מתחם רח' החשמל. שינוי הייעוד ישפיע גם על אזור התחנה המרכזית הישנה / צילום: תמר מצפי
במסגרת ההסכם שנחתם בין חברת החשמל לבין המדינה, שורה ארוכה של נכסים הנמצאים בידי החברה יעברו לידי רשות מקרקעי ישראל או במקרים מסוימים לידי עיריית תל-אביב. מדובר בשורה ארוכה של נכסים, חלק ניכר מהם באזור תל-אביב והשאר מפוזרים במקומות שונים ברחבי הארץ. תכליתו של ההסכם היא העברת נכסים בתמורה למחיקת חוב של חברת החשמל, אבל ההסכם גם מעיד על היקף הנכסים שהחזיקה החברה, חלקם במיקומים מרכזיים מאוד, ועל הפוטנציאל האדיר בחלק מהם, הן בדמות בנייה חדשה למגורים ולתעסוקה, אבל גם בכל הקשור להתפתחות עירונית.
הקרקעות כולן יחד משקפות שווי של מליארדי שקלים, ויש מי שטוען שאת חלק מהשטחים ניתן ואף כדאי יהיה לפתח לא רק לטובת מכרזים בשוק החופשי אם כי גם למטרות כמו קידום דיור בר השגה או דיור להשכרה, שאולי יכניסו פחות כסף לקופת המדינה אך יוכלו לתרום בהפחתת יוקר הדיור.
ברשות מקרקעי ישראל שתקבל את הנכסים לידיה החל מהחודשים הקרובים ועד לטווח של חמש השנים הקרובות, מתכוונים להתחיל ולקדם תכנון בהקדם האפשרי ומעריכים בזהירות כי הנכסים באזורי הביקוש שווים כ-3.5 מיליארד שקל. בדיקה שערכו שמאי המקרקעין אהוד המאירי ונחמה בוגין אודות הנכסים הבולטים בתל-אביב, כולל נכסים שיעברו לעירייה ולא לרמ"י, מעלה כי פוטנציאל השווי הכולל אף גבוה יותר ועומד על למעלה מ-5 מיליארד שקל, זאת כמובן בתנאי שתוכניות בייעודים חדשים יקודמו במקום.
חברת החשמל בעלת זכויות, אם בבעלות ואם בחכירה מעיריית תל-אביב-יפו, ב-8 נכסים או מתחמים שונים בעיר. ההסכם שנחתם לאחרונה בין חברת החשמל לבין המדינה יוביל להעברת חלק מהנכסים חזרה למדינה וחלק נוסף מהם לבעלות העירייה. חלק מהנכסים ממוקמים בנקודות מפתח בעיר, מה שמעניק להם שווי לא מבוטל. במקביל, חשוב להזכיר כי ברבים מהמקרים הייעוד הנוכחי אינו מאפשר בנייה מאסיבית, וניצול השטח למטרות שונות מאלו שחברת החשמל עשתה בהן שימוש יצריך שינוי ייעוד וקידום תוכניות מפורטות. עוד נציין כי בחלק מהמקרים, למרות המיקום המרכזי של הנכסים, ייעוד הקרקע יהיה כזה שלא ניתן יהיה לשנות אותו למגורים או תעסוקה ושווים הוא בהתאם.
ברשימה המלאה של הנכסים שנמצאים בבעלות חברת החשמל ניתן למצוא שלושה בולטים שיעברו לידי המדינה ושלושה אחרים שיעברו לידי עיריית תל-אביב-יפו. במקביל, רשימת הנכסים המלאה הכלולה בהסכם כוללת גם ארבעה נכסים שנמצאים בבעלות עיריית תל-אביב-יפו אך מוחכרים לחברת החשמל. במקרה הזה, ייעוד הקרקע מאפשר בחלק מהמקרים ניצול משמעותי יותר של הזכויות ובחלק מהמקרים חברת החשמל יחד עם עיריית תל-אביב כבר החלו לקדם תוכניות על המגרשים השונים.
נתחיל בנכסים שנמצאים בבעלות חברת החשמל ויחזרו כעת, בעקבות ההסכם, לידי המדינה. ההסכם כולל שלושה מתחמים כאלו. הראשון הוא מתחם החשמל, שטח של כ-20 דונם ברחוב החשמל 16. השני הוא מתחם ירקון, כ-75 דונם בצומת הרחובות ראול ולנברג והארד, שגובל באזור התעסוקה של רמת החי"ל. והשלישי הוא מתחם תחמ"ש (תחנת משנה) תל-אביב צפון, שטח של כ-4 דונם בצומת הרחובות הרב גורן והרב נסים מימון בסמוך לשכונת בבלי ולמתחם מגדלי המגורים בפארק צמרת.
