יעקב אטרקצ'י / צילום: איל יצהר
מדיניות הממשלה בשנתיים האחרונות, ובעיקר זו של שר האוצר, משה כחלון, הכניסה את חברות הנדל"ן היזמיות למגננה. תוכנית "מחיר למשתכן" צמצמה למינימום את היקף הקרקעות הפנויות בשוק החופשי, בעיקר באזור המרכז, כך שיזמים אשר נתקעו ללא מלאי קרקעות מספק, נאלצים לצמצם את פעילותם או להשתתף במכרזי מחיר למשתכן, בהם הרווחיות נמוכה.
"הדרך היחידה כיום ליזום פרויקטים על עתודות קרקע משמעותיות במרכז גוש דן, היא באמצעות התחדשות עירונית. אין מרכיב עלות קרקע, זה מצריך פחות מימון, וניתן לבצע מספר פרויקטים במקביל", אומר בריאיון ל"גלובס" יעקב אטרקצ'י, בעלי השליטה ומנכ"ל חברה אאורה השקעות.
עם זאת, הוא מדגיש, "התחום לא מתאים לכל אחד. זה תחום שיש בו תכנון ארוך טווח וגם הרבה פסיכולוגיה מול הדיירים. אני מאוד אוהב את התחום ונהנה מהעשייה בו. יש בזה סיפוק יוצא דופן. מדובר בשכונות ישנות, שכמעט אינן ראויות למגורים. בתים ללא מיגון, עם ביוב זורם ברחובות. התושבים מקבלים שדרוג משמעותי ברמת החיים, דירות גדולות בכ-25-45 מ"ר תוספת נטו על שטח הדירה כיום, לצד מרפסות של 12 מ"ר, חניה ומחסן, מבני ציבור וסביבת מגורים חדשה לחלוטין".
"אנחנו משנים מרכזי ערים"
אאורה היא היום אחת החברות הבולטות בענף בתחום הבנייה למגורים בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט. החברה, שמחזיקה בעתודות קרקע במיקומים מרכזיים ומתמקדת בפרויקטים של פינוי-בינוי, מעורבת כיום בהקמה של כ-25 שכונות, 5 מתוכן כבר בביצוע. רוב הפרויקטים של אאורה נחשבים לגדולים מאוד בתחום ההתחדשות העירונית, בהיקף של 500 יחידות דיור ומעלה.
אטרקצ'י: "רק כך ניתן לייצר חווית מגורים שלמה. הורסים שכונה ישנה ובונים שכונה חדשה עם תשתיות חדשות, בניינים מודרניים, מבני ציבור, פארקים, שטחי מסחר, שבילי אופניים, גני ילדים ומעונות יום. לא מדובר רק בדירה בבניין יפה עם לובי מפואר, אלא באפשרות לאיכות חיים יותר טובה וגם מחירי מכירה גבוהים יותר עבור הדיירים, במידה שיחליטו לעבור. להבדיל, בפרויקטים של תמ"א 38 יש אילוצים תכנוניים ויוצאת תוצאה בינונית, לכן אנחנו לא שם. האסטרטגיה שלנו מאוד ברורה - לא נכנסים לפרויקטים של תמ"א 38 או של מחיר למשתכן".
מתח הרווחים בהתחדשות עירונית גבוה?
"כן. בדרך כלל יש רווח גולמי של יותר מ-15%. פרויקטים של התחדשות עירונית הם קודם כל למטרת רווח, אבל יש בהם נשמה. אנחנו זוכים לטפל בדור ההורים שלנו וגם עושים טוב לאנשים, נותנים להם שדרוג דרמטי באיכות החיים. הדיירים זוכים לשדרוג משמעותי גם בהיבט הכלכלי, שכן שווי הדירות שלהם מוכפל והם לא משלמים על כלום. אנחנו נותנים ערבות בנקאית על שווי הדירה החדשה ולא על שווי הדירה הישנה. בנוסף, מצליחים לייצר קהילה נכונה. אנחנו משנים מרכזי ערים וזה אתגר מאוד גדול. אנחנו פועלים בשקיפות, כל הדיירים חותמים על אותו חוזה ואין אחד שיקבל שקל יותר משכנו או מ"ר יותר מחברו. זהו עיקרון מקודש אצלי".
