גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחקר: הפוליטיקאים לא באמת מנסים להוריד את מחירי הדיור

מחקר של אוניברסיטת אריאל: הפוליטיקאים בוחרים במכוון "צעדי רגולציה חסרי תוחלת, שיאפשרו 'לאכול את העוגה ולהשאירה שלמה' - גם לא לפגוע בבעלי הדירות וגם להשביע את רצון חסרי הדירות"

פופוליזם קצר טווח  / איור: יזהר כהן
פופוליזם קצר טווח / איור: יזהר כהן

"מבנה שלטוני דמוקרטי אך רעוע ולא יציב מעודד גיבוש ויישום של מדיניות פוזיטיביסטית, כזו המשקפת את האינטרס הצר של הפוליטיקאי בהגדלת סיכויי היבחרותו מחדש". המשפט הזה לא מחדש הרבה למי שחי כאן, אבל לפי מחקר חדש שמפרסמת כעת אוניברסיטת אריאל, אותו "מבנה שלטוני דמוקרטי רעוע ולא יציב" הוא הסיבה המרכזית למשבר הדיור ולניסיונות הממשלה העקרים לטפל בו.

ד"ר ארז כהן, חבר סגל בכיר מהמחלקה ללימודי המזרח התיכון-מדע המדינה, בחן במסגרת המחקר את יעילותם של צעדי המדיניות שגובשו בישראל במרוצת השנים ומצא הלימה בין מאפייניהם לבין מבנה השלטון הקיים. ממצאי המחקר מצביעים על כך שהמניע המרכזי מאחורי המדיניות הציבורית להורדת מחירי הדירות אינו כלכלי-חברתי, אלא השאיפה להשגת רווח פוליטי סקטוריאלי ואישי עבור הפוליטיקאים הקשורים לגיבושה וליישומה של המדיניות.

"אין תמריץ כלכלי"

כהן מציין כי צעדי הרגולציה של ממשלת ישראל משקפים מדיניות ציבורית מוצהרת המנסה להשפיע, אם במישרין ואם בעקיפין, על תוצאותיו של השוק החופשי בתחום הנדל"ן. הוא גם מעלה את השאלה המתבקשת, האם מדיניות זו משקפת את תפיסת העולם הכלכלית הנהוגה פה, "תפיסה נאו-ליברלית המשלבת את עקרונות השוק החופשי, היזמות הפרטית, הליברליזציה והגלובליזציה לצד שמירה על מדינת רווחה והנתמכת ברגולציה הנדרשת להשגתה".

כהן מדגיש כי עליית המחירים תורמת דווקא לעיקרון ישראלי אחר - פיזור האוכלוסייה. "מאז הקמתה וללא קשר לתפיסת העולם הכלכלית של השלטון בתקופות השונות, שמרה ישראל על עיקרון מוצהר הדוגל בפיזור האוכלוסייה מתוך אידיאולוגיה ציונית שתמכה ביישוב חבלי הארץ ללא התחשבות ביעילות או בצידוק כלכלי. שאיפתה של המדינה יכולה היתה לבוא לידי מימוש דווקא כיום, וזאת בזכות כוחות השוק החופשי הבלתי מרוסנים הגורמים לעליית מחירי הדירות בישראל ובמיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ. שהרי סביר להניח כי מתן חופש פעולה לכוחות בלתי מרוסנים אלו, יגביר עוד את עליית מחירי הדירות במרכז הארץ ויאלץ את האזרחים החפצים בקורת גג לנדוד אל חבלי ארץ פחות מפותחים וליישבם, זאת ללא כל התערבות ממשלתית... לפיכך, תמוהה לכאורה פעילותם של ראשי השלטון בישראל לפעול להורדת מחירי הדירות ובכלל זה באזור המרכז".

