עוד דורון אריאל ושחר מחט/ צילום: שלומי יוסף
לפני כמה ימים נהרס בניין ישן בן שתי קומות ברחוק הירקון 54 בתל-אביב. במקום הבניין שנהרס צפוי להיבנות בניין בן שבע קומות עם 11 דירות, מעל קומת מסחר וחניון תת-קרקעי, בפרויקט שתוכנן על ידי האדריכל גידי בר אוריין. יזמית הפרויקט ובעלת הקרקע היא קבוצת ניצן גרופ, שם אנונימי גם לרבים בקהילת הנדל"ן המקומי, שרכשה את המגרש לפני שלוש וחצי שנים ב-18.5 מיליון שקל.
ניצן גרופ, חברה שפועלת כבר כמה שנים בתל-אביב, פעלה עד כה מתחת לרדאר. בעליה הם עו"ד דורון אריאל, שחר מחט שמגיע מרקע של ניהול ויזמות נדל"ן ורודי מימון, שאספו מאז 2012 בשקט כמה מגרשים בתל-אביב, עליהם מבשילים עתה מספר פרויקטים. בראיון ראשון מספרים אריאל ומחט על פעילות החברה, מתייחסים להאטה בשוק, לא מתרגשים מתוכנית מחיר למשתכן ("מתח הרווחים שם הוא מינורי") ונוגעים גם במלחמה של האוצר במשקיעי הנדל"ן ("אנחנו היום בתהליך של בריחת הון החוצה. אני לא יודע אם יש מישהו שמודע להיקפים").
מלבד רכישת המגרש ברחוב הירקון, ניצן גרופ רכשה כאמור מגרשים נוספים בתל-אביב בשנים האחרונות. המוכר שבהם הוא מגרש שעליו שכנה בעבר מסעדת סטפן בראון, כאשר בהמשך הדרך רכשה החברה עוד כמה מגרשים סמוכים, עליהם היא מתכננת פרויקט אחד. מדובר בארבע חלקות צמודות בפינת הרחובות אלנבי ואחד העם, מול בית הכנסת הגדול, בהיקף כולל של כ-3 דונם. זו למעשה הייתה העסקה הראשונה של ניצן גרופ, שהוקמה לפני כשש שנים, רכישה שהסתכמה בסופו של דבר במגרשים ברחוב אלנבי 99 ו-101 וברחוב אחד העם 25 ו-27, המגרשים כולם נרכשו בעבור כ-100 מיליון שקל.
-550x413.2018128T104535.jpg "הריסות הבנין הישן ברחוב הירקון/ צילום והדמיה: וויופוינט וניצן גרופ")
"העסקה באחד העם זו עסקה מורכבת ביותר", כך עו"ד אריאל, "זו הייתה עסקה מתגלגלת במסגרתה נרכשו ארבעה מגרשים כדי ליצור מגרש אחד. חברנו למשפחת בנבנישתי, הבעלים של חברת כוח האדם תגבור, לרכישת המגרש באלנבי 99 בו שכנה מסעדת סטפן בראון מחברת אקרו נדל"ן, ובמקביל ניהלנו משא ומתן לרכישת מגרש באלנבי 101, ויצא שבסופו של דבר שני המגרשים נרכשו באותו שבוע. לשני המגרשים הללו צירפנו שני מגרשים נוספים, ואז, עם הרבה עבודה סיזיפית מבחינה משפטית ויזמית, יצרנו מתחם אחד של כ-3 דונם, ללא מבנים לשימור, עליו אנחנו מתכננים להקים פרויקט בן שבע קומות שיכלול שתי קומות מסחר ומעליהן חמש קומות מגורים מעל חניון תת קרקעי.
"עיריית תל-אביב מתכננת לשפץ את בית הכנסת הגדול ולהפוך אותו לאחד המונומנטים הכי משמעותיים בעיר. אלנבי אמור להיות רחוב ללא מכוניות. אמורה להיות שם תחנה של הרכבת הקלה, עם שאטל שיורד לים וחוזר. זה יחזיר את אלנבי לימיו המפוארים, ולנו יהיה שם את הפרויקט שצפוי לכלול למעלה מ-100 דירות".
