גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"משקולות על הרגליים": בשורת תוכניות המתאר לא מתגשמת

התושבים מתנגדים, הוותמ"ל מתעלמת, ולוקח כל-כך הרבה זמן לאשרן, עד שהן בכלל לא רלוונטיות ■ גל תוכניות המתאר המקודמות לא הוכיח עצמו ב-2017

הדמיה נתניה בשנת 2035/ צילום: עיריית נתניה
הדמיה נתניה בשנת 2035/ צילום: עיריית נתניה

הרפורמה בחוק התכנון והבנייה (תיקון 101) הביאה איתה גל של תוכניות מתאר מקודמות. המטרה המוצהרת של מנהל התכנון, עד לא מזמן תחת משרד הפנים וכיום במשרד האוצר, הייתה לעודד את העיריות לקבוע מדיניות תכנון עירונית כוללת, ובה בעת להנחות תכנון מפורט הנגזר ממנה. התמריץ לרשויות הוא ההבטחה לאוטונומיות, שתתבטא בכך שלאחר אישורה של תוכנית המתאר, יוכלו הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה לקבל את מלוא סמכויות התכנון, לקדם ולאשר תוכניות, ללא צורך באישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

ראשי מנהל התכנון קישרו בזמנו את העניין ל"משבר הדיור", תוך הבטחה שהשינוי ייעל ויזרז את תהליכי אישור הבנייה. אולם הבשורה הגדולה גרמה בינתיים לקשיים לא מעטים: חלק מתוכניות המתאר נתקלו בהתנגדות ציבורית עזה וחסרת תקדים (הרצליה, הוד-השרון, כפר-סבא), ואילו אישורן של תוכניות אחרות נתקע מכל מיני סיבות (רמת השרון, אור-יהודה).

האדריכלית אורנה אנג’ל, שפעילה במטה המאבק לתכנון שפוי, מאמינה שהבעיה נעוצה באופן שבו קודמו התוכניות: "תכנון זה אינטגרציה של הרבה תחומים. אי-אפשר לעשות תכנון בשביל להאיץ, חאפ לאפ. בתוכניות המתאר של השנה האחרונה אין חשיבה חברתית או סביבתית. לוקחים משהו ושועטים קדימה. בגלל זה יש התקוממות. זה לא עובד".

התמשכות הליכים

בו זמנית, תוכניות המתאר של ערים כמו עכו וצפת, שקידומן ארך שנים רבות, התגלו כלא אקטואליות במובנים רבים. ד"ר מיכל סופר, מהנדסת העיר עכו, ספקנית מאוד ביחס לקונספט של תוכניות המתאר. לאחרונה היא אמרה ל"גלובס": "כשהגעתי לעכו לפני 10 שנים, הייתה לעיר תוכנית אב, ואז התחילו לקדם אותה כתוכנית מתארית (התוכנית אושרה רק בסוף 2016). אני דאגתי שהיא תהיה מאוד כללית וגמישה, ועדיין יהיו בה שינויים ותיקונים. אני באמת לא חושבת שזה הכלי הסטטוטורי הנכון".

סופר מציגה את עבודת הדוקטורט שלה, שם הוכיחה שמשך הזמן שבו אתה מתכנן ומאשר תוכנית יכול לעקר את יתרונותיה, "ובמקום שזה יביא תועלת זה מזיק. כמו משקולות על הרגליים".

נוסף למשך הזמן הארוך עד לאישור התוכניות ולהתנגדות העזה מצד התושבים, גם הוותמ"ל (הוועדה הממשלתית לקידום מהיר של מתחמים מועדפים לדיור) פוגעת במעמדן של תוכניות המתאר: הוותמ"ל כבר קידמה תוכניות בקנה מידה גדול, שסותרות חזון תוכניות המתאר שאך זה אושרו.

כך למשל, תמ"ל 1055 חדרה-בית אליעזר, המציעה פיתוח על שטח פתוח במזרח העיר, לא מעודדת את שיקום המרכז ואת איחוי שני חלקי העיר (ממערב ומזרח לכביש מס' 2), ומחבלת ברעיון של רצועה פתוחה ירוקה בהיקף העיר, כפי שנוסחו בתוכנית המתאר.

