גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עשרים שנה לשווא: החזון התכנוני של טירה כבר איננו רלוונטי

תכנית המתאר של טירה אושרה סוף-סוף, אולם התושבים הערבים מבהירים שהיא איננה נותנת מענה לבעיות הקיימות ■ "כמו האוכלוסייה החרדית, גם לנו מאפיינים ייחודיים המשפיעים על התכנון העירוני"

פרוייקט נטוש של משרד השיכון בטירה / צילום: גיא ורדי
פרוייקט נטוש של משרד השיכון בטירה / צילום: גיא ורדי

בחודש שעבר, אחרי כמעט עשרים שנות עבודת הכנה והתמודדות אל מול מאות התנגדויות, אושרה תכנית המתאר של העיר טירה (מח/ 281) המגדירה את החזון התכנוני של היישוב עד שנת 2030. אולם מסתבר שהתושבים, או לפחות רבים מהם, אינם שבעי רצון. הם מתלוננים על כך שהתכנית קודמה בתקופה שהעיר, בה חיים היום 25 אלף תושבים, נוהלה על ידי ועדה קרואה ולכן לא ייצגה את רצון התושבים. לטענתם רוב צוות התכנון היה יהודי, ומשך ההכנה של התכנית היה כה ארוך עד שנוצר מצב שהפרוגרמה אינה רלוונטית ואינה מעניקה ליישוב את הפתרונות הנדרשים.

מי שמצטרף לביקורת הוא ראש עיריית טירה, עו"ד מאמון עבד אלחי. עבד אלחי אמר ל"גלובס" שגישת המדינה לעניין תכנון היישוב אינה מסדירה באמת את מצוקת הדיור, וגורמת לתושבים להיות "עבריינים בעל כורחם".

"כמו האוכלוסייה החרדית, אנחנו קבוצה שונה. יש לנו דת שונה ושפה שונה, ומאפיינים ייחודיים המשפיעים על התכנון העירוני", אומר ד"ר ת’אבת אבו ראס, תושב קלנסווה הסמוכה ומנהל שותף ב”קרן אברהם” שפועלת לקידום שוויון ושילוב האוכלוסייה הערבית בארץ. אבו ראס השלים את הדוקטורט שלו באוניברסיטת אריזונה והוא מומחה להיבטים התכנוניים/נדל”ניים של תחום הקרקעות. בין היתר הוא משמש ראש ועדת הקרקע ותכנון בוועדת המעקב העליונה של ערביי ישראל. "המרכיב התרבותי לא נלקח בחשבון, כמו למשל העובדה שהערבים אוהבים לגור במשפחות קרובות יחד, וזה דבר שצריך לכבד", הוא מפרט.

אבו ראס מעיד על השינוי שעברה טירה, שבתוך זמן קצר הפכה מיישוב חקלאי, מסורתי, לעיר קטנה. לדבריו, רבים מבני טירה הם משכילים והיישוב אינו מספק עוד את צורכיהם. "אחת הבעיות המרכזיות של בני מעמד הביניים הערבי היא שהמקום נהיה מאד קטן מבחינתו, ולכן הם עוברים לערים כמו כפר סבא", הוא אומר. "יו"ר סניף מרצ בכפר סבא, רופא שיניים, הוא ערבי, תושב טירה לשעבר. אם אני מחפש איכות חיים, למה שלא אחפש את זה בכפר סבא? יש ערבים ברעננה, יש ערבים בתל אביב, יש ערבים בכל מקום".

טירה

תכנית המתאר לעיר טירה היא כוללנית, מה שאומר בין השאר שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. במילים אחרות, התכנית מגדירה מחדש את הקו הכחול של העיר (שטחה) וקובעת את יעודי הקרקע (מגורים, תעסוקה, מסחר, שטחי ציבור וכיו”ב). מי שירצה לקדם בינוי, יהיה צריך להכין תב”ע (תוכנית בניין עיר) נקודתית מפורטת.

