גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רפורמת המס בארה"ב: יזמי הנדל"ן ירוויחו כמו כולם

הרפורמה כוללת כמה שינויים שעשויים לעלות את חשבון המס של יחידים שרוכשים נכסי מגורים יקרים בארה"ב ולהעלות את מחיריהם, אולם הקלות המס שניתנו ליחידים ולתאגידים צפויות לאזן את התמונה ולהביא לצמיחה וליזמות מוגברת בארה"ב

טראמפ והרפורמה. מקלות וגזרים למשקיעים / צילום: רויטרס
טראמפ והרפורמה. מקלות וגזרים למשקיעים / צילום: רויטרס

לפני ימים מספר חתם נשיא ארה"ב דונלד טראמפ על רפורמת המס שלו, ולמעשה הוציא אותה לפועל. לחוק החדש השלכות רחבות היקף, ובחרנו להתמקד בהשלכות הקשורות לתחום הנדל"ן, ובאלו המשמעותיות ביותר בעינינו. אין לראות בכתוב רשימה סגורה.

1. ניכוי תשלום מס מקומי - קודם לשינוי החוק, מלוא הסכום ששולם בעבור מס עירוני ומס מדינתי הותר בניכוי מההכנסה החייבת במס ברמה הפדרלית. הרפורמה קובעת כי ניכויים אלו יותרו עד לסכום של 10,000 דולר בשנה. הנפגעים העיקריים משינוי זה הם בעלי נכסים יקרים שממוקמים במדינות בעלות מסים מקומיים גבוהים (כמו ניו-יורק, קליפורניה וקונטיקט) או מי שמחזיק בכמה נכסים. בנוסף, ייתכן שתהיה ירידה בביקוש לנכסי יוקרה, בשל הירידה בכדאיות המיסויית של החזקה בנכסים אלו.

2. ניכוי הוצאות ריבית במשכנתאות - קודם לשינוי החוק, הוצאות ריבית בגין תשלום משכנתא עבור דירת מגורים היו מותרות לניכוי עד לגובה הלוואה של 1,000,000 דולר. הרפורמה קובעת כי הוצאות אלו יותרו מעתה לניכוי עד רמה של 750,000 דולר. חשוב לציין כי הוראה זו לא תחול על נכסים שנרכשו לפני השינוי. כמו כן, בהלוואות מסחריות, קיימת האופציה לנכות חלק גבוה יותר מתשלומי הריבית, אולם קיימות מגבלות אחרות בנושא. בכל מקרה, בעקבות שינוי החוק, יגבר הלחץ על חברות לסווג הלוואות כ"הלוואות עסקיות" בניגוד ל"הלוואות להשקעה".

3. מיסוי וניכויים ברמה הפרסונלית - החקיקה החדשה מפחיתה באופן כללי את מס ההכנסה של יחידים ושל זוגות בכל רמות ההכנסה. שינויים אלו נקבעו לתקופת זמן של שמונה שנים שלאחריהן יחזרו מדרגות המס לרמות של לפני הרפורמה (טענת הרפובליקנים כי לאחר תקופה זו תאושר הארכתו בתקופה נוספת). מטרת שינויים אלו היא להביא לצמיחה כלכלית ולעלייה בשיעור התעסוקה. צמיחה כאמור צפויה להוביל לעלייה בביקוש לדיור ולהיטיב עם שוקי הנדל"ן.

4. מיסוי וניכויים ברמת התאגיד - השינוי המשמעותי ביותר ברפורמת המס של טראמפ הוא קיצוץ מס החברות מרמה של 35% לפני הרפורמה, ל-21% לאחר הרפורמה. שינוי זה הוא קבוע (בניגוד לשינויים במיסוי הפרסונלי שהוגבלו בחוק בזמן). עם זאת יש לזכור כי ממשל חדש יכול לשנות את המס לרמה הקודמת ועובדה זו צריכה להיכנס למערך השיקולים בבחירה אם לפעול על בסיס חברה.

