גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סוף לבועה? משקיעים בחיפה ובב"ש מוכרים דירות בהפסד

מדובר בנתוני אמת המתבססים על נתוני רשות המסים ובחישובים של מסי השבח על מכירת הדירות ■ העובדה שמשקיעים מוכרים דירות בהפסד מנוגדת לכל התזות לפיהן מחירי הנדל"ן בעלייה

נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב
נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

אלוהים נמצא בפרטים הקטנים, ובפרטים הקטנים גם נמצאות הכותרות הגדולות. והכותרת הגדולה של השבוע בתחום הכלכלי, לטעמי, נמצאת אי שם בשולי הסקירה השבועית של הכלכלן הראשי באוצר שפורסמה בתחילת השבוע. כדי להיות נאמן למקור, הנה הציטוטים הרלוונטיים מהדוח, שמספרים על תמונה שאיש לא ממש שש לצייר בשוק הנדל"ן. אחרי העובדות והציטוטים, אוסיף פרשנות קצרה.

"באזור באר-שבע, האזור הדומיננטי ביותר בגידול ברכישות המשקיעים מאז 2008 ועד אמצע העשור הנוכחי הלך וירד משך ההחזקה הממוצע לדירה על ידי משקיע, מ-12.5 שנים בממוצע בשנת 2007 לפחות מארבע שנות החזקה ברבעון הראשון של 2010. מנגד, בחודש נובמבר האחרון עמד ממוצע שנות ההחזקה באזור באר-שבע על 11.5 שנים. יתרה מזאת, בעוד שברבעון האחרון של 2009 כחמישית מהדירות שמכרו משקיעים באזור באר-שבע הוחזקו חצי שנה בלבד, תוך גריפת רווח הון ריאלי של כ-30%, בנובמבר השנה עמד שיעור זה על פחות מאחוז (0.6%), כאשר מכירות זעומות אלו היו אף תוך כדי הפסד ריאלי של 2%"

"אחד האזורים הבודדים שבהם נרשם גידול במכירות המשקיעים בחודש נובמבר הינו אזור חיפה, עם עלייה של 5% בהשוואה לנובמבר אשתקד, בדומה לשיעור העלייה שנרשם במצטבר מתחילת השנה (לעומת ינואר-נובמבר אשתקד). ניתוח זמן ההחזקה בדירות שמכרו המשקיעים באזור זה בנובמבר מצביע על שכיחות גבוהה יחסית של דירות שהוחזקו פרק זמן קצר, של עד שנתיים (11% מהדירות שנמכרו. לשם השוואה, באזור באר-שבע עמד שיעור זה בנובמבר על 5% בלבד). יחד עם זאת, בניגוד לממצאים שעלו בשנת 2009, שלפיהם מכירות "מהירות" אלו אופיינו ברווח הון גבוה, ניתוח רווח ההון הריאלי באותן עסקאות בחיפה בנובמבר השנה העלו ממצאים שונים בתכלית. כך, בממוצע עמד שיעור התשואה הריאלי השנתי הממוצע על 3.2% בלבד, כאשר 30% ממשקיעים אלו מכרו את הדירה בהפסד ריאלי.... מהנתונים בולטת העובדה שלפיה מי ש"נכנס" לשוק הנדל"ן לפני כעשר שנים, עם תחילת גל עליות המחירים, אכן השיגו תשואה נאה של כ-7% בממוצע לשנה אולם בטווחי החזקה ארוכים יותר שיעור התשואה נמוך משמעותית, לעתים אף שלילי. לשם השוואה, מי שהשקיע בשוק ההון, נניח בנכסים הצמודים למדד ת"א 100, והחזיק בהם ב-20 השנים האחרונות, השיג תשואה ריאלית ממוצעת ש ל 18% שנה"