היעדים של התוכנית הם ביסוס הכלכלה המקומית והיערכות לגידול של עוד 17 אלף תושבים עד שנת 2030. לצורך כך התוכנית מציעה הרחבה של תחום שטח שיפוט העיר תוך הוספת כ-150 דונם מהמועצה האזורית לב השרון ועוד כ-150 דונם מהמועצה האזורית דרום השרון; בסה”כ מדובר בתוספת של 1,750,000 מ”ר שטחי מגורים (9,000 יח”ד), תוספת של 48 אלף מ”ר מסחר, 54 אלף מ”ר תעסוקה ו-275 אלף מ”ר שטחי ציבור.

האחראי על התכנון הוא האדריכל דסמונד קפלן, ובצוות היו שותפים גם אדריכל הנוף שלמה אהרונסון, אדריכל השימור גיורא סולר והאקולוג חיים שנהר. הבנייה למגורים מוגדרת ע”י המתכננים כ”קליפה” העוטפת את דופן הישוב הקיים. ההרחבה ההיקפית מפורקת ל-12 מתחמים שיתוכננו בנפרד. הצפיפות בשטחי המגורים החדשים היניה שש יח”ד לדונם, כלומר בנייה רוויה.

בשטח האמור יש כיום לא מעט מבני מגורים לא חוקיים, כך שבעיקר מדובר בהסדרה של מצב קיים והיעד הכמותי לא באמת ריאלי. השטח שמצפון וממזרח ליישוב מוגדר על ידי עורכי התכנית, המתבססים על תכנית המתאר הארצית (תמ”א 35), כ”שטח פתוח מיוחד”, שטח ירוק שאסור לבנות עליו. המשמעות היא שאין לגיטימציה לקיומם של בתי עסק רבים שכבר בנויים לאורך ציר כביש 654. מזרחית לכביש 6 מסומן שטח המיועד להקמה של מבני תעסוקה.

מסחר ליהודים בשבת

ההתיישבות בטירה הנושקת לפאתי צפון כפר סבא התחילה לפני כ-300 שנים. כדרכם של כפרים ערבים באזור, היא הייתה מרוכזת סביב המסגד, במקום הגבוה יותר מבחינה טופוגרפית. היישוב התפתח מאוד בעיקר בשנות השמונים של המאה העשרים בהיקף הגרעין המסורתי, ואת השטחים החקלאיים החליפה בנייה צמודת קרקע.

בעשור האחרון התחילה בטירה גם בנייה של בתי דירות בגובה של עד שש קומות, המהווה בעיקר אפיק השקעה עבור בעלי הון מקומיים שמשכירים את הדירות לפלסטינים בעלי אישורי שהייה, או לערבים מהגליל העובדים באזור המרכז.

המרחב הציבורי בטירה בכי רע. הרחובות הראשיים אמנם סלולים, ולאורכם ישנם מדרכות, אך ברחובות הפנימיים ניכרת הזנחה רבה. התחזוקה של הרחובות והכבישים גרועה, אין שצ"פים (שטחים ציבוריים פתוחים), יש רק מעט עצים וכמעט אין גני שעשועים או כיכרות שאפשר לשבת בהן. לאורך הרחובות הראשיים יש שילוב של מגורים ומסחר, שמיועד, ואין זה סוד, לתושבי היישובים היהודיים שחולפים כאן במשך השבוע, או מגיעים במיוחד בשבתות.

מדרכות בכביש הראשי בטירה / צילום: גיא ורדי

סוגיית הבעלות על הקרקע מהווה בעיניו של אבו ראס עניין מרכזי בבעיות התכנון העירוני של טירה: "עד 48' התנועה הציונית שלטה ב-6% מהשטח הגאוגרפי של מדינת ישראל. אחרי 48' היא הגיעה לשליטה ב-93.5% משטחי המדינה. הערבים, שהם 20% מכלל האוכלוסייה, שולטים ב-3.5%. טירה יושבת על קרקע פרטית (לא על אדמת מדינה/רשות מקרקעי ישראל), ששייכת לאנשים. ערבי שצריך לבנות בית לא יקבל אישור אם לא ייתן 40% מכל דונם לטובת גני ילדים, בתי ספר, וכבישים. כשאתה (הכוונה ליהודים - ג.נ) קונה בית אתה לא דואג למרחב הציבורי, לחניה. יש מישהו אחר שדואג".