תן דוגמה.
"למשל, בפרויקט שלנו בקריית אונו ישנן 216 דירות ישנות, כשמחצית מהדיירים כבר יצאו לשכירות כאשר הפרויקט בעיצומו. הצלחנו להניע את הפרויקט עם אפס תביעות סרבנים, הגענו עם כולם להסכמים מכבדים ושוויוניים. יש לנו יחסי אמון מיוחדים עם הדיירים הללו. הם סומכים עלינו עם אחד הדברים שהכי יקרים להם. יש הרבה אמוציות בסיטואציות של הריסת בניינים. הסיפוק הוא שנצליח לבנות את כל השכונה מחדש ולהציע 672 דירות חדשות במרכז העיר. אני מאמין שאם זה היה קורה יותר במרכז גוש דן, זה היה פותר את כל הבעיות. אותו הדבר בדיוק אנחנו עושים בתל-אביב, רמת-השרון, רמת-גן, גבעתיים ומקומות נוספים".
אתה רואה שינוי בתחום בתקופה האחרונה?
"אני לא מתחבר עם מאכערים שגוזרים קופון על חשבון הדיירים. רק יזם גדול שיכול להעמיד הון עצמי וגם ניסיון ומקצועיות, צריך להוביל פרויקטים של התחדשות עירונית. צריך להפיק לקחים מהעבר, ממקרים בהם כל מיני מאכערים ללא מימון קראו לעצמם יזמים והחתימו אנשים תמימים ואחר כך פנו ליזמים אמיתיים ודרשו אחוזים בפרויקטים על חשבון התמורה של הדיירים. בזמן האחרון רואים שינוי לטובה וזה מחלחל גם לדיירים שמבינים שהם צריכים להתנהל במקצועיות. זה טוב להם וטוב לנו. חשוב כל הזמן לזכור שלצד חדוות העשייה, מדובר בפרויקטים יותר רווחיים מהמקובל בענף ופחות מסוכנים. צריך פחות מימון, אז יש פחות סיכון".
לדברי אטרקצ'י, "בשנת 2017 שוק הנדל"ן היה חלש יחסית ויחד עם זאת מכרנו באאורה למעלה מ-300 דירות. בהערכה זהירה, אנו צופים שבשנים 2019-2020 נמכור כ-400-500 יחידות דיור בשנה. בסך הכל יש לנו 42 פרויקטים בשלבים שונים בהיקף של קרוב ל-11 אלף יחידות דיור. אני לא חושב שיש כיום בארץ חברה עם היקפים שכאלה לשנים הבאות באזורי הביקוש", אומר אטרקצ'י ומוסיף כי "מי שלא יהיה חזק על מפת ההתחדשות העירונית, ייעלם ממפת היזמות למגורים באזורי הביקוש".
"הנדל"ן למגורים הוא הכי יציב בארץ"
אטרקצ'י, שהקים וניהל את פעילות הנדל"ן של אאורה בישראל החל משנת שנת 2007, השתלט ב-2011 על החברה האם הבורסאית, אאורה השקעות, במסגרת הסדר חוב לאחר שהחברה קרסה תחת ניהולם של הבעלים הקודמים - בועז משעולי ויוסף צליח - שהפנו חלק ניכר מהונה להשקעות בשוקי הנדל"ן של מזרח אירופה.
