בנין לחיזוק בראשון לציון / צילום: איל יצהר
מה עושים כשמרכז העיר לא יכול לקלוט תוספת משמעותית של דירות חדשות במסגרת התחדשות עירונית, אבל קיים צורך אמיתי בחידוש בניינים וחיזוקם בפני רעידות אדמה? כותבים תוכנית שמאפשרת חיזוק מבנה במרכז העיר, ללא כל תוספת דירות, כאשר את הזכויות הנוספות מעבירים לפרויקט חדש שנבנה במקום אחר בעיר, שלא במסגרת התחדשות עירונית. ולמה שהפרויקט החדש ירצה לקבל את התוספת הזו? כי זו תהיה הדרך היחידה שלו לקבל תוספת שבס-כחלון בפרויקט החדש.
זה הרעיון שמקדמת בחודשים האחרונים עיריית ראשון-לציון, כדי לנסות ולהתגבר על מגבלות בתמ"א 38 במרכז העיר - רעיון שאם יצליח לצאת לפועל עשוי לגרור שינוי מהותי בתחום ההתחדשות העירונית גם בערים אחרות. המהלך החדשני מזכיר מהלך מקורי אחר שמתרחש בימים אלה בראשון-לציון, להתנעת פינוי-בינוי בעיר: פינוי 61 דיירים משכונת רמת אליהו הישנה, במטרה לפנות קרקע שתאפשר סוף-סוף ליזום בינוי-פינוי-בינוי בשכונה. את הדירות החדשות יקבלו אותם 61 מפונים בשכונת נחלת יהודה, במסגרת מכרז מורכב שפרסמה המדינה (שרוכשת את אותן דירות מחברת אשדר, שזכתה במכרז).
"העיר הוותיקה צפופה מאוד, גם במבני מגורים וגם מבחינת היעדר שטחי ציבור פנויים לבנייה", אומר ראש העירייה דב צור. "אנחנו רוצים לקדם את חיזוק המבנים, אבל הרעיון הוא לפזר את הזכויות שהופכות את החיזוק לכלכלי במקום שזה נכון וטוב יותר. מהצד השני יש את הקלת שבס שיכולה להביא עוד דירות קטנות, ועכשיו אנחנו רוצים לחבר את שני הדברים. כמעט הגענו לגבול האפשרות לתוספת דירות על פי תמ"א 38 במרכז העיר, והפתרון הזה עשוי לאפשר לנו להתגבר על המכסה המגבילה מצד אחד, ומצד שני לעודד קבלנים לעשות את זה".
"הסעיף כבר קיים"
מהנדס העירייה, קיריל קוזיאל, מסביר שהם מתבססים על סעיף קיים בתמ"א 38, סעיף 20א’.
"תמ"א 38 עצמה יוצרת מנגנון שאומר שאפשר להכין תוכנית לניוד זכויות ולהעניק את תוספת הזכויות במקום אחר, אבל זה לא קורה בפועל כי מי שרוצה לעשות את זה, צריך להכין תב"ע מאוד ממוקדת בעבור שני המגרשים, הנותן והמקבל.
"לנו יש 1,500 מבנים שצריכים חיזוק רק במרכז העיר, אז החלטנו לשכלל את הסעיף בראייה כלל עירונית. לקדם תב"ע שתאפשר להוסיף זכויות לכל מגרש ריק, ועבור התוספת הזו יבוא יזם שיקבל הזכויות יחד עם בניין שיצטרך לדאוג לחיזוקו. זה יכול להיות אותו הקבלן, או מישהו שיחתום הסכם עם קבלן קיים בתמ"א 38 והדיירים.
"התוספת שאנחנו רוצים לנצל כבר קיימת במסגרת שבס-כחלון. עד היום היינו קמצנים לגבי הקלת שבס-כחלון, כי זה גורם להעמסה על צרכי הציבור, אז הרעיון עכשיו הוא לתת אותם עם יתרון חיזוק של מבנה במרכז העיר. בשכונות החדשות שמשווקות בצריפין למשל, עם אלפי יחידות דיור חדשות, הודענו ליזמים שאם מישהו ירצה תוספת יחידות דיור באמצעות שבס-כחלון, נהיה מוכנים לבוא לקראתו רק בתנאי שבו הם יביאו בניין לחיזוק".
קוזיאל מציין שלא כל הפרטים עדיין סגורים, ועוד לא נעשה בדיוק חישוב כמה זכויות בנייה צריך כדי שהחיזוק יהיה כלכלי. "הרעיון הוא חיזוק הבניין הישן ותוספת ממ"דים. יכול להיות שיהיה אפשר גם לאפשר תוספת קטנה של קומה אחת או משהו כזה. כל הרציונל הוא שזו תוכנית בהיתר, לחסוך את התב"ע, ולפעול כרגע על בסיס הקלות אפשריות. ברגע שתהיה תוכנית כוללת, זה יהיה בהתאם לתוכנית".
הליך התנגדות בעייתי
בראשון-לציון נלהבים מהיוזמה, אבל במשרד המשפטים מעט פחות. בפגישה שבה הוצגו הדברים נכח גם המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי) עו"ד ארז קמיניץ, שמתנגד ליוזמה כפי שהיא. על פי עמדתו של קמיניץ, הבעיה הראשונה בתוכנית קשורה לעובדה שבעירייה רוצים להתנות את קבלת השבס בחיזוק מבנה. בעיה נוספת נוגעת לאופן שבו הוצגה התוכנית ככללית מדי, ללא ציון ברור של מקומות לחיזוק ומקומות שיקבלו את הזכויות הנוספות. על פי עמדת קמיניץ, מדובר בשיקול דעת רחב מדי של העירייה (מה גם שמדובר בעיריית ראשל"צ, שקופת שרצים כבר תלויה מעל ראשה). עוד נקודה שהעלה קמיניץ התייחסה לזכות ההתנגדות של הציבור. ברגע שמדובר בניוד זכויות במסגרת היתר, ולא במסגרת תוכנית, אפשרות ההתנגדות קטנה בהרבה.
