גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סוף לבועה? משקיעים בחיפה ובב"ש מוכרים דירות בהפסד

מדובר בנתוני אמת המתבססים על נתוני רשות המסים ובחישובים של מסי השבח על מכירת הדירות ■ העובדה שמשקיעים מוכרים דירות בהפסד מנוגדת לכל התזות לפיהן מחירי הנדל"ן בעלייה

נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב
נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

אלוהים נמצא בפרטים הקטנים, ובפרטים הקטנים גם נמצאות הכותרות הגדולות. והכותרת הגדולה של השבוע בתחום הכלכלי, לטעמי, נמצאת אי שם בשולי הסקירה השבועית של הכלכלן הראשי באוצר שפורסמה בתחילת השבוע. כדי להיות נאמן למקור, הנה הציטוטים הרלוונטיים מהדוח, שמספרים על תמונה שאיש לא ממש שש לצייר בשוק הנדל"ן. אחרי העובדות והציטוטים, אוסיף פרשנות קצרה.

"באזור באר-שבע, האזור הדומיננטי ביותר בגידול ברכישות המשקיעים מאז 2008 ועד אמצע העשור הנוכחי הלך וירד משך ההחזקה הממוצע לדירה על ידי משקיע, מ-12.5 שנים בממוצע בשנת 2007 לפחות מארבע שנות החזקה ברבעון הראשון של 2010. מנגד, בחודש נובמבר האחרון עמד ממוצע שנות ההחזקה באזור באר-שבע על 11.5 שנים. יתרה מזאת, בעוד שברבעון האחרון של 2009 כחמישית מהדירות שמכרו משקיעים באזור באר-שבע הוחזקו חצי שנה בלבד, תוך גריפת רווח הון ריאלי של כ-30%, בנובמבר השנה עמד שיעור זה על פחות מאחוז (0.6%), כאשר מכירות זעומות אלו היו אף תוך כדי הפסד ריאלי של 2%"

"אחד האזורים הבודדים שבהם נרשם גידול במכירות המשקיעים בחודש נובמבר הינו אזור חיפה, עם עלייה של 5% בהשוואה לנובמבר אשתקד, בדומה לשיעור העלייה שנרשם במצטבר מתחילת השנה (לעומת ינואר-נובמבר אשתקד). ניתוח זמן ההחזקה בדירות שמכרו המשקיעים באזור זה בנובמבר מצביע על שכיחות גבוהה יחסית של דירות שהוחזקו פרק זמן קצר, של עד שנתיים (11% מהדירות שנמכרו. לשם השוואה, באזור באר-שבע עמד שיעור זה בנובמבר על 5% בלבד). יחד עם זאת, בניגוד לממצאים שעלו בשנת 2009, שלפיהם מכירות "מהירות" אלו אופיינו ברווח הון גבוה, ניתוח רווח ההון הריאלי באותן עסקאות בחיפה בנובמבר השנה העלו ממצאים שונים בתכלית. כך, בממוצע עמד שיעור התשואה הריאלי השנתי הממוצע על 3.2% בלבד, כאשר 30% ממשקיעים אלו מכרו את הדירה בהפסד ריאלי.... מהנתונים בולטת העובדה שלפיה מי ש"נכנס" לשוק הנדל"ן לפני כעשר שנים, עם תחילת גל עליות המחירים, אכן השיגו תשואה נאה של כ-7% בממוצע לשנה אולם בטווחי החזקה ארוכים יותר שיעור התשואה נמוך משמעותית, לעתים אף שלילי. לשם השוואה, מי שהשקיע בשוק ההון, נניח בנכסים הצמודים למדד ת"א 100, והחזיק בהם ב-20 השנים האחרונות, השיג תשואה ריאלית ממוצעת ש ל 18% שנה"

מה שנכתב בסקירת האוצר הוא לא פחות משבירת כל המיתוסים בשוק הנדל"ן וקביעה ברורה וחד-משמעית: גם בבאר-שבע וגם בחיפה יש משקיעים שמכרו את הדירות שבבעלותם בהפסד ריאלי (!), כלומר הם החליטו לאחרונה לחתוך את ההשקעה שלהם בשוק הנדל"ן ב-ה-פ-ס-ד. נכון שמדובר במספר עסקאות נמוך יחסית ולא מייצג, אבל העובדה שמשקיעים מוכרים דירות בהפסד באזורים מסוימים בארץ מנוגדת לכל התזות ולסקרים הסטטיסטיים שלפיהם מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס ולמשאלות הלב של רבים מהשחקנים בשוק שהם ימשיכו לעלות לעולמי עד.