בנוסף, הוא מציין, גם נתוני גביית המסים בתחום הנדל"ן מעידים על הכנסה משמעותית לקופת המדינה בשנות הגאות, מה גם ששינוי מגמה עלול כמובן להשפיע לרעה על הקבלנים, על הבנקים ועל "68% מממשקי הבית בישראל שהם בעלי דירות, וירידת מחירים בענף זה תגרום להם להפסד כלכלי כבד".

המסקנה שאליה מגיע כהן היא שלמדינה אין תמריץ כלכלי בהורדת מחירי הדירות, ולכן "ניתן להסיק כי המדיניות הציבורית הישראלית להורדת מחירי הדירות אינה יכולה להיבחן במושגים נורמטיביים, קרי לאור צידוקים הקשורים לאינטרס הציבורי ובהתאם לערכיה האובייקטיביים של המדינה, אלא נכון יותר לבחון ולהעריך מדיניות זו על פי הגישה הפוזיטיביסטית הקשורה לאינטרסים צרים ואישיים של ראשי השלטון".

ובמילים מפורשות יותר: "הדבר העומד מאחורי המדיניות הציבורית להורדת מחירי הדירות היא השאיפה להשגת רווח פוליטי ואישי עבור הפוליטיקאים הקשורים לגיבושה וליישומה של המדיניות. ייתכן שבשונה מהעבר, בו תפיסת העולם הכלכלית שיושמה בישראל היתה ברורה ומוגדרת ופעלה באופן ברור לטובת כלל הציבור ולטובת המדינה, מגובשת כיום המדיניות הציבורית הכלכלית בישראל על פי שיקולים פופוליסטיים קצרי טווח ובני חלוף, שמטרתם להשביע את רצון הבוחרים, לעיתים על חשבון היעילות הכלכלית וטובת כלל הציבור".

בחינת הצעדים השונים לטיפול במשבר הדיור הובילה למסקנה כי ההתנהלות הזו היא נגזרת ממבנה השלטון הנהוג במדינה, "המאפשר (שלא לומר מאלץ) את ראש הממשלה, להרכיב קואליציה רעועה הנשענת על רוב (דחוק בדרך כלל) המורכב מכמה מפלגות שאין ביניהן מכנה משותף בכל הנושאים (מדיני, חברתי וכלכלי) ומביא בסופו של דבר למינויים לא אופטימליים של שרים בכירים שאינם מצויים לרוב בתחום עליו הם אמונים ואף פועלים בראש ובראשונה להשגת המטרות והיעדים של מפלגתם וציבור בוחריה.

"יתרה מכך, מבנה קואליציוני רעוע מדגיש בפניו של הפוליטיקאי הישראלי כי זמנו בשלטון קצר וקצוב, ולכן עליו לפעול ככל יכולתו לנצל את עמדת הכוח הארעית שניתנה לו להשגת טובות הנאה לציבור הרחב בכלל ולציבור בוחריו בפרט, זאת על מנת שיהיה יכול להציג את הישגיו מולם בבחירות הבאות. אי לכך הופך תקציב המדינה לשמש כלי פוליטי יותר מאשר כלי כלכלי.. הבנה זו של הדינמיקה השלטת בפוליטיקה בישראל יכולה לשפוך אור על המרוץ האגרסיבי והמאסיבי אחר גיבוש תהליכי הרגולציה להורדת מחירי הדירות שנעשו בישראל בשנים הנחקרות ולרמוז על הצידוקים הניתנים להם מתחת ומעל לפני השטח על ידי הפוליטיקאים הקשורים בהם". 

לא מתערבים בשוק החופשי

לו המדינה באמת היתה רוצה בהורדת מחירים, נכתב במחקר, היא יכלה להפעיל צעדים רגולטוריים שהיו עושים זאת בנקל. איך?

