גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סוף לבועה? משקיעים בחיפה ובב"ש מוכרים דירות בהפסד

מדובר בנתוני אמת המתבססים על נתוני רשות המסים ובחישובים של מסי השבח על מכירת הדירות ■ העובדה שמשקיעים מוכרים דירות בהפסד מנוגדת לכל התזות לפיהן מחירי הנדל"ן בעלייה

נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב
נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

אלוהים נמצא בפרטים הקטנים, ובפרטים הקטנים גם נמצאות הכותרות הגדולות. והכותרת הגדולה של השבוע בתחום הכלכלי, לטעמי, נמצאת אי שם בשולי הסקירה השבועית של הכלכלן הראשי באוצר שפורסמה בתחילת השבוע. כדי להיות נאמן למקור, הנה הציטוטים הרלוונטיים מהדוח, שמספרים על תמונה שאיש לא ממש שש לצייר בשוק הנדל"ן. אחרי העובדות והציטוטים, אוסיף פרשנות קצרה.

"באזור באר-שבע, האזור הדומיננטי ביותר בגידול ברכישות המשקיעים מאז 2008 ועד אמצע העשור הנוכחי הלך וירד משך ההחזקה הממוצע לדירה על ידי משקיע, מ-12.5 שנים בממוצע בשנת 2007 לפחות מארבע שנות החזקה ברבעון הראשון של 2010. מנגד, בחודש נובמבר האחרון עמד ממוצע שנות ההחזקה באזור באר-שבע על 11.5 שנים. יתרה מזאת, בעוד שברבעון האחרון של 2009 כחמישית מהדירות שמכרו משקיעים באזור באר-שבע הוחזקו חצי שנה בלבד, תוך גריפת רווח הון ריאלי של כ-30%, בנובמבר השנה עמד שיעור זה על פחות מאחוז (0.6%), כאשר מכירות זעומות אלו היו אף תוך כדי הפסד ריאלי של 2%"

"אחד האזורים הבודדים שבהם נרשם גידול במכירות המשקיעים בחודש נובמבר הינו אזור חיפה, עם עלייה של 5% בהשוואה לנובמבר אשתקד, בדומה לשיעור העלייה שנרשם במצטבר מתחילת השנה (לעומת ינואר-נובמבר אשתקד). ניתוח זמן ההחזקה בדירות שמכרו המשקיעים באזור זה בנובמבר מצביע על שכיחות גבוהה יחסית של דירות שהוחזקו פרק זמן קצר, של עד שנתיים (11% מהדירות שנמכרו. לשם השוואה, באזור באר-שבע עמד שיעור זה בנובמבר על 5% בלבד). יחד עם זאת, בניגוד לממצאים שעלו בשנת 2009, שלפיהם מכירות "מהירות" אלו אופיינו ברווח הון גבוה, ניתוח רווח ההון הריאלי באותן עסקאות בחיפה בנובמבר השנה העלו ממצאים שונים בתכלית. כך, בממוצע עמד שיעור התשואה הריאלי השנתי הממוצע על 3.2% בלבד, כאשר 30% ממשקיעים אלו מכרו את הדירה בהפסד ריאלי.... מהנתונים בולטת העובדה שלפיה מי ש"נכנס" לשוק הנדל"ן לפני כעשר שנים, עם תחילת גל עליות המחירים, אכן השיגו תשואה נאה של כ-7% בממוצע לשנה אולם בטווחי החזקה ארוכים יותר שיעור התשואה נמוך משמעותית, לעתים אף שלילי. לשם השוואה, מי שהשקיע בשוק ההון, נניח בנכסים הצמודים למדד ת"א 100, והחזיק בהם ב-20 השנים האחרונות, השיג תשואה ריאלית ממוצעת ש ל 18% שנה"

מה שנכתב בסקירת האוצר הוא לא פחות משבירת כל המיתוסים בשוק הנדל"ן וקביעה ברורה וחד-משמעית: גם בבאר-שבע וגם בחיפה יש משקיעים שמכרו את הדירות שבבעלותם בהפסד ריאלי (!), כלומר הם החליטו לאחרונה לחתוך את ההשקעה שלהם בשוק הנדל"ן ב-ה-פ-ס-ד. נכון שמדובר במספר עסקאות נמוך יחסית ולא מייצג, אבל העובדה שמשקיעים מוכרים דירות בהפסד באזורים מסוימים בארץ מנוגדת לכל התזות ולסקרים הסטטיסטיים שלפיהם מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס ולמשאלות הלב של רבים מהשחקנים בשוק שהם ימשיכו לעלות לעולמי עד.

