גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

להקדים תרופה: משרד השיכון מודאג מהידרדרות במצבם של המגדלים

על פי דוח הרשות להתחדשות עירונית, דיירים נמנעים לעתים מהחלפות מערכות להצלת חיים כשאלה מתקלקלות, מכיוון שאינן נוגעות לשגרת חייהם, ורוב התקציב מוקדש להוצאות שוטפות

דו"ח חדש של הרשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון מצביע על תמונת מצב בעייתית בכל הנוגע לתחזוקת מבני מגורים ומציף את הצורך בהיערכות מחודשת לתחזוקת מבנים בישראל, עם דגש על בנייה לגובה. התפתחות הבנייה לגובה בישראל מגדילה את החשיבות של נושא התחזוקה והצורך במענה לנושא זה עוד בשלבי התכנון.

במקביל, הדו"ח מתייחס גם לשוק חברות הניהול והאחזקה בישראל ועל פי הממצאים תחום זה סובל מאי הסדרה והיעדר כללים ברורים. בגיבוש וכתיבת הדו"ח סייעה חברת פז כלכלה והנדסה לצד אנשי מקצוע בתחום.

על פי הדו"ח, נכון לשנת 2016, שיעור יחידות הדיור במבנים בני 10 קומות ומעלה עמד על כ-30% מכלל שיעור יחידות הדיור, עלייה של עשרה אחוזים תוך פחות מעשור. בתוך כך, מספר התחלות הבנייה במבנים בני 21 קומות ומעלה שילש עצמו מ-2% לכ-7%. כתוצאה מכך, תחזוקת המבנים הופכת לניהול במשרה מלאה בעלויות של מאות אלפי שקלים בשנה. הנטל הכלכלי נופל על כתפי הדיירים, חלקם גם דיירי שכונות שעברו התחדשות עירונית שם נבנו מבנים גבוהים, אשר נדרשים לשלם מחירים גבוהים בהרבה ממה שנהגו לשלם קודם לכן.

הדו"ח מעלה כי במרבית המבנים החדשים במדינת ישראל מבוצעת תחזוקה שוטפת של הבניין הכוללת בעיקר עבודות ניקיון, גינון וכו' בעוד רק בחלק קטן מהמבנים מתבצעת תחזוקה מונעת, כלומר ביצוע בקרות שוטפות על מערכות המבנה באופן ובתדירות הנדרשים. היעדר תחזוקה שוטפת מוביל לעיתים רבות לכשלים במערכות המבנה ולצורך בתחזוקת שבר, להחלפת המערכות שכשלו. לעיתים רבות, נמנעים הדיירים מערכות אלה, בעיקר כאשר אלה אינן נוגעות לשגרת חייהם, גם אם הן נדרשות לצורך הצלת חיים (רכזות כיבוי אש, גנרטור חירום וכו').

"עלות תחזוקה של בניין אמורה לכלול מלבד עלות התחזוקה השוטפת גם את עלות התחזוקה המונעת (פעולות תקופתיות הנעשות למניעת תקלות), תחזוקת שבר (פעולות הנעשות בדיעבד לאחר שהתקלה התרחשה) ואת עלות החלפת המערכות בסוף תקופת חייהן", כך בדו"ח. "בחינת המצב הקיים בארץ מראה כי על פי רוב, הסכומים הנגבים בפועל משמשים למימון עלויות התחזוקה השוטפת וחלק מעלויות התחזוקה המונעת בלבד. לכן, עלות התחזוקה ה"אמיתית" אמורה הייתה להיות גבוהה אף יותר מזו הנגבית כיום, או שהשימוש בסכום אותו גובים כיום, צריך להשתנות תוך העברת כספים המשמשים לתחזוקה שוטפת לתחזוקה מונעת וארוכת טווח".

