חיים מסילתי / צילום: איל יצהר
מועצת שמאי מקרקעין הפועלת במשרד המשפטים, תעביר לשרת המשפטים איילת שקד את המלצת הוועדה שהוקמה לבחינת תיקון כללי האתיקה, ולפיה במקרים מסוימים יוכל השמאים לקבוע שכר-טרחה מותנה בתוצאות ההליך בו מסרו חוות-דעת מקצועית, כך הודיע יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי, בעקבות פניות רבות של שמאים שביקשו להבהיר את המצב בעקבות הפרסום הראשון ב"גלובס" על תמיכת מועצת השמאים בגישה זו.
על-פי כללי האתיקה הקיימים, בניגוד לעורכי דין שהם מייצגים ויכולים לקבוע שכר-טרחה הקשור לתוצאות ההליך, השמאי נחשב למומחה אובייקטיבי, ועל כן חל עליו איסור לקבל שכר-טרחה התלוי בתוצאה. בתקנות האתיקה של שמאי המקרקעין נקבע כי "התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע" המהווה הפרה של תקנון האתיקה סעיף 1(8) תיחשב גם "קביעת שכר, או קבלת שכר, לפי תוצאותיו של משפט הקשור בעניין שלגביו ניתן השירות, או לפי תוצאותיו של השירות המקצועי שניתן".
על-פי התיקון המוצע, שמאי מקרקעין יוכלו לגבות שכר-טרחה מותנה בתוצאה במקרים הבאים: בגין שומות המוגשות בהליכים של היטלי השבחה, תביעות פיצוי בגין פגיעה מתוכנית (לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה),או השגות על שומות רשות מקרקעי ישראל, או שומות הנערכות במסגרת הפקעות קרקע לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור).
על-פי המלצות הוועדה, מהסדר זה יוחרגו שומות הנערכות עבור המדינה, עבור רשויות ציבוריות ועבור רשויות מקומיות.
היו"ר מסילתי הודיע כי קביעת שכר-טרחה על-פי התוצאות תותר "בתנאי שהשומה תכלול גילוי של השמאי בגוף חוות-הדעת כי הוא מועסק על בסיס תוצאה". ל"גלובס" נודע כי השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני, היה בדעה שאין צורך בהסתייגות כזו של השמאי.
המלצות הוועדה והחלטת מועצת שמאי המקרקעין תיכנס לתוקף אחרי ישיבה נוספת של המועצה שעדיין לא נקבע מועד כינוסה, וזאת אם וכאשר שרת המשפטים שקד תאשר את שינוי התקנה. שקד הודיעה כי תחליט אחרי שתקבל גם את עמדת הדרגים המקצועיים במשרד המשפטים.
עו"ד כרמית יוליס, הממונה על הנדל"ן במחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים, יצאה בחריפות נגד ההחלטה, ובמכתב ששלחה למועצה ואשר הגיע לידי "גלובס", נאמר כי "עמדה זו (ביטול התקנה האתית - מ.ל) יש בה כדי לפגוע פגיעה של ממש במקצוע שמאות המקרקעין. לאחר שנים בהן החקיקה העצימה את מקומו החשוב של מקצוע זה, יש בחקיקת משנה המוצעת כאמור כדי להביא לפיחות במעמד המקצוע, עד כי לקבלתה עשויים להיות, לטעמי, השלכות משמעותיות.
"אין מדובר עוד בנאמנות מקצועית לקביעה שמאית שמצופה ממומחה, אלא באמירה שמותאמת ללקוח ולתוצאות המיוחלות של ההליך... ביטול התקנה עלול לייתר כליל את הצורך בקביעת שומות לקרקע באמצעות שמאי מקרקעין, ולהביא לנזק עתידי לתחום שמאות המקרקעין, הגם שלעת הקרובה הוא עשוי בהחלט להועיל לחלק מהשמאים ולאפשר להם להתפרנס ביתר רווחה". יוליס אף מדגישה כי גם על בעלי מקצוע אחרים חל איסור על התניית שכר-טרחה בתוצאות, למשל מומחים רפואיים ורואי חשבון, וכי איסור כזה חל גם בכללי איגוד השמאים האמריקאי.