דוגמה נוספת היא תמ"ל 1053, לוד מערב, שעיקרה התרחבות של העיר על חשבון שטחים חקלאיים של מושב ניר צבי. גם במקרה הזה מדובר בסתירה מוחלטת לגישה של תוכנית המתאר של לוד שכבר הופקדה, ושעיקרה היה חיזוק מרכז העיר ההיסטורי.

"פירוט יתר"

מי שחושב שמדובר בשיח מקצועני בלבד טועה: הכנתן של תוכניות המתאר אורכת זמן, גוזלת אנרגיה רבה, עולה ממון רב ולכשהן מאושרות, יש להן השפעה עצומה על עתיד העיר. הן קובעות את אופי העיר על ידי הגדרת ייעודי הקרקע (תעשייה, מסחר, מגורים, שצ"פים), את מספר יחידות הדיור, ואת גובה המבנים.

מבחינה נדל"נית, יש לתוכניות המתאר משמעות כלכלית רבה. דוגמה אקטואלית אפשר למצוא ברחוב ארלוזורוב בתל-אביב, שהוא רחוב רחב למדי המשמש לתנועה עוברת בכיוון מזרח-מערב. בחודש שעבר הופקדה תוכנית להתחדשות הרחוב, שהחזון שלה נחשף לראשונה במסגרת תוכנית המתאר של העיר, שאושרה לפני כשנה. במסגרת התוכנית המפורטת העירייה מבקשת להפקיע את שטחי הגינות בכל חזיתות הבניינים כדי ליצור שבילי אופניים, ולהרחיב את המדרכות. מפלס הקרקע, שכיום מאופיין בקומות עמודים, ישתנה לטובת מסחר ולמבנים יתווספו קומות.

האדריכל גידו סגל, ממשרד תכנון הערים גבריאלי-סגל, היה שותף בצוותי התכנון של תוכניות המתאר של הערים תל-אביב-יפו ורעננה. סגל מאמין שתכנון אסטרטגי (חברתי וכלכלי), ולא רק פיזי, חשוב מאוד לערים.

לדבריו, התוכניות שבהן הוא היה שותף קודמו ללא בעיה: "מהניסיון שלי התוכניות אושרו, בין היתר משום שבשתי התוכניות היו תהליכים נרחבים של שיתוף בעלי עניין". סגל חושב שהפורמט של תוכנית כוללנית הוא מצוין: "חשוב מאוד שלעיר יהיו גם תוכנית אסטרטגית וגם תוכנית מתאר כוללנית, שהן בעצם מתווה לאיפה רוצים להגיע בעתיד. הגדולה שבתוכניות האלה היא שהן נותנות מסגרת שבתוכה הרשות יכולה לפתח תוכניות מפורטות".

מתכנן הערים ד"ר יואב לרמן אינו מערער על חשיבותן של תוכניות המתאר, אך מאמין שמדובר בפירוט יתר, "overdesign": "משקיעים הרבה בפירוט שימושי קרקע, מטראז', כמה אוכלוסייה תהיה או לא תהיה, אך אלה דברים שאי-אפשר לקלוע אליהם. זאת הסיבה שתוכניות המתאר לא פוגעות".

לרמן מאמין שצריך להתעסק בעיקר ברחובות הראשיים, ובשאר האזורים רק להגדיר איזה סוגים של בניינים מותר לבנות (גובה לפי גודל הרחוב) - ומה שיקרה יקרה: "לרדת לרזולוציה של תכנון רחובות זה מאולץ ולא צפוי".

כללים אבסטרקטיים

פרופ’ נורית אלפסי, ראש החוג לגיאוגרפיה באוניברסיטת בן-גוריון, תופסת את תוכניות המתאר כאמצעי אנכרוניסטי ולא רלוונטי: "לתוכניות המתאר הקודמות (לפני תיקון 101) היו עקרונות שלא עמדו במבחן המציאות, וכל הזמן היה צריך לשנות אותן, וזה גרם לעומס נוראי על הוועדות המחוזיות. כדי לצאת מהסמטוכה הזאת המציאו את התוכניות הכוללניות, שמלכתחילה אמורות להגיד מעט מאוד. יש להן מדיניות אך הן לא אמורות להעניק זכויות. אבל העסק לא עובד".