פאדי סמארה, מהנדס תחבורה ומתכנן ערים בוגר טכניון, הוא ממקימי עמותת "מהנדסים למען טירה", גוף התנדבותי הפועל למען שיפור איכות החיים ביישוב. סמארה קושר את הבעייתיות של התפתחות היישוב בעובדה שהקרקע היא פרטית. מבחינתו, מדובר בחסם משמעותי. "הקרקע ברעננה למשל היא קרקע של המדינה. ברגע שהעיר רוצה להתפתח לוקחים משבצת קרקע, שלא שייכת לאף אחד, או ליתר דיוק מוחזקת על ידי רשות מקרקעי ישראל, ומתחילים לתכנן באופן שיאפשר מתן מענה לזוגות הצעירים. מה שקורה ביישובים הערבים זה שהקרקע פרטית, יש ריבוי בעלים והרבה אינטרסים מנוגדים. אי אפשר להכריח בעל קרקע פרטית לקדם בנייה וגם לא לבנות לגובה".

סמארה ממחיש את הבעייתיות באמצעות תצלום אוויר שמראה שאזור מרכז היישוב (לא הגרעין) מיושב בצורה דלילה. לצד הבנייה, שברובה הגדול צמודת קרקע (וילות), ניתן לראות הרבה מאוד שטחים פתוחים. ההסבר של סמארה הוא שבעלי הקרקעות הפרטיים שומרים אותן לצאצאים. אלה שאין למשפחותיהם יתרת אדמות פנויות, נמצאים במצוקת דיור.

סמארה מדגיש בתסכול שתוכנית המתאר שאושרה בחודש שעבר לא מצליחה לענות על עניין הבטחת דיור עתידי לזוגות הצעירים ביישוב. העניין קשור בעיקר לשטח של 400 דונם אדמת מדינה, שהיה אמור להיות חלק מהתוכנית ומיועד לבנייה רוויה, ובלחץ ישובי המועצה האזורית דרום השרון נגרע מהתוכנית.
עו"ד ג'לאל מנסור, מהנדס תחבורה, מודד מוסמך, עו"ד ואיש עסקים מקומי, מסייר איתי ברחבי טירה. גם לו חשוב להבהיר את הבעייתיות הקשורה לעניין הבעלות על הקרקע: "המדינה חושבת שערבים צריכים לגור על אדמות פרטיות ושאדמות המדינה הן רק ליהודים. אני כאבא, שיודע שהעתיד של הבן שלי איננו מובטח, לא מוכר את האדמות שלי".

אנחנו מתחילים את הסיור בגרעין היישוב, ליד המסגד. מנסור מספר שכאן הוא גדל, אבל כעת חיים שם בעיקר עניים ומשת"פים. מי שיכל כבר בנה לעצמו וילה. מחיר של חצי דונם אדמה למגורים בטירה הוא כמיליון שקל, אבל אין היצע.

אנחנו חולפים ליד מתחם בנוי עצום ונטוש שנראה זהה לטיפולוגיה ולאדריכלות של המבנים בשכונת גילה בירושלים. זה לא מקרי: מסתבר שמדובר בפרויקט של משרד השיכון, שתוכנן בתחילת שנות השמונים ע"י האדריכל סלו הרשמן (שאחראי גם לתכנון מבנה הסינמטק בתל אביב).

לדברי מנסור, הקבלן בנה את הפרויקט, אך לפני שסיים לקח את כספי רוכשי הדירות וברח. המבנה לא הושלם, עיריית טירה הכריזה על המקום כמבנה מסוכן, ובכל זאת יש מי שמתגורר בו. מנסור משוכנע שמדובר בשחיתות: "איך זה יכול להיות שהיזם הוא חברה משכנת ובכל זאת, אין מי שדואג לאלה שרכשו במיטב כספם וממשיכים לשלם משכנתא? איפה המדינה בעניין הזה?"