למי שחושד בנתוני משרד האוצר, כמי שיש לו אינטרס מובהק בהצגת נתונים המצביעים על ירידה במחירי הדירות, צריך להבהיר: מדובר בנתוני אמת שמתבססים על נתוני רשות המסים ובחישובים של מסי השבח (במקרה הזה אין שבח, יש הפסד) על מכירת הדירות. לכן מדובר בנתונים שמשקפים את המציאות, גם אם שחקנים בשוק הנדל"ן לא ממש אוהבים לשמוע עליה. צריך לחזור שוב על הכותרת המרעישה הזאת שהתחבאה בסקירת הכלכלן הראשי באוצר: משקיעים בחיפה ובבאר-שבע מכרו דירות בהפסד, אחד מהסימנים הברורים לכך שהחגיגה בשוק הנדל"ן הסתיימה.

העובדות שעולות מהסקירה גם מנפצות שלושה מיתוסים על שוק הנדל"ן:

"מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס"

נכון, על פי הלמ"ס הם ממשיכים לטפס, גם אם בקצב הרבה יותר נמוך של 2%-3% בשנה. עם זאת, כתבתי כבר אינספור פעמים על העיוותים של נתוני הלמ"ס ועל האפשרות שהם לא בדיוק משקפים את המציאות, לא רק בתחום הנדל"ן, אלא גם בתחומי סיקור נוספים. העובדות הן, שעל פי נתוני רשות המסים, נתוני אמת, יש משקיעים שנאלצו למכור את דירותיהם בהפסד. כלומר, מבחינתם נתוני הלמ"ס הם לעג לרש: מהרגע שהם קנו דירה להשקעה ועד הרגע שהם מכרו אותה - המחירים ירדו והם הפסידו.

"מי שקונה דירה תמיד מרוויח"

לא נכון. ממש לא נכון. לא תמיד מרוויחים על דירות, ולפעמים גם מפסידים. אם היינו יודעים את פרטי המשקיעים שמכרו בהפסד, הם היו יכולים לתת על כך עדות מצוינת. כן, אז גם על דירות אפשר להפסיד, בניגוד למיתוס הרווח.

"דירות הן השקעה מצוינת לטווח ארוך"

לא נכון. סקירת האוצר אמנם מראה שבעשור האחרון (יוצא דופן מבחינת עידן הריבית האפסית), רוכשי הדירות להשקעה השיגו תשואה יפה של כ-7% בממוצע לשנה, אבל בטווחים ארוכים הנתון הזה השתנה ללא היכר והיה אף שלילי. מה שבולט עוד מהסקירה הוא שהתשואה בשוק ההון הייתה גבוהה יותר לטווח הארוך ומי שנצמד למדדים המובילים הרוויח הרבה-הרבה יותר מדירות. עם זאת, הסתייגות קטנה: במשך זמן רב היה יתרון מיסוי גדול לטובת שוק הנדל"ן למשקיעים אבל הוא נסגר בשנים האחרונות.

עוד כתבות

מנכ''ל בלקרוק, לארי פינק / צילום: בלקרוק

ענקית ההשקעות שממליצה: תשכחו מהטווח הארוך. הכללים בשווקים השתנו

בבלקרוק סבורים שקשה היום יותר מבעבר, לחזות את העתיד הכלכלי, בשל השינויים המבניים שמובילה ארה"ב ושינוי זה "מחייב גישה חדשה כלפי סיכון" ● במקום שבע המופלאות, ענקית ההשקעות ממליצה על יצרניות החומרה ועל מגזר שירותי התשתיות

מטוס AIR ONE מאויש של חברת AIR / צילום: חברת AIR

השחקנית הישראלית שמנסה לרכוש מעמד בשוק הכטב"מים

יצרנית כלי הטייס האוויריים החשמליים AIR צפויה לפתוח מתקן ייצור בכפר יונה, בהשקעה של מיליוני שקלים ● השחקן בר ברימר משיק מותג אופנת גברים חדש בשם CABO, יחד עם קבוצת משקיעים ● והפדרציה היהודית של ניו יורק העניקה סיוע בהיקף של 200 אלף שקל לאלמנות צה"ל ● אירועים ומינויים

מטוס של איזי ג'ט / צילום: Shutterstock

באופן חריג, חברות התעופה הזרות והישראליות מתאגדות. מה הן דורשות?

