שכונת נווה עופר / צילום: איל יצהר
עוד ועוד יוזמות פרטיות לפרויקטים של התחדשות עירונית בשכונת נווה עופר בתל-אביב, הביאו את עיריית תל-אביב להציב קיבולת מקסימלית של יחידות דיור חדשות לשכונה, ולנסח מסמך מדיניות ליישום התחדשות עירונית בשכונה.
מסמך המדיניות, שאושר לאחרונה במועצת העיר ונחשף כאן לראשונה, מגדיר אילו רחובות ובניינים בשכונה מיועדים להתחדשות עירונית באמצעות פינוי-בינוי, אילו בניינים מתאימים לפרויקטים של תמ"א 38 במסלוליה השונים, ובאילו בניינים התחדשות עירונית אינה ישימה.
השכונה, שנקראה במקור תל כביר ושינתה את שמה בתחילת שנות ה-80 לנווה עופר על שמו של אברהם עופר ז"ל, שכיהן כשר השיכון בשנים 1974-1977, כוללת כיום 3,000 יחידות דיור בבינוי מיושן שחלקו עבר פרויקט שיקום שכונות בשנות ה-70. כיום מתגוררים בה 7,800 תושבים.
בשכונה מתגוררת בין היתר אוכלוסיית עולים מרוסיה שעלו לישראל בתחילת שנות ה-90, ואוכלוסיה מסורתית הכוללת בעיקר קהילה של עולים מבוכרה ומגיאורגיה.
למרות הבינוי המיושן, נקודת הפתיחה התכנונית של השכונה נחשבת יוצאת דופן לטובה באיכותה. מדובר באחת השכונות עם שטחי הציבור הנרחבים ביותר בתל-אביב, מה שמביא לצפיפות נמוכה יחסית. השני הוא מיקומה בסמוך לצירי תנועה ראשיים, שמביא לנגישות גבוהה אליה וממנה. עם זאת, מיקומה כ"אי" הכלוא בין צירים ראשיים יצר גם ניתוק בינה לבין השכנות המזרחיות של תל-אביב. ניתוק שבעיריית תל-אביב מקווים לטשטש בשנים הקרובות.
"מסמך המדיניות נועד לאזן בין צורכי התושבים, צורכי הציבור והמנגנון הכלכלי", מסביר האדריכל ערן מאירסון מצוות תכנון יפו בעיריית תל-אביב. "למרות יוזמות פרטיות של פרויקטים נקודתיים בשכונה, כמו תמ"א 38, שהולכות וצוברות תאוצה, במתחמים מסוימים, בשל אופי הבינוי, אין היתכנות כלכלית ליישום פרויקט תמ"א 38, ועל כן התוכנית מגדירה איזה תכנון מתאפשר בכל בניין בשכונה. רצינו להגדיר את התכנון הנכון לשכונה, כך שלא תיווצר פתאום שכונה שמקודמים בה למשל רק פרויקטים של פינוי-בינוי, ואין בה מספיק מבני ציבור".
על פי מסמך המדיניות, סך הקיבולת לשכונה לאחר יישום פרויקטים של התחדשות עירונית על פי המסמך, עומד על 8,900 דירות חדשות, 1,600 מתוכן במתחם נס לגויים המוגדר תכנונית חטיבת אחת יחד עם שכונת נווה עופר. בסך הכל צפויה השכונה להגיע ל-23 אלף תושבים במימוש מלא של פרויקטים להתחדשות עירונית.
על פי מסמך המדיניות, כ-1,100 דירות קיימות בשכונה צפויות להיות מאושרות לתכנון של פינוי-בינוי, עוד כ-1,100 לעיבוי ותמ"א 38, וכ-800 דירות הן דירות בבניינים בני שמונה קומות, שנבנו בשנות ה-90, ואין להם היתכנות לא לפינוי-בינוי ולא לתמ"א 38, ונבוגע להם המליצו במסמך המדיניות על מתווה של שיפוץ בלבד.
לאחר יישום מסמך המדיניות, צפויה להיות בשכונת נווה עופר בנייה רוויה בבניינים בני 8-15 קומות, ועם אישור בקשות להקלות, הבניינים צפויים להגיע גם ל-12-19 קומות.