לדברי אלפסי, "שנים רבות הרשויות בכלל לא רצו תוכניות מתאר. למה צריך מסמך אחד ויחיד שייצג את כל האינטרסים בעיר? איך אפשר בעיר כמו תל-אביב, שהיא כל-כך מורכבת ודינמית, להקפיא מצב ולהגיד שזו תוכנית המתאר שלנו?"

- מה את מציעה?

"לטענתי, מערכת התכנון הכניסה את עצמה במאה ה-20 לימי ביניים. תכנון שצריך לעבוד לפי ייעודי קרקע? אף פעם לא היה דבר כזה. תוכנית מתאר, שהיא סמי אקדמית, שמציעה מצב סופי כתנאי תכנוני, יוצרת מצב שהרשות עושה רגולציה לכל השחקנים.

"בשנים האחרונות מתחיל להתפתח בפרקטיקה של התכנון כלי של כללים אבסטרקטיים עקרוניים: למשל, בארה"ב מתפתח תכנון שהוא Form-Based Code, שזה בעצם כללים מוטי עיצוב. הם לא נותנים זכויות בקרקע, אלא מגדירים כל מיני מאפיינים איכותניים של הסביבה הבנויה: חזית מסחרית ברחוב הראשי. חניה בעורף, עלייה לגובה רק בנסיגה מקומה שלישית. לא מגדירים ייעודי קרקע, הכל בסדר ובלבד שיישמרו הכללים".

אלפסי מוסיפה שנהוג בארץ לייחס את שיטת התכנון בארץ למנדט הבריטי, אך המערכת באנגליה כבר מזמן לא עובדת עם תוכנית מתאר: "המערכת שם עובדת לפי National Planning Policy Framework, שזה בעצם מסמך של כללים אבסטרקטיים לחלוטין. יש תוכניות מקומיות שהן לא תוכניות מתאר מעניקות זכויות. תוכניות המתאר הן הדבר הכי אנכרוניסטי ומיושן שיש".

ממינהל התכנון נמסר בתגובה: "תוכניות מתאר הן הראייה ארוכת הטווח של היישובים. התוכניות כוללות התייחסות לכל האספקטים לרבות תחבורה ציבורית, בתי ספר, גני ילדים, ריאות ירוקות, כך שהתושב ידע כיצד יראה היישוב שלו ובאפשרותו להיות חלק מהשיח התכנוני. תוכניות המתאר אף פעם לא היוו את הכלי התכנוני הבלעדי, ולצידן התקיימו כלים תכנונים נוספים כמו מסמכי מדיניות ותוכניות אב בנושאים שונים כמו תחבורה, תיירות, חינוך ועוד".

הפגנת תושבי הרצליה / צילום: המטה למאבק שפוי

עוד כתבות

בנימין נתניהו / צילום: תמר מצפי

איך יכול להיות שראש הממשלה נתניהו לא למד לקח מאולמרט?

הייתכן שפיקוח טוב יותר, אתיקה קפדנית וערכי שקיפות מושרשים, יכלו למנוע מראש הממשלה את ההתדרדרות הזו? מי יבטיח לישראלים שזה לא יקרה במשרד ראש הממשלה פעם נוספת ● פרשנות

לב לבייב / צילום: תמר מצפי

הדילמה של משקיעי אפי פיתוח: האם להיענות להצעת הרכש של לבייב - בפחות מחצי מההון העצמי

הצעת הרכש שהגיש לבייב   להחזקות הציבור בחברה בסכום של 110 מיליון דולר, תישאר פתוחה עד 19 בדצמבר ● לבייב באופן ישיר בכ-65% ממניות אפי פיתוח, אותן רכש בספטמבר 2016 מחברת אפריקה ישראל הקורסת

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: תמר מצפי

ה"לא יהיה כלום כי אין כלום", הפך ל"יהיה הרבה כי יש הרבה"

כתב האישום חושף מציאות עגומה, שבה האיש החזק במדינה מביא כמעט לחורבן של חלקים בתקשורת החופשית ● היום מנדלבליט הוכיח שרוב הביקורת נגדו הייתה חסרת תוקף - מי שתקף אותו בבוטות, חייב לו התנצלות ● פרשנות

"ZULA" בפיליפינים / צילום: יח"צ

בזמן שישנתם: ההוסטלים הפכו לטרנד לוהט בקרב התיירים והיזמים

יזמים ישראלים כבר מבינים את פוטנציאל פתרונות הלינה המוזלים, והם אפילו מרחיבים את פעילותם בענף בחו"ל ● האם בקרוב מחיר הלינה בישראל יתקרב יותר למחיר הטיסה לארץ?