מה שנכתב בסקירת האוצר הוא לא פחות משבירת כל המיתוסים בשוק הנדל"ן וקביעה ברורה וחד-משמעית: גם בבאר-שבע וגם בחיפה יש משקיעים שמכרו את הדירות שבבעלותם בהפסד ריאלי (!), כלומר הם החליטו לאחרונה לחתוך את ההשקעה שלהם בשוק הנדל"ן ב-ה-פ-ס-ד. נכון שמדובר במספר עסקאות נמוך יחסית ולא מייצג, אבל העובדה שמשקיעים מוכרים דירות בהפסד באזורים מסוימים בארץ מנוגדת לכל התזות ולסקרים הסטטיסטיים שלפיהם מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס ולמשאלות הלב של רבים מהשחקנים בשוק שהם ימשיכו לעלות לעולמי עד.

למי שחושד בנתוני משרד האוצר, כמי שיש לו אינטרס מובהק בהצגת נתונים המצביעים על ירידה במחירי הדירות, צריך להבהיר: מדובר בנתוני אמת שמתבססים על נתוני רשות המסים ובחישובים של מסי השבח (במקרה הזה אין שבח, יש הפסד) על מכירת הדירות. לכן מדובר בנתונים שמשקפים את המציאות, גם אם שחקנים בשוק הנדל"ן לא ממש אוהבים לשמוע עליה. צריך לחזור שוב על הכותרת המרעישה הזאת שהתחבאה בסקירת הכלכלן הראשי באוצר: משקיעים בחיפה ובבאר-שבע מכרו דירות בהפסד, אחד מהסימנים הברורים לכך שהחגיגה בשוק הנדל"ן הסתיימה.

העובדות שעולות מהסקירה גם מנפצות שלושה מיתוסים על שוק הנדל"ן:

"מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס"

נכון, על פי הלמ"ס הם ממשיכים לטפס, גם אם בקצב הרבה יותר נמוך של 2%-3% בשנה. עם זאת, כתבתי כבר אינספור פעמים על העיוותים של נתוני הלמ"ס ועל האפשרות שהם לא בדיוק משקפים את המציאות, לא רק בתחום הנדל"ן, אלא גם בתחומי סיקור נוספים. העובדות הן, שעל פי נתוני רשות המסים, נתוני אמת, יש משקיעים שנאלצו למכור את דירותיהם בהפסד. כלומר, מבחינתם נתוני הלמ"ס הם לעג לרש: מהרגע שהם קנו דירה להשקעה ועד הרגע שהם מכרו אותה - המחירים ירדו והם הפסידו.

"מי שקונה דירה תמיד מרוויח"

לא נכון. ממש לא נכון. לא תמיד מרוויחים על דירות, ולפעמים גם מפסידים. אם היינו יודעים את פרטי המשקיעים שמכרו בהפסד, הם היו יכולים לתת על כך עדות מצוינת. כן, אז גם על דירות אפשר להפסיד, בניגוד למיתוס הרווח.

"דירות הן השקעה מצוינת לטווח ארוך"

לא נכון. סקירת האוצר אמנם מראה שבעשור האחרון (יוצא דופן מבחינת עידן הריבית האפסית), רוכשי הדירות להשקעה השיגו תשואה יפה של כ-7% בממוצע לשנה, אבל בטווחים ארוכים הנתון הזה השתנה ללא היכר והיה אף שלילי. מה שבולט עוד מהסקירה הוא שהתשואה בשוק ההון הייתה גבוהה יותר לטווח הארוך ומי שנצמד למדדים המובילים הרוויח הרבה-הרבה יותר מדירות. עם זאת, הסתייגות קטנה: במשך זמן רב היה יתרון מיסוי גדול לטובת שוק הנדל"ן למשקיעים אבל הוא נסגר בשנים האחרונות.