אנו מתקדמים לכיוון צפון ועוברים לתחום המוגדר בתכנית המתאר כשטח חקלאי. כאן יש בנייה בקנה מידה גדול, בעיקר של וילות ענק שהאדריכלות שלהן כפרית, מודרנית ויקרה - בדיוק כמו בכוכב יאיר, השכנה שממול. המבנים אינם חוקיים לכאורה, ובכל זאת הם נהנים מחיבור לרשתות החשמל, הביוב והמים. איך זה עובד? לא ברור. מנסור מסביר שעד שתכנית המתאר הוכנה והתאשרה, עברו עשרים שנים. בינתיים, אנשים בנו ובונים בתים, יוצרים עובדות בשטח.

ראש עיריית טירה עו"ד עבד אלחי מדגיש שהיישוב עובר שינוי משמעותי: "אם מישהו שהלך לעולמו לפני עשר שנים היה חוזר היום לטירה הוא לא היה מכיר את המקום. החברה משתנה מחברה כפרית, מסורתית, לחברה שהיא יותר עירונית. פעם הדגש היה המשפחה, היום כל אחד דואג לעצמו. האדמות פרטיות, ולנו כרשות אין יכולת להכריח את בעלי הקרקעות ליזום בנייה רוויה. ברור שרק בדרך הזאת ניתן לענות על צרכי היישוב. שטח היישוב הוא 11 אלף דונם, אך אין קשר בין פיזור הקרקעות לבין ההגדרה הסטטוטורית שלהן, לבינוי או חקלאות. נוצר מצב שלחלק מהמשפחות אין אפשרות לממש בנייה למגורים בשטחן. בתכניות המאושרות על ידי הוועדה המחוזית מדברים על 7-8 יחידות לדונם, אך אני אומר להם שזה לא יבוצע. אלה אדמות פרטיות. הבעלים שלהן לא ימכרו".

בטירה מצפים לישועה שתגיע מלמעלה, כאילו שאם מדינת ישראל תקצה עוד אדמה לבנייה רוויה הבעיה תיפתר. עבד אלחי לא מצליח לעודד בנייה רוויה בשטחים המאושרים לבנייה למגורים, אך הוא גם לא מסוגל, או לא מעוניין, להתמודד עם תופעת הבנייה הלא חוקית בשטחים החקלאיים: "כל הזמן מופנית כלפי המגזר הערבי האשמה על בנייה לא חוקית. יש לי פה מאות כתבי אישום שאנחנו מגישים נגד עברייני בנייה. להגיד לך את האמת? אני מבין אותם. לפעמים אין ברירה. הם עבריינים בעל כורחם". 

מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז נמסר: "תכנית המתאר לעיר טירה מתווה את התכנון העתידי של העיר ונותנת מענה לגידול הצפוי באוכלוסיה. בהליך הכנת התכנית היו שותפים נציגי היישוב והיא מתחשבת במאפיינים הייחודיים של היישוב. בהתאם לכך מקודמות בעיר אלפי יח"ד בתכניות מפורטות במוסדות התכנון ובהן תכנית שמקדמת המדינה הכוללת כ-750 יח"ד בשטחים שבבעלות המדינה. התכנית מוסיפה 9,000 יח"ד הדרושות לאוכלוסיה ההולכת וגדלה, וכן היא מקצה שטח של כ-180 דונם לתעשייה ושטח להקמת תחנת רכבת לרווחת תושבי העיר. הוועדה המחוזית פועלת יחד נציגי העיר כדי לפתור בעיות הנוגעות בקניין".

טירה

מספר תושבים: 25 אלף

הרכב אוכלוסיה: 100% מוסלמים

שטח שיפוט של העיר: 11.8 אלף דונם

דירוג סוציו-אקונומי: 4

שכר ממוצע שכירים: 6,000 שקל

שטחים ריקים באמצע היישוב / צילום: גיא ורדי

עוד כתבות

חיים מסילתי / צילום: אילל יצהר

האם יו"ר לשכת השמאים מסילתי העביר למשרדו עבודות פרטיות?