מחט: "למדנו את האזור, על החסרונות שלו, ויצרנו בראש וראשונה חניון ציבורי של 100 חניות, ויציאה נפרדת למסחר. אם תסרוק היום את רחוב אלנבי תראה שאין יחידות מסחריות גדולות שמאפשרות למותגים להגיע. לנו יש אפשרות להביא כמה שחקנים של 500-700 מ"ר ולאפשר להם את כל מה שהם צריכים - חניה, תחבורה, נראות וחזית רחוב".
לדברי השניים, הפרויקט כבר נמצא אחרי החלטת ועדה בעירייה, אולם בינתיים הם החליטו עוד לא לצאת לשיווק. "האסטרטגיה שלנו היא לצאת לשיווק רק אחרי שסיימנו תכנון סופי ובדיקה סופית בעירייה, ואני יודע בדיוק מה אני מוכר. ככה אנחנו עובדים בכל הפרויקטים שלנו", אומר מחט. "כשיצאנו לדרך יזמית, היעדים שלנו היו לרכוש קרקעות שאנחנו רואים את מרכיב הרווח היזמי עוד בשלב הקרקע. זה פרמטר ששמרנו עליו לאורך כל הדרך, וכל העסקאות שעשינו הן עסקאות שמרכיב הרווח המהותי נמצא בקרקע ובפיתוח שלה. ארבעת המגרשים באחד העם-אלנבי עלו לנו 100 מיליון שקלים והיום יש לנו הצעה למכור אותם ב-300 מיליון שקל".
- מאיפה הכסף לרכישה בהיקף כזה?
עו"ד אריאל: "המימון לרכישת הקרקעות מגיע ממקורות עצמיים ומשותפים לפרויקט, יש לנו כמה משקיעים שהם משקיעים איתנו בפרויקט, אפשר לקרוא להם שותפים למימון, שותפים לדרך, או כאלה שמאמינים בנו והולכים איתנו דרך ארוכה. בדרך-כלל הם כמעט אותו מרכיב של אנשים".
- ואם הייתה כזו השבחה לקרקע, למה לא למכור אותה עכשיו?
מחט: "קודם כל כי אנחנו מאמינים במוצר, המוצר הוא מוצר טוב, של דירות יחסית קטנות. הוא מיועד לקהל הישראלי שרוצה לחזור לרוטשילד, לאלנבי, לתל-אביב הישנה, היפה. זה מוצר שהיינו מאוד רוצים לראות אותו, ולהיות חלק ממנו. אני מאמין שלפרויקטים האלה גם אין גבול, כי זה מוצר מתכלה".
עו"ד אריאל: "זה כמו הפתגם האמריקאי שאומר 'קנה קרקע, ילד צעיר, כי יפסיקו לייצר כזו'. עם כל הכבוד לתוכנית למחיר למשתכן, שמייצרים עוד בבאר שבע, ועוד במעלות, ועוד בכרמיאל, ועוד בנהריה, עם כל הכבוד, אף גורם, גם לא במדינת ישראל הגדולה והחזקה לא יכול לייצר קרקעות חדשות בתל-אביב. אז כמו שכחלון מייצר קרקעות במקומות רחוקים, אבל לא יודע לייצר קרקעות בתל-אביב, אנחנו יודעים לייצר קרקעות בתל-אביב. יצרנו קרקע של שלושה דונם, והיו בה דיירים מוגנים, ופינינו את כולם, ועבדנו על זה קשה.
"אני אגיד לך את האמת, אני חושב שמדינת ישראל מתבזבזת. ולא בגלל שאני רוצה להרוויח יותר, כי מספיק לי במה שאני מרוויח כאן. אבל מדינת ישראל בעיני מבזבזת את מלאי הקרקעות שלה. כשבא יזם ומייצר קרקע של שלושה דונם במקום כזה, אני חושב שהאינטרס של המדינה היה לבוא ולהגיד, 'חברים קרקע של שלושה דונם לא בונים עליה 6-7 קומות, זו בושה'. זה נשמע לי אבסורד שבמדינה כמו שלנו, עם צפיפות כמו שלנו, עם החוסר בדירות כמו שלנו, המדינה לא דורשת ממני לבנות שם מגדל של 40 קומות, כי אין מקומות כאלה, לא יהיו יותר. וזה לא שיש מניעה לבנות את זה, המגרש מספיק גדול, אין שם שימור. המדינה החליטה שהיא רוצה פחות קומות. ומה יקרה עם הדור הצעיר בסופו של דבר? מי שירצה לקנות דירה בתל-אביב ימשיך להיות לו מוצר שהוא כמעט בלתי ניתן להשגה".