עוד כתבות

איתן סטיבה, אופיר פלדי ואביב צידון / צילום: אוריה תדמור, איל יצהר, יח"צ

הטובים לבורסה: בזמן שאל על במשבר, יוצאי חיל האוויר מסתערים על שוק ההנפקות

אביב צידון, איתן סטיבה, אליעזר שקדי וחמי פרס הם רק חלק מריבוי טייסים לשעבר שהנפיקו לאחרונה חברות טכנולוגיה בת"א ● גורם בשוק: "הם לא בהכרח מוטי טכנולוגיה, אבל יש להם 'דרייב' חזק, משמעת עצמית, ותעוזה של לקיחת סיכונים מעבר לממוצע"

מכרה לבדיל / צילום: Reuters, Willy Kurniawan

מחיר הבדיל מגיע לשיא כשזן הדלתא מפריע לאספקה

סוחרים מהמרים שהביקוש למוצרי אלקטרוניקה יישאר גבוה בזמן שנגיף הקורונה מגביל את ייצור הבדיל בדרום מזרח אסיה

אחת הדרכים המוכרות להוזלת הגלישה בחו"ל היא רכישת כרטיס סים מקומי, אך זה לא מתאים לכולם / צילום: Shutterstock, almaje

הפתרון הפשוט שיוזיל לכם משמעותית את הגלישה בחו"ל

רכישת כרטיס סים מקומי היא פתרון מוכר, אך כזה שלא מתאים לכולם וגם לא תמיד נוח ● אם אתם בעלי אייפון, יש דרך יעילה ונוחה בהרבה להוזלת הגלישה בחו"ל: ESIM - סים וירטואלי שפועל במקביל למספר הישראלי

משה מורגנשטרן, משנה למנכ"ל מנורה מבטחים ומנהל אגף מערכות מידע וטכנולוגיה / צילום: יח"צ

בשיתוף IBM: מנורה מבטחים וחמש חברות ביטוח בינלאומיות יאתרו סטארט-אפים ישראליים בתחום האינשורטק

הסטארט-אפים שייבחרו יקבלו ליווי טכנולוגי ועסקי ממנורה, מחברות ביטוח בינ"ל וממומחי טכנולוגיה של IBM, חלל עבודה ב-IBM וקרדיט עבור שירותי ענן של IBM בסכום של עד 120,000 דולר בשנה, ויוטמעו בחברות הביטוח ● בין חברות הביטוח המשתתפות: ענקיות הביטוח אליאנץ הגרמנית ו-AXA הצרפתית

אילוסטרציה - בורסה ת"א - שור / צילום: שלומי יוסף

נעילה ירוקה בתל אביב; אקופיה זינקה 16%, קבוצת דלק קפצה 6.8%

מדד ת"א 35 עלה 0.8%, ת"א 90 עלה 1.2% ● אייסקיור, פרוטליקס, אבוג'ן וקומפיוג'ן משכו את מדד הביומד מטה ● מחזור המסחר הסתכם ב-600 מיליון שקל בלבד ● אילו מניות יצטרפו למדד ת"א 35 בחודש הבא, ומי ייצאו ממנו?

אלי אבידר / צילום: דוברות הכנסת עדינה ולמן

הממשלה צפויה לאשר את מינוי אבידר לשר בלי תיק וקידום מהיר לחוק הותמ"ל

ישיבת הממשלה צפויה לאשר גם את מינוי ח"כ יאיר גולן לסגן שר במשרד הכלכלה ● כפי שפורסם בגלובס, הממשלה לא תדון בהגדלת מספר העובדים הפלסטינים והזרים בענף הבנייה

מאיה ורטהיימר בפרסומת של יד2 / צילום: צילום מסך

הטירוף לא מחלחל: חברות הנדל"ן הגדולות תקועות בשנות ה-60, חוץ מכוכבת אחת

חוץ מיד2, לא נראה שבתחום הנדל"ן חושבים על המותג מעבר למכירה הבאה ● תקופת הסגרים גם הייתה הזדמנות למהפכה דיגיטלית - אבל היא לא נוצלה ● וגם בתחום המשכנתאות, נדמה שאנחנו נמצאים 50 שנה אחורה ● מדד המותגים

