זמן קצר לאחר שחרורם מהשירות הצבאי (שייטת 13), החליטו האחים נדב ועידו ברזילי להצטרף לטרנד הנדל"ני. הרבה כסף לא היה להם, אז הם בחרו לרכוש דירה קטנה בעיר שדרות מוכת הקסאמים. הם שיפצו את הדירה, וכבר אחרי חודשיים מכרו אותה ברווח לא רע.
מאז, האחים ברזילי, שחברו לגלעד מור, אחיו של יזם הנדל"ן הוותיק חנן מור ("עבדתי אצל אחי והגעתי לתקרת זכוכית. פגשתי את עידו ונדב והחלטתי לצאת לדרך חדשה"), סימנו את הפריפריה כמוקד פעילותם. הם בנו ומכרו כמה מאות דירות בעפולה ובנתיבות (חברת לוינשטיין שיתפה איתם פעולה בתחילת הדרך והיא שהעמידה את מרבית המימון הראשוני, "יחד עם הון עצמי שלנו, של משפחה ושל חברים"), וכעת עוברים לאתגר מעניין במיוחד - בנייה של מעונות סטודנטים בקריית שמונה.
"פתחו פאב"
לאחרונה רכשו השלושה קרקע בעיר הצפונית, עליה כבר עומד שנים ארוכות מבנה נטוש, מחזה לא נדיר לגמרי בעיר פריפריאלית שמתקשה להתרומם כבר תקופה מאוד ארוכה.
"חיפשנו איך להכניס את השיתופיות והקהילתיות לתוך פרויקט נדל"ן. בהתחלה חשבנו על דיור מוגן, ואחר כך הגענו למעונות סטודנטים", אומר נדב ברזילי, "חיפשנו מיקום והגענו עד קריית שמונה. זו עיר רחוקה ונראה ששם ההזדמנויות הכי טובות, איפה שהממשלה לא עשתה. ראינו שזה מקום ראשון בחוסר התחלות בנייה. הרבה שנים בלי בנייה".
עידו ברזילי מוסיף: "יש היום כ-330 אלף סטודנטים בכל הארץ, והממשלה לא טיפלה בהם. רק סיפורים. הקימו מעונות שהם מחסני דיור, לא מעונות אמיתיים. או שנותנים לסטודנטים לשכור דירה עם שותפים בלי תנאים, או במחסני דיור בבניינים לא ממש מתוחזקים. זה נראה ככה.
"הייתה גם מכירה של דירות סטודנטים למשקיעים, אבל במקרים האלו היזם עוזב ויש בעיות עם הניהול. במקביל, בפרויקטים שיזמו במסגרת BOT (יזם שבונה ומתפעל ולאחר מספר שנים מחזיר את הפרויקט למדינה, כמו המעונות בתל-אביב או בירושלים), מחפשים רק את התשואה.
"ניסינו ללמוד את התחום והבנו שאין באמת מודל כלכלי אמיתי למעונות סטודנטים. התשואה מאוד נמוכה ועלויות ההקמה גבוהות מאוד, וזה גומר את הרווח. עשינו חשיבה מחדש. ראינו את WEWORK בעולם המשרדים ואיך הם שינו את התפיסה בתחום וחשבנו שיש הרבה דמיון למעונות סטודנטים. שיתופיות, קהילה וטכנולוגיה זה הדור הבא של מגורי הסטודנטים. וזה מתחבר גם לזה שהדור הצעיר הרבה יותר קיצוני בביקורת. כל דבר עולה ישר לפייסבוק וצריך לראות איך הכל מתחבר. בגלל זה צריך גם לקדם הוגנות ושקיפות".
- יש הרבה מקומות עם מצוקת דיור לסטודנטים, למה קריית שמונה?
נדב ברזילי: "מכללת תל חי. יש שם 6,000 סטודנטים והיא צומחת בכל שנה, אבל פתרונות הדיור מאוד מצומצמים. דירת סטודיו מושכרת בטווח שבין 1,800 ל-2,200 שקל. אנשים מגיעים מחוץ לעיר וממקומות אחרים בארץ ויש הרבה ביקוש למגורים והמחירים עולים. במקביל יש גם לא מעט אנשים שחוזרים מהמרכז לצפון בגלל העלויות הגבוהות במרכז וזה יוצר עוד לחץ על האזור. לא מעט מתגוררים היום מסביב לקריית שמונה וחלק ניכר מהם צריך להחזיק ברכב כי אי אפשר אחרת להגיע למכללה".