במקרה של מיזמי נדל"ן, רובם מנוהלים על ידי חברות/שותפויות "שקופות" שאינן חבות במס חברות. אלו ישויות משפטיות שעל פי החוק האמריקאי המיסוי מדלג בהן על רמת התאגיד וחל אך ורק ברמה הפרסונלית - על האנשים שמחזיקים בבעלות באותה ישות משפטית. במקור, בעלי חברות/שותפויות כאמור לא היו אמורים ליהנות מירידת שיעור מס החברות (משום שהן אינן משלמות מס חברות וחבריהן ממוסים באופן אינדיבידואלי), אך לבסוף הוחלט לאפשר באותן ישויות לנכות 20% מהכנסת התאגיד מתוך ההכנסה האינדיבידואלית החייבת במס. החוק מגדיר ישויות בהן מותר ניכוי כאמור כ-"active business" ונדל"ן נכלל בכך.

שאלה שנותרה פתוחה והפסיקה עשויה להכריע בנושא בעתיד היא האם ניהול נדל"ן נכלל בכך - ולפיכך, האם חברות שעוסקות בניהול נכסי נדל"ן ייכנסו להגדרה.

שינויים אלו צפויים לעודד השקעות ויזמות בשוקי הנדל"ן בארה"ב. בסנאט חששו שאזרחים יחלו לנצל הטבת מס זו על ידי יצירת מצג שלפיו הם פועלים על בסיס ישות משפטית כנ"ל והכניסו לחוק הגבלה שאומרת שניכויים כאמור יותרו עד רמת מחצית מכלל המשכורות ששולמו לעובדים. מצב כזה היה משאיר יזמי נדל"ן רבים ללא היכולת לנצל הטבת מס זו במלואה (משום שרבים מהם מנהלים ישויות כאמור ללא בסיס עובדים גבוה, אם בכלל), אלא שבשינוי של הרגע האחרון שהוכנס לגרסה האחרונה של החוק, נוסף שינוי שקובע כי ניכויים כאמור יותרו עד גובה אחד משניים: מחצית כלל המשכורות ששולמו לעובדים, או 2.5% מכלל שווי הנכסים בני הפחתה ו-25% מכלל המשכורות ששולמו לעובדים. השינוי האחרון מיטיב מאוד עם יזמי נדל"ן ולמעשה משווה בעבורם את התמריץ שניתן לבעלי עסקים אחרים.

ראוי לציין כי עבור משקיעי חוץ, שעד כה חויבו בארה"ב בניכוי מס במקור ברמת התאגיד בגובה של 39.6% בעבור הכנסה פירותית (מדרגת המס הגבוהה ביותר), והיו צריכים לבקש החזרי מס במידת הצורך, כעת, משהשתנתה מדרגת המס הגבוהה ל-7% ומשנוסף השינוי המוזכר מעלה, הניכוי במקור עבור אותם משקיעים יהא בגובה 29.6% (80% מ-37%) ובמרבית המקרים, ייחסך הצורך בבקשת החזרי מס כלשהם (משום שרמת המיסוי בגין הכנסה פירותית בישראל גם כך תהא ברוב המקרים גבוהה יותר ויהיה צורך בהשלמה לרמה זו). חשוב לציין כי עבור משקיעים בקרנות ריט יותר ניכוי 20% מהדיבידנדים מההכנסה האינדיבידואלית החייבת במס.

5. מס עיזבון - בעקבות שינוי החוק, הפטור מתשלום מס עיזבון בעבור אזרחים אמריקאים עלה מ-5 מיליון דולר ל-10 מיליון דולר. בעבור זרים, נשאר הפטור ברמתו הנוכחית שהינה נמוכה משמעותית - 60,000 דולר.

6. פחת - החוק קובע כמה שינויים הקשורים לפחת. אחד השינויים הינו הרחבת האופציה להפחית הוצאות להשבחת נכסים מסחריים. שינוי נוסף הוא קיצור משך ההפחתה ל-25 שנה מ-27.5 שנה בנכסי מגורים ומ-39 שנים בנכסים מסחריים. שני שינויים אלו צפויים להיטיב מאוד עם המשקיעים בנדל"ן מסחרי ברחבי ארה"ב.