ירון דייגי - פסגות / צילום: איל יצהר

עזיבה נוספת בהראל: מנכ"ל קרנות הנאמנות ירון דייגי פורש

דייגי מכהן גם כמשנה למנכ"ל הראל פיננסים, זרוע הפיננסים של קבוצת הביטוח ● זו העזיבה הרביעית של בכיר בהראל בחודשיים האחרונים, מאז התחלף מנכ"ל חברת הביטוח ● שי גלילה ימונה למנהל חטיבת הטכנולוגיה בקבוצה במקום אייל אפרת שפרש לפני שבועיים

אבישג סמברג עם מדליית הארד בטאקוונדו באולימפיאדת טוקיו / צילום: Associated Press, Themba Hadebe

בלי שאף אחד ציפה, היא עשתה היסטוריה. כמה שווה המדליה של אבישג סמברג?

הספורטאית אבישג סמברג הצליחה לספק מדליה ראשונה לישראל כבר ביום הראשון של המשחקים, ובכך הורידה את הלחץ האדיר מהמשלחת האולימפית ● הניצחון המפתיע מסמל גם את האפשרות לצמיחת ענף ספורט פופולארי חדש בישראל ● וגם: הקורונה בטוקיו נעלמה מהמסכים

עו''ד ציון אילוז, פרקליט מחוז דרום / צילום: איל יצהר

"החצר האחורית של המדינה": פרקליט מחוז דרום מסכם קדנציה

עו"ד ציון אילוז סוגר חמש שנים בתפקיד פרקליט מחוז דרום (אזרחי) ומדבר על הפשיעה המשתוללת בדרום ("האכיפה לא אפקטיבית"), על הפרעות בזמן מבצע "שומר החומות" ("מי שפוגע בתשתיות ציבורית ישלם") ועל בעיית המטמנות ("הדרום הפך להיות החצר האחורית של המדינה")

מפגינים וכוחות משטרה בפריז, אתמול / צילום: Reuters, Benoit Tessier

עימותים אלימים בצרפת סביב השימוש ב"תו ירוק"; איסלנד תטיל מחדש הגבלות קורונה

יותר מ-150 אלף צרפתים הפגינו אתמול במחאה על השימוש המתוכנן ב"תעודת בריאות", מקבילה ל"תו הירוק" בישראל ● בכמה ערים נרשמו תקריות אלימות, והמשטרה דיווחה על מעצרים ופצועים ● במקביל, איסלנד הודיעה כי על רקע הזינוק במספר המקרים היא מאמצת מחדש הגבלות ציבוריות

מה אפשר לקנות ב־2 מיליון שקל בדרום / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

מבאר אורה ועד באר שבע: מה אפשר לקנות ב-2 מיליון שקל בדרום

20 קילומטר צפונית לאילת, ביישוב באר אורה, אפשר למצוא בית בשטח 170 מ"ר ב-2 מיליון שקל ● גם ביישוב הקהילתי כרמית שליד מיתר נמכר לאחרונה בית במחיר דומה

יובל זעירא, מנהל השקעות ראשי, לאומי פרטנרס / צילום: אורן דאי

בכל שבוע שמועות על עסקה: איך הפכה לאומי פרטנרס לחברה הפעילה בשוק ההון

זרוע ההשקעות הריאליות של בנק לאומי, שכבר חולשת על פורטפוליו של כ-4 מיליארד שקל, יצרה לעצמה תיק השקעות אקלקטי, שעליו נוספה השבוע חברת האבטחה "צוות 3" ● מנהל ההשקעות הראשי של לאומי פרטנרס: "רוצים לייצר תשואה עודפת ומצד שני לא להיות תלויים בשוק ההון"