"כדוגמת הורדה בפועל של מחירי הקרקעות הנמצאים בבעלות ציבורית, סבסוד רחב היקף של מלאי הדירות ולא רק במסגרת תוכניות 'מחיר למשתכן' או 'מחיר מטרה'. לחלופין, היא יכולה היתה לקבוע בחוק טווח מחירים מפוקח מאידך. שהרי אם המדינה היתה תופסת את נושא הדיור כמצרך נחוץ והכרחי לאזרח, בדומה למצרכים בסיסים אחרים המפוקחים על ידה (כגון לחם אחיד, חלב ומים), הרי שיכולה היתה להפעיל לגביו את אותם כלי המדיניות שהיא מפעילה לגבי מוצרים אלו (סבסוד, קביעת מחירי גג בחוק וכו').

"אי לכך נראה כי חרף העובדה שהמדיניות הציבורית הישראלית להורדת מחירי הדירות כוללת צעדים רבים ומגוונים, אין היא מסוגלת להביא לשינוי ממשי בתחום הנשען על כוחות שוק חופשי... על מנת לבצע שינוי אמיתי ברמת מחירי הדירות, על המדינה יהיה לזנוח את הרפורמות המבקשות להשפיע על כוחות השוק החופשי במטרה לנתבם לנקודת שיווי משקל נמוכה יותר, ולפעול לנטרול או לפחות לצמצום השפעתם של כוחות השוק החופשי ולהפעיל כאמור מדיניות ציבורית מתערבת ואגרסיבית, הקובעת בעצמה את כללי המשחק ובכלל זה את רמות המחירים בשוק הדיור הישראלי".

בפועל, זה כאמור לא קורה. "מאחר שאין כאמור צידוק כלכלי אמיתי להורדת מחירי הדירות, נמנעת הממשלה מלבצע מדיניות מתערבת שכזו ומעדיפה להמשיך ולקיים צעדי רגולציה חסרי תוחלת אשר יאפשרו לה 'לאכול את העוגה ולהשאירה שלמה' - גם לא לפגוע בפועל באזרחים בעלי הדירות וגם להשביע את רצונם של חסרי הדירות וציבור הצעירים, ולו למראית עין".

עוד כתבות

בנייני מגורים ברובע קרויצברג בברלין / צילום: Fabrizio Bensch, רויטרס

דיווחים: ממשלת גרמניה סבורה כי רפורמת השכירות בברלין לא-חוקית

לפי התקשורת הגרמנית, משרד הפנים של גרמניה סבור כי חלקים נרחבים מרפורמת השכירות המקיפה בברלין מנוגדים לחוקה, ולא יעמדו במבחן משפטי ● הרפורמה כוללת הקפאת מחירים והורדה בדיעבד של שכירות גבוהה מהמקובל

איתן יוחננוף, מנכ"ל החברה / צילום: תמר מצפי

בלי אונליין ומותג פרטי: רשת המזון של משפחת יוחננוף הצטרפה לבורסה בסטייל עם ביקושים של 1.5 מיליארד שקל

(עדכון) - יוחננוף גייסה 462 מיליון שקל ותחל להיסחר בשווי של 2.3 מיליארד שקל - הרשת השלישית בגודלה בבורסה ● לאחר שנים של צמיחה בפעילותן: שווי השוק המצרפי של שש הרשתות הציבוריות מגיע לכ-13 מיליארד שקל, כמעט מחצית ממנו מיוחסת לשופרסל

סין / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

החזית הפנימית של סין באסיה: מלחמת הסחר היא לא רק מול ארה"ב

תשומת הלב במלחמת הסחר ממוקדת בארה"ב ובסין, אולם מלבדן יש שחקנים חשובים אחרים, שהתגובה שלהם תעצב את קווי האספקה של הכלכלה הגלובלית

טדי שגיא / צילום: יונתן בלום, גלובס

חברת הסייבר קייפ של טדי שגיא רוכשת את LTMI האמריקאית ב-128 מיליון דולר

את הרכישה תממן Kape ממניות, מקופת המזומנים שלה ומחוב שתגייס משגיא, שמחזיק ב-70% ממנה, ושיעמיד לה הלוואת בעלים בהיקף של 40 מיליון דולר ● בעקבות הרכישה ידולל שגיא להחזקה של 55.9%

נורד סטרים 2. צינור הגז של פוטין / צילום: רויטרס

"צינור הגז של פוטין" כמעט הושלם, אבל ממשיך ללבות את היצרים בתוך האיחוד האירופי

הפרויקט השנוי במחלוקת גרר לאחרונה סנקציות, קנסות ועימות פומבי בין פולין לצרפת ● האם האמריקאים יהיו אלה שיטרפדו אותו?

