של כ-115 מיליון שקל בשנה (ממוצע על פני חמש שנים). לחברת יתרת עודפים של כ-682 מיליון שקל, ואנו מעריכים כי היא תשוב לחלק דיבידנדים בשנים הבאות.
לסיכום, תוצאותיה הכספיות של מבני תעשייה משקפות את צעדי החברה בשלוש השנים האחרונות לצמצום המינוף וחיזוק הפרופיל הפיננסי. בעקבות המהלכים שנקטה החברה, הכוללים המשך מימוש נכסים, הנפקת הון והנפקת אג"ח, קיים שיפור משמעותי בפרופיל הפיננסי שלה.
■ הכותבים הם מנהל מחלקת מחקר ואסטרטגיה בקבוצת אקסלנס ואנליסטית בכירה במחלקת המחקר בקבוצת אקסלנס. הנתונים מבוססים על דיווחים פומביים של החברה. הכתבה אינה מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. חברות מקבוצת אקסלנס מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ני"ע ונכסים פיננסיים המוזכרים בכתבה ו/או להעניק שירותים פיננסיים לחברות הנזכרות בכתבה.