שמאים / איור: גיל ג'יבלי
החלטה שהתקבלה לאחרונה במועצת השמאים, שמשמעותה שינוי כללי האתיקה של שמאי המקרקעין, מעוררת סערה בענף. ב-21 בנובמבר החליטה המועצה לבטל את תקנת האתיקה המרכזית בתקנות של שמאי המקרקעין, וקבעה כי שמאים יוכלו לגבות שכר טרחה לפי תוצאות התהליך. על כך אומר גורם משפטי בכיר ל"גלובס" כי "דווקא על רקע גילויי השחיתות ברשויות המקומיות, החלטת מועצת השמאים לאפשר שכר טרחה לפי תוצאות היא פיגוע באתיקה של המקצוע והזמנה לשחיתות".
מועצת השמאים היא סטטוטורית וחברים בה 11 נציגים ממשרדי המשפטים והאוצר ונבחרי ציבור. למועצה סמכות לקבוע תקנים מקצועיים ותקנות אתיקה, כולל סמכויות ענישה עד כדי סילוק שמאי מהמקצוע.
"פגיעה של ממש במקצוע השמאות"
בחודשים האחרונים מונו אנשים חדשים לתפקידים הבכירים בענף השמאות: שרת המשפטים איילת שקד מינתה את שמאי המקרקעין אוהד עיני לתפקיד השמאי הממשלתי הראשי; שקד מינתה גם את עו"ד דוד שני, סגן מנהל לשכת רישום המקרקעין, לתפקיד יו"ר מועצת השמאים; ולתפקיד יו"ר לשכת שמאי מקרקעין נבחר חיים מסילתי המקורב לשר האוצר משה כחלון. מסילתי הוביל במסע הבחירות שלו אג'נדה של שיפור שכרם של שמאי המקרקעין, כמו האפשרות לגבות שכר טרחה על-פי תוצאות, החזרת שיטת "השומות המוסכמות" שבמרכזה מו"מ לא שקוף בין השמאי, נציג הנישום, לבין העירייה; וכן הגדלת שכר השמאים בבדיקת שווי דירות עבור הבנקים למשכנתאות. גם היו"ר הקודם של השמאים, אוהד דנוס, הוביל מסע בחירות עם אג'נדה כזו, אולם נתקל בהתנגדות והיוזמות לא הגיעו למועצה. מסילתי נהנה מתמיכה של השמאי הממשלתי עיני ביוזמות אלה, והראשונה שהובאה לאישור המועצה היא כאמור שכר טרחה לפי תוצאות.
כל חברי המועצה, מלבד עו"ד כרמית יוליס, הממונה על הנדל"ן במחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים, הצביעו בעד ביטול התקנה האוסרת שכ"ט בהתאם לתוצאות. עיני אפילו תמך בגישה האומרת שאין צורך לתת גילוי נאות בשומה על כך ששכר הטרחה בגינה הוא תלוי תוצאות.
יוליס יצאה בחריפות נגד ההחלטה, ובמכתב ששלחה למועצה ואשר הגיע לידי "גלובס", נאמר כי "עמדה זו (ביטול התקנה האתית, מ.ל) יש בה כדי לפגוע פגיעה של ממש במקצוע שמאות המקרקעין. לאחר שנים בהן החקיקה העצימה את מקומו החשוב של מקצוע זה, יש בחקיקת משנה המוצעת כאמור כדי להביא לפיחות במעמד המקצוע, עד כי לקבלתה עשויים להיות, לטעמי, השלכות משמעותיות". מנגד, ישנם חברים במועצה שטוענים שבפועל, במקרים רבים, דווקא לקוחות של השמאים הם אלה שדורשים להפעיל מנגנון של שכר טרחה מותנה בתוצאות. מדובר בעיקר בעימותים מול העיריות בהיטלי השבחה ובתביעות על ירידת ערך בגלל פגיעה מתוכנית (סעיף 197), וכן בפיצויים בגין הפקעות.
הפרוטוקול לא פורסם
יוליס כאמור, מתריעה מפני ביטול התקנה. "אין מדובר עוד בנאמנות מקצועית לקביעה שמאית שמצופה ממומחה, אלא באמירה שמותאמת ללקוח ולתוצאות המיוחלות של ההליך", היא כותבת במכתבה וקובעת כי ביטול התקנה "עלול לייתר כליל את הצורך בקביעת שומות לקרקע באמצעות שמאי מקרקעין, ולהביא לנזק עתידי לתחום שמאות המקרקעין, הגם שלעת הקרובה הוא עשוי בהחלט להועיל לחלק מהשמאים ולאפשר להם להתפרנס ביתר רווחה".
יוליס אף מדגישה כי גם על בעלי מקצוע אחרים חל איסור על התניית שכר טרחה בתוצאות, למשל מומחים רפואיים ורואי חשבון, וכי איסור כזה חל גם בכללי איגוד השמאים האמריקאי.