פרופ' דפנה ברק ארז, שופטת עליון / צילום: שלומי יוסף

בג"ץ: העסקת רואי חשבון חיצוניים כמבקרי פנים ע"י החברות הממשלתיות מגבירה ניגודי עניינים

בפסק דין עקרוני המצדיק את יוזמת רשות החברות הממשלתיות לצמצם העסקת רואי חשבון חיצוניים כמבקרי פנים, מגדירה שופטת העליון דפנה ברק-ארז כללים להתערבות רשות החברות בניהול החברות הממשלתיות, ודוחה את העתירות שהגישו נגדה רואי החשבון

בנק לימאט בציריך / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

לראשונה בעקבות התקנות החדשות: רשות המסים עצרה 3 ישראלים שלא דיווחו כראוי על חשבונות בחו"ל

השלושה נעצרו במסגרת שתי חקירות שונות, לאחר ששמם נכלל ברשימה של בעלי חשבונות בנק בחו"ל שהתקבלה עפ"י חילופי מידע בין מדינות ורשויות מס באירופה ● מדובר במעצרים הראשונים של ישראלים בעקבות תקנות ה-CRS

אילן ישועה וניר חפץ / צילום: איל יצהר, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

ההצעה המדהימה של מנכ"ל וואלה לניר חפץ: "שים אצלי 700 אלף שקל - ותקבל עד חצי המלכות"

בתמלילי שיחות וואטסאפ שנחשפות כאן לראשונה, אילן ישועה מציע לעד המדינה, שבאותו זמן עבד כראש מטה ההסברה של הליכוד, את העסקה הבאה: הליכוד יוציא את כספי מימון המפלגות שלו על פרסום בוואלה - ובתמורה כל האתר יגויס לטובת הליכוד, "בטירוף"

האומן17/ אמיר מאירי

עסקת ענק אחרי הליך דרמטי: דמרי ויהלומית פרץ רכשו את מתחם האומן 17 בת"א ב-355 מיליון שקל

המתחם כולל 16 דונם ועל פי הערכת השמאי שוויו הגיע ל-200 מיליון שקל ● המחיר המריא במהלך ההתמחרות על הנכס, שבה לקחו חלק גם החברות יובלים, אקרו וקרן ריאליטי

משה כחלון ורוני חזקיהו / צילומים: כדיה לוי, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

החשב הכללי מגלה: עמדנו בגירעון ב-2018 בזכות דיבידנד ענק מחברה ביטחונית

החשכ"ל חזקיהו הסביר איך קרה שהגירעון בדצמבר 2018 ירד לפתע ל-2.9%, כשבכל שאר החודשים מספטמבר 2018 ועד היום הגירעון היה גבוה מ-3% ● זה אפשר לשר האוצר כחלון לטעון, זמן קצר לפני ההחלטה על הבחירות, כי לא חרג בשקל מיעד הגירעון

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

המסחר בת"א ננעל בעליות: גזית גלוב קפצה לאחר העלאת תחזיות

מדד ת"א 35 עלה ב-0.4%, מדד ת"א 125 הוסיף 0.5% ומדד ת"א 90 טיפס ב-0.9% ● עונת הדוחות נמשכת: ערך פיננסים עלתה על רקע הנפקה באפסייד, ויקטורי התחזקה וחילן נחלשה ● מלם תים דיווחה על עלייה של 19% בהכנסות הרבעון ל-522 מיליון שקל

חברת לומניס / צילום: יונתן בלום

קרן ההשקעות הזרה XIO מוכרת את חברת האסתטיקה הרפואית לומניס לפי שווי של מיליארד דולר לפחות

השליטה בחברה הישראלית, שנרכשה על ידי XIO ב-2015 לפי שווי של 520 מיליון דולר, תימכר לקרן הפרייבט אקוויטי האסייתית BPEA

לשכת התעסוקה במדריד / צילום: רויטרס

שוק העבודה באירופה פורח, אז למה כל כך הרבה עובדים כועסים?