השמאי רן וירניק טוען במכתב ללשכה כי חלק מהפניות שמגיעות ליו"ר לצורך מינוי שמאי מומחה, לא עוברות לשמאים החברים בארגון

מיכל הלפרין / צלם: איל יצהר

רשות ההגבלים העסקיים ורשות שוק ההון נגד ביטוחי הבריאות

מיכל הלפרין ודורית סלינגר החלו בבדיקה של ביטוחי הבריאות והסיעוד הפרטיים, שנשלטים על-ידי הראל, כלל ביטוח והפניקס ■ "מדובר בתחום רווחי שהמחירים בו לא יורדים ושהריכוזיות בו רבה, ולא ברור למה חברות רבות לא פועלות בו אם מדובר בתרנגולת שמטילה ביצי זהב"

אילן גילאון / צילום: איל יצהר

״גילאון ממרצ יסכים להצטרף לממשלת ליכוד אך בתנאים שלו״

בסטטוס שהעלה בעמוד הפייסבוק שלו כתב גילאון "אנחנו במרצ התרגלנו יותר מדי להיות באופוזיציה, נח לנו שם" ■ הח"כ פירט את העקרונות החשובים לו, והוסיף "בדרך שכחנו ששלטון הוא לא רק מה שהורס, חומס ודורס, אלא גם מה שיכול לבנות, לתקן, ולשנות"

פרילנסר / איור: גיל ג'יבלי

מבולגנים ומתייאשים מהר: 10 הטעויות שפרילאנסרים עושים

כלכלת השירותים הכניסה לשוק הרבה עובדי פרילאנס, אבל רבים מהם מאמצים דרכי עבודה שלא מאפשרות להם לצמוח ■ מוכשרים ככל שתהיו, יש שגיאות שאסור לעשות

תחנת דלק ברמת גן/ צילום: איל יצהר

מי אחראי לזיהום? פליטת גזי קרקע הביא לפינוי דיירים ברמת גן

חומרים מכילים תרכובות אורגניות נדיפות התפזרו במבנה מגורים והדיירים פונו לבית מלון ■ יתכן שהדבר הוא כתוצאה מעבודות הכרייה של הרכבת הקלה

רוני חזקיהו / צילום: תמר מצפי

גיוס האג"ח של ישראל בלונדון יעלה ביוקר למשלם המסים

ביום רביעי שעבר השלים רוני חזקיהו, החשב הכללי באוצר, הנפקת אג"ח ב-2 מיליארד דולר ■ ישראל תשלם על האג"ח הדולרי ריבית הגבוהה בהרבה מאג"ח מקביל שיגויס בשוק ההון המקומי

אריק שור / צילום: תמר מצפי

הרפת של אריק שור מפסיקה למכור תנובה

אריק שור, שניהל בעבר את יצרנית המזון, הוא יו"ר החברה המנהלת את רפת אפיקים: "הגיעו אלינו נציגים של תנובה ולא נתנו שום הצעה לשיפור. ההפרש היה גדול מדי" ■ בסביבת תנובה אמרו כי כמות החלב שקולטת תנובה תצמח ב-2018

הבורסה בתל אביב / צילום: תמר מצפי

ירידות שערים בסיום המסחר בבורסה בת"א; בזק עלתה בכ-2%

אמש רשמו המדדים בארה"ב שינוי כיוון חד ■ מוסדיים ישראלים רכשו את מניות כיל שהוחזקו בידי פוטאש ■ קרן אקטיביסטית החלה לפעול בבזק ■ טבע איבדה למעלה מ-3.7%.

בורסות אסיה / צילום: רויטרס

ירידות שערים בסיום באירופה; עסקה גדולה לנסטלה

סנקציות נוספות יוטלו על צפון קוריאה? ■ הממשל האמריקאי עלול להיכנס להשבתה ■ נסטלה תמכור את החטיבה האמריקאית לפררו

אזורים זכתה במכרז לבניית 284 דירות להשכרה באור יהודה / צילום: קרדיט הדמיה: 3DESIGN

הכלכלן הראשי: המשקיעים קנו 1,500 דירות בנובמבר 2017

מהסקירה של אגף הכלכלן הראשי באוצר לרבעון השלישי של 2017 עלה כי סך רכישות המשקיעים הוסיף לרדת ברבעון השלישי של 2017 והגיע לרמה הנמוכה ביותר מאז 2003

עו"ד אביחי נעמן / צילום: אמיר מאירי

היזם אביחי נעמן: “לב תל-אביב זה סוג של הונג-קונג קטנה"