למי שחושד בנתוני משרד האוצר, כמי שיש לו אינטרס מובהק בהצגת נתונים המצביעים על ירידה במחירי הדירות, צריך להבהיר: מדובר בנתוני אמת שמתבססים על נתוני רשות המסים ובחישובים של מסי השבח (במקרה הזה אין שבח, יש הפסד) על מכירת הדירות. לכן מדובר בנתונים שמשקפים את המציאות, גם אם שחקנים בשוק הנדל"ן לא ממש אוהבים לשמוע עליה. צריך לחזור שוב על הכותרת המרעישה הזאת שהתחבאה בסקירת הכלכלן הראשי באוצר: משקיעים בחיפה ובבאר-שבע מכרו דירות בהפסד, אחד מהסימנים הברורים לכך שהחגיגה בשוק הנדל"ן הסתיימה.

העובדות שעולות מהסקירה גם מנפצות שלושה מיתוסים על שוק הנדל"ן:

"מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס"

נכון, על פי הלמ"ס הם ממשיכים לטפס, גם אם בקצב הרבה יותר נמוך של 2%-3% בשנה. עם זאת, כתבתי כבר אינספור פעמים על העיוותים של נתוני הלמ"ס ועל האפשרות שהם לא בדיוק משקפים את המציאות, לא רק בתחום הנדל"ן, אלא גם בתחומי סיקור נוספים. העובדות הן, שעל פי נתוני רשות המסים, נתוני אמת, יש משקיעים שנאלצו למכור את דירותיהם בהפסד. כלומר, מבחינתם נתוני הלמ"ס הם לעג לרש: מהרגע שהם קנו דירה להשקעה ועד הרגע שהם מכרו אותה - המחירים ירדו והם הפסידו.

"מי שקונה דירה תמיד מרוויח"

לא נכון. ממש לא נכון. לא תמיד מרוויחים על דירות, ולפעמים גם מפסידים. אם היינו יודעים את פרטי המשקיעים שמכרו בהפסד, הם היו יכולים לתת על כך עדות מצוינת. כן, אז גם על דירות אפשר להפסיד, בניגוד למיתוס הרווח.

"דירות הן השקעה מצוינת לטווח ארוך"

לא נכון. סקירת האוצר אמנם מראה שבעשור האחרון (יוצא דופן מבחינת עידן הריבית האפסית), רוכשי הדירות להשקעה השיגו תשואה יפה של כ-7% בממוצע לשנה, אבל בטווחים ארוכים הנתון הזה השתנה ללא היכר והיה אף שלילי. מה שבולט עוד מהסקירה הוא שהתשואה בשוק ההון הייתה גבוהה יותר לטווח הארוך ומי שנצמד למדדים המובילים הרוויח הרבה-הרבה יותר מדירות. עם זאת, הסתייגות קטנה: במשך זמן רב היה יתרון מיסוי גדול לטובת שוק הנדל"ן למשקיעים אבל הוא נסגר בשנים האחרונות.

עוד כתבות

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

הבורסה בת"א ננעלה בעליות בעקבות שוקי חול; לייבפרסון זינקה ב-22%, טבע ב-3.7% אחרי הדוחות

פריגו צנחה ב-8%, חברה לישראל זינקה ב-13%, איי.סי.אל (לשעבר כיל) זינקה ב-7.8% ● עליות במסחר באירופה ובמדדי בורסות ארה"ב ● אורמת ולייבפרסון פרסמו דוחות טובים לרבעון השני ● טבע פרסמה דוחות ועמדה בתחזית ההכנסות לרבעון השני של השנה

קניות ברשת יוחננוף / צילום: כדיה לוי, גלובס

גל שני של זינוק במכירות: שוק המזון והמשקאות צמח במעל 11% בחודש יולי

מתחילת השנה נרשמה בענף צמיחה בשיעור חריג של 9%, אך לצד הצמיחה הקמעונאית, חלק ניכר מחברות המזון ממשיכות להיפגע בהיקף הפעילות המוסדית שלהן - במסעדות ובמלונות

חנויות ריקות ברחוב ביאליק ברמת גן  / צילום: גיא ליברמן, גלובס

הגירעון מזנק ל-7.2%: רק 14 מיליון שקל שולמו בתכנית מענקי החזרת עובדים מחל"ת

הפער בין הוצאות המדינה במסגרת תוכניות החילוץ לבין תקרת ההוצאה המתוכננת עמד על 12.5 מיליארד שקל