עידו ברזילי: "מצאנו קרקע ליחידות סטודנטים, דרך עו"ד, ותוך שבוע קנינו אותה ב-9.5 מיליון שקל מבעלים פרטיים. היא ממוקמת בלב קריית שמונה, ברחוב תל חי 83. אהבנו את הרעיון שזה יהיה במרכז העיר, עם קישור לתחבורה ציבורית".
מור: "הבנו שאם נכנסים לסיפור הזה צריך גם לנסות להפריח את המקום. זה כר פורה לכל מיני יוזמות. למדנו ממעונות סטודנטים בעולם. קיבלנו החלטה שזה התחום החדש שנעסוק בו. מחפשים עוד מקומות למעונות סטודנטים. מתנהלים מול עיריות. מחפשים תב"ע למעונות סטודנטים אבל קשה למצוא. היום הכל סביב מחיר למשתכן ואנחנו פחות במשחק הזה. זו תוכנית טובה, אבל מתאימה למי שקונה קרקע בהרצליה, בגליל ים. בכל מה שקשור לקידום מעונות סטודנטים ראינו את הפער בין הצורך לבין מה שקורה בפועל, לא דאגו לסטודנטים. וזו הזדמנות עסקית".
- מה כבר אפשר לחדש במעונות?
נדב ברזילי: "הרעיון שלנו הוא מודל חדש. לא מניב נטו. נמכור 75% מהיחידות בתור יחידות השקעה ו-25% נשאר שלנו. הרצון הוא לנהל הכל ברמה גבוהה בטווח הארוך. אם יש רבע מהנכסים במבנה נתאבד על זה".
מור: "אנחנו גם ננהל. אנשים קונים היום דירות בארה"ב בלי לדעת מה הם קונים. אנשים לא יודעים מה הם קונים והנכס רחוק לתפעול. קריית שמונה היא יעד יותר הגיוני. יותר קרוב ואפשר לראות את הנכס. ישראלים אוהבים שמישהו מנהל להם את הנכסים ולאנשים רבים אין זמן וכוח להתעסק עם הדירה להשקעה. יש היום באזז גדול סביב רכישות להשקעה בחו"ל, הרבה בגלל המחיר, אז אנחנו לוקחים את הטוב בהשקעות בחו"ל, מבחינת הרוכשים, ונותנים להם את זה בקריית שמונה. יש לא מעט אנשים עם 300 או 400 אלף שקל שמחפשים מה לעשות עם הכסף, ועכשיו תהיה להם האפשרות להשקיע במקום הזה, במעונות סטודנטים. מי שיקנה יחידה יהיה חייב להשכיר לסטודנטים. זה גם בתוכנית בניין העיר (תב"ע), וזו אפשרות ריאלית להשקעה במצב של היום".
עידו ברזילי: "עוד חידוש שאנחנו רוצים לקחת קדימה זה השיתופיות. יחידת דיור תהיה לכל אחד, כי אנשים רוצים יחידת דיור משלהם. אבל הרעיון הוא להחזיר את האינטראקציה הבין אישית לכאן. זה דור של מסכים ויותר קשה ליצור אינטראקציה חברתית. ואת זה אנחנו רוצים לשנות. בכניסה למשל יהיה בר ומעליות בתור הלובי וכולם יעברו בתוך זה. חדר הכביסה יהיה גם חדר משחקים. על גג המבנה אנחנו מתכננים מרפסת גג עם מקום שיהיה אפשר לעשות מסיבות או לשבת יחד.
"בנוסף, הרעיון הוא גם לייצר תוכן מובנה. להביא הרצאות, שיהיה אמפי ומסך ענק ומקום לבמה. מי שייהנה ימליץ גם לאחרים, ואנחנו רוצים להגיע לאכלוס מלא עם רשימות המתנה. עוד רעיון שאנחנו מקדמים הוא אפליקציה שיתופית, שם יהיה אפשר לראות כמה כל אחד משלם, לדווח על תקלות, וגם עקרונות של כלכלה שיתופית. למשל מה שמציעים לקבוצה מקבלים נקודות זיכוי שאפשר להעביר בקהילה. שיעור פרטי בפיזיקה, שיעור פרטי בגיטרה ועוד. במקביל, לא רק לחבר את הסטודנטים עם סטודנטים אחרים אלא גם לחבר אותם לעיר. מתחמים בהם יעבירו שיעורים פרטיים לתושבים. זה יכול להביא תוצאה טובה גם לקהילה המקומית וגם לסטודנטים".