בחוגי השמאים נשמעת ביקורת על המגמה, בנימוק שגם כיום חלק ניכר מהסכמי שכר-הטרחה עם הלקוחות מבוססים על הסכמה - ברוב המקרים בעל-פה - לתשלום המותנה במידה מסוימת בהצלחה. לדבריהם, מדובר במילכוד, משום שחשיפת הסדר שכר-טרחה כזה בגילוי מחייב בגוף השומה תפגע גם בלקוחות. זאת, משום שבתי משפט ושמאים מכריעים יתנו משקל נמוך יותר לחוות-דעת הנמסרת בהסדר של שכר-טרחה תלוי תוצאה מאשר לחוות-דעת שאינה תלויה בתוצאה.
חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין אומר: "המקרים כאמור בהם הומלץ על שכר מותנה תוצאה הם מקרים בהם האזרחים מקבלים דרישות תשלום על בסיס שומות מהרשויות, והאפשרות הקיימת להם לבחון את השומות ולהפחית אותן היא באמצעות שמאי מקרקעין שיכין שומה נגדית מטעמם.
"האפשרות לשכר מותנה הצלחה חשובה בראש ובראשונה מבחינה צרכנית, תנגיש את שירותי השמאים לציבור ותאפשר לנישומים להיות מיוצגים כראוי ומבלי לחשוש מתשלום כפול, שינבע גם מתשלום שכר-טרחה וגם מתשלום המס עצמו במלואו באם לא יופחת".
השמאים פתחו פתח לשחיתות
אם שרת המשפטים איילת שקד תחתום על שינוי תקנון האתיקה של שמאי המקרקעין באופן שמתיר להם לגבות שכר-טרחה המותנה בתוצאה, יתחיל תהליך השחתה של המקצוע, ובעיקר ייפתח פתח לשחיתות אם יחודש ההסדר לאישור שומות מוסכמות בדרך של משא-ומתן בין השמאי הפרטי לבין השמאי של הגוף הממשלתי/עירוני.
הסכנה הגדולה היא כמובן עיוות העקרונות המקצועיים של שמאות המקרקעין והכפפתם לאינטרס של השמאי. השמאים יהפכו באחת מספקי חוות-דעת מקצועיות לבעלי עניין בתוצאה. התוצאה תהיה גם הבדלים מוזרים ובלתי מוסברים בין שומות לגבי נכסים דומים ואף זהים, כאלה שהוצאו לפיי מדדים מקצועיים נטו וכאלה שבהן התשלום ניתן לפי תוצאות.
תוצאה שאי-אפשר יהיה להתחמק ממנה תהיה "שיתופי פעולה" בין השמאים מטעם העיריות והוועדות המקומיות לבין השמאים של הנישומים, בעיקר בתחום של היטלי השבחה. בעקבות קנוניה מוקדמת בין שמאי הוועדה לשמאי הפרטי - שבעברית קוראים לה מנגנון שוחד - שמאי הוועדה המקומית יסכים להפחתה גדולה במיוחד בהיטל ההשבחה, אות וסימן ליכולותיו של השמאי הפרטי. מה שהלקוח לא יידע הוא, שבעצם מדובר בתרגיל שוחד, שבו יש לשמאי הממסדי אינטרס להפחית את השומה המקורית, כדי שיהיה במה להתחלק עם השמאי הפרטי.
סכנה חמורה יותר תהיה האופציה לשחד את השמאים המכריעים, באותו מנגנון, ואולי אפילו בעסקה משולשת של השמאי המכריע ושני השמאים שטוענים בפניו. אולי לא השמאים המכריעים מהדור הנוכחי, שמונו כשהוקם מוסד השמאי המכריע, אבל שמאים מכריעים של הדור הבא, שהקריירה שלהם תהיה בעידן של שכר-טרחה לפי תוצאה. אין צורך להסביר את ההשלכות.
תהליכים אלה יחזירו לא רק את אי-האמון הציבורי במקצוע שמאות המקרקעין כי הכול ניתן לקנייה ולמכירה בכסף, אלא יגרמו לאי-אמון של בתי המשפט בחוות-הדעת של השמאים.