לפי עמדתו של המשנה ליועמ"ש, ראוי לפתור את העניין בחקיקה ולהגדיר חיזוק מבנים כתועלת ציבורית. נושא זה כבר עלה בעבר לדיון במסגרת הרפורמה המקורית בחוק התכנון והבנייה (רפורמת המרפסות שקידמה המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לשעבר עו"ד שרית דנה), אולם הוא לא התממש בסופו של דבר. בשורה התחתונה עמדתו של קמיניץ גורסת שהתוכנית צריכה לעמוד מצד אחד בעיקרון השוויון וגם לאפשר מיקוד בכל הקשור למקומות מדוייקים בהם תינתן התוספת. זאת, לצד עריכת תוכנית מלאה ומפורטת ולא אפשרות לניוד במסגרת היתר בלבד.
ומה אומרים בראשון-לציון בנוגע להתנגדות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה? "הצגנו לוועדה המחוזית והגיע למשפטנים. הם קוראים לזה סוג של מטלה ציבורית, להתנות את קבלת השבס בחיזוק, ואכן טוענים שזה אסור", כך צור, "אבל תמ"א 38 זו החלטה ממשלתית, וזה הפתרון היחידי שיכול לאפשר תמ"א 38 במרכז העיר. בפועל נוצר מצב שאני מביא פתרון יצירתי, והמשפטנים אומרים לי לא. הגענו כבר לאביגדור יצחקי, יו"ר מטה הדיור ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה. הוא אמר שיש כאן רעיון טוב, לא רק לראשל"צ, כי כל הערים יגיעו לבעיה הזו בהמשך הדרך, ובמקומות החלשים הבעיה תהיה אפילו חמורה יותר. יצחקי תמך ברעיון ואמר שאם לא יאפשרו הוא ילך לחקיקה".
לדברי יצחקי עצמו, "הבעיה נכון לעכשיו היא התנגדות המשפטנים לתוכנית, בגלל ההתניה של שירות בשירות. חיזוק תמורת תוספת קומות. אבל זו תוכנית טובה, ודרך לחזק מבנים בעיר בלי לתת תוספת דירות וקומות על אותם הבניינים. אנחנו בוחנים עכשיו את הנוסח האחרון שהעבירו לנו, ומנסים לבדוק האם מתאים לקדם את זה בחקיקה".
נתניהו הורה לבדוק אפשרות לניוד זכויות מעיר לעיר
רעיון שכבר עלה פעמים אחדות בעבר - ניוד זכויות בין ערים - חוזר עכשיו לשולחן הדיונים. מי שהעלה מחדש את הרעיון הוא המנהל החדש של הרשות להתחדשות עירונית במשרד השיכון, חיים אביטן.
בכנס שהתקיים בתל-אביב בשבוע שעבר אמר אביטן כי "הרשות תיתן תמריצים כמו מימון תוכניות והקצאת קרקע משלימה. אבל יש מקומות, כמו טבריה או בית שאן, שהקרקע המשלימה לא תעזור לכלכליות של הפרויקט.
"כשהצגנו את פעולת הרשות להתחדשות עירונית בממשלה לפני שבועיים אני הצעתי שניתן קרקע משלימה לא באותה העיר, אלא בעיר אחרת שם יש כלכליות גדולה יותר. פרויקט בבית שאן עם קרקע משלימה ברמת גן למשל. בעקבות ההצעה הזו בישיבת הממשלה, ראש הממשלה הנחה את ראש המועצה הלאומית לכלכלה (פרופ' אבי שמחון) לבדוק את הנושא הזה של קרקע משלימה בערים שונות. זו אמירה חשובה וצעד גדול קדימה אם הדבר הזה אכן יקרה. זה יפתח עידן חדש בהתחדשות עירונית".
יש רק בעיה אחת משמעותית עם הרעיון הזה - לא סביר שהערים שיצטרכו לקלוט את הזכויות הנוספות ירצו לשתף פעולה עם היוזמה. כל עיר נשענת על תכנון מסויים, אם בתוכניות מפורטות ואם בתוכנית המתאר הכוללנית, ו"שיגור" זכויות נוספות מעיר אחרת לא נכלל בתכנון המקורי, מעמיס עוד על התשתיות, ומגדיל הצורך למבני ציבור יקרים.
אם מדובר במהלך שאמור לייצר כלכליות לפרויקט בפריפריה, גם סביר להניח שהדרישה תהיה לפטור, או הפחתה בהיטלי השבחה או היטלים אחרים. לכן, הסבירות שהעיריות יסכימו לזה קלוש, במיוחד על רקע העובדה שכמעט כל עיר במרכז היום מתמודדת עם הוויכוח הלא נגמר כמה התחדשות עירונית ניתן לקדם בתחומן עד שהעומס על התשתיות יהיה גדול מדי. כבר היום ישנן עיריות במרכז, כמו רמת גן למשל, הדורשות מהממשלה הסכמי גג ייעודיים להתחדשות עירונית כי אחרת לא יעמדו בעומס. אז להוסיף זכויות למען תושבי טבריה ובית שאן? בינתיים זה נראה כמו חלומות (משוחזרים) באספמיה.