"ככל שלא יהיה מדובר עוד במי שמטרתו להפיק חוות דעת מקצועית בלתי מותלית, וככל ששכר הטרחה יהיה מותנה בתוצאות ההליך, תעלה כמובן השאלה מדוע, אם כן, יש צורך בהצגת חוות דעת שמאית כזו בפני הגורם המכריע", כותבת יוליס. לגבי הטיעון שהושמע במהלך הדיון במועצת שמאי המקרקעין, לפיו "מטרת המהלך היא לסייע למעוטי יכולת", מביעה יוליס תמיהה ואומרת: "במצב דברים בו שמאי המקרקעין לא יצליח להביא לתוצאה המיוחלת ללקוחו האם הוא לא יקבל שכר כלל, או שמא ההצעה מניחה כי שכר שמגלם את טרחתו של השמאי ממילא ישולם לו, בעוד ש'יתרת השכר' תגיע לידיו רק אם יביא למטרה לשמה הועסק? ביחס למצב ההפוך, וככל שהשמאי ייטב להגיע לתוצאה שעולה בקנה אחד עם האינטרס של הלקוח - האם יוכל לגבות שכר טרחה בכל שיעור מההצלחה? האם גם גביית שכר טרחה בשיעור של 50% או 70% מהשומה שתתקבל בסופו של יום גם היא מקובלת וראויה? וכיצד הנ"ל מתיישב עם המטרה בדבר הסיוע לאותם מעוטי יכולת? ההצעה לא מגדירה מיהו אותו נישום ממעמד סוציו-אקונומי נמוך וכיצד יוגדר", היא קובעת.
לסיכום מבקשת יוליס כי "לאור הקשיים שהוצפו במסמך ייקבע דיון נוסף בסוגיה זו. דיון נוסף נדרש לאור המשמעות של המלצת המועצה ולאור העובדה שלא ניתנה הדעת לכלל ההשלכות של שינוי הכלל".
נציין, כי בעקבות מכתבה של יוליס לא פורסם פרוטוקול הישיבה שבה התקבלה ההחלטה, והוחלט לקיים ביום רביעי הקרוב ישיבה נוספת של מועצת שמאי המקרקעין כדי לדון בסוגיה.
השרה שקד התבקשה להבהיר אם יש למשרד המשפטים ולה אישית עמדה בנושא, ומשרד המשפטים מסר בתגובה כי "מועצת שמאי המקרקעין פועלת בשורה של נושאים, בין היתר, כגוף ממליץ לשרת המשפטים, כך למשל, ביחס לתיקון המוצע בתקנות האתיקה. במסגרת זו, לפני כשבועיים התקבלה החלטה במועצה להמליץ לשרת המשפטים לשנות את תקנות האתיקה, כך שיבוטל האיסור לגבי קביעת שכר טרחה של שמאים בהתאם לתוצאות ההליך. להחלטה זו התנגדה גב' יוליס, ראש אשכול נדל"ן בייעוץ וחקיקה, שהיא חברת מועצה. ההצעה שנויה במחלוקת מהותית בין הנציגים השונים של משרד המשפטים. בהמשך לכך, הועברה עמדתה של גב' יוליס בכתב לחברי המועצה והוחלט על קיום דיון חוזר בעניין זה שיתקיים השבוע.
"לאחר קיום הדיון הנוסף תועבר המלצה מסודרת לשרת המשפטים בעניין זה, וככל שיהיה צורך בכך תועבר אל השרה גם העמדה המשפטית מטעם היועץ המשפטי לממשלה. לאחר הבאת ההמלצות בפניה, תוכל שרת המשפטים לגבש את עמדתה בעניין".
חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, אומר כי "מדובר בשינוי תקנה צרכני ממדרגה ראשונה. שינוי התקנות יעודד את הציבור לשכור לטובתו שמאי מקרקעין בהליכים רלוונטיים, שכן התשלום על עבודתו ייעשה על-פי מידת ההצלחה בתיק של הנישום. שיטה זו מפיגה חששות רבים אצל הצרכנים, ובסופו של דבר תועיל לכל הצדדים. יש לזכור כי ההצעה נמצאת עדיין בדיונים סופיים. המועצה בוחנת את השלכות ההצעה על ציבור הצרכנים ועל ציבור השמאים, ואנו מעריכים שבקרוב תתקבל הכרעה בנושא".
"מקורבי שרת המשפטים מתערבים בעבודת המועצה"
מועצת שמאי המקרקעין פועלת מכוח חוק שמאי המקרקעין עם סמכויות סטטוטוריות, ומונה כאמור 11 חברים: היו"ר עו"ד דוד שני שמונה על-ידי שרת המשפטים איילת שקד; יו"ר לשכת שמאי מקרקעין עו"ד חיים מסילתי; השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני; עו"ד כרמית יוליס; נציגי האקדמיה ד"ר יגאל צ'רני מאוניברסיטת חיפה, ויעקב אודיש שהיה השמאי הממשלתי בעבר; השמאית הראשית במס שבח אורנית קלרו; עו"ד ירון גרופמן נציג ציבור; יצחק שפיגל ויעקב הלוי מלשכת השמאים; ומירי כהן נציגת שר האוצר מהצוות של אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור הלאומי.
חברים במועצה מצביעים על כך ש"שני מקורבים לשרה שקד מתערבים בעבודת המועצה ללא סמכות". האחת היא קרן רבי, הממונה על מינהלת היחידות המקצועיות במשרד המשפטים, והשני הוא יועץ השרה שקד הרצל יחזקאל. לדבריהם, מצד אחד רבי הכניסה שיפורים בעבודת המועצה, למשל בתחום השקיפות, אבל מצד שני "היא תפסה פיקוד על עבודת המועצה ולמעשה מנהלת את סדר היום של המועצה".
רבי ויחזקאל, כך נטען, "מתערבים בתחומים שאינם בסמכותם, למשל, במגעים עם סטודנטים המתלוננים על מבחני ההסמכה, ובכך עוקפים את סמכות ועדת ערר האחראית על עניין זה".
מלשכת שרת המשפטים נמסר: "יועצה של השרה שקד, הרצל יחזקאל, לא התערב בהליך הבחינה של השמאים. הוא קיבל פניות ציבור ועל-פי הנוהג העביר אותן לגורמים הרלוונטיים כדי שיבחנו את הטענות על-פי שיקול דעתם הבלעדי".