לסיכום, הרפורמה כוללת מספר מצומצם של שינויים שעשויים לעלות את חשבון המס של יחידים שרוכשים נכסי מגורים יקרים בארה"ב ולפיכך עשויה לפגוע בביקוש לאותם נכסים. בנוסף, השינוי בניכויים המותרים על משכנתאות עשוי לגרום לבעלי נכסים להימנע מלמכור. מצד שני, הקלות המס שניתנו ליחידים ולתאגידים צפויות לאזן את התמונה ולהביא לצמיחה וליזמות מוגברת בארה"ב. הרפורמה מגדילה באופן משמעותי את כדאיות ההשקעה בנכסים מסחריים. משקיעים ישראלים בנדל"ן בארה"ב צפויים בעקבות השינוי לשלם בארה"ב מס פרסונלי מופחת על הכנסות פירותיות ומס זהה לזה ששילמו עד כה בעבור הכנסות הוניות. חובת הדיווח הכפולה מחייבת כמובן דיווח בישראל והשלמה לשיעור המס הקבוע בחוק (במידה וגבוה מזה שבארה"ב) כפי שהיה עד כה.

■ עו"ד קינן הוא ד"ר למשפטים מאוניברסיטת מישיגן ותואר שני במיסוי בינלאומי מאוניברסיטת הרווארד, שותף במחלקת המסים במשרד עורכי הדין Smith, Gambrell & Russell.

עו"ד צביקל הוא בעל תואר שני במשפטים מהמרכז הבינתחומי, ובעל תואר שני ביזמות נדל"ן מאוניברסיטת קולומביה בניו-יורק. בשנים האחרונות עוסק בניהול השקעות ויזמות נדל"ן בארה"ב.

עוד כתבות

דפנה מורביץ, 8400 / צילום: יח"צ

המובחרים לביומד: "מועדון העילית" של תעשיית הבריאות מציג שלושה פרויקטים חדשים

בחודשים האחרונים החלו לצאת אל הפועל שלושה פרויקטים שנולדו בתוך ארגון 8400, שפעילותו נחשפה כאן לראשונה ● שילוב בוגרי יחידות מובחרות של צה"ל בתעשיית הביומד; סטאז' של רופאים צעירים בחברות סטארט-אפ; והקמת מאגר מידע לשימוש בציוד מחקרי

דורון בהר / צילום: יפית שקרלו

הסטארט-אפ שיעזור לכם לשמור על הבריאות בעזרת בדיקה גנטית

אייג'נטיפי מציעה ייעוץ גנטי דיגיטלי במקום או בנוסף לייעוץ מפי הרופא, שיאפשר לפרש ולפשט את הבדיקות הגנטיות שאתם צפויים לעבור

איימן עודה נגד נתניהו / צילום: דוברות הכנסת

העובדות מאחורי טענות נתניהו לזיופים בבחירות הקודמות

באחרונה טענו רה"מ נתניהו ואחרים כי ישנו חשד שהבחירות הקודמות בחודש אפריל זויפו, ומשום כך גוש הימין לא זכה ל-61 מנדטים שהיו נחוצים להרכיב את ממשלתו ● מה הבסיס לטענות? ● האזינו לפודקאסט "המשרוקית" - פרק בחירות אחרון לעונה

סוחרים בוול סטריט / צילום: רויטרס

נעילה שלילית בוול סטריט; מחיר הנפט זינק ב-13%

המדדים הבולטים בארה"ב ירדו בעד 0.5% ● מחיר הנפט קופץ ל-62 דולר לחבית לאחר המתקפה על מתקני הפקת הנפט בסעודיה בסוף השבוע האחרון ● המתקפה בסעודיה עשויה לגרור את דחיית הנפקת ארמקו, חברת הנפט הממשלתית של סעודיה ● טראמפ מאשים את איראן במתקפה, ולטענתו היא משקרת עם ההכחשה ● באירופה, המדדים ננעלו בירידות: הדאקס איבד 0.7%, הקאק ירד ב-0.9%

יאיר לפיד / צילום: תמר מצפי

עד כמה שר האוצר הקודם מעודכן בשיעורי הצמיחה?