בדו"ח מוצע לפתח מנגנון גבייה חדש מבעלי הדירות בתוכו יוטמע גם נושא התחזוקה המונעת. מוצע כי בנוסף לעלות התחזוקה השוטפת יפרישו בעלי הדירות עוד כ-10% נוספים מהתשלום החודשי לקרן בה יעשה שימוש מהמשך חיי הבניין בהמשך הדרך. על פי החישוב המתואר בדו"ח, בניין בן 20 קומות ו-80 דירות שדייריו משלמים דמי אחזקה בגובה 400 שקל בחודש ישלמו עוד 40 שקל מידי חודש שייצברו בקרן ייעודית שתצבור ריבית כך שלאחר 25 שנה (טווח חיי המערכות הדרושות תחלופה ושדרוג) יעמוד הסכום בקרן על כ-1.2 מיליון שקל. מדובר רק בהצעה לפיתרון אולם בנקודה זו יש להזכיר כי כבר היום בלא מעט מקרים מתלוננים בעלי הדירות במגדלי המגורים על עלות אחזקה גבוהה, ולא בטוח שדרישה לתוספת תשלום תתקבל בהבנה. בנוסף, נשאלת השאלה מי ייפקח על העברת הכספים האמורים ועל הקרן האמורה.

גבול לא ברור

כאמור, הדו"ח מתייחס גם לחברות הניהול והאחזקה הקיימות בתחום וקובע כי: "הגבול בין חברות תחזוקה לחברות ניהול אינו ברור, בין השאר מכיוון שאופן פעולתן ותחומי אחריותן אינם מוסדרים ברגולציה...חברות ניהול מבנים אמורות להחזיק בידע, במערכות ניהולן ובקרה ולהעסיק אנשי מקצוע ושירות על מנת לבצע את עבודתן כהלכה. בפועל חלק גדול מהחברות המספקות שירותי תחזוקה בסיסיים נתפסות, אם על ידי הדיירים מקבלי השירותים ואם על ידי נותני השירותים עצמם, גם כחברות ניהול, מצב העלול להיות בעייתי הן לעניין תחזוקת הבניין והן לעניין ניהול חשבונות הבניין ותשלומי הדיירים". עוד נכתב בדו"ח בהקשר זה כי: "בהיעדר בסיס חוקי, אסדרה ידע ומודעות מתעוררות בעיות הנוגעות לתחזוקה לקויה של מבני מגורים, לאי סדרים ומחלוקות בין נותני שירותים לבין דיירים ולקושי של דיירים לעמוד בעלויות הנדרשות לתחזוקה". בסיום הדו"ח ניתן למצוא שורה של המלצות לטיפול במצב הנוכחי של אחזקת המבנים. בין ההמלצות: שילוב שיקולי עלויות תחזוקה כבר בשלב התכנון ; צורך בהגדרה ברורה של חובות שיוטלו על חברות הניהול ; מתן סיוע להתנהלות ועד הבית ; הפחתת עלויות תחזוקה על ידי שילוב בנייה ירוקה בבניינים ; יצירת קרן הונית לתחזוקת הבניין ; הגדלת המודעות הציבורית בתחום וגם המלצה על הקמת גוף ציבורי חדש שיהיה אחראי על תחום תחזוקת מבני המגורים.

עוד כתבות

דונלד טראמפ / צילום: Leah Millis, רויטרס

"נשיא אוקראינה יעשה כל מה שתבקש ממנו": האם מינוי גורדון סונדלנד היה הטעות הגדולה ביותר של טראמפ?

האם מינוי גורדון סונדלנד היה הטעות הגדולה ביותר של דונלד טראמפ? איל הנדל"ן היהודי תרם מיליון דולר, וקיבל שגרירות באירופה ● הוא הבטיח לטראמפ שנשיא אוקראינה "אוהב את התחת שלך" ● טראמפ האמין, בדק, הבטיח ודרש ● התוצאה היא הליכים להעמיד את הנשיא למשפט הסנאט

ריצ'י האנטר/ צילום: שוקה כהן

האצ'יסון הגישה למשרד התקשורת בקשה לבחינת מיזוג עם פרטנר

ריצ'י האנטר הוא אחד המועמדים לשמש יו"ר זמני בפרטנר ● עד להתבהרות סוגיית השליטה החליטו הדירקטורים מקרב הציבור למנות שני דירקטורים נוספים כדי לייצב את החברה בתקופת הביניים ● הדירקטורים של סבן הודיעו רשמית על התפטרותם