מאז שהפך לבעל השליטה, מיקד אטרקצ'י את פעילותה בתחום המגורים בישראל, שנהנה בשנים האחרונות מפריחה ועלייה בביקושים. "אני בעלים שהוא גם מנכ"ל ויש לזה יתרון", הוא אומר היום, "זה מייצר אמינות מול הדיירים, שרוצים לדעת שמי שמדבר איתם היום, יהיה כאן גם בעוד חמש ועשר שנים".
לאחר עלייה של 180% במניית החברה בשלוש השנים האחרונות, עומד כיום שווי השוק של אאורה על יותר מחצי מיליארד שקל. בספטמבר האחרון זכה אטרקצ'י להבעת אמון משמעותית מגופים מוסדיים מובילים בשוק ההון, כשאאורה גייסה כ-103 מיליון שקל בהקצאת מניות פרטית ללאומי פרטנרס, מנורה מבטחים, הפניקס וקרן נוקד, לפי שווי חברה של 480 מיליון שקל אחרי הכסף.
הזרמת ההון מהמוסדיים שימשה לחיזוק מבנה ההון של החברה, וההון העצמי של אאורה גדל בעקבותיה בכ-60% לרמה של 275 מיליון שקל. גם לאחר ההזרמה נותרה אאורה ממונפת למדי עם מאזן בהיקף של כ-1.3 מיליארד שקל. אטרקצ'י לא מתרגש מהיקף המאזן וטוען שרמת הסיכון של אאורה סבירה.
לדבריו, "החברה זוכה לאמון מאוד גדול גם מצד שוק ההון וגם מהמערכת הבנקאית. כולם ללא יוצא מן הכלל רואים בה כחברה הצומחת ביותר בענף כיום. כל הפרויקטים שלנו איכותיים ואין לנו פרויקטים מסוכנים. ההון האפקטיבי של החברה עומד למעשה על כ-370 מיליון שקל: 70 מיליון שקל אג"ח הניתנות להמרה באפריל 2019, עוד 20 מיליון שקל באופציות למימוש עד מאי 2018 שנמצאות עמוק בכסף. החברה מחויבת לתקן 21 ולכן אנחנו צופים שהחל מהרבעון השני לשנת 2018 נתחיל להראות רווחיות משמעותית הרבה יותר מפרויקטים שבצנרת, ונציג גם בשנים הקרובות רווחיות משמעותית".
המינוף שלכם לא מוגזם?
"בעיניי המינוף של החברה לא גבוה ביחס להון העצמי והיקף הפרויקטים. יחד עם זאת, אנחנו פועלים כל הזמן להקטנת החוב והגדלת ההון העצמי".
בעקבות גיוס ההון, וכחלק ממהלך שמוביל אטרקצ'י להגברת השקיפות ושיפור הממשל התאגידי בחברה, מונה השבוע (ב') מנכ"ל לאומי פרטנס, ירון בלוך, לדירקטור באאורה. ביחד איתו מונה כדירקטור רו"ח גדי קורן. שניהם החליפו בדירקטוריון את אטרקצ'י וסמנכ"ל הכספים של החברה, יוחאי אבטן.
ככלל, מה מצבם של יזמי הנדל"ן בארץ?
"אני מאמין שיזמים שהתמקדו בעיקר בפריפריה, יתקשו להתמודד עם הפרויקטים של מחיר למשתכן. סביבת הריבית האפסית מובילה לכך שעדיין רכישת דירה היא האלטרנטיבה המועדפת, כך שקשה לי לראות את המחירים באזור המרכז יורדים בטווח הארוך. אולי תהיה עצירה לשנה-שנתיים או ירידה קלה".
אתה לא מודאג מהקיפאון היחסי במכירות?
"ענף הנדל"ן למגורים בארץ הוא הכי יציב. בעוד שבשאר סוגי הנדל"ן ישנה תנודתיות. בנדל"ן למגורים יש ביקושים קשיחים. המדינה נמצאת במחסור תמידי של קרקע זמינה באזורי הביקוש וזהו מצב שלא עומד להשתנות. תוחלת החיים עלתה בצורה דרמטית, הריבוי הטבעי בארץ הוא הגדול ביותר במערב. אנחנו רואים הרבה סוגים חדשים של משפחות והכל יחד יוצר ביקושי יתר לדירות.