בורסת הונג קונג. / צילום: Shutterstock

וול סטריט סגרה יום שלישי ברציפות של ירידות על רקע מתיחות הסחר

שלושת המדדים המרכזיים איבדו 0.2%, והדאו ג'ונס רשם את רצף הירידות הארוך ביותר מאז אוגוסט ● מגעים למיזוג בתחום הברוקראז' הבינלאומי בין צ'ארלס שוואב לטי.די אמריטרייד ● דיווח: ארה"ב עשויה לדחות את הטלת המכסים שנקבעה ל-15 בדצמבר

נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, ויו"ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאואל / צילום: Carlos Barria, רויטרס

הגענו ל"קומה החמישית": האם נמשיך לטפס או שמא ניפול?

לפני 75 שנה פרסם נתן אלתרמן את השיר "הקומה החמישית", ובו התייחס לכך שכאשר מטפסים, הפירוד יכול להפיל מטה במהרה את כל המקטע שטיפסנו ● אמירה זו נכונה גם בהקשר של תוצאות הבחירות בישראל, ולא פחות בהקשר של הכלכלה העולמית

אם זה היה נגמר טוב, זה לא היה נגמר / צילום: shutterstock

"התפיסה שאין לבגידה משקל בהכרעת הדין היא שגויה"

כך אמר דיין ביה"ד הרבני הרב סיני לוי במסגרת כנס "מחיר הבגידה" בקריה האקדמית אונו ● בחלוף כשנה מאז שניתן "פסק דין הבוגדת", במסגרתו נשלל מאישה רכוש תוך מתן משקל לבגידה נטענת בבעלה, ממשיכים מומחי דיני המשפחה להתווכח על משמעויותיו של פסק הדין

בני גנץ / צילום: אמיר מאירי, גלובס

כחול לבן דורשים מנתניהו: התפטר מכל תפקידך כשר בממשלה

נתניהו משמש כיום כשר הבריאות, הרווחה, התפוצות והחקלאות וזאת מעבר לכהונה כראש הממשלה ● ההערכה במערכת הפוליטית היא כי נתניהו יבקש חסינות

אולם בית המשפט העליון./ צילום:ראובן קסטרו

סיר הלחץ של המשבר החוקתי ממשיך להתבשל

הפור נפל השבוע והמועד לדיון בפסילת "חוק יסוד הלאום" נקבע לקיץ ● כעת נותר רק לצפות באסון החוקתי המתרחש למולנו בהילוך איטי ● זה לא חוק יסוד הלאום שמטריד את השופטים ● אלה ההגבלות על כוחם שהם מבקשים למנוע ● ועל הדרך ידרסו את מה שבעבר ראו כקדוש

נפגעי הקורקינטים - 20 בנובמבר 2019

אתמול באיכילוב: 12 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

גדעון סער / צילום: טל שניידר, גלובס

גדעון סער: יש לקיים פריימריז לראשות הליכוד אם הולכים לבחירות שלישיות

רנדי צוקרברג / צילום: Andrew Kelly, רויטרס

רנדי צוקרברג תתחיל להשקיע בסטארט-אפים בתחום המדיה בישראל

צוקרברג מצטרפת כשותפה כללית לקרן חדשה בשם סבבה ונצ'רס ● לפי הודעת הקרן, היא מבקשת לגייס 35 מיליון דולר להשקעות

הפגנה של "המרד בהכחדה" / צילום: NOAH BROWNING, רויטרס

סערה בגרמניה: אחד ממייסדי "המרד בהכחדה" המעיט בחשיבות השואה, והתנצל

בראיון עם השבועון הגרמני "צייט" אמר רוג'ר האלאם, אחד ממקימי הארגון הגלובלי, כי השואה אינה יוצאת דופן לעומת מקרים אחרים של ג'נוסייד ● היום פרסם התנצלות על דבריו: "אני מצטער מאוד על המלים שבהן השתמשתי"