קק"ל / צילום: איל יצהר

אלו חמשת משרדי הפרסום שמתמודדים על תקציב קק"ל

ל"גלובס" נודע כי משרדי הפרסום באומן-בר-ריבנאי, אדלר-חומסקי, יהושע TBWA, בלנקו וגל-אורן עלו לשלב הסופי ● לפי מסמכי המכרז, תקציב הפרסום של קק"ל עומד על 7 מיליון שקל

מודיעין עילית / צילום: Amir Cohen, רויטרס

מתחת לרדאר: ככה מחלקים דירה לשתי משפחות במודיעין עילית

מצוקת הדיור בציבור החרדי הולידה המצאה נדל"נית חדשה: "הטאבו המשותף" - כמה משפחות שקונות יחד דירה ומחלקות אותה בקיר • "אשתי ואני עובדים במשרה מלאה ולא יכולים לקנות דירה. העדפתי לגור ב'טאבו משותף' מאשר במחסנים או בדירות מרתף"

יעקב ברדוגו וירון דקל / צילומים: תמר מצפי, יונתן בלום

בין ברדוגו לדקל: האם האג'נדה התאימה את עצמה לקומבינה?

הדי פרשת 4000 מתדפקים על דלתות גלי צה"ל - האם תיפתח בדיקה על הקשרים בין מפקדי התחנה דקל ואלקבץ לבין סביבת נתניהו? ● ומדוע מרבית עיתונאי גל"צ שותקים? ● פרשנות

מייסד חברת מיקרוסופט ביל גייטס / צילום: Sandrine THESILLAT, רויטרס

שוב האיש העשיר בעולם: ביל גייטס עקף את ג'ף בזוס

עפ"י דיווח ב"בלומברג", ביל גייטס הוא שוב האיש העשיר בעולם ● הונו מוערך ב-110 מיליארד דולר, בעוד שג'ף בזוס במקום השני מוערך ב-108.7 מיליארד דולר

גיל שרון / צילום: תמר מצפי

הכנסות גולן טלקום ברבעון השלישי צמחו ב-5.6% ל-136 מיליון שקל

חברת הסלולר דיווחה על כ-923 אלפי מנויים פעילים ברבעון, גידול של כ-17,000 מנויים מהרבעון הקודם

סייברארק / צילום: מתוך אתר החברה

גיוס מוצלח לסייברארק: הנפיקה אג"ח להמרה ב-500 מיליון דולר בריבית אפסית

ספקית פתרונות אבטחת הסייבר לארגונים הנפיקה למוסדיים אג"ח המיועדות לפירעון בנובמבר 2024 ● היקף הגיוס עשוי לגדול בעוד 75 מיליון דולר

קאר שולץ מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

החלטת בית המשפט באוקלהומה מקפיצה את מניית טבע

בית המשפט באוקלהומה החליט להפחית קנס על חברת ג'ונסון אנד ג'ונסון בהליך האופיואידים ● ברקשייר האת'וויי צמצמה במידה מסוימת את ההפסד שלה "על הנייר" מרכישת מניות טבע

מנסור עבאס, יו"ר רע"ם / צילום: דוברות הכנסת

יו"ר רע"ם: הצוות של נתניהו ניהל איתי מו"מ לתמיכה בממשלת 60 ח"כים

ח"כ ד"ר מנסור עבאס סיפר הבוקר בגל"צ כי בין סוף אפריל למאי 2019 הוא ניהל מו"מ עם ח"כ מיקי זהר, נתן אשל ושר בכיר בליכוד ● ההצעה הפוליטית כללה תמיכה עקיפה בממשלת 60 ח"כים בראשות נתניהו, תוך הסכמת רע"ם שלא להצביע נגד הממשלה

אמזון / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

אמזון תעלה השבוע קמפיין השקה באמצעות מקאן ת"א

הקמפיין יתמקד בדיגיטל ויודיע על הגרסה העברית של האתר ועל מבצע השילוח חינם בקנייה מעל 49 דולר ● זו הפעם הראשונה שבה מעלה אמזון קמפיין מקומי בארץ

צביקה שווימר, מנכ"ל אמ"צ / צילום: יחצ

רווח חד-פעמי "בגין ביטול התחייבות חוזה מכביד" הקפיץ את רווחי גולן טלקום ואלקטרה צריכה