- כולם מתלוננים על קושי לעבוד מול עיריית תל-אביב. גם אתם?
עו"ד אריאל: "לא. אנחנו למדנו שעיריית תל-אביב היא העירייה הכי טובה לעבוד בה, ואנחנו עובדים בהרבה עיריות, ועיריית תל-אביב היום לדעתי, הצוותים שיש היום בעיריית תל-אביב הם הצוותים שהם הכי הכי נכונים לעת הזו".
מחט: "אני מקבל תשובות מאוד ברורות מעיריית תל-אביב, ומתי שיש לי בעיה אני יודע שיש בעיה ואיך להתמודד איתה. השקיפות שלהם דרך מערכת ה-GIS ודרך הסטטוסים והגשה מקוונת עשתה להם רק טוב. אני כיזם יודע להגיד מה מצבנו, לטוב ולרע, לפעמים זה עובד לטובתך, לפעמים לרעתך, אבל אני חושב שהעירייה עובדת נכון. יש ודאות.
"מה שלוקח זמן בהוצאת היתר במדינת ישראל זו הרגולציה. זו האפשרות להתמודד עם מתנגדים ועתירות וכל מיני דברים כאלה. אנחנו הצלחנו להוציא היתר בנייה בעיר תל-אביב תוך שנה ובחלק מהמקרים פשוט ויתרנו על הקלות שהיינו יכולים להגיש".
"מוכרים הרבה פחות דירות בשוק"
עסקת קרקע נוספת עשתה החברה במגרש ברחוב גאולה 14, שנרכש בכ-156 מיליון שקל במאי 2015. "תוך שנה קיבלנו במגרש היתר, והיום אנחנו בונים שני מגדלים עם 91 דירות, בביצוע של חברת אלקטרה. כבר סיימנו את רצפת החניון הראשונה. מבחינת המכירות מכרנו מתחילת השנה קרוב ל-60 דירות, במחיר ממוצע של 63.5 אלף שקל למ"ר. הדירות נמכרו גם לישראלים וגם לתושבי חוץ. אין לנו צורך ורצון למכור מהר, ואנחנו לא עושים יותר מדי שיווק. אנחנו באמת מאמינים במוצר שלנו, נותנים אפילו מעבר למפרט, ומוכרים בעיקר מפה לאוזן".
- קשה מאוד למכור היום דירות.
עו"ד אריאל: "יש קיפאון ומוכרים הרבה פחות דירות. זיהינו שהשוק האט קצב ולמשל בפרויקט הירקון לא יצאנו למכירות. הכל בסדר. אנחנו עכשיו מתחילים לבנות, בלי למכור. מבחינתנו שהדיירים יבינו את המוצר ומה הם קונים, מי שירצה יקנה. לא ירצה? זה בסדר. זה לא מתאים לכל אחד".
קרקע נוספת שהחברה רכשה בשנים האחרונות ממוקמת ביפו, בשוק האתרוג, מאחורי בית השגריר הצרפתי, ליד מרכז פרס לשלום. החברה התמודדה על הקרקע במכרז של רשות מקרקעי ישראל והפסידה, אבל לבסוף רכשה את הקרקע ממי שזכה במכרז - קרן ריאליטי. "ריאליטי התעסקו בלעשות תב"ע (תוכנית בניין עיר). הם לא התעסקו בלתכנן את הבניינים", כך עו"ד אריאל, "ישבנו עם העירייה, ואמרנו להם שיסבירו לנו את התב"ע ואנחנו נבנה את התכנון של הפרויקט. הייתה שם תב"ע ל-40 יחידות, לנו יש היום שבעה בניינים עם 131 יחידות שאושרו בתב"ע, שזה משנה פני עולם מבחינת הקרקע הזו. נתנו לעירייה דירות, ולדעתי זו פעם ראשונה שהעירייה היא הבעלים של הדירות לצמיתות. זה דיור בר-השגה של העירייה שייבנה בסטנדרט של הפרויקט שאנחנו בונים".
- איך לפעול ביפו? אין התנגדויות?
מחט: "אנחנו בקשר עם כל נציגי השכונות ביפו ומאוד מאוד רגישים לכל התהליכים שצריך לעבור ביפו, ולא קיצרנו דרך בשום דבר".
