הפרוייקט בשכונת טרייבקה / צילום: מצגת החברה
למרות האטה משמעותית בקצב הגיוסים של חברות וקרנות בתחום הנדל"ן להשקעות במיזמים בחו"ל בחודשים האחרונים, תנסה חברת HAP, המתמחה בהשקעות וביזמות נדל"ן בארה"ב, לגייס בקרוב 20 מיליון דולר ממשקיעים ישראלים עבור פרויקט שהיא מקימה במנהטן.
HAP, הנמצאת בבעלות ניר אמזל, אמיר חסיד וערן פולק, פרסמה היום תשקיף לפרויקט מגורים בן 19 קומות שהיא מקימה בשכונת טרייבקה במנהטן. על פי התשקיף, המינימום להשקעה הוא 30 אלף דולר (שלוש יחידות השקעה של 10,000 דולר כל אחת). התשקיף פורסם ללא תאריך יעד לתחילת ההרשמה וגיוס הכספים.
עוד עולה מהתשקיף, כי שלושת בעלי החברה צפויים לקבל כ-2 מיליון דולר מתמורת ההנפקה עבור עלויות גיוס ותפעול (10% מהיקף הגיוס). עוד 4.5 מיליון דולר ישולמו להם בהמשך, בגין דמי ניהול בתקופת הפרויקט.
האפ תחזיק כ-40% מזכויות הניהול בחברת ההשקעה בפרויקט, ותהיה זכאית לכ-36.3% מהרווחים מהפרויקט אם הגיוס יצליח. חברת ההשקעה מתכננת להרוס מבנה קיים ברחוב ברודוויי (Broadway) 360 במנהטן, ולבנות במקומו בניין הכולל 40 דירות בשטח של כ-7,300 מ"ר, עוד שטחי מסחר בהיקף של כ-600 מ"ר, 30 מחסנים ו-12 חניות.
נכון להיום השקיעו אמזל, חסיד ופולק כמיליון דולר בפרויקט, ומשקיעים אחרים הקשורים להם השקיעו עוד 1.8 מיליון דולר, לצורך הוצאות שונות הקשורות בתכנונו. זאת, בתמורה ל-9.6% מהזכויות בפרויקט ול-17.5% מהרווחים הצפויים ממנו. לצורך השלמת רכישת הנכס והתנעת הפרויקט חייבת האפ להשלים בהצלחה את ההנפקה, לצד גיוס עוד כ-14 מיליון דולר ממשקיעים פרטיים וקבלת הלוואת גישור בהיקף של 28 מיליון דולר. זאת, לצד השלמת תנאים מתלים שונים.
לאחר מכן אמורה חברת הפרויקט לקבל הלוואה בהיקף של כ-88 מיליון דולר ממוסד פיננסי, ולהוציא את הפרויקט לדרך. הקמת הפרויקט צפויה להתחיל במהלך הרבעון השלישי של 2018, עבודות ההקמה צפויות להימשך שנתיים וסיום השיווק צפוי להסתיים כשנה לאחר מכן. בהאפ מעריכים כי התשואה השנתית מהפרויקט צפויה לעמוד על 20%-25%.
עלות ההקמה הכוללת צפויה להסתכם בכ-143 מיליון דולר, בעוד שההכנסות מהפרויקט אמורות לעמוד על כ-180 מיליון דולר (נטו, לאחר עלויות מכירה המוערכות בכ-12 מיליון דולר), כך שבהאפ מעריכים את הרווח הגולמי הכולל הצפוי בפרויקט על כ-33%.
עם זאת, ירידה של 4% במחירי הדירות באזור עלולה לקזז 10% מהרווח הגולמי (כ-7 מיליון דולר), וירידה של 8% תקזז 20% מהרווח.
לפי התשקיף, ככל שמספר היחידות שנרכשות על-ידי משקיע יהיה נמוך יותר, הוא ייאלץ להשתתף בנתח גדול יותר מעלויות הגיוס והתפעול מסך ההשקעה. כך, מי שירכוש 3-5 יחידות בסכום של 30-50 אלף דולר בפרויקט, ייאלץ להעביר 7% מהסכום ל"עלויות גיוס ותפעול", ואילו מי שירכוש 25-74 יחידות יעביר רק 5%. משקיע שיחליט להזרים לפרויקט מיליון דולר או יותר (100 יחידות) ישתתף רק ב-1.5%.
זהו הגיוס השני שקבוצת HAP מבצעת בפיקוח רשות ניירות ערך. התשקיף הראשון שפרסמה החברה לפני כחצי שנה נועד לגיוס 6.8 מיליון דולר, לצורך ייזום פרויקט מגורים בן 42 קומות בשם HAP TOWER בניו-ג'רזי. את הסכום הצליחה HAP לגייס בתוך זמן קצר מאוד.
את המגעים מול רשות ניירות ערך לקראת פרסום התשקיף קיימו מטעם HAP משרד עורכי הדין נשיץ-ברנדס-אמיר, ומי שביקרה את הדוחות הכספיים היא פירמת רואי החשבון דלויט.
HAP יוזמת ובונה בימים אלו 11 פרויקטים באזורים מרכזיים בניו-יורק ובסביבתה, בעיקר במנהטן.
החברה נוהגת לגייס הון לפרויקטים היזמיים שהיא מקימה, תוך שהיא מקפידה להשקיע מהונה העצמי חלק מהסכומים הנחוצים לכל פרויקט, במטרה לייצר זהות אינטרסים בינה לבין משקיעיה.
עד כה סיימה HAP את בנייתם של ארבעה פרויקטים, ובסך-הכול היא צפויה להשלים את מסירתן של כ-200 דירות בשלושת החודשים הקרובים.
פרויקט טרייבקה
מיקום: מנהטן, ניו-יורק מספר דירות: 40
צפי עלות כוללת: 143 מיליון דולר
צפי הכנסות נטו: 180 מיליון דולר
צפי לתחילת הקמה: רבעון שלישי 2018
צפי לסיום שיווק: רבעון שלישי 2021
תשואה שנתית צפויה: 20%-25%