ברק רוזן / צילום: איל יצהר
אין הרבה אנשי עסקים בישראל שמצאו בוקר אחד איום בוטה בדמות רימון בחצר ביתם. בחלק מהמקרים שכן התרחשו, התברר שברקע הדברים היה סיפור בעל אלמנטים פליליים לא פשוטים בעוד אחרים הסתיימו בקול ענות חלושה. ברק רוזן, שיחד עם שותפו אסי טוכמאייר מחזיק בשליטה בחברה הציבורית ישראל קנדה, לא רואה באירוע הזה יותר מ"מהמורה בדרך" ומקווה שגם במקרה שלו החקירה תסתיים במהירות ובלי כלום.
"בדרך כלל אני מתאמן בבוקר", הוא משחזר את שאירע לפני כשבועיים בביתו שבהרצליה פיתוח, "אבל באותו היום לא התאמנתי והייתי זמין. ראיתי שהאנשים שמטפלים בבריכה (בבית) מחפשים אותי. התקשרתי אליהם ואמרו לי 'יש פה איזה רימון ליד השער'. ניגשתי וראיתי משהו, לא ידעתי אם זה אמיתי או צעצוע. חבר מהצנחנים אמר לי 'בוא, אני אעיף את זה', אבל הלכתי 'ביי דה בוק', וישר התקשרתי למשטרה והגשתי תלונה בצורה מסודרת".
- אתה חושב שזה היה אמור להתפוצץ?
"אין לי מושג. בכל מקרה, זה הפתיע אותי מאוד, כי החברה שלנו היום, עם כל הניסיון וכל מה שעברנו, מתנהלת כמו בית מרקחת. מרמת הממשל התאגידי, שותפים, הנהלה, הכול. אין לנו חיכוך עם אף אחד שיכול לעשות משהו כזה".
- אז אין לך רעיון מי זה יכול להיות?
"לא. כל מה שעשינו, עשינו בעבודה קשה. התחלנו ממשרד תיווך ברעננה, המשכנו להשקיע, קנינו בניין של ארבע קומות, המשכנו והתקדמנו. אף אחד לא נתן לנו שום דבר. לפני שבועיים נתתי הרצאה בבינתחומי עם פתיחת חוג הנדל"ן שם. הראיתי להם את הדרך שלנו, איך הגענו לאן שהגענו, ואמרתי 'זה הכול עבודה קשה, שום דבר זה לא טיול בפארק'".
- ומה אתה חושב שיקרה עם הפרשה הזאת בהמשך?
"אני מקווה שהמשטרה תפתור את זה במהרה, ואולי זו בכלל טעות. אבל אם יש למישהו משהו להגיד לי, אני אשמח שלא יתחבא, ואם יש בעיה, אני אשמח לשמוע אותה. זה סתם להציק וסתם להטריד, כי מישהו שבאמת רוצה משהו היה בא לפה ומדבר. אנו לא חייבים לאף אחד שקל והכול פיקס והכול טוב, אז אני לא מבין מה זה הדבר הזה. הרי אומרים לי שלא ראו מישהו שמטפל בכל-כך הרבה פרויקטים ואין נגדו תביעות ואין עניינים, וגם אם יש בעיה, תמיד פותרים אותה, ולכן אין לי שמץ של מושג מי זה עשוי להיות".
מהמשטרה נמסר כי "התיק נחקר על-ידי צוות חקירה מיוחד, ומטבע הדברים לא ניתן למסור פרטים נוספים בשלב זה של החקירה".
פרויקט עם פינוי בדרום ת"א
לא מעט נכתב על שני הצעירים שלמדו יחד בתיכון אוסטרובסקי ברעננה, בהפרש של שנה - רוזן בן 46, וטוכמאייר בן 47, וכיום שולטים בחברה ציבורית ששוויה מתקרב למיליארד שקל ושבפורטפוליו שלה אלפי יח"ד ומאות אלפי מ"ר של משרדים. רשימה חלקית מאוד של פרויקטים שבהם היו - או עדיין - מעורבים, כוללת את פרויקט מידטאון בתל-אביב, מגדלי משרדים מפוארים בהרצליה פיתוח שבהם יוקם "קמפוס מייקרוסופט", מגדל דה וינצ'י, מגדל הגימנסיה, פארק צמרת בהרצליה, מגדל רוטשילד 17, מתחם לפיד ברחוב אילת בתל-אביב, והרשימה עוד ארוכה ומגוונת.