החברה רשמה רווח הנקי הרבעוני של אמ"צ לכ-127 מיליון שקל, אחרי רווח נקי כ-14 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד

בראיין בלסקי / צילום: יח"צ

"השוק השורי במניות בארה"ב ימשיך בשנים הקרובות וייתכן שגם בעשור הקרוב"

בראיין בלסקי, אסטרטג השקעות ראשי בקבוצת BMO, לא צופה השנה מיתון בארה"ב, ממליץ להתרחק מאירופה וסבור כי חברות פינטק ואנרגיה מתחדשת לא באמת מאיימות על החברות המסורתיות ● בראיון ל"גלובס" הוא מסמן את הסקטורים המועדפים על החברה בשוק האמריקאי

מטריקס / צילום: איל יצהר

מכפילי הרווח של חברות ה-IT מעוררים מחשבה: האם זה הזמן לדלל החזקות?

מניותיהן של ארבע החברות הישראליות הגדולות בסקטור טכנולוגיות המידע - מלם-תים, חילן, וואן ומטריקס - נסקו במאות אחוזים בחמש השנים האחרונות ● האם יש הצדקה מלאה להתארכות מכפילי הרווח במגזר?

קובי הבר, מנכ"ל ביטוח ישיר / צילום: כפיר סיון

כיוון חדש לביטוח ישיר: תמכור פוליסות חיסכון בדמי ניהול נמוכים

איי.די.איי ביטוח, שמחפשת מנועי צמיחה חדשים, תשווק פוליסות בדמי ניהול בגובה 0.55% מהצבירה, נמוך בהרבה ביחס למקובל בחסכונות קטנים  ● המינימום לפתיחת פוליסה - הפקדה חד–פעמית של 5,000 שקל או הפקדה חודשית של לפחות 200 שקל

נשיא המדינה ראובן רובי ריבלין בקלפי / צילום: דוברות בית הנשיא

הנשיא ריבלין גוער בנתניהו וגנץ על שלא השכילו עדיין להקים ממשלת אחדות

בסיור בדרום לאחר ירי הרקטות בשבוע שעבר אמר ריבלין: "הרף לכם! אין צורך בבחירות נוספות, התכבדו ושובו. אני קורא גם לליכוד וגם לכחול לבן להתעשת ולהבין שהעם לא רוצה בחירות נוספות. די לו בבחירות האלו"

עו''ד אביטל רוזנברג / צילום: רפאל

יועצת משפטית חדשה לרפאל; האישה הרביעית בהנהלה הבכירה

עו"ד אביטל רוזנברג תחליף את עו"ד שמואל שנראי שכיהן בתפקיד במשך 13 שנה

אדוארדו אלשטיין / צילום: איל יצהר

אי.די.יבי הבטיחה גיוס של 235 מיליון שקל בהנפקת אג"ח ט"ו

במסגרת המכרז המוסדי שהתקיים הערב, נרשם ביקוש בהיקף כולל של 665 מיליון שקל, מתוכו נענתה החברה להצעות בהיקף המקסימלי האפשרי

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

ת"א ננעלה בעליות: ת"א 90 קפץ 1.5%, פוקס ואלקטרה צריכה זינקו לאחר פרסום הדוחות

מדד ת"א 35 עלה ב-0.6%, מדד הבנקים טיפס בשיעור זהה ומדד ת"א ביומד עלה ב-2.2% ● סקטור הקנאביס ריכז עניין על רקע חשיפת "גלובס" כי משרד הבריאות יפרסם מחר הנחיות ליצוא קנאביס ● טבע זינקה על רקע החלטת ביהמ"ש באוקלהומה ● הצמיחה של המשק ברבעון החולף הפתיעה לחיוב

מגדלי עזריאלי והסביבה /צילום: גיא ליברמן

חיידק ליסטריה התגלה בסניפי לנדוור וארומה ת"א בקניון עזריאלי

משרד הבריאות קבע בעקבות בדיקת מעבדה מיוחדת כי יש להפסיק באופן מיידי את פעולות המטבח והכנסת המזון בשני סניפי רשתות הקפה בעזריאלי