בחברות התעופה הישראליות והזרות מאחדים כוחות ומבקשים הקלות בחוק שמחייב אותם לפצות נוסעים שבוטלה טיסתם ● החוק כבר תוקן לפני מספר חודשים כדי לתת מענה לחברות תעופה בזמן חירום, וכעת החברות מבקשות שהמדינה תספוג את הנזק במקומן ● "אנחנו נמצאים בזמן קריטי בו חברות התעופה בוחנות האם יחזרו לארץ"

וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה ירוקה בוול סטריט; רובינהוד קפצה ב-13%, פלנטיר בכ-4%

נאסד"ק עלה ב-0.5% ● אירופה ננעלה בירידות קלות ● פעילות הייצור בסין התכווצה בחודש יוני זה החודש השלישי ברציפות ● קנדה מבטלת את המס על שירותים דיגיטליים "מתוך ציפייה" להסכם סחר כולל עם ארה"ב ● סין מזהירה את ארה"ב כי לא תסבול הסכמי סחר עם מדינות אחרות אשר מנוגדים לאינטרסים שלה ● בוול סטריט, שבוע המסחר יהיה מקוצר ויסתיים ביום חמישי ב-20:00 שעון ישראל

מטוס F-15 של חיל האוויר האמריקאי / צילום: Reuters, Mark Cosgrove

מערכת ישראלית תשמש את הצבא האמריקאי

לגלובס נודע כי מערכת של חברת TSG הישראלית תוטמע בצבא האמריקאי, כחלק מעסקה בגובה מאות אלפי דולרים

נשיא העליון, השופט יצחק עמית, בדיון בבג''ץ על מינוי ראש השב''כ / צילום: צילום מסך מהשידור החי

הסתיים הדיון בבג"ץ: הפרקליטות תגיש את עמדתה לגבי דיון בדלתיים סגורות

בג"ץ דן בשתי עתירות: האחת מבקשת לאפשר לנתניהו להשלים את מינוי האלוף זיני לראש השב"כ - בניגוד לעמדת היועמ"שית שקבעה כי הוא בניגוד עניינים; והשנייה מבקשת למנות ועדה בלתי תלויה לאיתור מועמדים ● במהלך הדיון ח"כ גוטליב צעקה לעבר הנשיא עמית: "תתבייש לך" - והוצאה מהאולם ● בעקבות הפרעות נוספות, הוחלט להמשיך את הדיון ללא קהל; עמית על המהומה באולם: "ניסיון להכשיל הליך משפטי"

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום לע''מ

ראש הממשלה ביטל דיון בהקמת שדה תעופה ברמת דוד

המועצה הארצית לתכנון ובניה לא תדון היום בהקמת שדה התעופה ברמת דוד שבעמק יזרעאל והליכי התכנון יעוכבו ● הביטול מגיע אחרי שסגן השר אלמוג כהן התפטר מהממשלה במחאה על התכנון לקדם שדה תעופה בצפון ולא בדרום

חיילי צה''ל בגבול עם עזה / צילום: ap, AMIR COHEN

חריגה של 25 מיליארד שקל, לפחות: באוצר תוקפים את התנהלות צה"ל

באוצר טוענים כי משרד הביטחון קובע עובדות בשטח, והם נאלצים לאשר הוצאות בדיעבד ● אם לא יחול שינוי, הם מזהירים כי לא יהיה מנוס מהטלת גזרות חדשות על הציבור בתקציב 2026 ● מנכ"ל משרד הביטחון, אלוף (מיל') אמיר ברעם: "אני מקווה שמשרד האוצר לא שכח שאנו במלחמה"

טקס זיכרון ל-45 ההרוגים באסון מירון / צילום: ap, Oded Balilty

פשרה: משפחות נספים באסון מירון יפוצו בכ-2 מיליון שקל

המדינה הגיעה להסכם ולפיו תשלם בשלב הראשון את הסכומים למשפחות הנספים מתחת לגיל 24 – בנוסף לכ-500 אלף שקל ששולמו למשפחות כמקדמה ● יימשכו המגעים לגבי פיצוי למשפחות נוספות

מטוסים בנתב''ג / צילום: תמונה פרטית

מחירי הטיסות יקרים היום? חכו שתראו מה מצפה לכם בעוד עשור

נתב"ג צפוי להגיע לקצה גבול הקיבולת שלו בשנת 2035, והפתרון הנדרש הוא הקמת שדה תעופה חדש ● בעוד שהמומחים מסכימים שהמיקום המתאים ביותר הוא ברמת דוד, סגן השר אלמוג כהן מנסה לקדם במקום שדה בנבטים ● כעת גם נתניהו נכנס לתמונה, ודחה את הדיון בשדה הצפוני ● אם המשחקים הפוליטיים לא יפסקו, התוצאה תהיה שאף אחד משדות התעופה לא יוקם, והציבור ישלם את המחיר

יריד דירות נדלניישן של יד2 / צילום: רוני הרמן

רוכשי הדירות היו אמורים לשלם פחות על המשכנתא, למה זה לא קורה?