לפיד אומר שכבר 40 רבעונים לא היה רבעון כה חלש. מה אומרים בלמ"ס? ● המשרוקית של גלובס

בורסת ציריך /  צילום: רויטרס Arnd Wiegmann

בשווייץ לא קורה כלום - ובגלל זה מסביב לעולם מקנאים בה

קשרי הסחר ההדוקים של המדינה עם הכלכלה העולמית מגיעים אומנם במחיר של רגישות לזעזועים כגון מלחמות סחר, אבל הנשק של שווייץ פשוט: היא פועלת לפי הוראות הפעלה של ספר ללימודי כלכלה, שמסייעות לה להשיג יציבות כלכלית

קלפי בבחירות הקודמות/ צילום: איל יצהר

"הבחירות בישראל הן לא סביב כלכלה, ולכן לא מובילות לתזוזות דרמטיות בשוק"

את הדריכות בשוק לקראת הבחירות שייערכו מחר כבר היו מי שהגדירו כ"שואפת לאפס" ● הפעילים מעריכים כי להרכב הממשלה העתידית לא תהיה השפעה משמעותית על הכלכלה ועל כיוון השוק המקומי בהמשך, ואילו התפתחויות פוליטיות ממילא אינן משפיעות בדרך-כלל על המשקיעים

מתקני נפט באבקאיק, לפני ההתקפה/ צילום: רויטרס

השווקים חשבו שאפשר להתעלם ממתחים גיאופוליטיים במזה"ת, ואז הגיעה ההתקפה על סעודיה

לאחר שבועות של מסחר נטול אירועים, זינקו מחירי הנפט בעקבות הפצצת מתקני הנפט בסעודיה שנטרלו 5% מהתפוקה העולמית ● בצעד נדיר הורה הנשיא טראמפ על פתיחת מאגרי הנפט האסטרטגיים של ארה"ב

אביחי מנדלבליט / צילום: שלומי יוסף

היועמ"ש: לעודד הצבעה בעזרת הטבות זה שוחד בחירות

תנועת ש"ס הגישה עתירה נגד "מבצעי בחירות", שבהן העיריות הציעו הטבות למי שיצטלם בקלפי או בכניסה לקלפי, בטענה כי מדובר ב"שוחד בחירות" ● בעקבות עמדת מנדלבליט, סביר להניח שסגן יו"ר ועדת הבחירות יורה להסיר את המבצעים

אביחי מנדלבליט ובנימין נתניהו/ צילום: אוהד צויגנברג ידיעות אחרונות

איך תיראה מערכת המשפט אחרי הבחירות?

ייבחר או ילך לאופוזיציה ● ייפרד מהאישומים בשימוע - או ימשיך לכהן תחת כתב אישום ● איך ישפיעו תוצאות הבחירות על יחסי הגומלין בין הפוליטיקאים למערכת המשפטית, ואילו אתגרים צפויים לה לנוכח החוקים שצפוי נתניהו לקדם - אם ייבחר - כדי לא לעמוד לדין? ● ניתוח

תביעות דיבה ואיומים. בנימין נתניהו, איתמר בן גביר, אהוד ברק ועוד / צילומים: איל יצהר, כדיה לוי, אילוסטרציה: טלי ב

נתניהו נגד ראשי כחול לבן, עמיר פרץ נגד נתניהו, בן גביר נגד הרב לאו: מה קרה לאיומים בתביעות דיבה?

הפוליטיקאים ממהרים לרוץ לתקשורת ולהצהיר שעוד רגע הם מגישים תביעת דיבה נגד המתחרים הפוליטיים שהכפישו אותם ● בדיקת "גלובס" מגלה כי ברוב המקרים מדובר בהצהרות חסרות סיכוי שלא מגיעות לבית המשפט

הרמטכ״ל אביב כוכבי, ראש המל״ל מאיר בן שבת, ראש המוסד יוסי כהן, ראש  השב״כ נדב ארגמן, והמזכיר הצבאי שלו תא״ל אבי בלוט / צילום: אריאל חרמוני, משרד הביטחון, יח"צ

האם היועמ"ש מנדלבליט חסם את נתניהו מלצאת למלחמה?ֿ

בשבוע שעבר רה"מ יצא לכנס בחירות באשדוד, אך נאלץ להתפנות למרחב מוגן עקב ירי רקטות על העיר ● בהמשך אותו לילה הגיע נתניהו להתייעצות בקריה וקיים התייעצות ביטחונית, ובמהלכה - עפ"י הפרסומים - דחף ליציאה למבצע צבאי רחב-היקף ● מה גרם לו לשנות את דעתו?