שלושה נכסים נוספים בתל-אביב-יפו יעברו מידיה של חברת חשמל לידי עיריית תל-אביב. מדובר באתר דלק מספר 1 - כ-22 דונם בחוף תל ברוך בצפון מערב העיר. ייעוד שטח זה נכון להיום הוא ציבורי. מתחם נוסף הוא אתר דלק 4 ברידינג, הכולל מעגנה ושטחים ציבוריים. שטח זה צפוי להיכלל בתוכנית רוקח-אבן גבירול, תוכנית עתידית לאזור כולו המייעדת את השטח להקמת פארק, ניצול מכלי הדלק שבמקום לשימושים ציבוריים וכמו כן הקמת מעגנת נופש, פנאי וספורט. האתר השלישי שחוזר לידי העירייה הוא אתר דלק מספר 3, הממוקם בגני יהושע וגם ייעודו ציבורי.
במקביל, בידי העירייה נכסים המוחכרים נכון להיום לחברת חשמל. מדובר במרכז הטכני של חברת החשמל, מתחם המשתרע על פני כ-20 דונם בצומת הרחובות שדרות ההשכלה ויונה קרמינצקי ממזרח לנתיבי איילון. חברת החשמל תפנה את השטח, ועליו יקדמו העירייה וחברת החשמל יחד תוכנית למגורים ותעסוקה. זהו אחד המתחמים הבולטים של חברת חשמל בכל הקשור לפוטנציאל הבינוי שלו.
מתחם נוסף בחכירה מעיריית תל-אביב הוא מתחם גיבורי ישראל (רמפה 300 או "הלולאה"), מדובר בשטח של כ-5.7 דונם בצומת הרחובות יגאל אלון ונתיבי איילון. גם במקרה הזה חברת החשמל תפנה את השטח ועליו יקדמו העירייה וחברת החשמל תוכנית לתעסוקה. לחברת חשמל עוד שני נכסים שהיא חוכרת מהעירייה ותמשיך לחכור אותם גם בהמשך: בניין המשרדים אשדר שברח' יגאל אלון 90; ומתחם אנילביץ בן כ-6 דונם הממוקם ברחוב מרדכי אנילביץ' 54, בדרום מזרח העיר לא רחוק מהיכל נוקיה ושכונת יד אליהו.
מאיר פרי, מנהל אגף בכיר אסטרטגיה, תכנון ומדיניות, אשר הוביל את ההסכם מטעם רשות מקרקעי ישראל מסביר כי 16 הנכסים שנכללים בהסכם נבחרו לפי הפוטנציאל שלהם לפיתוח תעסוקה ומגורים בהמשך הדרך או גם למטרות נוספות שיובילו לניצול נכון יותר של הקרקע.
"מדובר בהסכם אסטרטגי מהותי וחשוב ביותר למשק", כך פרי, "המאפשר פינוי עתודות קרקע בלב אזורי הביקוש לטובת יחידות דיור למגורים, שטחי תעסוקה תיירות ומסחר. ברמת ניהול הקרקע, ההסכם פועל להסבת השימוש בקרקע בצורה יעילה יותר לצרכים העדכניים של המשק בהיבטי תחבורה, סביבה ואנרגיה. יישום ההסכם בראייה לאומית ארוכת טווח, יהיה לתועלת משקית וציבורית רחבה מאוד, לדיור ובכלל".
עוד נמסר מרמ"י בכל הקשור להסכם האמור כי על בסיס ההסכם חלק מהנכסים יעברו מיידית לידי רמ"י, חלק תוך מספר חודשים, חלק בשנה הקרובה ועד חמש שנים. בכל הנוגע למימוש התוכניות על הקרקע, תכנון ושיווק, בכוונת רמי"י לקדם התכנון במתחמים במהירות האפשרית וגורמים ברמ"י מתייחסים לתוכנית ככזו שתגיע למימוש בטווח הקצר ולא בראיית ארוכת טווח.
אלי לוי, מנהל אגף נכסים בעיריית תל-אביב, סבור אף הוא שמדובר בהסכם משמעותי למדינה וגם לעירייה. "זה הסכם חד פעמי כי חברת החשמל מחזיקה שטחים ולא רצתה לפנות שום דבר. עכשיו זה פותח לנו כל מיני מקומות ואפשרויות".
