מתחם הפרויקט בארמון הנציב בירושלים/ צילום: ליאור מזרחי
עוד קבוצת רכישה שהסתבכה מגיעה לבית המשפט: 59 חברי קבוצת רכישה בשכונת ארמון הנציב בירושלים הגישו בימים האחרונים תביעה בסך 29 מיליון שקל נגד כמה נתבעים, שאחראים לטענתם לכך שעברו 11 שנים מאז התארגנו כקבוצה, ועדיין לא ניתן להם טופס אכלוס (טופס 4) לדירות עליהן חלמו.
הנתבעים הם חברת "באמונה", בעליה ישראל זעירא, עו"ד דוד זעירא, אביו של ישראל ששימש כנאמן הפרויקט, וחברת הביטוח מנורה, המבטחת את עו"ד זעירא. שורת הנתבעים הארוכה רומזת גם על הקושי לכוון אצבע מאשימה ברורה כלפי האחראים לקבוצת רכישה שנכשלה/מתעכבת, מלבד כמובן החברים עצמם שהתפתו להבטחות קוסמות יותר מדי שנים קודם לכן.
מעבר לכך, מארגנת הקבוצה, חברת באמונה, טוענת כי "מדובר בתביעת-סרק, שצפויה להידחות על הסף, כיוון שבימים אלה ומזה כחצי שנה אנו בעיצומו של הליך בוררות בבית דין לענייני ממונות, שהוסכם עם שני הצדדים מראש לבירור התביעות ההדדיות". התובעים עצמם בחרו לעקוף את הסעיף בחוזה שחייב אותם לדון במחלוקות בבית דין הלכתי בלבד, בין השאר באמצעות הוספת חברת הביטוח כצד לתביעה.
"התרשלות רבתי"
בתחילת 2007 החלו באמונה וישראל זעירא לשווק פרויקט של קבוצת רכישה ברחוב אבו רביע 24-28 בשכונת ארמון הנציב בירושלים, המיועד להקמת 3 בנייני מגורים ו-63 דירות. ביולי 2007 חתם עו"ד דוד זעירא על הסכם עם בעלי המגרש, לרכישתו עבור עצמו ובנאמנות עבור אחרים. עד מחצית 2009 הצטרפו לקבוצה 59 חברים, מתוך 63 נדרשים.
בתביעה, שהוגשה באמצעות עורכי הדין ירון קוסטליץ ויואב סגל ממשרד קוסטליץ ושות' לבית המשפט המחוזי בירושלים, טוענים חברי הקבוצה כי התחייבו לחתום על מסמכים שונים שאינם הסכם שיתוף, והוצגו להם מצגים שונים ביחס לפרויקט, כמו העובדה שלמגרש קיימת תב"ע (תוכניית בניין עיר) בתוקף, מחיר הדירה המבוקשת, לוח זמנים למסירת הדירה בתוך שנתיים, ומצגים לגבי עלויות הפרויקט ודמי הניהול. בין ההתחייבויות המפורשות שבאמונה וזעירא נטלו על עצמם: גיבוש יתר חברי הקבוצה ושיווק יתרת היחידות, לווי תכנון הפרויקט והגשת הבקשות להיתרי בנייה, פיקוח על שחרור כספים תוך שמירה על מסגרת התקציב של הפרויקט וניהול משא-ומתן עם בנקים למשכנתאות לצורך קבלת ליווי בנקאי.
לטענת התובעים, בחלוף השנים נתחוור להם כי מצגי הנתבעים והבטחותיהם היו ריקים מתוכן. לטענתם, הפרויקט עתיד להסתיים רק השנה, בחלוף 11 שנים. "התובעים לא השכילו לקדם את הפרויקט כמצופה מהם והפרויקט התנהל בעצלתיים, עקב התרשלות רבתי בכל תחומי האחריות שנטלו על עצמם", טוענים התובעים. לטענתם, רק לאחר שוועד הקבוצה השיג מימון לפרויקט וסייע בפתרון בעיות, החלה התקדמות.
לטענתם, הנתבעים נקטו שיטה לפיה במשך תקופה של חודשים ושנים יצרו מצג-שווא לפיו השגת מימון בנקאי וקבלת היתר בנייה קרובים, ועל כן דרשו מחברי הקבוצה להעמיד עוד ועוד הון עצמי לחשבון הנאמנות, ממנו הוצאו הכספים לתכליות שונות ללא אישור החברים. כך למשל, בעדכון שנשלח בנובמבר 2007 למצטרפים, עליו חתום ישראל זעירא, צוין כי נפתח תיק בעיריית ירושלים לקבלת היתר בנייה ובמקביל עדכנה החברה כי היא מבצעת שינוי תב"ע בוועדה המקומית לשינוי קווי בניין. בנוסף צוין בעדכון כי מתנהל משא-ומתן עם בנקים למשכנתאות.