"עובדים על אנשים"
הפרויקט המתגבש של האחים ברזלי ומור מחיה למעשה בניין ישן שהיה אמור להיות מעונות סטודנטים. נכון להיום על המגרש עומד מבנה נטוש שהיה מיועד ל-64 יחידות דיור לסטודנטים. במסגרת הפרויקט החדש מתכננים היזמים להגדיל את היקף הזכויות באישור תב"ע בוועדה המחוזית, והתכנון הוא להרוס את הבניין הישן ולבנות 320 חדרים לסטודנטים, מעל שתי קומות משרדים ומסחר בהיקף כ-13 אלף מ"ר.
"התחילו כבר תהליך בעבר, להגדלת הזכויות", מסביר נדב ברזילי, "יש תמיכה, יש תוכנית מתאר שתומכת, והתב"ע הנקודתית צריכה לעבור אישור ועדה מקומית. בעירייה מאוד רוצים את זה. מנסים לקדם שם את מרכז העיר ומחפשים את להכניס הסטודנטים לתוך העיר. יש בכלל התעוררות בעיר, עושים עכשיו פסטיבל בירה ראשון ופתחו פאב. זה מתחבר ליוזמה שלנו. מתכנן הוועדה המחוזית היה אפילו במגרש. עכשיו אנחנו בתכנון מתקדם ומקווים שתוך שנה נודיע על תחילת בנייה".
- אתם מקבלים מימון מהמל"ג? מענקים? תמיכה?
עידו ברזילי: "אי אפשר לחכות לממשלה או למל"ג למענקים, סיכוי מאוד נמוך לעשות או לקבל את זה. צריך לקדם ולעשות לבד".
- זה לא הימור? מעונות סטודנטים שיתופיים בקריית שמונה? בלי מימון או מענקים?
מור: "הימור? אנחנו רואים את הביקושים וזה נראה מבטיח. התחשיב הכלכלי שלנו אומר ש-75% מהדירות שנמכור יכסו כל ההוצאות של הפרויקט, ואז 25% שנשאיר אצלנו זו התשואה וזה יעבוד טוב. זה הרעיון".
- נדמה שאתם בוחרים לעשות צעדים ראשונים בתחום הנדל"ן למגורים, דווקא כשהוא מתקרר.
"נכון שהמדינה עושה צעדים נגד משקיעים, אבל נכון להיום הנדל"ן הוא עדיין האלטרנטיבה הטובה ביותר", אומר עידו ברזילי, "כל היום שואלים אותנו על דירות להשקעה וגם משרדים להשקעה. אבל צריך תמיד לזכור גם את הסיכונים. מציעים לאנשים כל מיני דברים, והרבה פעמים במשרדים למשל, שיש בהם דווקא הצפה.
"עוד משהו שתופס תאוצה עכשיו זה דירות בחו"ל. הלכנו בעצמנו לראות, עשינו סיבובים, וכשאתה רואה את זה בעניים אתה מבין שזה קשה, שצריך להבין בנקודות השונות את החוק המקומי. וזה לא פשוט. יש מי שמצליח ויודע. אבל יש שיטה של רכישת נכסים במחיר אחד, ושיווק של אותו הנכס אחר כך למשקיע במחיר גבוה הרבה יותר. תכלס, עובדים על אנשים בעיניים במחיר הנכס, כך שאנשים משלמים לעצמם את התשואה. כדי להבין את השוק הזה, חייבים להתמחות בו. כאן רגילים כבר למחירים לא שפויים, ובגלל זה כל הדירות בחו"ל פתאום נראות מאוד אטרקטיביות. זה מסוכן מאוד".