עובדי אל על מפגינים מול משרד האוצר / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

בעלי המניות באל על מאבדים סבלנות: רוצים להיפגש עם הרוכש האפשרי לחברה

בתכתובת האחרונה בין הצדדים ביקש המציע אלי רוזנברג פגישה בין נציגיו ובין חברי דירקטוריון החברה ● הצעתו נפלה על אוזניים ערלות ופגישה עד כה לא נקבעה ובעלי המניות מאבדים סבלנות, כך עולה ממכתב שהועבר לידי יו"ר דירקטוריון אל על והגיע לידי "גלובס"

איציק שמולי / צילום: תמר מצפי

משרד העבודה: נשיק תוכנית הכשרות מקצועיות בהיקף של מיליארד שקל

משרד העבודה נערך להשיק תוכנית הכשרות מקצועיות חדשה בהיקף של מיליארד שקל כדי להתמודד עם משבר הקורונה ● במשרד מקווים להשיק את התוכנית בעוד כחודש אך מודים שהדבר תלוי בתיאום עם הממשלה

רחבי בריטניה, מחאות BLM עוררו שאלות לא נוחות על איך בריטניה השתלטה על מסחר העבדים העולמי בימיה כאימפריה. תפקידה אינו נלמד בהרחבה בבתי הספר במדינה / צילום: Peter Byrne, Associated Press

העבר "המלוכלך" של אנגליה צף למעלה: צאצאי קהילת העבדים השחורים בליברפול דורשים חשבון נפש

כמעט 40 שנה חלפו מאז המהומות האלימות בליברפול שסימלו את יחסי הגזעים הגרועים בבריטניה ● לפני 200 שנה, העיר הייתה מרכז הסחר הגדול ביותר בבריטניה של עבדים ● פסלים ורחובות על שמם של סוחרי עבדים פרושים על פני כל העיר ● עכשיו ליברפול חזרה להתמודד עם עברה

אמיר כוכבי / צילום: כדיה לוי

מדיניות חדשה בהוד השרון תאפשר תוספת 6 קומות בפרויקטי תמ"א

מסמך מדיניות חדש שמקדמת העירייה, מבהיר כי בעירייה מעדיפים לקדם פרויקטי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה, על פני חיזוק ● לפי המסמך יש פוטנציאל בעיר לבניית כ-1,800 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38

בורסת וול סטריט / צילום: Associated Press

רצף העליות בוול סטריט נמשך; הזהב דוהר מעבר ל-2,000 דולר

אכזבה מסקר המשרות בסקטור הפרטי (ADP) שהציג עלייה של 167 אלף משרות בלבד ביולי לעומת הצפי למיליון משרות ● לאומי פרטנרס העלה את ההמלצה לטבע לאחר פרסום הדוחות ● בורסות אירופה ננעלו בעליות, הקאק הוסיף 1.1% לערכו

עובדת דלפק בדוכן להמרות מטבע ממירה לשטרות דולרים / צילום: Burhan Ozbilici, Associated Press

בשיא משבר הקורונה גם הדולר צונח: למה זה קורה ומי המפסידים העיקריים?

החולשה במטבע האמריקאי מוסיפה לצרות של המשק הישראלי, שחלק גדול מהיצוא שלו דולרי ● הדולר נסחר בשפל של יותר משנתיים - 3.40 שקלים ● קטר ההייטק עלול לאבד מהתחרותיות שלו

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 4 באוגוסט 2020

אתמול באיכילוב: 8 פצועים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

"גלובס" ובית החולים איכילוב חוזרים לדווח על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

השטח שבו יבנה פרויקט יונייטד שרונה/  צילום: יניב אלמליח, יח"צ

קבוצת הרכישה יונייטד שרונה: ההפרות תוקנו וקנס המיליונים הופחת

לפני למעלה משנה הוטל על הקבוצה קנס כספי של למעלה מ-4 מיליון שקל ● לאחר תיקון ההפרות על ידי הקבוצה הופחת הקנס ל-600 אלף שקל בלבד ● הממונה על חוק המכר: "גם חברי קבוצות רכישה כפופים לחוק המכר"