במאי 2008 נשלח עדכון למצטרפים כי בשעה טובה הצטרפו 40 משפחות לפרויקט, וכי הוא עומד לקבל היתר חפירה, ועל כן על החברים להכין 40 אלף שקל עבור עלויות חפירה. עוד צוין כי שלב לקיחת המשכנתא יגיע כשהקבוצה תגיע ל-55 חברים. בנובמבר 2008 הועבר עדכון נוסף לחברים, לפיו עבודות הפינוי באתר החלו אך בעקבות עיכובים שונים, לוח הזמנים מתארך והדירות צפויות להימסר רק בעוד שנתיים. כלומר - סוף 2010.
אלא שבדיעבד התברר להם כי במארס 2009 הפקידו הנתבעים ללא ידיעתם תוכנית חדשה, שהביאה לדחייה משמעותית במועד קבלת היתר הבנייה. ביוני 2009 שלחו הנתבעים עדכון נוסף לחברים, לפיו לקבוצה הצטרפו 59 משפחות והם נמצאים במשא-ומתן מתקדם עם בנק ירושלים לליווי הפרויקט ומתן משכנתאות. עוד צוין כי הבקשה לקבל היתר מתעכבת בגלל התנגדות השכנים ונדחית לסוף 2009. באוקטובר 2010 נשלח עדכון נוסף, שבו צוין כי בשל חוסר אפשרות לקבל משכנתא בשלב זה, ומאחר וטרם התקבל היתר בנייה סופי, יש משפחות שאינן יכולות להעביר תשלומים.
רישום בטאבו ב-2015
בסופו של יום, התוכנית אושרה רק בספטמבר 2011, וזעירא העריך בפני החברים כי היתר הבנייה צפוי להתקבל בתוך 3 חודשים. 9 חודשים חלפו, ובעדכון שנשלח ביוני 2012 דיווחו הנתבעים כי טרם התקבל היתר בנייה סופי, וכי המשא-ומתן עם בנק ירושלים עלה על שרטון, וכעת מתנהל משא-ומתן עם בנק לאומי.
ביולי 2012 הודיע מנהל השיווק של באמונה כי החברה מנהלת משא-ומתן עם שלושה בנקים שונים, אך הסתבר לה בינתיים כי דרישות הבנקים למימון קבוצות רכישה הוחמרו. באפריל 2013 טרם התקבל מימון לפרויקט, ושמאי הפרויקט אריק דסה עדכן כי צפוי גידול בשיעור של 31.7% בעלויות, עקב שינויים בעלויות הבנייה בשנים 2008-2012. במקביל דווח להם כי המשא-ומתן עם בנק לאומי ובנק ירושלים נכשל. במאי 2013 דיווח ישראל זעירא לחברים כי אושר עקרונית ליווי לפרויקט מבנק מזרחי טפחות .
ביולי 2013, שנתיים מאישור התוכנית וקרוב ל-6 שנים לאחר עדכון ראשון לחברים, התקבל היתר בנייה.
התובעים טוענים כי למרות שהמגרש נרכש על ידי עו"ד דוד זעירא בשנת 2007, ושווק עד 2009, רק במאי 2015 נרשמה בטאבו הבעלות על הקרקע על שם המצטרפים הראשונים לקבוצה. לטענתם, הנתבעים הפרו את התחייבותם לגבש קבוצה בזמן סביר, השתהו ברישום הזכויות בטאבו, עובדה שלשיטתם גרמה לעיכוב בקבלת מימון ולמעשה הכשילה קבלת מימון בנקאי. למעשה, רק במחצית 2015 הוחתמו החברים על הסכם שיתוף.
לטענת התובעים התברר להם רק בסוף 2014 כי במשך שנה וחצי משכו הנתבעים חודש בחודשו 40 אלף שקל בצירוף מע"מ מחשבון הנאמנות ללא רשות, וזאת כתשלום לקבלן המשנה שעבד בפרויקט. בנוסף גילו החברים כי ההצהרה של זעירא לפיה הקבוצה עומדת לקבל מימון מבנק מזרחי הייתה הצהרת-שווא, שכן בהתכתבות של ישראל זעירא עם נציגת מזרחי טפחות, ציינה הנציגה במפורש כי "מעבר לכך שחלפו 8 שנים מאז הרכישה, הרי שהרישום במתכונתו הנוכחית בנאמנות על שם בא כוח הקבוצה מסרבל מאוד את רישום השיעבודים לטובת הבנק. לכן הבנק בחר שלא לבחון את מימון פרויקט".
כתוצאה מכך, הם טוענים, נאלצה הקבוצה לקבל מימון חוץ בנקאי יקר, שגם אותו נכשלו הנתבעים להשיג, עד כי לא היה מנוס לקבוצה שנאלצה להסכים לקבל מימון בתנאים דרקוניים מחברה בשליטת הנתבעים, שהתנו את מתן המימון בתשלום דמי ניהול מתוך המימון שיינתן ובריבית חריגה של 14%. לאחר סכסוך חריף בין חברי הקבוצה לזעירא בעניין זה, ומשבר אמון שנגרם, נטל לידיו ועד הקבוצה את נושא המימון וחתם על הסכם מימון חוץ בנקאי עם חברת טריא בנובמבר 2016, בסך 14.4 מיליון שקל, בריבית שנתית של 6.8% ועוד עמלת הקמה בשיעור של 3%.