הפרויקט האחרון - מתחם לפיד - מתקשר אולי לסיפור הרימון. ישראל קנדה רכשה את הקרקע במארס השנה, ושילמה תמורתה 221 מיליון שקל, כ-50 מיליון שקל יותר מההצעות האחרות. "הבנתי שקרקע כזו של 20 דונם בתוך העיר (פרי שילוב של הקרקע שרכשה ישראל קנדה, יחד עם קרקע סמוכה השייכת למשפחת בסל, ה' מ') במקום כזה ליד הים, זה דבר נדיר", מתלהב רוזן. "כולם ראו את רחוב אילת; אני ראיתי את הרברט סמואל, נווה צדק, מתחם התחנה. ראיתי משהו שאין בתוך העיר והבנתי שזה לא יכול לעבוד לבד, אלא שצריך לתכנן אותו. לכן, לא נכון לאמוד את זה בעוד מיליון, פחות מיליון. יש פה עסקה ענקית. מהניסיון שלנו ידענו כמה שזה אטרקטיבי. במתחם אליפלט (פרויקט מגורים סמוך בבעלות ישראל קנדה ובשותפות עם דורון אביב) מכרנו את כל הדירות, וידענו כמה האזור טרנדי".
גורמים בסביבתו של רוזן טוענים כי לפי ההערכות שלהם, לרימון יש קשר למתחם שבו ישנם דיירים ובתי עסק פולשים. לאחרונה ניתן פסק דין בדבר סילוק עסקים מסוימים מהקרקע בתוך שלושה חודשים.
"המתחם הזה הוא קן צרעות לא קטן", אומר גורם בתחום הנדל"ן. "לפנות עסקים שפלשו, זה הרבה יותר קשה מלפנות דיירים. בעסקים יש אלמנט של מוניטין והרבה יותר קשה לאמוד את זה". אגב, נוכחותם של הפולשים בקרקע, היא גם זו שכנראה גרמה לחברות האחרות שהתמודדו במכרז להציע הצעות נמוכות מזו של ישראל קנדה. רוזן לא נשמע מודאג: "הקמתי צוות של עורכי דין שמתמחים בפולשים. יש צוות שלם שעוסק בזה, יש אנשי ביטחון, יש צווי פינוי".
- אתה חושב שהרימון הגיע מהכיוון ההוא?
"אין לי שום מושג, אבל עלה במוחי שאולי מישהו משם החליט לעשות איזה מעשה".
- אבל לא היה שום אירוע מקדים?
"שום פנייה, שום טלפון, אני גם לא פוסל שזו הייתה טעות".
- איך קיבלו את זה בבית?
"לא עושים מזה אישיו. הסברתי לילדים שהיה חפץ חשוד. אני לא יודע אם מישהו ניסה להפחיד, אין לי מושג מה הדבר הזה. מצד שני, זה נהיה אופנתי: מאיר שמיר (שרימון נזרק לביתו לפני כשנתיים), הבחור מהפניקס (הכוונה לסמנכ"ל הפניקס, רועי יקיר, שמוכניתו הוצתה)".
צרות עם הרשות
בשנת 2000, בהיותם כבני שלושים, הקימו רוזן וטוכמאייר את החברה הפרטית קנדה ישראל, שעסקה בפרויקטים למגורים בטורונטו ובניו יורק. בשנת 2006 הקימו את החברה הציבורית, ישראל קנדה, שכאמור מתקרבת כיום לשווי של כמיליארד שקל, ובין שותפיהם גורמים מוסדיים כמו הפניקס, פסגות ומנורה. החברה עוסקת בהקמה ובייזום של פרויקטים בישראל, ייזום וניהול קבוצות רכישה, ונדל"ן להשקעה. בעדכון המדדים הקרוב בבורסה מכוונים השותפים להכנסת החברה למדד ת"א 125 ולכן רק השבוע הודיעו על מכירת נתח מאחזקותיהם על מנת להגדיל את אחזקות הציבור וכדי שיעמוד ברף הנדרש לכניסה למדד - 35% אחזקות ציבוריות.
- איך אתה מחליט מה הולך לחברה הפרטית ומה לציבורית?