אופיר שריד, מנכ"ל מליסרון החדש / צילום: אביב אברמוב

איפוס הוצאות המימון הרבעוניות הקפיץ את רווחי מליסרון ברבעון השלישי ב-25%, ל-131 מיליון שקל

ענקית הקניונים נהנתה מתחילת השנה מעליית שווי של קרוב ל-400 מיליון שקל בנכסיה ● בתשעת החודשים הראשונים של 2019 הציגו הקניונים האזוריים של הקבוצה גידול של 3.5%, עם פדיונות בהיקף של 5.2 מיליארד שקל ● הצומח ביותר הוא קניון רמת אביב שהציג גידול של 5.6% בפדיונות

ענבר בזק, יועצת עסקית / צילום: רון לביא

"אני מוטרדת מחוסר יציבות. עסק חייב להיות כל הזמן עם פלוס בבנק"

ענבר בזק (45) היא יועצת עסקית שמלווה עסקים קטנים ובינוניים ● "בתקופה שהעסקתי עובדים כשכירים, מכל הרווח הנקי נשאר לי 33%" ● עצמאים? "גלובס" רוצה לשמוע מכם מה מטריד אתכם. צרו קשר במייל ATZMAIM@globes.co.il

7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע - דירות מחולקות במודיעין עלית / צילום: איל יצהר, גלובס

צ'ק של מאות מיליונים מדמרי, ומגדלי ענק בבורסה. כותרות הנדל"ן

כמה כסף שילמה חברת דמרי ושותפתה עבור מתחם האומן 17 בדרום תל אביב ומה ייבנה בעתיד בקרקע? מדוע קבע בימ"ש שחברה בקבוצת רכישה תפצה את שאר החברים ב-2.2 מיליון שקל? ואיפה קבע בימ"ש שיש לבטל תוכנית ענק של הוותמ"ל? ● השבוע שהיה בנדל"ן

נוני מוזס / צילום: ברני ארדוב, וואלה! NEWS

נחום ברנע לנוני מוזס: השעה עצמך מעיסוק בתכני ידיעות אחרונות

ברנע כותב בעקבות החלטת מנדלבליט: "נוני מוזס צריך להדיר את עצמו מכל עיסוק בנושא תוכן ב'ידיעות אחרונות" ● "העיתון שלנו הוא עיתון חופשי, הוא היה כך גם כאשר נתניהו ומוזס הציעו זה לזה הצעות מגונות. אבל החופש צריך לא רק להיעשות- גם להיראות"

סגן הנשיא לשעבר, ג'ו ביידן / צילום: REUTERS/Jonathan Ernst

גמול על חקירת האימפיצ'מנט? הסנט יוזם חקירה נגד ג'ו ביידן

מנהלת ענייני רוסיה ואירופה במועצה לביטחון לאומי, בעדות בבית-הנבחרים, מוקיעה את דבקות הרפובליקאים בתיאוריות קונספירציה על מאמץ אוקראיני להכשיל את מסע הבחירות של טראמפ ב-2016 ● "מי שמפיץ את התיאוריות האלה הם שירותי הביטחון של הרוסים"

נוני מוזס / צילום: ברני ארדוב, וואלה! NEWS

מועצת העיתונות: על מו"ל ידיעות אחרונות נוני מוזס להשעות את עצמו על רקע אישום השוחד נגדו

זאת עד לסיום ההליך המשפטי נגדו ● עוד ציינה המועצה כי היא "מביעה זעזוע מן הפגיעה בחופש העיתונות בארץ העולה מכתבי האישום נגד ראש ממשלת ישראל, אשר שב ותקף את התקשורת בהכללה גם בנאום התגובה שלו"

מבצעי בלאק פריידיי בחנות במנהטן, ניו יורק / צילום: SHANNON STAPLETON, רויטרס

טירוף הקניות של נובמבר עשוי להפוך למפגן כוח של ענקיות הקמעונות

המשקיעים במניותיהן של רשתות הקמעונות הגדולות בארה"ב לא צפויים לעשות "קופה", אבל אולי יראו שיפור קל מעל למדד S&P 500 ● מתחילת 2019 רשמו מניות המגזר זינוק פנומנלי, וכעת הן לא מתומחרות במחיר מציאה