"בעבר הלא רחוק תכננה המדינה את משק המגורים לפי צורך של 30 אלף יחידות דיור חדשות בשנה וכיום הצורך הוא כפול. נוצר מחסור בקרקעות זמינות למגורים. המדינה מנסה לתקן, ולדעתי גם בהצלחה יחסית בפריפריה, אבל הרבה פחות באזורי הביקוש. הדרך היחידה לתקן את המצב באזורי הביקוש, היא באמצעות התחדשות עירונית מאסיבית לצד פינוי מחנות צה"ל. אאורה זיהתה את תחום ההתחדשות העירונית כבר לפני שנים, נכנסה חזק, התמקצעה והבטיחה לעצמה עתודות משמעותיות לשנים הבאים. יש לנו יתרון מובנה מול כל מי שלא האמין וראה בזה תחום קשה שמצריך יותר מדי מאמץ. היום, כשכבר אין את מכרזי המינהל הפשוטים, רבות מהחברות נותרו ללא עתודות קרקע לשנים הבאות".
מה יקרה בשוק בטווח הקצר?
"במקומות שהמדינה הצליחה לעשות מחיר למשתכן בהצלחה, בעיקר בפריפריה, רואים ירידה במכירות של יזמים פרטיים וניצנים של ירידה במחיר. מאידך, באזורי הביקוש, שהמדינה לא נמצאת בהם כמעט, עדיין יש מחסור ועדיין רואים עליית מחירים. לדעתי המגמה הזו תימשך.
"מחיר למשתכן הביא בעיה נוספת לקבלנים שבונים בקרבה לפרויקטים הללו. זה יצר בלבול בקרב רוכשי הדירות. אני טוען שמחיר למשתכן הוריד את סטנדרט הבנייה ובמקום לבנות בסטנדרטים שמתאימים לתקופתנו, קבלנים שמונעים מחוסר ברירה ובמטרה להגיע למחיר היעד, בונים בסטנדרט נמוך.
"זה בא לידי ביטוי בעיקר בשטחים המשותפים, כמו לובי וכו'. גם בהמשך, מחירי המכירה בפרויקטים הללו יהיו נמוכים יותר והתמורה תהיה פחות אטרקטיבית לבעלי הדירות. בעיניי היה צריך לסבסד את האוכלוסייה שזקוקה לדיור ולעזור באופן נקודתי למי שאין לו ולא לפעול באופן כה גורף. צריך להבין שהרבה מהזוכים במכרזי מחיר למשתכן כלל לא נזקקים ויש להם מספיק כסף לרכוש דירה בשוק החופשי באזורי ביקוש".
"אנו בוחנים רכישת חברת ביצוע"
נראה שלאחרונה יש חזרה להשקעות בשוקי הנדל"ן של מזרח אירופה, לצד מרכז אירופה וארה"ב.
"נכון, על רקע המצב שנוצר בעקבות המדיניות של כחלון, משקיעים בארץ בכלל ובשוק ההון בפרט, חוזרים להשקיע מעבר לים, וחבל. בעבר הבוננזה הייתה רומניה, היום זה ארה"ב. אני מאמין בשוק הישראלי, יש בו פתרון מובנה לשוק המקומי ויש מקום להשקיע בחברות יזמיות בתחום המגורים. חברות הייזום למגורים צריכות להיות הרבה יותר מוערכות בשוק. הכי קל, כביכול, להשקיע בנכסים מניבים, אך התחום שלנו פחות מושפע משינויי ריבית ומתשואות. בעיניי חשוב ששוק ההון הישראלי ישקיע פחות בחברות מעבר לים ויותר בחברות ישראליות. זה טוב לפנסיה שלנו וטוב לצמיחת המשק".