"עלות הביצוע במחיר למשתכן לא ריאלית. נחיה ונראה מה יקרה"
בזמן ששלישיית היזמים פועלת הרחק מאזורי ביקוש, הם לא אופטימיים לגבי המצב ביתר השוק. "הלוואי שיירדו המחירים", אומר עידו ברזילי, "גם אנחנו שוכרים דירות במרכז, והיינו שמחים שירדו המחירים. המחירים לא שפויים, אנשים לא יכולים להתקיים במרכז הארץ בלי לקבל עזרה מההורים".
נדב ברזילי: "המחירים לא שפויים. אנחנו מסתכלים על תג מחיר של 2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ולא מאמינים. אם אין לך הורים עשירים ולא עשית אקזיט, לא תגיע לדירה. אנחנו אמנם יכולים לרכוש דירה, אבל מעדיפים להשקיע בפעילות".
- בינתיים השוק האט קצב. קשה למכור היום.
"קשה למכור היום דירות, זה נכון", מסכים מור, "זה מזכיר את תקופת מע"מ אפס. אבל לדעתי החוט נמתח ובסוף ישתחרר, כי אנשים ימשיכו לקנות. מודל מחיר למשתכן משפיע מאוד לא רק על קבלנים. גם הספקים, אם בשוק הפרסום ואם במוצרים לענף הבנייה, חטפו חזק מאוד. לא רחוק היום שספקים יתחילו לקרוס, וזה כבר קרה. ספק שלנו שבנה משרדי מכירות קרס".
נדב ברזילי מוסיף: "תוכנית מחיר למשתכן משפיעה על הרבה מאוד כיוונים, ולא לטובה. כל מה שמסביב לתעשייה נקבר. אנשי מכירות, פרסום, עולם שלם שנפגע. מי שלחוץ כנראה יצטרך להוריד מחירים".
נכון להיום יש להם לא מעט פרויקטים יזמיים. בעפולה, בפרויקט בן 270 דירות בסה"כ (בשותפות עם לוינשטיין), נמכרו 195 דירות. בנתיבות יש להם פרויקט בן 152 דירות הנמצא בבנייה, 150 דירות נמכרו. במקביל, השלושה מקדמים פרויקט תמ"א 38 על דרך נמיר בת"א: הריסת 15 דירות ישנות ובניית 33 דירות, פרויקט שנמצא בשלבי תכנון ראשוניים.
שלושתם לא צופים שינוי קרוב במגמת המחירים, חרף צעדי הממשלה: "בטווח הקצר לא תהיה עליית מחירים, בגלל מחיר למשתכן והתערבות מלאכותית בשוק. אבל הממשלה מנסה רק לגזור קופון ואין באמת אסטרטגיה מסודרת. אין מערכת אחד מתכללת. הם מנסים לשרוד פוליטית. זה הכל. בגלל זה בטווח הארוך המחירים רק ימשיכו לעלות", כך נדב ברזילי.
מור: "חשוב יותר לתת מענק בפריפריה מסבסוד דירות מחיר למשתכן. אפילו להתנות את המענק הזה במגורים במקום מספר שנים. מחיר למשתכן בהרצליה זו השקעה וזה פוליטי, לגזור קופון".
השלושה לא משתתפים במכרזי מחיר למשתכן, ולדבריהם הם מתקשים להבין איך יזמים וקבלנים מצליחים לעמוד במחירים שמציב המכרז.
"נחכה ונראה מה יהיה עם מחיר למשתכן. מחירי הביצוע לא הגיוניים. עלות הביצוע פשוט לא ריאלית. אנחנו בונים ומכירים את הפרטים ומעורבים בכל החלטה ומצליחים להגיע למחירי ביצוע טובים, ואז שמים את הטבלאות של מחיר למשתכן מול המספרים שאנחנו מכירים, ולא מצליחים לראות איך חלק מהפרויקטים יסתיימו ואיך יישאר כסף לתקופת הבדק.
"ניתחנו למשל את מחיר למשתכן בעפולה. שמנו את כל המשתנים ומצאנו מחירים לא הגיוניים. אי אפשר לבצע טוב במחירים כאלו. זה גם יוביל לבעיה אחרת שרק תחריף. קבלני הביצוע מתגלגלים היום, ומחיר למשתכן ממשיך ומקצין את זה. בהחלט יש פרויקטים של מחיר למשתכן בלי רווח".