"את כל הפרויקטים החדשים בישראל אנו חייבים לעשות דרך החברה הציבורית. זו ההתחייבות התשקיפית, כך שאין דילמה ואין אופציה. התחייבנו שהחברה תתמקד רק בישראל. אם אנו עושים משהו בחו"ל, זה רק בחברה הפרטית. היום, 99% מהעבודה שלנו ומהזמן ומהמרץ זה בחברה הציבורית".
החומה הברורה שרוזן מתאר כאן לא תמיד הייתה כל-כך ברורה. לפני כשלוש שנים הרשיעה ועדת האכיפה המנהלית של רשות ני"ע את רוזן ואת סמנכ"ל הכספים בחברה, גיא קנדה, בהטעיית משקיעים ביחס לקרקע סמוך למלון מנדרין בצפון תל-אביב, המיועדת לבניית כ-300 יח"ד, שרכשה החברה הפרטית לאחר שדירקטוריון החברה הציבורית דחה את העסקה. בהמשך להרשעה, הוטלו עליהם קנסות של 400 אלף שקל, ועל רוזן נאסר לכהן במשרה ציבורית במשך 9 חודשים.
הליך האכיפה ננקט במקביל לתביעה נגזרת שהוגשה נגד החברה, במימון רשות ני"ע, בטענה לניצול הזדמנות עסקית של החברה. באוקטובר 2013 אישרה השופטת דניה קרת מאיר את הגשת התביעה כנגזרת תוך שהיא פוסקת כי "קיימת תשתית ראייתית לכאורה לכך שהמשיבים לא מילאו את חובת הגילוי המוטלת עליהם מכוח חוק החברות, וכי ההחלטה אשר התקבלה על-ידי הדירקטוריון התבססה על מידע חלקי ומטעה". בהמשך, במסגרת הסדר פשרה, השיבו רוזן וטוכמאייר כ-67 מיליון שקל לחברה הציבורית - פרי הרווחים מהעסקה".
- גם זו הייתה מהמורה בדרך?
"היה קנס מנהלי. לא היה פה שום דבר פלילי, חס וחלילה, אלא הפרה מנהלית. רכשנו קרקע באופן פרטי ב-2012 מנכסים ובניין, אישרנו את זה בדירקטוריון בצורה מסודרת ואחרי שבסוף הוחלט שזה דבר שהיינו צריכים לבצע דרך הציבורית, שילמנו קנס".
- עם כל הכבוד לתיאור שלך, בבית המשפט ובוועדת האכיפה המנהלית נקבע שמסרת נתונים מטעים.
"הצגתי את הנתונים כמו שהם. זו לא 'פרשה' ואין פה משהו נסתר. העמידו אותי בפינה, עשו לי 'נו-נו-נו' ואני לומד. זה חלק מהתהליך של להתנהל בחברה ציבורית. הבאנו אותה לשווי של מיליארד שקל ובדרך עוברים דברים. אנחנו לומדים והיום מנהלים את החברה כמו בית מרקחת, ברמה הגבוהה ביותר. אנחנו עובדים צמוד עם אנטרופי, הכול מתנהל כמו שצריך. בכל מקרה, אני עדיין חושב שהייתי בסדר והבאתי את העסקה לדירקטוריון".
- ולמה החברה הציבורית לא רצתה את העסקה שהפרטית רצתה?
"כי באותו זמן היא (הציבורית) לא רצתה להוציא כסף על קרקע שלא הייתה זמינה לבנייה. כשאתה עושה כל-כך הרבה עסקים בהיקפים של מאות מיליונים כל שנה, לפעמים גם יש בדרך מהמורות או מעידות. אולי טועים, אבל כל הזמן בחיים ומכל דבר - לומדים".
- הסיפור הזה פגע בתדמית שלכם?
"לא, כי לא עשיתי כלום. אנשים שמכירים אותי יודעים שאצלי מילה זו מילה, ואצלי זה לתת את כל הכוח ודבקות במטרה ולהפשיל שרוולים ולקחת את האחריות, וגם פה לקחתי אחריות".
בריכה עם קרקעית שקופה
אנחנו יושבים באחד משני בניינים - "סי ויו" - בהרצליה פיתוח, שאותם בנתה ישראל קנדה בשיתוף עם אקרו נדל"ן, ושם שוכנים משרדיה. הבניינים מבהיקים ונוצצים בשמש ורוזן מציג בגאווה את ה"שוס" של הבניין: גג המשקיף לים ועליו בריכה שתחתיתה השקופה מציצה אל חדר ישיבות. "בחדר הישיבות הזה אנחנו עושים אירועים ללקוחות", הוא אומר, ומציג עוד כמה "פינוקים" ללקוחות, כמו בקבוקי סודה קטנטנים, עם סמל החברה, חוברת מפוארות וכרטיסי ביקור מהודרים.