קבוצת נעמן רכשה מגרש בתל-אביב במחיר שמשקף יותר מ-2 מיליון שקל לרכיב הקרקע בדירה ■ "הקהל שלנו הוא בעיקר ישראלים שעוזבים בתים פרטיים, אבל גם לא מעט תושבי חוץ וצרפתים"

סופרמרקט / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

החוק להגבלת היבואנים הבלעדיים עבר בקריאה ראשונה

החוק מסמיך את הממונה על ההגבלים העסקיים להורות ליבואן מורשה על צעדים קונקרטיים שעליו לנקוט על-מנת למנוע חשש לפגיעה משמעותית בתחרות מיבוא מקביל

רצפת המסחר של הבורסה בניו-יורק / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

בין הדובים לשוורים: תרחיש חדש ומסוכן צובר תאוצה בשוק

לדיון המקובל בין שוורים לדובים על הצפוי בשווקים מצטרף אלמנט נוסף ומאיים: האפשרות של "מלט-אפ" ■ מה זה, איך זה קורה, ומדוע זה כה מפחיד?

מוטי בן משה / צילום ארכיון: תמר מצפי

רשות המסים דורשת מאפריקה ישראל שומות מס של 280 מ' ש'

זאת בגין השנים 2010-2012 ■ בימים האחרונים החלו דיונים קדחתניים בין הצדדים בניסיון להגיע לפשרה, לאחר שאנשי הרשות העלו דרישות מס חדשות רגע לפני אישור הסדר החוב של אפריקה עם מוטי בן משה

שלומי פוגל / צילום: ניב קנטור

מוצרי שלם רוכשת את קווי ייצור האריזות של ורטהיים ופוגל

שווי העסקה מוערך בעד 25 מ' ש' ■ אמרז הודיעה לחברות כי היא צפויה לסיים את ההתקשרות עמן בסוף חודש מארס, מה שעורר סערה שכן מתעורר חשש שלוח הזמנים לא יאפשר לחברות זמן התארגנות

שאול אלוביץ' / צילום ארכיון: יוסי כהן

עסקה של כ-15 מ': תדיראן טלקום במו"מ לרכוש מרכזיות פנסוניק

בלעדי: את המגעים מול הרוכשים הפוטנציאליים מנהלת חברת הייעוץ גיזה שמלווה את יורוקום בהסדר החוב מול הבנקים

צחי וייספלד. צילום: אבירם ולדמן

מנהל פעילות הסטארט־אפים הגלובלית של מיקרוסופט פורש

צחי וייספלד, מייסד תוכנית המאיצים הגלובאלית של מיקרוסופט ושותף להקמת מיקרוסופט ונצ'רס, עוזב את ניהול התחום לאחר שמונה שנים ■ וייספלד צפוי להישאר במיקרוסופט, אך לא נמסר באיזה תפקיד

לוויין של Effective Space/ צילום: באדיבות החברה

הסטארט־אפ הישראלי שמטפל בלוויינים "קשישים"

Effective Space חתמה היום על חוזה בהיקף של 100 מיליון דולר, במסגרתו יצמד לוויין ללוויין אחר שנגמר לו הדלק ויכוון אותו כך שמשך חיי הלוויינים יגדל ■ "המודל העסקי שלנו כרגע מתמקד בהארכת חיים של לוויינים"

שטרום דרור / צילום: תמר מצפי

"להגיע לעמלה צולבת של 0.5% רק עוד 6 שנים - זה מוגזם"

לדברי שטרום, עמלה צולבת של 0.5% כפי שמציע בנק ישראל במתווה שפרסם אתמול היא סבירה, אך יש לקדם את קצב ההפחתה ■ גם ברשות ההגבלים ובאוצר היו מעדיפים שהעמלה תרד בקצב מהיר יותר

סטארט-אפ / צילום: שאטרסטוק

חברת HopOn הישראלית, השלימה סבב גיוס של 3.5 מיליון דולר

האפליקציה שפיתחה החברה קונה כרטיס נסיעה בתחבורה ציבורית בצורה אוטומטית, בלי להוציא את הטלפון מהכיס