לגבי התכנון במתחמים השונים מסביר לוי כי בכוונת העירייה לפעול בלוחות זמנים קצרים: "התכנון של המתחמים הוא לא לטווח הארוך, גג חמש שנים לביצוע. זה היעד. אנחנו רוצים לקדם תכנון תוך שנתיים וחלק מהאזורים כבר התחלנו לקדם. במתחם רח' החשמל (ראו בהמשך) יש כבר פרוגרמה עם תכנון מתקדם וגם במתחם הסמוך לרמת החי"ל ובקרמיניצקי.". לגבי דיור בר השגה מסכים לוי שבכל מקום שהדבר יתאפשר זו הכוונה: "בכל מקום שיתאים לתוכנית 5000 (תוכנית המתאר של תל-אביב-יפו) יהיה גם דיור בר השגה ותועלות ציבוריות".
אלפיים דירות ברחוב החשמל
ועד כמה הפוטנציאל של המתחמים הללו גדול? שמאי מקרקעין שבחנו את המגרשים בעבור "גלובס" מספקים מידע הנוגע לפוטנציאל כמו גם לגבי השווי של הבולטים בהם.
על פי שמאי המקרקעין אהוד המאירי, שניתח חלק מהמתחמים, המעבר שלהם לידי המדינה ושיווק עתידי שלהם לאחר שינוי ייעוד ותכנון עתיד להניב גם מספר לא קטן של יחידות דיור, שטחי תעסוקה וגם תמורה לא מבוטלת למדינה בעבור הקרקע שתשווק. במקביל סבור המאירי כי לצד השווי המקסימלי שיוכל להיגזר ממתחמים אלו, המיקום שלהם עשוי גם להתאים ליוזמות לדיור בר השגה למשל, מה שאולי יפחית את התקבולים בשיווק הקרקע אבל יאפשר מתן פתרון דיור רחב יותר לאוכלוסיה.
כך למשל, במתחם החשמל בדרך בגין תל-אביב , מדובר על שטח של 20 דונם הפונה לשלוש חזיתות, עם פוטנציאל תכנוני למתחם שכונתי של כ-2,000 יחידות דיור בתוספת שטחים מסחריים. המאירי מעריך כי שווי הקרקע עשוי לעמוד על כשלושה מיליארד שקל. "קשה להשיג במרכז תל-אביב חטיבת קרקע כה גדולה", כך המאירי, שאף סבור שבידי המדינה לייעד מתחם זה לדיור בר השגה, "וזו הזדמנות לממשלה והעייריה לדאוג לזוגות הצעירים בתוך תל-אביב. ניתן ליעד את השטח לשכונה שרובה תהיה לזוגות צעירים בדמי שכירות הנמוכים מהשוק. ברור שבמקרה כזה תוצע הקרקע במחיר הרבה יותר נמוך אשר תשקף את הסובסידיה שתינתן לשוכרים".
נציין כי מדובר במתחם גדול, הכולל גם מבנה לשימור בתוכו. ההערכה שלעיל מתייחסת לשטח הכולל, בעוד השטח שעובר לרמ"י כולל רק את מחצית המתחם על פי ההסכם (10 דונם). על פי נתוני רמ"י, חלקה בשטח עשוי לכלול 175 יח"ד ואלפי מ"ר לתעסוקה.
על מתחם רח' החשמל אומר לוי: "זה אזור מיוחד ומתפתח ומולו יש את תוכנית תחנה מרכזית ישנה שגם שם תתאפשר בנייה למגורים ותעסוקה. האזור כולו יתרומם ויהיה מאוד אטרקטיבי".
במתחם תחמ"ש תל-אביב צפון, מדובר על 4 דונם בצומת הרחובות הרב גורן והרב ניסים בסמוך לגשר ההלכה ונתיבי אילון, בדרום שכונת בבלי. על פי המאירי, הפוטנציאל התכנוני במקום הוא למגדלי מגורים בני 200 עד 250 יחידות דיור, והשווי האפשרי עומד על כ-300 מיליון שקל . "ניתן גם כן לנצל מגרש זה לבנייה להשכרה לזוגות צעירים", כך סבור המאירי.
לגבי מתחם המרכז הטכני בשדרות ההשכלה פינת קרמניצקי, מדובר כאמור על שטח של 20 דונם בייעוד מגורים ותעסוקה. הפוטנציאל התכנוני במקום דומה למה שנעשה מסביב - מגדלי אלון החדשים ומגדל אלקטרה, המנשאים לגובה של 40 קומות. על פי המאירי ניתן יהיה לתכנן היקף בנייה של כ-150 אלף מ"ר ב-4 מגדלים, בהם שני מגדלים למגורים ושניים נוספים לתעסוקה. סך הכל מדובר על פוטנציאל לבינוי של כ-600 יחידות דיור במגורים וכ-75 אלף מ"ר בתעסוקה. המאירי מעריך את שווי הקרקע בכ-1.2 מיליארד שקל.
