פרוייקט הולילנד / צילום: אבי שאולי
למעלה מ-7 שנים לאחר שהתפוצצה פרשת הולילנד בירושלים והביאה להקפאת הבינוי הנותר (ושליחת המעורבים הרבים בפרשה למאסר ארוך), קיבלה לאחרונה התוכנית המחודשת במתחם תוקף. את התוכנית החדשה יזמה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, במקרה יחיד שבו הוועדה המחוזית היא היוזמת, שומעת ההתנגדויות, והמאשרת.
מי שאמורים לממש את הזכויות שנותרו במתחם על פי התוכנית החדשה הם איש העסקים רמי לוי, המחזיק בחלק מהמתחם שאותו רכש בביש מזל גדול 3 שבועות בלבד לפני שהתפוצצה הפרשה, וכן חברת הולילנד פארק, הכוללת את פולאר (60%) קרדן נדל"ן (30%) ובנק לאומי (10%), שמחזיקים בחלק אחר במתחם. בסה"כ אוכלסו עד היום בפרויקט הולילנד 650 דירות, כולן של הולילנד פארק, ונותרו לבנייה עוד 454 דירות - 254 של הולילנד פארק ועוד 200 דירות של לוי.
למרות שלאף אחד מהם לא היה כל קשר לפרשת השחיתות המפורסמת, התוכנית שקיבלה כעת תוקף שונה לעין ערוך מהתוכנית המאושרת שחלה על הקרקע בעת שרכשו אותה. לטענת היזמים, התוכנית שקיבלה תוקף פוגעת קשות באיכות הבינוי של הבניינים שאמורים לקום, ולמעשה מהווה פגיעה כלכלית בזכויות החוקיות, שלא בצדק.
קיצוץ במגרשים לטובת זיקת הנאה
עד 2010 הספיקה חברת הולילנד פארק להקים 8 בניינים (7 בניינים ומגדל) ונותרו בבעלותה בחלק המערבי של המתחם 4 מגרשים, המיועדים להקמת 4 בניינים נוספים.
אלא שבשנת 2010 התפוצצה פרשת הולילנד, והוועדה המחוזית הקפיאה את האפשרות לממש את זכויות הבנייה שנותרו והחליטה ליזום תוכנית חדשה. בגרסתה החדשה, שהופקדה בשנת 2014, בוטלו כל זכויות הבנייה שהיו להולילנד פארק. החברה הגישה התנגדות לתוכנית הפוגעת, ובינתיים גם בית המשפט העליון זיכה את החברה ונושאי המשרה בה מאשמה בפרשה.
באוגוסט 2016 הודיעה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז ירושלים, כי החליטה להחזיר את זכויות הבנייה לבניית הדירות במתחם, אך עם שינויים. מלבד הנזק הגדול שנגרם ליזמים בשל העיכוב הממושך, התוכנית החדשה כוללת הפקעה של מגרש שלם שבבעלות הולילנד פארק לצורכי ציבור, וזאת בהסכמת החברה. כך, לחברה נותרו 3 מגרשים לבניית אותן 254 הדירות. אלא שהוועדה המחוזית לא הסתפקה בכך, וקבעה כי מלבד המגרש שהופקע, שרוחבו 33 מטרים, שתי רצועות נוספות משני המגרשים לצדיו של המגרש המופקע, המיועדים לבניית הבניינים, יופקעו גם הן לטובת זיקת הנאה לציבור.
אדריכל החברה אורי זרובבל קבע בחוות דעת שנתן כי לא ניתן יהיה להקים על כל אחד משני המגרשים שקוצצו בניין סביר. ובמילים אחרות, הקיצוץ במגרשים לטובת זיקות הנאה ימנע מהחברה את היכולת לממש את זכויות הבנייה המאושרות ויגרום לה נזק של עשרות מיליוני שקלים לפחות. נוסף לכך, לאחד המגרשים שנגרעת מהם רצועה לטובת זיקת הנאה, כבר ניתן היתר בנייה בשנת 2008, והחברה הסתמכה על כך וביצעה במגרש עבודות חפירה ודיפון בשווי 10 מיליון שקל - השקעה שתרד לטמיון.
נוסף לכך, בתוכנית החדשה נקבעו תנאי שלביות. תנאי לאכלוס הבניינים החדשים הוא הקמה של מבני ציבור ע"י עיריית ירושלים. לחברה אין ערבות כי העירייה תקים את מבני הציבור טרם סיום בניית הבניינים החדשים, ועל כן תנאי השלביות מעמיד אותה בסיכון, שבו בניית הבניינים תסתיים אך לא ניתן יהיה לאכלסם כל עוד לא הוקמו בנייני הציבור על ידי העירייה.