מנכ”ל הדסה, פרופ’ זאב רוטשטיין / צילום: ליאור מזרחי

החרם הפלסטיני עובד? בתי החולים בישראל צופים ירידה של 100 מיליון שקל בהכנסות

הרשות הפלסטינית הורידה באופן חד את מספר האישורים שהיא מספקת לתושביה לעבור טיפוליים רפואיים בישראל ● זאת בשל חוק קיזוז משכרות למחבלים שמקטין את הכנסותיה ב-500 מיליון שקל בשנה ● הנפגע העיקרי: בית החולים הדסה שהכנסותיו מהרשות ב-2019 קטנו ב-70 מיליון שקל

מריו דראגי וג’רום פאוול. / צילום: רויטרס

מורידים ובוכים: אחרי דראגי, גם פאוול בדרך להוריד ריבית – אבל שניהם לא מרוצים

הפדרל ריזרב צפוי ללכת השבוע בעקבות הבנק האירופי המרכזי ולהוריד את הריבית פעם נוספת ● אבל הבנקאים המרכזיים מסבירים כי הכדור בכלל מצוי במגרש של הפוליטיקאים, בברלין ובוושינגטון ● בינתיים מתרבים הקולות שמזהירים כי הריבית הנמוכה מתקרבת לרמה שבה תגרום יותר נזק מתועלת ● פרשנות

אדם נוימן / צילום:  רויטרס

דיווח: WeWork צפויה לדחות את ההנפקה

בהצהרה לתקשורת מסרה WeWork כי "אנו מצפים להנפיק את החברה עד סוף השנה. תודה רבה לכל העובדים והשותפים על המחויבות שלהם לחברה"

יובל כהן פורטיסימו / צילום:שלומי יוסף

פורטיסימו יוצאת לגיוס קרן חמישית בהיקף של יותר מחצי מיליארד דולר

קבוצת קרנות הפרייבט אקוויטי שמוביל יובל כהן גייסה עד היום כמיליארד דולר בארבע קרנות שהניבו תשואות של פי 7-4 ● הפתעה: גם קיבוצים מתעניינים בהשקעה של מיליוני דולרים בקרן, המתמחה בחברות צמיחה בעלות זיקה לישראל הפועלות בתחומי ההייטק והתעשייה

מייקל מקללן, סמנכ"ל הכספים הזמני / צילום: אתר החברה

התפקיד החדש של סמנכ"ל הכספים של טבע הפורש מייקל מקללן

לאחר שפרש מטבע מסיבות אישיות, מייקל מקללן עובר לחברה ספרדית לאותו תפקיד ● מקללן כיהן קודם לכן כמנהל הכספים של פעילות התרופות הייחודיות הגלובליות בטבע ולפני כן עבד בחברת התרופות סאנופי

תעמולת בחירות במגזר הערבי / צילום: צילום מסך

הבליץ עובד? הערכה: שיעור ההצבעה במגזר הערבי יגיע ל-60%

ההתקפות של נתניהו על הציבור הערבי, לצד ההתחייבות של גנץ לחוקק חוק יסוד לשוויון אזרחי, מעוררות את האזרחים הערבים לצאת ולהצביע - כך קובע ד"ר ת'אבת אבו ראס, מנכ"ל משותף של עמותת יוזמות אברהם הפועלת לשילוב ערבי-יהודי

אולם המבואה של בורסת לונדון / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

מגמה מעורבת באירופה; מחיר הנפט יורד בכ-1.5%

החוזים העתידיים בוול סטריט יורדים כעת ● מגמה מעורבת במסחר באירופה כאשר הפוטסי הבריטי עולה בכ-0.2%, הקאק הצרפתי נסחר ביציבות ואילו הדאקס מאבד כעת 0.15% מערכו ● המסחר בוול סטריט ננעל אמש בירידות קלות ● טראמפ ציין אתמול כי הוא לא ממהר להגיב להתקפה על מתקני הפקת הנפט בסעודיה בסוף השבוע האחרון ● מחר תפורסם החלטת הריבית של הפד

דונלד טראמפ/ צילום: רויטרס

התובע המחוזי של מנהטן הוציא צו לקבלת החזרי המס של טראמפ

לפי "הניו יורק טיימס", התובע המחוזי דורש את מסמכי החזרי מס ההכנסה האישיים והתאגידיים של נשיא ארה"ב משמונה השנים האחרונות כחלק מחקירה מתמשכת