התור לבדיקת קורונה לנתב"ג, כעת / צילום: תמונה פרטית

טסים לחו"ל? אלה החברות שמציעות בדיקות קורונה

החל מיום שלישי, סופר-פארם תציע בדיקת קורונה ליוצאים לחו"ל ● המחיר: 119 שקל, ולמחזיקי כרטיס לייף סטייל - 89 שקל ● את המחיר הנמוך ביותר לבדיקת קורונה לפני טיסה עדיין מציעה חברת אומגה, שפועלת בנתב"ג

נפתלי בנט / צילום: יוסי זמיר

בנט על המחאות ליד ביתו: "ההפגנות לא ינצחו את הדלתא, החיסונים כן"

בפתח ישיבת הממשלה אמר רה"מ בנט: "דבריי ביום חמישי עוררו הדים, אבל צריך לומר את האמת: למעלה ממיליון אזרחים שיכולים להתחסן עוד לא התחסנו, ובכך הם מעמידים את בריאותם ואת פרנסתם של אזרחי ישראל בסכנה" ● במקביל, מינויו של אלי אבידר לשר במשרד ראש הממשלה אושר

אפיק האג"ח הקונצרניות לא מתמחר סיכונים ומבטיח פוטנציאל רווח נמוך / צילום: Shutterstock, Vintage Tone

מי צריך פרמיית סיכון: האנומליה בשוקי האג"ח הקונצרניות

ביקושים להנפקה מקומית בתשואה שלילית, צמצום המרווח מהממשלתיות, תמחור שלא לוקח בחשבון עלייה אפשרית בשיעור האינפלציה, הצלחות להנפקות נדל"ן ללא דירוג ובטוחות ● מה מוביל לפריחת האפיק שלא מתמחר סיכונים ומבטיח פוטנציאל רווח נמוך מאוד, אם בכלל

הפגנות הנכים באיילון / צילום: דוברות הנכים

"פתחנו במלחמת קיום": ארגוני הנכים טוענים שההבטחות לא מיושמות ומחדשים את המאבק

ארגוני הנכים צפויים להפגין לאורך היום בעשרות מוקדים ברחבי הארץ ● בהודעה מטעם מטה המאבק נכתב: "אנו מצהירים כי ההפגנות ילכו ויתעצמו אם ממשלת ישראל, ראש הממשלה ושר האוצר לא יענו לבקשתנו האחת, להעביר את כל הכספים שהנכים אמורים לקבל על פי דין"

עידן וולס / צילום: רון קדמי

קבוצת דלק השלימה מימון מחדש לאיתקה בהיקף של 1.85 מיליארד דולר

בעקבות השלמת המהלך, תעביר איתקה לקבוצת דלק עד סוף יולי סכום של 250 מיליון דולר בדרך של פירעון הלוואת בעלים

בדיקת קורונה / צילום: Shutterstock, Horth Rasur

איפה אפשר לעשות בדיקת קורונה לפני נסיעה לחו"ל, וכמה זה עולה?

יותר ויותר חברות מבינות את הפוטנציאל הכלכלי של בדיקות קורונה לטסים לחו"ל, ועכשיו גם סופר-פארם ושופרסל מצטרפות לתחום ● כמה יעלה לכם לעשות בדיקה בבית חולים, כמה יעלה בנתב"ג, ואיפה הכי זול?

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: יניב נדב, דוברות הכנסת

ליברמן מעמיק אחיזתו בכנסת: אושר פיצול והקמת שלוש ועדות חדשות

בין הוועדות החדשות - ועדת התשתיות ושירותי דת יהודיים של ח"כ יוליה מלינובסקי ● במהלך הישיבה הבוקר הפעילה מפלגת ישראל ביתנו לחץ שהוועדה שתקום תהיה קבועה ולא מיוחדת, בניגוד לחוות-הדעת של יועמ"ש הכנסת, עו"ד שגית אפק ● בדיון עלה כי בהגדרת סמכויות הוועדה היא בהכרח תיקח סמכויות מוועדות קיימות