הולילנד פארק העלתה את טענותיה בדבר הקושי לממש את התוכנית בגרסתה החדשה, ובחודש יולי האחרון, החליטה הוועדה המחוזית לפרסם את התוכנית למתן תוקף, תוך הוספת "סעיף גמישות". בהחלטתה ציינה הוועדה כי "מתוך הטענות עלה כי ישנם אילוצים של תכנון מפורט לביצוע וכי קיבוע מיקום זיקות ההנאה עלול להקשות על ביצוע התוכנית".
עם זאת, הוועדה ציינה בהחלטתה כי היא סבורה "כי יש לאפשר גמישות מסוימת: ניתן יהיה לשנות את מיקום זיקות ההנאה בשלושת המגרשים, ובלבד שסך שטח זיקות ההנאה לא יפחת מ-1.26 דונם. חלק מזיקת ההנאה ייועד לשם יצירת גישה ראויה ומעבר מכביש אבי יונה אל פנים המתחם. שטחי זיקות ההנאה במגרשים אלה יהיו ככל הניתן ברצף לשטחים ציבוריים או למעברים קיימים". עוד נקבע בהחלטה כי סטייה מהוראות אלה תהייה סטייה ניכרת ושימוש בסעיפים אלה יהיו מחייבים באישור מתכננת המחוז.
"החברה בוחנת כל סעד אפשרי"
אלא שלטענת היזמים, התוכנית שקיבלה תוקף (וטרם פורסמה ברשומות) לא עברה שינויים מהותיים, ו"סעיף הגמישות" אינו פותר את הבעיות שנוצרו בתוכנית החדשה, ואינו מאפשר את מימוש הזכויות המאושרות לבנייה בבניינים סבירים, משום שהוועדה מתעקשת על "קיצוץ" בתכסית הבניינים המאושרים לבנייה, למרות שכבר הפקיעה מגרש שלם.
הגרסה החדשה אף כוללת טעויות שאותן מגדירים בהולילנד פארק "מביכות", כמו למשל שטבלת זכויות הבנייה, הכוללת שטחים לבנייה מעל ומתחת לקרקע, אינה מציינת אפילו מ"ר אחד של שטחים לבנייה מתחת לקרקע, מה שעל פניו לא מאפשר בניית החניות המאושרת לבנייה.
בנוסף טוענת הולילנד פארק כי הופחתו מזכויות הבנייה המאושרות למעלה מ-9,000 מ"ר שטחי שירות. כמו כן, השינויים שכוללים שלביות שמסכנת את החברה באי יכולת לאכלס את הבניינים במקרה שבו עיריית ירושלים לא תקים מבני ציבור, נותרו על כנם.
בהולילנד פארק מסרו כי הם בוחנים בימים אלה פנייה לערכאות משפטיות ולהגשת תביעה לפיצויים בגין הנזק שבתוכנית: "אנו שמחים שהוועדה הבינה שלקיחת הזכויות ל-254 הדירות המאושרות לבנייה הייתה טעות. עם זאת, החברה מצרה על כך שעל מנת לכפר על הטעות, בחרה הוועדה המחוזית לפגוע בצורה משמעותית בזכויות שהחזירה, ולצערנו הרב אם גירסה זו שאושרה למתן תוקף תתפרסם כך ברשומות, הדבר יחייב את החברה להילחם להשיב לה את כל הזכויות שהיו לה, ושבית המשפט העליון קבע שהיא זכאית להן.
"החברה אם כן בוחנת כל סעד אפשרי, לרבות תביעת פיצויים על הנזקים שנגרמו וייגרמו לה, ומי שישלם אותם הם כמובן תושבי ירושלים. על כן חבל שהוועדה המחוזית סבורה כי התנהלות שכזאת היא ראויה".
מהוועדה המחוזית ירושלים נמסר: "כחלק מתכנון איכותי אשר מסתכל על כלל הצרכים הדרושים לתושב, הוועדה רואה חשיבות בחיבור המתחם עם שאר חלקי העיר ולכן קבעה כי שטחים מהמתחם יוקצו עבור מעברים ציבוריים עבור הולכי הרגל בתוך המתחם ואליו.
"בעניין הטענה על טעויות בטבלת זכויות הבנייה, הוועדה התבססה על חוות הדעת של מחלקת הרישוי של עיריית ירושלים שקבעה כמה שטחי בינוי נותרו במתחם. באשר לצורך בהקמת מבני הציבור, כמו בכל תוכנית ששמה את האדם במרכז, גם בתוכנית זו, קבעה הוועדה כי שטחי הציבור יוקמו בד בבד עם הדירות כדי לתת מענה לתושבים האמורים לאכלס את המתחם".