התמתנות קצב האינפלציה, הירידה בתשואות האג"ח והצפי להורדת ריבית - מאותתים על הקלה גם בריבית המשכנתאות ● אבל בבנקים לא ממהרים להפחית לפני שייראו מגמה חיובית לאורך זמן

בעלי סוכנות נטו פיננסים וקרן וולת'סטון, מימין: עידן כץ, אילן בן-ישי וירון פיטארו / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: תמר מצפי, אתר החברה, שאטרסטוק

רשות ני"ע מאשימה את בעלי וולת'סטון: "גייסו כסף במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל"

הרשות מאשימה את הבעלים של קרן ההשקעות בנדל"ן וולת'סטון, ירון פיטארו, אילן בן ישי ועידן כץ, בגיוס כספים במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל ● לפי החשד, השלושה הציעו השקעות בסיכון גבוה, שלא על־פי תשקיף, תוך הטעיית המשקיעים והצגת מצגי שווא באשר לניגוד העניינים בו היו מצויים

תשואות קרנות הפנסיה והגמל / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

זו הייתה מחצית פנומנלית לחוסכים לפנסיה, חוץ ממסלול אחד

למרות המכסים, המלחמות, הנפט והיחלשות הדולר - הקפיצה של הבורסה המקומית סידרה לחוסכים תשואות נאות מאוד ● גם הקאמבק של וול סטריט מהשפל של תחילת אפריל סייעה ● היחלשות הדולר פגעה בכולם אך בפרט במסלולים מחקי מדד ה-S&P 500

וול סטריט / צילום: Unsplash, Chenyu Guan

מגמה מעורבת בוול סטריט; טסלה ואנבידיה יורדות ומושכות את נאסד"ק למטה

נאסד"ק יורד ב-0.9% ● תשואות האג"ח האמריקאיות מטפסות ● נעילה מעורבת באירופה ● הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים • S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות • גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

המערכת שמאחורי עסקת הענק של רפאל, ולמה היא לא ממש פועלת בישראל?

רומניה תרכוש את מערכת ההגנה האווירית ספיידר של רפאל, בעסקה בשווי של כ־2.2 מיליארד דולר ● העובדה שמכירתה לא דורשת אישור אמריקאי, לצד התאמתה לאיומים מתמרנים כמו מל"טים וטילים בליסטיים, הופכת אותה למבוקשת במיוחד בשוק הביטחוני הנוכחי

טראמפ שולח לישראל מערכת נשק בשווי חצי מיליארד דולר

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה ● והפעם: ארה"ב תמכור לישראל מערכת להנחיית פצצות, בוול סטריט ג'ורנל טוענים שגם דחייה של חודש בתוכנית הגרעין האיראנית משמעותית ואיך השפיעה המערכת מול איראן על ענף התעופה ● כותרות העיתונים בעולם

נזק כתוצאה מהמטח מאיראן / צילום: כב''ה

פתרון לבירוקרטיה ולמאבקי הדיירים? הממשלה שוקלת לקנות את הדירות ההרוסות

על פי הערכות, קיימות כיום כ-3,000 משפחות שביתן נהרס כליל בעקבות המלחמה, וכי ייקח שנים עד שישוקמו או שבתים אחרים יוקמו במקומם ● משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, רשות המסים והתאחדות הקבלנים, הודיעו על מסלול שיסייע לתושבים בהתנהלות מול הרשויות, במסגרתו כל התהליך ינוהל על ידי המדינה, לרבות מימון, פיקוח וביצוע

אילון מאסק / צילום: Shutterstock

ניסיון לחזור למירוץ ה-AI: גיוס הענק של של אילון מאסק

בנק ההשקעות מורגן סטנלי הודיע כי סטארט-אפ הבינה המלאכותית xAI, שלפי מאסק, שוויו מוערך בכ-80 מיליארד דולר, גייס 10 מיליארד דולר בחוב ובמניות ● גיוס ההון יאפשר לחברה לקדם את מודל ה-AI של החברה, Grok, ולהשיג יתרון מול המתחרות שלה, OpenAI ו-Anthropic

מבנה נטוש בחיפה / צילום: תמר מצפי

בחיפה יש כ-700 בניינים נטושים. לעירייה יש יוזמה להשמיש אותם

בחיפה יש כ-700 בניינים נטושים, הגורעים מהכנסות הארנונה כ־33 מיליון שקל בשנה ● כעת בעירייה נוקטים במספר צעדים להילחם בתופעה, בין היתר בעירייה יסייעו בקידום תוכניות או היתרי בנייה, כמו גם קידום חקיקה על פיה יחויבו בעלי הנכסים לשלם עליהם ארנונה לאחר 3 שנים

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

ניצחה את הגרמנים והצרפתים: רפאל זכתה בעסקת ענק

לפי דיווחים שפורסמו, המערכת שרפאל צפויה לספק לרומניה בעסקת הענק היא ספיידר, המספקת פתרונות הגנה אווירית בטווחים שונים, אל מול מגוון איומים ● ככל שתיחתם, תהיה זו העסקה השנייה בגודלה אי פעם של מדינת ישראל, לאחר מכירת מערכת חץ 3 לגרמניה, תמורת כ-3.5 מיליארד דולר