דו"ח חדש של הרשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון מצביע על תמונת מצב בעייתית בכל הנוגע לתחזוקת מבני מגורים ומציף את הצורך בהיערכות מחודשת לתחזוקת מבנים בישראל, עם דגש על בנייה לגובה. התפתחות הבנייה לגובה בישראל מגדילה את החשיבות של נושא התחזוקה והצורך במענה לנושא זה עוד בשלבי התכנון.
במקביל, הדו"ח מתייחס גם לשוק חברות הניהול והאחזקה בישראל ועל פי הממצאים תחום זה סובל מאי הסדרה והיעדר כללים ברורים. בגיבוש וכתיבת הדו"ח סייעה חברת פז כלכלה והנדסה לצד אנשי מקצוע בתחום.
על פי הדו"ח, נכון לשנת 2016, שיעור יחידות הדיור במבנים בני 10 קומות ומעלה עמד על כ-30% מכלל שיעור יחידות הדיור, עלייה של עשרה אחוזים תוך פחות מעשור. בתוך כך, מספר התחלות הבנייה במבנים בני 21 קומות ומעלה שילש עצמו מ-2% לכ-7%. כתוצאה מכך, תחזוקת המבנים הופכת לניהול במשרה מלאה בעלויות של מאות אלפי שקלים בשנה. הנטל הכלכלי נופל על כתפי הדיירים, חלקם גם דיירי שכונות שעברו התחדשות עירונית שם נבנו מבנים גבוהים, אשר נדרשים לשלם מחירים גבוהים בהרבה ממה שנהגו לשלם קודם לכן.
הדו"ח מעלה כי במרבית המבנים החדשים במדינת ישראל מבוצעת תחזוקה שוטפת של הבניין הכוללת בעיקר עבודות ניקיון, גינון וכו' בעוד רק בחלק קטן מהמבנים מתבצעת תחזוקה מונעת, כלומר ביצוע בקרות שוטפות על מערכות המבנה באופן ובתדירות הנדרשים. היעדר תחזוקה שוטפת מוביל לעיתים רבות לכשלים במערכות המבנה ולצורך בתחזוקת שבר, להחלפת המערכות שכשלו. לעיתים רבות, נמנעים הדיירים מערכות אלה, בעיקר כאשר אלה אינן נוגעות לשגרת חייהם, גם אם הן נדרשות לצורך הצלת חיים (רכזות כיבוי אש, גנרטור חירום וכו').
"עלות תחזוקה של בניין אמורה לכלול מלבד עלות התחזוקה השוטפת גם את עלות התחזוקה המונעת (פעולות תקופתיות הנעשות למניעת תקלות), תחזוקת שבר (פעולות הנעשות בדיעבד לאחר שהתקלה התרחשה) ואת עלות החלפת המערכות בסוף תקופת חייהן", כך בדו"ח. "בחינת המצב הקיים בארץ מראה כי על פי רוב, הסכומים הנגבים בפועל משמשים למימון עלויות התחזוקה השוטפת וחלק מעלויות התחזוקה המונעת בלבד. לכן, עלות התחזוקה ה"אמיתית" אמורה הייתה להיות גבוהה אף יותר מזו הנגבית כיום, או שהשימוש בסכום אותו גובים כיום, צריך להשתנות תוך העברת כספים המשמשים לתחזוקה שוטפת לתחזוקה מונעת וארוכת טווח".
בדו"ח מוצע לפתח מנגנון גבייה חדש מבעלי הדירות בתוכו יוטמע גם נושא התחזוקה המונעת. מוצע כי בנוסף לעלות התחזוקה השוטפת יפרישו בעלי הדירות עוד כ-10% נוספים מהתשלום החודשי לקרן בה יעשה שימוש מהמשך חיי הבניין בהמשך הדרך. על פי החישוב המתואר בדו"ח, בניין בן 20 קומות ו-80 דירות שדייריו משלמים דמי אחזקה בגובה 400 שקל בחודש ישלמו עוד 40 שקל מידי חודש שייצברו בקרן ייעודית שתצבור ריבית כך שלאחר 25 שנה (טווח חיי המערכות הדרושות תחלופה ושדרוג) יעמוד הסכום בקרן על כ-1.2 מיליון שקל. מדובר רק בהצעה לפיתרון אולם בנקודה זו יש להזכיר כי כבר היום בלא מעט מקרים מתלוננים בעלי הדירות במגדלי המגורים על עלות אחזקה גבוהה, ולא בטוח שדרישה לתוספת תשלום תתקבל בהבנה. בנוסף, נשאלת השאלה מי ייפקח על העברת הכספים האמורים ועל הקרן האמורה.
גבול לא ברור
כאמור, הדו"ח מתייחס גם לחברות הניהול והאחזקה הקיימות בתחום וקובע כי: "הגבול בין חברות תחזוקה לחברות ניהול אינו ברור, בין השאר מכיוון שאופן פעולתן ותחומי אחריותן אינם מוסדרים ברגולציה...חברות ניהול מבנים אמורות להחזיק בידע, במערכות ניהולן ובקרה ולהעסיק אנשי מקצוע ושירות על מנת לבצע את עבודתן כהלכה. בפועל חלק גדול מהחברות המספקות שירותי תחזוקה בסיסיים נתפסות, אם על ידי הדיירים מקבלי השירותים ואם על ידי נותני השירותים עצמם, גם כחברות ניהול, מצב העלול להיות בעייתי הן לעניין תחזוקת הבניין והן לעניין ניהול חשבונות הבניין ותשלומי הדיירים". עוד נכתב בדו"ח בהקשר זה כי: "בהיעדר בסיס חוקי, אסדרה ידע ומודעות מתעוררות בעיות הנוגעות לתחזוקה לקויה של מבני מגורים, לאי סדרים ומחלוקות בין נותני שירותים לבין דיירים ולקושי של דיירים לעמוד בעלויות הנדרשות לתחזוקה". בסיום הדו"ח ניתן למצוא שורה של המלצות לטיפול במצב הנוכחי של אחזקת המבנים. בין ההמלצות: שילוב שיקולי עלויות תחזוקה כבר בשלב התכנון ; צורך בהגדרה ברורה של חובות שיוטלו על חברות הניהול ; מתן סיוע להתנהלות ועד הבית ; הפחתת עלויות תחזוקה על ידי שילוב בנייה ירוקה בבניינים ; יצירת קרן הונית לתחזוקת הבניין ; הגדלת המודעות הציבורית בתחום וגם המלצה על הקמת גוף ציבורי חדש שיהיה אחראי על תחום תחזוקת מבני המגורים.