מאחד החלונות הוא מראה את קו החוף מהרצליה ועד תל-אביב ומציג את הפרויקטים של החברה: פי גלילות, פרויקט בלו שליד נלון מנדרין וקרקע ליד מגדלי נאמן. "תביני איזו השתלטות יש פה", הוא אומר בגאווה. "מתחילת השנה הזו קנינו פרויקטים במזומן בישראל בלמעלה מ-600 מיליון שקל, ועוד לא הסתיימה השנה. התמודדנו על מכרז של כמה מאות מיליוני שקלים שעוד לא נגמר ביד אליהו. בנמל יפו התמודדנו, אך זכינו במקום השני. השתתפנו בארבעה מכרזים משמעותיים וזכינו בשלושה".
הרבה מההצלחה של ישראל קנדה, אומרים גורמים בשוק, נובעת ממערך שיווק יעיל ומוצלח, שלפחות בחלקו מתבסס על התדמית המצליחנית שרוזן מטפח. כך למשל, הוא ואשתו הם אורחים קבועים במדורי הרכילות. "זה כי צריך", מסבירים גורמים המכירים אותם. "לאיפה שאני חייב ללכת, אני הולך", מוסיף רוזן. "זה לא שכל היום אני מתרועע באירועים חברתיים, אני הולך לאיפה שאני אוהב". אירוע אחר של החברה שנכנס תחת הקטגוריה הזאת הוא מסיבת יום העצמאות של החברה, שבשנה שעברה נערכה במפעל אלקו ברמת השרון, ושבה השתתפו לא פחות מ-2,500 בני אדם.
בזכות מערך השיווק היעיל, הפרויקטים שלהם, לרבות פרויקטים עתידיים על קרקעות שעדיין לא שונה ייעודן, כמו הוד השרון וקדימה-צורן, נמכרים במהירות. "בדה וינצ'י, למשל", אומר רוזן, "רכשנו את הקרקע ב-820 מיליון שקל ובתוך שלושה חודשים מכרנו 95% מהדירות, כך שכשהגענו לשלם על הקרקע, היה לנו הכול ממימון עצמי. אין הרבה חברות שיכולות לרכוש קרקע כזו והכול מהון עצמי. זה מה שמבדיל אותנו. כסף יש להרבה חברות, אבל לא את היכולת השיווקית שלנו. בפרויקטי המגורים שלנו אנו מכורים ב-97%.
"לי מאוד חשוב, שזמן זה זמן, התחייבות זו התחייבות, וכשאתה לוחץ יד, זו לחיצת יד. לכן אני מנסה לעבוד עם אנשים שהם גם כאלה. מי שלא נראה לנו, אנחנו לא נכנסים איתו לעסקים, הוא אפילו לא ייכנס אלינו למשרדים. אני לא אבחר שותף שלא נראה לי ולא אתן למתווך שלא נראה לי להציע לי עסקה".
- אז מה הנוסחה שלכם לפרויקט מצליח?
"מצד אחד, אנו מאוד מהירים והולכים על פרויקטים גדולים, מצד שני אנחנו שמרנים בכל מה שנוגע לפיזור הסיכונים ויודעים לעשות שיווק מהיר. יש לנו במערכת למעלה מ-12 אנשי מכירות ואנחנו יודעים לסגור עסקה מהר".
"חוץ מזה, אנחנו משתדלים לעשות הכול 'בטר אנד דיפרנט': הלוקיישנים, העיצוב, האדריכלות".
"אין אזורים לא טובים בת"א"
בשנים עברו התמקדו רוזן וטוכמאייר בעיקר בתחום קבוצות הרכישה, אולם מאז עברו אל המיינסטרים היזמי. רק בשנה וחצי האחרונות, למשל, הם זכו בשלושה מכרזים של בנק לאומי למכירת שטחים בתל-אביב: ברחוב אחד העם, בשיכון למד וברחוב יהודה הלוי פינת הרצל. הנדל"ן שנרכש ישמש להקמת משרדים ומגורים.