גם במתחם גיבורי ישראל, על שטח של כ-5.7 דונם ברחוב יגאל אלון 113, פוטנציאל תכנוני לא מבוטל לתעסוקה. גם שם מסביר המאירי כי הבינוי עשוי להיות דומה למגדלים הסמוכים (מגדלי אלון ומגדל אלקטרה) מה שעשוי להניב כ-70 אלף מ"ר לתעסוקה ובמקרה הזה מעריך המאירי את שווי המתחם בכ-250 מיליון שקל.
המאירי מדגיש בכל הנוגע למתחמים האמורים כי "כדי לממש את פוטנציאל הבנייה יש צורך בשינוי יעוד ובאישור תוכניות מפורטות חדשות. אילו הקרקע הייתה נשארת בחזקת חברת החשמל והיא הייתה רוצה לממש את הפוטנציאל היא הייתה חייבת בתשלום היטל השבחה בשיעור 50% מעליית השווי עקב שינוי היעוד ובמידה והקרקע היא בבעלות המדינה והוחכרה לחברת החשמל , רמ"י תדרוש 31% מעליית השווי כדמי היתר. לפיכך ערכי השווי האמורים משקפים את השווי עבור המדינה ו/או עבור העיריה".
כמיליארד שקל ליד רמת החי"ל
גם שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין סייעה בניתוח הפוטנציאל והשווי של המתחמים בתל-אביב בעבור "גלובס". לדבריה, מתחם ירקון, כ-75 דונם בצומת הרחובות ראול ולנברג והארד, עשוי להניב למתחם תעסוקה, הדומה בייעודו למתחם התעסוקה של רמת החי"ל הסמוך.
על בסיס נתוני רמ"י, הפוטנציאל במקום עומד על כ-715 יחידות דיור ומאות אלפי מ"ר לתעסוקה. "בהנחה שייבנה במקום אזור של בניינים לתעסוקה, בהתאם לזכויות של מתחמים דומים בתוכנית המתאר של תל-אביב, שווי הקרקע נאמד בכ-900 מיליון שקל", כך בוגין.
באתר דלק 1, הממוקם בחוף תל ברוך ומשתרע על פני כ-22 דונם, מדובר בשטח שעתיד להישאר בייעוד ציבורי ומיועד לשמש כפארק חופי. בוגין מסבירה כי גם בתוכנית המתאר החדשה של תל-אביב הייעוד הוא לשטח פתוח ומתקנים הנדסיים, מה שמשקף למתחם שווי מינורי של עשרות אלפי שקלים בודדים לדונם בהנחה כי לא יאושר שם שינוי ייעוד.
אשר לאתר רידינג, אתר דלק 4 הכולל מעגנה ושטחים ציבוריים, מסבירה בוגין כי על פי תוכנית המתאר החדשה הייעוד הוא שטח פתוח כמו פארק הירקון. אולם, לא מן הנמנע שבהמשך הדרך עשוי להיבנות בו מתחם דומה למתחם שנבנה בנמל תל-אביב. במקרה כזה יהיה למתחם שווי כלכלי גבוה יותר. באתר דלק 3, בגני יהושע, מסבירה בוגין כי השווי מינורי: בשל הצמידות לנחל הירקון והסיכוי האפסי לשינוי ייעוד.
במקביל, בוגין סבורה כי המהלך להעברת הנכסים לרשות מקרקעי ישראל הוא מהלך נכון שיכול להוביל במקרים רבים לניצול נכון יותר של הקרקע. *מגמת הציפוף של המדינה והעלייה החדה בערך נכסי הנדל"ן בעשור האחרון יוצרת לחץ גדול לפינוי שטחים באזורי הביקוש", כך בוגין, "במרכז הצפוף והיקר של ישראל לא צריך להיות כיום מקום לאזורי תעשייה ותפעול אשר ניתן להעתיקם למקומות אחרים.
"הנכסים שחברת חשמל תפנה יאפשרו פיתוח מתחמי מגורים ותעסוקה שיתאימו לצרכים הנוכחיים של תושבי העיר ואזרחי המדינה ויאפשרו לתל-אביב למצות את פוטנציאל הפיתוח שלה".