רועי פולקמן/ צילום: תמר מצפי

שר התקשורת מקים ועדה בראשות רועי פולקמן לבחינת הרגולציה בערוצי הטלוויזיה

הוועדה, בראשות חבר הכנסת לשעבר, צפויה לרכז את עבודת המטה שנעשתה עד היום בתחום, לעדכן אותה ולהמליץ על השינויים הנדרשים בתחום הרגולציה ● שר התקשורת יועז הנדל: "שוק התקשורת נמצא במשבר מתמשך, ולרגולציה יש חלק גדול בכך"

מטוסים של וירג'ין אוסטרליה חונים בנמל התעופה / צילום: Darren England/AAP Image, AP

הקורונה פוגעת בברנסון: מה אל על יכולה ללמוד מהמקרה של וירג'ין

חברת התעופה הבריטית וירג’ין אטלנטיק, שהגישה בקשה להגנה מפני נושים, מזכירה את אל על: שתיהן פועלות במודל "לגאסי" ולשתיהן מספר נוסעים שנתי דומה ● האם זה בכלל צעד בדרך להבראה?

איציק וייץ, מנכ"ל קרסו מוטורס  / צילום: עינת לברון

מידרוג מורידה דירוג לקרסו: "היעדר מענה בקטגוריה ההיברידית והיצע מוגבל ברכבים פרטיים"

חברת הדירוג: "השלמת רכישתה של קל אוטו מובילה לעלייה מסוימת בסיכון העסקי משום שענף הליסינג התפעולי מאופיין בסיכון עסקי גבוה יחסית"

הבית החכם של בזק / צילום: יח"צ

בזק משדרגת את שירות הבית החכם עם יותר גלאים באפליקציה אחת

השירות החדש כולל ניהול גלאים ומתגים חכמים, בהם מצלמה חכמה, גלאי מזגן, מתג דוד, מתג תאורה ועוד ● בשלב ראשון השירות יהיה פתוח לעזרים קוליים רק דרך סירי של אפל ולא יאפשר חיבור שירותים חדשים חיצוניים שאינם של בזק

ערן יעקב, רשות המסים / צילום: שלומי יוסף, גלובס

הזדמנות אחרונה למענק: עשרה ימים נוספים להגשת בקשות למענקי הסיוע בפעימה השנייה והשלישית

ב-7 באוגוסט אמורה להסתיים תקופת הגשת הבקשות למענקי סיוע לעצמאים ולשכירים בעלי שליטה (פעימה שנייה) וכן למענקי סיוע לעצמאים שמחזור פעילותם בשנת 2019 היה עד 300 אלף שקל (פעימה שלישית) ● רשות המסים העניקה הערב ארכה של עשרה ימים נוספים להגשת הבקשות, עד ה-17 באוגוסט

נתב"ג בימי קורונה / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

נתב"ג בחודש יולי: ארקיע ואל על לא הטיסו אפילו נוסע אחד

נתח החברות הישראליות בחודש יולי שנשען רק על פעילותה של ישראייר הסתכם ב-7% ● החברות הזרות כגון טורקיש, איזי ג'ט וריאנאייר רשמו ירידה של עשרות אחוזים במחצית הראשונה של 2020 לעומת התקופה המקבילה אשתקד

הבית הפרטי הדו–משפחתי ברחוב חיש במזרח העיר רחובות / צילום: אורי שמיר

בית פרטי ב-3.88 מיליון שקל ברחובות: עסקה שהתחילה בגל הראשון ונחתמה בגל השני

מדובר בבית פרטי דו-משפחתי בשטח 280 מ"ר בנוי בשתי קומות, עם מרתף

עבודות הרכבת הקלה בתל אביב בשנה שעברה / צילום: איל יצהר, גלובס

הקרב על בניית תשתיות מתחמם; דרישה מנת"ע לפסול חברה סינית

במכתב שנשלח מהתאחדות הקבלנים לנת"ע נטען כי החברה הסינית שנבחרה במכרז לבניית גשר בת"א מקיימת קשרים עם איראן ● לשכות חברות הבנייה הסיניות: "דרישה מופרכת" ● ברקע: דוח מבקר המדינה שהצביע השבוע

איילת שקד בהצעת חוק פסקת ההתגברות, היום / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

הכנסת דחתה את הצעת פסקת ההתגברות ואת ועדת החקירה בפרשת הצוללות

פסקת ההתגברות נדחתה ברוב עצום של 71 נגד 5 ● 19 ח"כים תמכו בהקמת ועדת חקירה לפרשת הצוללות, אך 48 התנגדו ● חברי הליכוד נעדרו מההצעה על פסקת ההתגברות, וחברי כחול לבן נעדרו מההצעה להקים ועדת חקירה על הצוללות