הגעתם להיקפי פעילות גדולים, אתם שוקלים להיכנס גם לתחום הבנייה?
"כן. לאור המצוקה הקיימת בענף, הנובעת ממחסור בקבלנים איכותיים על רקע התמוטטות של המון חברות ביצוע בשנתיים האחרונות, אנחנו בוחנים בימים אלה רכישת חברת ביצוע".
למה אתה לא נכנס לפעילות בתחום המשרדים?
"אני מאמין שבעתיד יתברר שיש עודף שטחי משרדים בתל-אביב. אנחנו מאוד ממוקדים בנדל"ן למגורים, רק בישראל וכאן אנו מתכוונים להישאר. זו המומחיות שלנו. אגב, בכל הפרויקטים שלנו יש אלמנט של נדל"ן מסחרי ובחלק מהמקרים אנו שוקלים להשאיר את הנכסים בידינו, כמובן בניהול נכון ותוך שאנו שוקלים מהם הנכסים הכי נכונים לכל שכונה ושכונה".
"נשלב משרדי עו"ד נוספים בטיפול במכירת הדירות"
לא מעט כותרות עשה בעבר ההסכם לקבלת שירותים משפטיים שחתמה אאורה עם משרד עוה"ד אטרקצ'י ושות', שבבעלות אשתו של בעל השליטה, עו"ד סיגל אטרקצ'י. במקביל לייצוב החברה וההגדלה משמעותית של נפח פעילותה, צבר משרדה של סיגל, הזוכה לתשלום נדיב (בדרך כלל עמלה בשיעור של 1.5% פלוס מע"מ) עבור הדירות שאאורה מוכרת, תגמולים בהיקף מצטבר של כ-20 מיליון שקל.
הסכם ההתקשרות האחרון של אאורה עם המשרד של סיגל אטרקצ'י אושר לפני כ-3 שנים (עסקאות בעלי עניין צריכות לקבל אישור כל שלוש שנים) חרף התנגדותה של חברת הייעוץ למוסדיים אנטרופי, שהעלתה טענות נגד גובה שכר הטרחה והליך ההתמחרות שביצעה אאורה לקבלת השירותים המשפטיים. בימים אלה עומד ההסכם בפני חידוש, ואטרקצ'י הודף את הטענות שהעלו חלק מבעלי המניות בעבר, כי אאורה שילמה שכר טרחה גבוה מדי.
לדבריו, "שיתוף הפעולה עם אטרקצ'י ושות' אושר לראשונה על-ידי בית המשפט בעת רכישת החברה ואושר שנית לאחר שלוש שנים על-ידי אסיפת בעלי המניות. בזמנו כולם הבינו שזהו המשרד הטוב ביותר עבור החברה. אנחנו נמצאים לקראת אישור שלישי של הנושא ואני קשוב לקולות השוק, לממשל התאגידי ולנראות של החברה. לכן אנחנו נמצאים בקשר רציף עם אנטרופי ובוחנים שינויים המתחייבים לאור עקרונות ממשל תאגידי תקין. אנחנו נצא למכרז מסודר ונשלב עוד משרדי עו"ד בטיפול הרציף בחברה, ומשרד אטרקצ'י יקבל שכ"ט זהה ליתר המשרדים".
אאורה
שנת הקמה: 2007
תחום פעילות: ייזום ובנייה למגורים, התחדשות עירונית
מייסד, בעל שליטה ומנכ"ל:יעקב אטרקצ'י
יו"ר: דוד ראם
היקף פעילות, לפי דוחות הרבעון השלישי 2017: החברה יוזמת הקמת כ-7,800 יח"ד ב-38 פרויקטים, מהן כ-1,900 בשלב השיווק
הון עצמי (סוף רבעון שלישי 2017): 275 מיליון שקל
שווי שוק: כ-500 מיליון שקל