370 דירות להשכרה
"רצינו לאפשר לכל בניין בשכונה להתחדש, אך מכיוון שיש סף קיבולת שהצבנו, היינו צריכים לתעדף את הבניינים והבנו שלא כל השכונה יכולה לעבור תהליך של פינוי-בינוי", מסביר מאירסון. התעדוף היה קודם כל למתחמים שאין להם ברירה מלבד פינוי-בינוי בגלל טיפוסי הבניינים שלא יכולים להתעבות, כמו ברחוב ארבר שהבנייה בו צפופה ומורכבת ללא היתכנות לעיבוי, וגם ברחובות שיק וקורקידי. זאת במקביל לפרויקטים של פינוי-בינוי שמקודמים כבר כמה שנים במסגרת עירונית על ידי עיריית תל-אביב בכל בנייני הרכבת בפאתי השכונה כגון רחוב תל גיבורים במזרח השכונה, שהבניינים בו במצב הכי רעוע והדירות בהם הכי קטנות".
בשכונה כבר הוגשו בקשות להיתרי בנייה לפרויקטים נקודתיים, בין היתר פרויקט של 370 דירות להשכרה ארוכת טווח במתחם הגדנ"ע, שאמורה להקים חברת אשטרום בבניינים בני 9 קומות, לאחר שזכתה במכרז של רמ"י בתחילת 2016. החברה תשכיר את הדירות למשך 20 שנה בשכר דירה מופחת ביחס למחיר השוק, ולאחר מכן תוכל למכור אותן בשוק החופשי. רבע מהדירות בפרויקט יושכרו לזכאי משרד השיכון והשאר נוסף יושכרו בשוק החופשי. השטח במקום כבר מגודר והעבודות צפויות להתחיל בחודשים הקרובים.
אפי לוי (63), בעל דירה בשכונה: "באתי לנוה עופר בשנת 93 מיפו ג', אחרי שחלמיש איפשרה לדיירים לקחת משכנתא ולקנות את הדירות. השכונה טובה, האוכלוסיה טובה, אבל השכונה נראית לא טוב. המצב של הדירות גרוע, הבניינים מוזנחים, וזה גורם לתדמית לא טובה. פינוי-בינוי יכול לשנות את התדמית של השכונה לטובה. היא תיראה אחרת והתושבים ירגישו אחרת. אין שום דבר רע במגדלים. הרבה אנשים מבוגרים זקוקים למעליות שאין היום ברוב הבניינים, ורוב התושבים סובלים מאוד ממצוקת חניה. השטח שמקימים עליו פרויקט של דירות להשכרה היה עד היום שטח מת. ההתחדשות הזאת טובה לשכונה".
האחות המוצלחת
אחת השכונות שעברו שינוי משמעותי בעשור האחרון בדרום תל-אביב היא שכונת קריית שלום, שמשכה אליה משפחות צעירות. "התהליך שעוברת קריית שלום עוד לא הגיע לנווה עופר", אומר מאירסון. "אלה שתי שכונות שונות מאוד, קודם כל בבינוי. המבנים בקריית שלום הם בניינים של 4 דירות בשתי קומות, גן-גג, שרבות מהן עברו הרחבות בדומה לשכונות מסוימות בצפון העיר. בנווה עופר לעומת זאת מדובר בבניינים משותפים ללא הרחבות, ולבעלי הדירות אין בעלות בקרקע לעומת בעלי הדירות בקריית שלום".
"אנחנו מאמינים בעליית הערך בשכונה"
אחד ממיזמי הפינוי-בינוי בשכונה מקודם על ידי בעלי הדירות ברחוב ארבר 14-26, באמצעות החברה לפיתוח והתחדשות עירונית שבבעלות גיל שנהב, יריב בר דיין וניר שמול. במסגרת התוכנית ייהרסו 112 דירות ישנות ויוקמו כ-300 דירות חדשות בבנייה מרקמית של 9 קומות לצד בנייה גבוהה של 19 קומות ואף יוקצו 1,000 מ"ר לשטחי ציבור למרגלות הפרויקט.