- יש לאחרונה טרנד של רכישת משרדים להשקעה. מה אתה חושב על זה?
"זה הולך מצוין. אנחנו רואים בשנים האחרונות ביקוש למשרדים בהרצליה פיתוח ובתל-אביב. כל מי שרכש משרד להשקעה עשה עסקה מצוינת, וגם מי שקנה משרד לשימוש עצמי, הפסיק לשלם שכר דירה ואפילו אם לקח הלוואה, הוא עדיין עושה עסקה מצוינת.
"בשנים הקרובות החלטנו על אסטרטגיה להקים בחברה זרוע של נדל"ן מניב, והיום אנחנו פחות מוכרים את המשרדים, ובמקום זה משכירים אותם. עכשיו למשל התקשרנו בחוזה עם מיקרוסופט ל-21 שנה וזה פרויקט של כמעט מיליארד שקל; בפרויקטים אחרים התקשרנו עם חברות לחללי עבודה. כך למשל עם WE WORK בפרויקט אליפלט ובפרויקט נוסף ואנחנו מתכננים לעשות איתם עוד פרויקטים בישראל".
- יש לכם הרבה פרויקטים בתל-אביב. ממה שאתה רואה, יש עוד אזורים בעיר שלא מיצו את עצמם מבחינת הפוטנציאל?
"בתל-אביב אין אזורים לא טובים. היום החבר'ה הצעירים רוצים את דרום העיר".
- יש איזה יעד שאתם עדיין שואפים לכבוש?
"אנו מקווים להיכנס בחודשים הקרובים עם החברה הציבורית למדד ת"א 125. מכרנו מניות כדי לתת לחברה הזדמנות אם היא תעמוד בשווי מתאים בתחילת השנה. זה צעד נוסף והתקדמות טבעית לחברה".
- ומה אתם מתכננים הלאה?
"להמשיך לעבוד קשה ולהצליח, לבנות את הפרוייקטים היפים והטובים שאנחנו יודעים לעשות ולתת למשקיעים שמאמינים בנו, להרוויח יחד איתנו. היום אנו ממש בשלים לעשות את כל הדברים, את כל העסקאות: מהרכישה, למימון ולשיווק ולביצוע ברמה הגבוהה ביותר".
התביעה של רפי אלמקייס
רוזן וטוכמאייר נתבעו על-ידי אדם ששמו נקשר לגורמים בעולם התחתון. השניים מכחישים כל קשר.
סיפור קצת פתלתל שנקשר ברוזן ובטוכמאייר הוא תביעה שהוגשה נגדם באוגוסט השנה על-ידי רפי אלמקייס, ישראלי המתגורר בחו"ל וששמו נקשר בעבר לגורמים עבריינים כמו יניב כהן.
אלמקייס, באמצעות עו"ד ישי בית-און, טוען כי היה שותף במשך יותר משני עשורים עם אדם בשם רפי בן עמי. בחלק מההשקעות, לפי התביעה, פעל בן עמי כנאמן של אלמקייס. בשנים האחרונות שבהן התגורר בחו"ל, טוען אלמקייס בתביעה, התברר לו כי בן עמי מפר את יחסי הנאמנות, מסתיר ממנו עובדות, ומפיק מנכסי הנאמנות טובת הנאה לו ולשותפיו העסקיים שמהם לא קיבל את חלקו. עוד טוען אלמקייס כי בן עמי היה שותף עם רוזן וטוכמאייר בכמה פרויקטים שבהם - בעקיפין - גם הוא היה מושקע. כך למשל לטענתו בין 2006 ל-2009 הם הלוו סכום של 4 מיליון דולר לאלי רייפמן. מהרווחים על ההלוואה הזאת, טוען אלמקייס, לא קיבל את חלקו.
טוכמאייר ורוזן מכחישים באופן גורף את הדברים ובין היתר מפנים לכתב ההגנה של בן עמי שבו נאמר בין היתר כי שירבובם לפרשה הוא "ניסיון פסול להפעיל לחץ, מתוך תקווה שיהיה בכך אולי בכדי להביא לו (לאלמקייס) את מה שבבירור אינו זכאי לו".
רוזן: "הוא (אלמקייס) התקשר אליי לפני שנה-שנתיים, אך מאז לא שמעתי ממנו. הוא סיפר לי שיש לו סכסוך עם בן עמי. אמרתי לו 'תתבע, אני אבוא להעיד בבית המשפט'".