המצב בשוק: "אני לא מבין איך שר אוצר יכול להזדהות עם קיפאון"
לאריאל ולמחט יש בטן מלאה על צעדי משרד האוצר בענף הנדל"ן. לדעתם (האינטרסנטית מוכרים להודות), המלחמה במשקיעים מיותרת, ומשפיעה לרעה על השוק כולו. במקביל, הם גם מותחים ביקורת על מחיר למשתכן.
אריאל: "אתה רוצה להוציא את המשקיעים מהשוק של הפריפריה? אז תגיד שאתה פוגע במשקיעים עד רכישה של מיליון, מיליון וחצי שקל, מה בין זה לבין לפגוע במשקיע שמביא כסף מחו"ל, ומכניס כסף טוב למדינת ישראל של 10 מיליון שקל, של 15 מיליון שקל, איפה הפרופורציה? מה ההיגיון? אתה פוגע בשוק. אתה פוגע בקבלנים, אתה פוגע באדריכלים, משרדי אדריכלים גדולים במדינת ישראל נמצאים בקשיים כתוצאה מההאטה. אני אומר לך שמשרדי שמאים, משרדי פרסום, משרדי שיווק, מתווכים - כולם היום בירידה חזקה".
מחט: "תוכנית מחיר למשתכן אינה פתרון אטרקטיבי למצוקה שממנה הוא הגיע. זוג צעיר שצריך לקנות דירה, גם אם יקבל 10% הנחה, עדיין לא יעמוד בקריטריונים של העסקה הזאת. רוב הדירות בפרויקטים של מחיר למשתכן יהיו להשכרה. מעבר לזה, מבחינת היזם מתח הרווחים בפרויקטים של מחיר למשתכן הוא מינורי ומרווח הטעות הוא אפסי".
אריאל: "התוכנית נועדה להציג ירידה מלאכותית במחירים, אבל מראש זה במקומות שמוצר הקרקע שם מראש לא היה המחיר. אנחנו משלים את עצמנו בבלוף הזה שאפשר לבנות במדינת ישראל דירה פחות ממיליון שקל, אבל זה לא אמיתי. רק המע"מ על המחיר של מיליון שקל הוא כמעט 150 אלף שקל, קח אגרות והיטלים לעירייה, 50-60 אלף שקל, אתה כבר מגיע ל-220-230, עוד לא התחלת כלום. עכשיו קח את כל העלויות שאתה משלם - חיבור חשמל, חיבור מים, וחיבור זה, עוד 20-30 אלף שקל ליחידה, אתה כבר מגיע כמעט ל-300, נשאר 700. מתוך ה-700 יש עכשיו קבלן שאמור לבנות, ומה אתה רוצה שהוא יעשה? בעיני, כל הרעיון הזה, לקחת כספי ציבור, ולזרוק אותם בהנחות לדירות פחות טובות. זו פופוליטיקה. מדברים על היקף של 7-8 מיליארד שקל, שלהבנתי יכול היה לממן תואר ראשון, או תואר שני, לכל הסטודנטים במדינת ישראל במשך כמה שנים".
מחט: "אני לא מבין את כחלון. איך שר אוצר יכול להזדהות עם קיפאון. זו לא הצלחה. כשקבלנים לא מוכרים דירות זה פוגע בכל שרשרת המזון".
השניים גם מתייחסים למגמה החדשה שנמצאת בעלייה, של משקיעים שבוחרים לרכוש דירות בחו"ל ולא בישראל: "אני לא יודע אם יש מישהו שמודע להיקפים. אני רואה את זה פה בלקוחות שלי. אני יכול להגיד לך שיהודי מדינת ישראל בונים את יוסטון מחדש. וזה לא הגיוני שאנשים קונים דירה שנמצאת אלפי ק"מ מעבר לים".
מחט: "אדם קונה דירה בחו"ל, מחר יש בעיה עם הדייר, אז הבטיחו בחברת ניהול שמבחינה כלכלית זה עובד. אבל אם אתה צריך להגיע לשם, כרטיס טיסה אחד כבר מכניס אותך להפסד".
אריאל: "זה כסף שיוצא החוצה. אנחנו היום בתהליך של בריחת הון משמעותית החוצה. גם המשקיעים שהיו בעבר, אומרים, 'עזוב, למה פה, בוא נלך ביחד למקומות אחרים'. ואנחנו הולכים איתם, בוחנים אפשרויות, וחבל. אני אומר שבסופו של דבר יש לנו פה מדינה שאפשר לעשות בה הרבה דברים".