"העובדה שאנחנו מקדמים תוכנית עם ציפוף של פחות מ-3 דירות חדשות במקום כל דירה ישנה מעיד על כך שאנחנו מאמינים מאוד בעליית ערך בשכונה", אומר האדריכל גיל שנהב. "לא ניתן לבצע תמ"א 38 בבניינים האלה מכיוון שמדובר בקבוצת בניינים שמחוברים ביניהם בצורת שרשראות, כך שאם מוסיפים להם אגפים ומרחיבים דירה מסוימת, בעצם סותמים דירה אחרת. אך היום בזכות תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה והעובדה שיש תוכנית מתאר, ניתן לאשר תוכנית פינוי-בינוי בוועדה המקומית בזמן קצר יחסית. אנחנו מאמינים שבמהלך 2018 תאושר התב"ע שתואמת לחלוטין את מסמך המדיניות, ושבשנת 2019 נבחר יזם ונצא לביצוע".
"מתוכננת אורבנית למופת"
שנהב מסביר מדוע המקדם כלכלי בנווה עופר נמוך מזה שמומש בשכונת נווה שרת בצפון העיר: "שכונת נווה עופר מתוכננת אורבנית למופת", מסביר שנהב. "היא אחת השכונות עם הכי הרבה שטחים ירוקים בתל-אביב, יש בה מתנ"ס שתכנן האדריכל משה ספדי, שהוא מהמפוארים בעיר. לבקשת העירייה ביצענו סקר תושבים ברחוב ארבר, ממנו עלה שמדובר באחת השכונות עם נאמנות תושבים הכי גבוהה, וברוב הדירות גרים בעלי הדירות. זאת בניגוד לשכונות אחרות בתל-אביב עם שיעור גבוה של משקיעים ודירות שכורות. רובם של בעלי הדירות שגרים בדירות גרים בהן 15 ו-20 שנה.
"הנאמנות הזאת נובעת מקיומה של קהילה בוכרית מסורתית מאוד חזקה, שנוח לה להגיע לארוחות משפחתיות בשבת במרחק הליכה ולהתפלל בבית הכנסת השכונתי. כך שגם אם חלק מהתושבים הם אמידים ויכולים לקנות דירה בשכונות אחרות, הם לא יעשו זאת. כתוצאה מהנאמנות הגדולה יש חנויות במרכז המסחרי השכונתי ששכר דירה בהן לא רחוק משכר הדירה שמלשמים במרכז שוסטר ברמת אביב ג'.
"מסביב לנווה עופר מתוכננות אלפי יחידות דיור כמו אצטדיון מכבי, מתחם בזק, וכמה דירות חדשות נבנו ב-20 השנה האחרונות בנווה עופר? אפס. לאוכלוסיה שרוצה לגדול בשכונה ויש לה את האפשרות הכלכלית לשפר דיור - אין מענה. רוב הדירות בשכונה הן דירות קטנות של 3 חדרים בשטח 67 מ"ר שמאכלסות משפחות עם ארבעה ילדים. נווה עופר לא נתנה ב-20 שנה האחרונות למשפחות שגדלו בשכונה לאן להתרחב. נווה עופר היא כמו היפהפייה הנרדמת שעוד לא התעוררה.
"גם נמוך וגם גבוה"
"מסמך המדיניות גם מוודא שהגידול של השכונה יהיה בצורה מושכלת. לא קובעים סתם שהגידול יהיה בצפיפות של פי 3, אלא קובע איפה מתאים איזה סוג של בינוי. חשוב לנו שכמה שיותר תושבי נוה עופר יישארו בשכונה, וגם למשוך אליה אוכלוסיה חזקה חדשה. לכן התכנון כולל גם בנייה נמוכה וגם גבוהה".
בנושא התחבורה אמר שנהב כי "הנגישות התחבורתית של השכונה הזאת היא מהמעולות בת"א, הרבה יותר ממקומות אחרים בצפון העיר, הסמיכות לאיילון, לכביש 4 ולתחבורה ציבורית מביא לכך שאין כמעט פקקי תנועה והקו האדום של הרכבת הקלה עומד לקבל תחנה בפאתי השכונה". עם זאת, בעירייה מבהירים כי מימוש התוכניות ידרוש שינויים תחבורתיים. למשל, רחוב גרוסמן שהיום לא פתוח לתנועה לכל אורכו יתכן שייפתח ככל שיתווספו דירות חדשות. התושבים אינם להוטים מיישום הרעיון להפוך את הרחוב הפנימי לציר ער של יציאה וכניסה.