שיעור האבטלה באירופה נמצא ברמת שפל של דור, אלא שרבות מהמשרות האלה הן חלקיות או זמניות, ואינן כוללות את ההטבות שעובדים אירופים התרגלו לקבל

איציק שמולי, העבודה–גשר / צילום: תמר מצפי

האם כדי להפיל ממשלת מיעוט הימין יצטרך לארגן ממשלה חדשה?

האומנם אי-אפשר יהיה להפיל את גנץ בלי חבילת טריפל - ראש, קווים וסידור עבודה? עשינו סדר ● המשרוקית של גלובס

חיים שלזינגר  / צילום: יח"צ

אחרי שני אקזיטים: פרופ' חיים שלזינגר מקים מיזם ייעוץ ללא כוונות רווח

היזם הסדרתי הקים מיזם שבו הוא מייעץ לחברות סטארט-אפ צעירות ללא תמורה ● "ראיתי חברות מצויינות שהתפרקו, רק בגלל ניהול"

למינייט / צילום: יחצ

החברה שפיתחה מוצר הכנה לדיאליזה כבר רושמת הכנסות בגרמניה

המוצר נועד למנוע סיבוכים בניתוחים שמטרתם ליצור אצל מטופלי דיאליזה פתח קבוע להחדרת צנתר

יעקב לוקסי לוקסנבורג / צילום: גיזי

סאני תמשיך לשווק בישראל את מכשירי סמסונג עד תום 2024; מציגה ירידה חדה ברווח

ההסכם עם החברה הקוריאנית, שעל הארכתו דיווחה סאני היום, אמור היה להסתיים בסוף 2020 ● כחלק מהארכת ההסכם נקבע כי אם סמסונג תחליט לשווק מחשבים ניידים בישראל, תינתן לסאני זכות סירוב ראשונה להפצתם בישראל

צילום מסך מאתר המכירה / צילום: צילום מסך

מכירה פומבית של ממורביליה נאצית מעוררת סערה בגרמניה ובישראל

קרוב ל-200 פריטים מתקופת הרייך השלישי, רבים מהם ממורביליה נאצית של מנהיגי המשטר, צפויים לעמוד מחר למכירה פומבית במינכן ● המכירה עוררה סערה בגרמניה, למרות הכחשות בית המכירות כי הקונים הם פעילי ימין קיצוני או מעריצים של המשטר הנאצי

אליזבת וורן  / צילום:   Shutterstock

וורן: "מאמץ אידיאולוגי בוטה של ממשל טראמפ להסיח את הדעת מכשלונותיו במזה"ת"

המתמודדים הדמוקרטים המובילים במירוץ לנשיאות ממחזרים עמדות ותיקות ● וורן: "עוד ניסיון אידיאולוגי בוטה של ממשל טראמפ כדי להסיח הדעת מכשלונותיו במזה"ת" ● ביידן: "הצהרת פומפיאו פוגעת בדיפלומטיה ומרחיקה אותנו מפתרון של שתי מדינות" ● אייפ"ק: אין לנו עמדה בסוגיית ההתנחלויות

משטרת ישראל / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

המחוזי: המשטרה תורשה לבצע חיפוש בטלפונים של יועצי רה"מ עופר גולן ויונתן אוריך

זאת לצורך חקירת פרשת הטרדת עד המדינה שלמה פילבר ● עופר גולן ויונתן אוריך בתגובה: "במקום שבית המשפט ייתן למשטרה סטירה על שהפרה במתכוון את זכויות היסוד שלנו - הוא נותן לה סוכריה. אבסורד"