"העובדה שחלפו 10 שנים מתחילת שיווק הפרויקט בלי שהושג מימון כלשהו לבנייה על ידי הנתבעים, העובדה כי חלפו 8 שנים עד שנחתם הסכם שיתוף בין חברי הקבוצה ועד לרישום הבעלות בטאבו, העובדה כי חלפו 4 שנים עד להוצאת היתר בנייה סופי המאפשר התקדמות משמעותית בבניית הפרויקט, כל אלה מדברות בעד עצמן ומעידות כי הצהרת הנתבעים הופרה באופן בוטה. הנתבעים הוליכו שולל את התובעים לאורך שנים, תוך שהם מבטיחים ומציגים בפניהם מצגי-שווא".
בשורה התחתונה, הנתבעים מציגים תוספת תשלום בסך כ-130 אלף שקל בממוצע לדירה, מלבד עלויות בסך מאות אלפי שקלים לדירה בגין שכירות בתקופת האיחור, תוספת בגין מס רכישה ועוד, בסכום שמצטבר לכמעט חצי מיליון שקל לרוכש ול-29 מיליון שקל בסך-הכול.
מחברת באמונה נמסר כי "בצעד חסר תקדים, קיצוני ולא חוקי בחרו חברי הקבוצה להגיש תביעה בבית משפט תוך כדי קיום הליך הבוררות. התביעה צפויה להדחות על הסף. מטרת הגשת התביעה היא יחסי ציבור בלבד. זהו ניסיון כוחני וחסר תום-לב לסחוט את חברת באמונה דרך התקשורת, ואין לנו כוונה לרדת לתהומות אלה".
בחברה ציינו כי עשו מלאכתם נאמנה, "במאמצים רבים, חרף קשיים רבים וייחודיים שלא היו ניתנים לחיזוי מראש". יש לציין, אמרו שם, "שפרויקט ארמון הנציב איננו פרויקט נדל"ן רגיל אלא פרויקט ציוני מורכב ורגיש מאוד בקו התפר בין ארמון הנציב לשכונת ג'בל מוכאבר, שהתעכב ע"י שכנים ערביים בתביעות-סרק".
בחברה גם הציגו דוח שהוזמן על ידי הרוכשים וקבע ב-2012 כי "ניכרת עבודה מאומצת ועקבית לקידום הפרויקט בכל השלבים באופן תקין, סביר ואף למעלה מכך". לדבריהם, "ההיתר ניתן ביולי 2013, ומשם חברת באמונה פעלה ללא לאות עד לסיום הפרויקט. העיכוב הממושך שלא היה תלוי בחברה ולא ניתן לחיזוי מראש, העכיר את האווירה והביא את הרוכשים לפרק את החבילה בשעה קריטית, שלא בצדק, וגרם איחור נוסף למה שכבר היה. את כל טענותינו נטען בבית הדין ולא בכלי התקשורת".
בקרוב מסיימים?
תחילת 2007: תחילת שיווק קבוצת הרכישה, מסירת דירות "תוך שנתיים"
נובמבר 2007: "נפתח תיק בעיריית ירושלים לקבלת היתר בנייה; מתנהל משא-ומתן עם בנקים למשכנתאות"
נובמבר 2008: בעקבות עיכובים שונים, הדירות צפויות להימסר רק בעוד שנתיים. כלומר - סוף 2010.
אוקטובר 2010: "בשל חוסר אפשרות לקבל משכנתא, ומאחר שטרם התקבל היתר בנייה סופי, יש משפחות שאינן יכולות לשלם תשלומים קדימה"
ספטמבר 2011: התוכנית מאושרת, "היתר הבנייה צפוי להתקבל בתוך 3 חודשים"
יולי 2012: החברה מנהלת משא-ומתן עם שלושה בנקים שונים, "אך דרישות הבנקים הוחמרו"
אפריל 2013: שמאי הפרויקט אריק דסה: צפוי גידול בשיעור של 31.7% בעלויות, עקב שינויים בעלויות הבנייה בשנים 2012-2008
מאי 2013: "אושר עקרונית ליווי לפרויקט מבנק מזרחי טפחות"
מאי 2015: הקרקע נרשמה בטאבו על שם המצטרפים הראשונים
נובמבר 2016: בהיעדר מימון בנקאי, חברי הקבוצה חותמים על הסכם מימון חוץ בנקאי עם חברת טריא
מחברת טריא נמסר בתגובה: "ועד הקבוצה פנה לטריא לקבלת מימון לסיום הפרויקט. לאחר שעברו בהצלחה את כל שלבי החיתום של המערכת, החברה העניקה מימון לוועד הקבוצה. מערכת החיתום של טריא אפיינה נכון את הקבוצה, שכן הפרויקט נמצא בשלבי סיום וסילוק כל ההלוואות שניתנו. החברה גאה לתת ערך ממשי לאנשים, לעסקים קטנים ובינוניים ולקבוצות איכותיות, רציניות וטובות". בכל מקרה, הם הדגישו, טריא אינה צד לתביעה .
